只做世界的魅族
投資商鋪，一要看位置，二要看回報率，三要看整體商業環境。
單獨從位置來看，社區底商與商場內鋪、商業街商鋪相比，雖然具有消費人群穩定、經營模式多樣化、貼近居民生活圈等優勢，但是，目前社區商鋪面臨的主要問題是產能過剩，導致消費群體被條塊分割，經營覆蓋面被壓縮。
投資商鋪，回報率能在7%以上，回本時間不超過15年，這樣的商鋪才具有投資價值。但目前除北上廣深及部分二線城市，大多數城市商鋪都達不到這樣標準，回報率通常在2～4%之間，商鋪的商業價值早已飛流直下。
目前的整體營商環境是，傳統商業運營模式被電商顛覆，網購改變了消費者的消費習慣、消費方式和消費途徑，實體店租金、人工等成本增加，推高了商品售價，與電商的競爭中處於劣勢，短期內很難扭轉這一局面。
另外，房價已經處於歷史高位，作為商業地產的商鋪，功能單一，經營權很短，嚴重產能過剩，未來升值空間有限，轉手時還需要繳納高昂的過戶費，限制了商鋪的流動性，想找人接盤不易。
實體店生意難做，商鋪轉讓、關門現象已經常態化，空置期增多，租金收益就很難保持穩定；三四線城市人口和產業缺失，居民消費能力有限，整體營商環境不容樂觀。
因此，如果你這間商鋪能滿足7%以上年租金回報率，而且保持租金逐年遞增、收益穩定、不需要大量貸款等條件，可以考慮入手，低於這個標準，甚至連銀行理財和定期存單收益都達不到，就沒有投資價值。
抽時間來看看
商鋪的黃金週期其實已經結束，十年前的“一鋪養三代”更是一去不復返，甚至還有許多人說，買了商鋪是一個“三代養一鋪”的結果。所以，可以看出的是，目前的商鋪投資，確實存在著一個較高的風險，以及一個極大的不穩定性！
我自己有兩套商鋪，我周圍的朋友，親戚也都有許多商鋪的投資，在我們看來，商鋪並不是毫無投資價值的，只不過現在的商鋪投資門檻比較高，對於商鋪選擇的要求也比較苛刻！雖然不能夠“一鋪養三代”，可是“一鋪養一代”還是沒有問題的！
投資商鋪的一個基本要求：租金回報率！要知道商鋪的投資和住宅的投資是完全不同的：
1）住宅看的是一個升值回報率，住宅市值漲幅越大，收益就越大！因為對於住宅來說，買賣收取的稅費相對較少，所以升值到手的金額就相對較多！
舉個例子：滿足5年後，賣方是免徵營業稅的，而個人所得稅也是（售房收入-購買房屋的價格-合理的費用）x20%或者全額的1%！
那麼以北京一套25000元/平米的二手房為例，賣方索要交的稅是：營業稅0元（滿5年）+25000*60*1%=15000元！
再加上一個(中介費)：按房屋成交價格總額的0.5~2.5%等，其實總體來說收取的費用並不高！所以住宅是可以通過市值的提高來獲得收益的！
2）而商鋪則完全不同了，因為商鋪的稅費是與住宅完全不同的，並且其中的土地增值稅更是可怕！
- 1、個人所得稅：（評估價-原價）*20%或評估價*3%。
2、營業稅：（評估價-原價）*5.5%或評估價*5.5%。
3、土地增值稅：（評估價-原價）*30%至60%或評估價*30%至60%。
注：此點稅率為四級累進，增值的幅度越大稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%！
小於等於50％，稅率為30％；
大於50％小於等於100％，稅率為40％；
大於100％小於等於200％，稅率為50％；
大於200％，稅率60％。
在扣除了營業稅和土地稅後，剩餘的淨利潤再按照20％徵收所得稅。所以商鋪根本無法通過自身價值的升值來進行獲利，只能通過每年的租金回報率來獲得收益！
一套合格的商鋪需要多少的租金回報率呢？根據我自己的商鋪，周圍朋友的商鋪，以及市場的行情來看，一套合格的，比較好的商鋪年租金回報率必須滿足7%才可以！
道理非常簡單，因為在的銀行理財收益都非常高，並且在最近幾年裡，國家政策允許了許多民營銀行進入市場，進行一個良性的競爭，所以我們可以看到許許多多安全的，高收益的理財進入了大家的視線，甚至有許多產品已經達到了一個5%-6%的水平，還是一個低風險，有50萬資金安全保障的前提！
那麼對於商鋪投資來說，如果你連普通的銀行理財都跑不贏，那我們覺得真的是沒有必要去投資了！畢竟商鋪的投資勞心勞力，還有一個高成本，甚至租不出去的風險存在！所以，商鋪的投資，必須滿足7%，以及以上的年回報率，才算合格，可投資！
商鋪投資，還需要注意哪些問題和投資的小技巧呢？對於商鋪的投資，要遵循一些要點，以及避免踩入一個開放商的“陷阱”之中！
儘量要買沿街一樓的底商！對於商鋪來說，位置是最重要的，一個轉角，十幾米的距離，都是可能存在巨大的金額差距，但是千萬不要貪便宜，一定要買位置最佳的，因為商鋪位置為王，好的位置能夠給你帶來源源不斷的出租，以及一個較高的租金回報率！
儘量買一線二線城市的商鋪，甚至買一些城市中心地帶的商鋪！要知道商鋪是一個地段為王的準則，城市的人口，商區的密度，直接決定了你商鋪的租金和出租率！
一定要買可以重餐飲的商鋪，因為目前電商的衝擊實在太大了，能夠還與其抗衡的只有消費類，體驗類和餐飲類，所以如果你的商鋪可以重餐飲，對於出資概率和租金都會有一個明顯的提升！
不要買有包租形式的商鋪，包租形式的商鋪往往存在著開放商的“陷阱”，其中貓膩太多了！
儘量不要買商場類商鋪，如果一定要購買，也請選擇大商場，大品牌，大開發商！因為商場的經營、管理，維護，需要大量的資金，以及大量的優秀合作關係！這隻有大型的開放商可以做到，比如萬達，萬科，百聯等！而對於一些小型的商場來說，如果運營不佳，資金跟不上，那就容易形成“鬼城”，導致無人問津！
儘量買新鋪，別買二手鋪！因為二手鋪子的投入成本比較高，就會造成租金回報率相對較低，再加上稅費很多，因此，很不划算！
所以說，買商鋪，並不是閉著眼隨便買，也沒有價廉物美的概念，一定要滿足許多要求，才能算一套合格的、優秀的、有潛力的商鋪！
那麼，現在回到你的問題！在三四線城市，比較大的樓盤下面的商鋪120w左右，有投資價值嗎？對於三四線城市的住宅底商，有沒有投資價值，我們要注意這幾點：
第一，看密度！
你的住宅底商周圍的人口密集度如何，商業區，配套如何！如果有住宅+辦公+娛樂休閒，並且密集度非常高，那麼這樣的商鋪是不錯的！
第二，看租金回報率！
就像我上面所說的一樣，無論你這套商鋪的價值多麼高，是120萬也好，240萬也罷，都得看一個租金回報率，並且達到一個7%左右為合適！你可以多參考一些周圍已出租商鋪的回報率來進行比較，分析！
第三，其他的基本要求！
最好滿足我上面所說的6點要求，滿足的越多，你的商鋪的價值就越大！
最後，我的總結商鋪，作為目前一個比較高門檻的投資，並不是毫無價值的，但是一定要尋找合格的，優秀的商鋪，寧缺毋濫！
對於商鋪的投資我一直是抱有樂觀的態度的，並且周圍的朋友，也都是有錢才會投資商鋪！俗話說的好，跟著富人投資有肉吃，所以在有條件的情況下，投資1-2套，有備無患，總沒錯！
就算是日本那麼發達的國家，也不是實體幹掉了電商嗎？所以，誰又能保證未來的20年裡，實體商鋪不會捲土重來呢？投資，不就是放眼於未來嗎？牢記，不管做什麼都不要急於要求回報，因為播種更收穫本來就不是在同一個季節！
雖然說現在的商鋪已經不能“一鋪養三代”，但是最為實體的根本，我覺得未來的價值還是有的，況且好的商鋪“一鋪養一代”還是不成問題，只不過需要一個耐心的等待和尋找這個好鋪子的投資機會而已！
千山萬水總是情，給個專注行不行。一家之言，僅供參考！
琅琊榜首張大仙
樓盤比較大，下面的商鋪，應該也有一個面積，面積都沒有，怎麼幫你測算價格，另外，樓上的住宅的價格是多少，也應該有一個大概的數據，三四線城市，到底是三線城市，還是四線城市，這裡有一個根本的區別，有沒有投資價值，一方面要看它的收益率是多少，另一方面看他的未來怎麼樣？
最簡單的辦法，就是計算一下收益率，120萬的商鋪，如果每個月租金達不到六萬塊錢，我覺得是不應該入手的，或者三年內達不到六萬塊錢租金，投資的價值減半，如果租金能達到八萬，必須拿下，基本上就可以做到以租養貸了，為什麼說以租養貸是一種非常好的方式呢？
其實很簡單，120萬的商鋪，首付60萬，按揭60萬，按揭十年，每個月的還款額應該是在7000多，那麼你每年的租金是八萬，正好蓋帽，十年後相當於你用60萬，換了一個120萬的商鋪，經過時間的沉澱，無論如何，他都是增值的，非常划算，所以租金是非常重，，決定這個商鋪是否值得投資？
還有就是要看他的未來，比如說，附近的商鋪不是很多，或者面積比較合適，適合做一些特種行業，或者開間大，或者層高比較高，或者門頭比較寬，等等因素，也能決定一個商鋪的部分價值，但不是他的全部價值，所以，買房之前，一定要知道他的價值在哪裡，才知道從哪下手，OK。
不過，據我所知，現在商鋪投資，並不樂觀，因為供大於求，商鋪太多了，所以想要把或者收益或者收益率做高，需要動點腦筋，從市場上買的商鋪，或者普通老百姓看到的商鋪，基本上收益率不會分超4%，那你就得想一想，是否知道投資，而商鋪的投資，一定是需要運作的，這是一個大學問。
樂福居
到了2019年，投資房產應格外謹慎，實際上，今後三年內都不應該投資房產了，不管是住宅還是商鋪。
時代在改變，網購已經成為城市居民的重要消費渠道，逛街的頻率在降低。不管是大樓盤下面的商鋪，還是臨街商鋪，投資價值已經無限小了。
房住不炒，不是說說而已，實際上如今的房產投資價值已經基本沒有了。
商鋪投資目的非常清晰，一是出租收取租金，二是未來漲價後以更高的價格出售。
大樓盤乍一看居住的人會多，人流量高，但是並不意味著生意就會火爆。如今理財年收益做到5%並不難，如果是投資商鋪，達不到6%以上的年租金回報率基本不用考慮。
就目前房價水平來看，商鋪的租金回報率多在4%以下，如果是貸款的話，租金還房貸都不夠。
120萬元如果去理財，一年能有近6萬元的收益。但是如果是買了商鋪，租金也許只有四五萬元。考慮到現在實體店生意都不太好做，很容易出現空置期，幾個月甚至半年以上找不到租戶都很正常，這樣平均一算，租金會低的可憐。
商鋪如果需要貸款的話，需要一半首付，120萬元只能貸款60萬元，貸款利率也比住宅高，7.20%左右，只能貸10年。如此一來按照等額本息的還款方式每個月還貸就要高達7000元，顯然房租遠遠不夠。起碼十年內不僅租金要全給了銀行，每年還要貼上少說三四萬元才夠。
實體店不景氣，願意買商鋪的人就會少，二手商鋪過戶費用是非常好高的，120萬元過戶成本就要至少十幾萬元，一般人很難承受。正因為稅費高，商鋪的流動性比住宅差很多。
按照當下的房價水平，未來房價下降概率極大，幾年後出售商鋪，能不能找到人接手是一回事，能不能保本是另一回事。
綜上所述，2019年不要投資房產，尤其是商鋪不要買，除非租售比能達到8%以上的那種。
財智成功
投資商鋪首先要看這個地區的人口密度，其次在看所在樓盤的入住率。大同小異，三四線城市無論多大樓盤只要入住率高就有投資價值。商鋪的產權從開發商拿地那天算起都是40年，從建築到交工驗收，期間在有其它原因的耽擱，等拿到房產證時已經沒有40年了。如果商鋪在天時、地理、人和這三個條件都俱備才值得投資。
Q咖啡
三四線，高樓下的商鋪，太多了真是買到手就成雞肋，叫在也出不了手，百萬錢壓在那裡，等40年後或三十年，高樓成為人民拋棄的房子，因高樓出現各鍾問題，電線，水管老化，電梯壞無人修，修不起，下水堵，樓房質量出現問題，水泥到分解期，開發商己圈錢移民他國，當地政府又沒錢管理，交的物業費，被物業吃掉，那時別說商鋪，連住戶也沒有了，你說能賺了嗎
七斤25
你關注的點完全錯了，不應該只看是不是大樓盤。要看周邊租金情況，還是那句話。年租金回報率低於5%的就不用考慮了。別相信什麼後期增值的屁話，租都租不出去，還能增值？？？
hukai9775
這個問題不能籠統的說好與不好，有幾個因素：1.要看這個三四線城市的未來人口狀況。2.這個樓盤能否銷售情況以及入住率的高低，商品鋪的地理位置和人員流動， 3.樓下的商鋪與樓盤大門出口的位置關係，以及小區人口的進出和該樓盤旁邊的商業狀況。4.比較下週圍商鋪出租的租金，租金和商鋪價比例一般不能低於5%，好的商鋪還是具有投資價值的！這是我個人建議！
加菲之友
不懂房地產，也沒有投資過房產，這個方面真不熟😂
惠州瀟瀟
方圓3、5公里萬一出一個萬達一樣的物業，你的鋪就會貶值百分之30，
