“xxx小區今年最低價，兩天內必賣。”
“業主急用錢，降價急賣，直降40萬！”
2019年的整個12月，中介朋友圈都充斥著“降價甩賣”的氛圍。其中，一位濱江區中介的朋友圈引起了我們關注。
中介朋友圈截圖
原本市場價450萬的，如今加上裝修費30萬之後，居然只叫賣420萬。
根據此前瞭解，位於濱和路地鐵口欣盛東方郡89㎡左右的中間套成交價大約450萬，而約60㎡的小戶型掛牌價都要410萬上下，一向供求關係穩定的濱江區，竟然也出現了大降價？
小鳳凰進行了探訪。
時隔9個月，省出一間房
區政府板塊有小幅降價
小鳳凰先來到東方郡附近的中介門店，門口掛有不少東方郡在售房源，一套約87㎡的兩房，掛牌價490萬，單價約5.6萬元/㎡，似乎並無降價痕跡。
中介掛牌房源 攝/尹小花
“你們是不是掛了一套420萬的房源啊？”
“確實是的，那套房子本身存在一些問題，房東也著急用錢，才會低於市場價掛出，不過這套房子已經售出了。”中介回答到。
420萬，在東方郡的成交記錄裡，確實是低價了。
2019年9月下旬，在濱江區從事研發的博士後小Y在看東方郡的二手房，那時候一套八十幾方的中間套有房東掛價480萬，並要求全款，講價餘地為零。
東方郡小區實拍圖 攝/尹小花
11月份，某房屋中介老總置換後急售，以430萬元總價出手了一套東方郡的中間套。在房源掛出當天，就有30多組客戶過來看房，2天內就完成了成交。
430萬總價中間套，不帶車位，樓層在6-10層之間，該套房源也是2019年截至11月份東方郡成交的最低價。
這之後，不少房東參考該套房源的成交，價格逐漸開始鬆動，陸續有中間套房源以440、450萬元總價成交，整體成交出現微跌。
據瞭解，東方郡89㎡左右的房源，主要分為中間套、夾邊套和邊套三種戶型。邊套贈送面積大約有30幾平米，能做成三房格局；夾邊套贈送面積少些，不過也能隔出一個小書房；中間套是隻能做成兩房的，也有房東為了出租方便把客廳做成一個房間的，這樣客餐廳面積就很小了。
所以，不同戶型價格也不一樣，整體成交價邊套＞夾邊套＞中間套。
東方郡小區實拍圖 攝/尹小花
中介大哥告訴我們：“今年（2019年）成交高峰期，東方郡的中間套成交價大概480-490萬，邊套成交大概在540萬左右。年初中間套的價格放到現在，可以買一個夾邊套了，還能隔出小三房。”
小鳳凰查詢了我愛我家和鏈家的成交記錄，3、4月份東方郡的成交價確實高於年底，不少房源成交價在480萬以上（有些成交價可能包含車位，車位在40萬左右），但依舊有總價450萬上下成交的房源，佔比較少。
2019年3/4月份東方郡成交記錄
2019年3/4月份東方郡成交記錄
另外同期對比來看，2019年年底的二手成交行情依舊高於2018年。
江景房有房東直降50萬？
整體供求關係穩定
離開東方郡，小鳳凰一行人去到半島國際小區附近，這一帶主打“江景房”。
白金海岸實拍圖 攝/尹小花
“目前整體行情確實比年初要有所下行，二手房價格有所下降。”中介帶我們看了幾套89㎡-148㎡的房源，其中一套白金海岸的邊套大三房，戶型建面約148㎡，掛牌價660萬，中介小哥告訴我們，房東心理價位在650萬，誠心要買還可以再談。
我們去看房時，碰到一對小情侶，他們說自己看遍了白金海岸的大三房，這套是最滿意的。
至於這套房源的性價比，中介小哥告訴我們：“今年6月份，這棟樓9層一模一樣的戶型，成交價是700萬，現在這套視野更開闊，總價卻低了50萬，不要太划算！”
中介還表示可以帶我們去店裡翻合同。我們查找我愛我家該小區的成交記錄，找到一套7月初成交的148㎡房源，成交總價675萬元，若該套房源便是中介描述的700萬成交房源，有可能是為了避稅做低成交價，也有可能這是不含車位的總價。
區政府沿江這一帶的房源以大戶型為主，大部分戶型建面在100㎡以上，白金海岸148㎡房源成交總價在630-675萬之間，相比高峰期，2019年底成交價微跌。但裝修、樓層、是否是江景房等因素，價格也會有所不同。
白金海岸附近的崑崙水印城，有不少60㎡房源，這些剛需房源的成交十分活躍。
水印城60㎡房源部分成交列表
從部分成交房源來看，3月份至今，各房源成交總價相差不大，並未出現明顯的跌幅。
成交量放大迎小高峰
60㎡左右學區房價格堅挺
濱江區政府板塊是發展較成熟板塊，同時擁有優質的學區，是區域內價格風向標。
白金海岸實拍圖 攝/尹小花
從探訪瞭解到的情況來看，濱江區的供求關係還是相對穩定的，二手房價格存在波動，但都是微跌微漲，全年維持在正常水平裡。
但往年是成交“淡季”的12月份，成交量卻出現了明顯的攀升，中介紛紛表示這和公民同招有關。
我愛我家東方郡兩居室價格走勢
東方郡、溫馨人家附近的小區是歸入江南實驗學校學區的。江南實驗是一所濱江老牌學校，九年一貫制，如假包換的“雙優學區房”。而半島國際、白金海岸這一帶屬於聞濤小學的學區，聞濤也是濱江數一數二的。
白金海岸一帶的中介小哥告訴我們：“就12月前半個月來說，這一片二手房成交量是往年的一倍。往年這個時間的成交量是不動的，一般都要等到年後3月才會有明顯的回升。”
至於原因，中介說：“我們這邊是聞濤學區房，在濱江屈指可數。所以這個月的成交跟公民同招息息相關，很多購房者聽到這個政策之後都蠢蠢欲動。”
“水印城60㎡左右的小戶型，前幾個月掛牌的小戶型幾乎都成交了，總價在360萬左右。”中介緊接著說到，“而這一批買完之後，現在的掛牌價都在380萬上下了。”
白金海岸實拍圖 攝/尹小花
江南實驗學校的學區房也出現了同樣的情況。我們去看房時，中介大哥直言：“東方郡最近成交很火熱，基本上已經沒什麼房源在售了，建議你看看附近的小區。”
“在12月份這半個月裡，東方郡就成交了五六套了，看房的人還是很多，但是掛牌的太少了。”中介跟我們抱怨到。
東方郡雖然有小幅的微跌，但整體還是比較穩定的。
“相對便宜的都是聚焦盤。”中介大哥語重心長地說道，“加上公民同招，江南實驗和聞濤的學區房最近不僅賣得好了，價格也硬挺起來。”
· END ·
統籌/俞 琳 監製/步珊珊
閱讀更多 鳳凰網房產杭州站 的文章
