我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
關注“北京房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自知識星球
提問：房姐，您好！如下：1.家庭情況：已婚，社保5年，LP是老師，京戶，本地外地無房STSD，賣5線城市房產，湊資金190W，LP工作五道口，我亦莊。2.房屋情況：看中北店嘉園6+7躍層，137.7平米，滿五唯一商品房，實際使用大概150，無電梯，鋼混，感覺小區環境還可以，480W。3.收入情況：我企業，有波動，大概20左右，LP大概12W。小白又窮，見笑了。4.購房目的：1.剛需2.孩子落戶。請問，作為小白剛需，選擇這種15年房齡的無電梯較大的是否合適？另外家裡在新鄉東區高鐵2公里內有套商品房，出本後保守100W，是否值得保留增值？如果不保留，平原新區是否可投資？或您有更好標的推薦麼？謝
回答：北店嘉園是回遷房，二類經適房社區，無電梯步梯樓為主，斜頂。品質參考天通苑東一區。137平的複試面積太小，樓上樓下都會很憋屈。價格3.5萬屬於6\\/7的正常折價價格，沒有套利空間，同樣的標的天通苑的性價比高很多。建議五道口直接公司租房住，7點上班太早了，步行到達是你們開源節流的第一步。新鄉高鐵的房產建議出售。加上你們的本金，通過合適的操作可以買套700萬左右的標的。
提問：美麗的房姐，我老家雄安新區，雄縣縣城有爸媽90p房產，1、可以抵押嗎？大概能抵押多少錢用於購買北京房產？2、我和老公在北京軟件園工作，現金首付180w，剛需上車，想年前入手，回龍觀、天通苑有哪些小區推薦呢？
回答：可以抵押，如果沒有貸款，抵押出70%左右回龍觀融澤嘉園，和諧家園，國風美唐 可以跑盤看下tty不用考慮，只有大面積才有投資價值
提問：花園路學區一套兩居100平，德勝學區一套一居室落戶房，兩套均有貸款在還，總貸款兩成多，五年內有上學需求，怎麼優化，能抵押再入tty麼？
回答：88年前的房產抵押困難，學區可以溝通，不過總體西城海淀高價學區還是高風險資產，除了具備自用能力，純粹自用以外，不建議買入或者繼續持有。如果能夠抵押出來，現金大概率超過300萬，買天通苑600+足夠了。
提問：房姐你好：北七家未來科學城的未來金茂悅89平投資可以嗎？你看好未來的科學城嗎？
回答：不看好，圍繞北京五環外一圈，你會發現有接近十個各式各樣的這種產業新區。一個新的產業區，填50萬人可以生存，100萬人可以發展，200萬人才可以興旺。但是北京再去哪裡引入十個200萬人？倒是熊庵有這個能力抽走200萬。人口進入停滯週期，北京的力量，不足以支撐十個郊區。從主城區疏散往外的，最多也就300萬人，充其量支撐2-3個產業區，短暫的興奮期後，剩下的大部分，都會陷入長期的平寂。2025年前，在主城區內發掘窪地，才是北京的正確做法。
提問：200萬首付是選擇:1.酒仙橋:梵谷水郡小2居，電子城，駝房營南里2.望京的望花路東里，西里，南湖中園小2居，南湖東園小2居是優先選擇哪個？
回答：優先看價格話說從鐵道口到亮馬河這一帶的駝房營路非常破，電子城2000年的小區，距離兩個地鐵都比較遠，單價相比望京同類老破大表現雞肋。還不如 上東三角洲挨著萬紅路酒仙橋地鐵，周邊都是產業園，環境和配套都上了兩個檔次，更有機會淘筍。
提問：家庭收入：88年夫妻稅後現金年收入60W（年度倆人開銷20W，當前無重大支出，考慮2年內要孩子）當前自住房產：北京望花路西里18年初買的首套房，樓層3層，房本面積58.9㎡，總價363W，買的85年的“老破小”。首付等花了160多萬，貸款200w分期25年，月供1.2W。（感覺買貴了麼？）一居改兩居了。現在有：40W現金，父母廣東興寧市有一個35W老房打算變賣。訴求：買80到100平米房，1老人住2投資保值，老公預計在東莞樟木頭鎮貸款購買，在網上網上看了行情，1.5W一平，二手房，我感覺南方太貴了。我想在北京周邊買。問：在東莞買房預計花費150w，有投資或保值價值麼？
回答：望京還好，長期看不會虧如果東莞有自住需求可以買，東莞投資長期看好，注意不要買遠郊ceo盤150在北京周邊沒有好的選擇
提問：房姐您好，娃在海淀清河上學，改善消費型需求，想選擇140平米三居房型，現有房票650W。踩看了觀澳園，芳清園，美欣家園，強佑四個盤的房，觀澳園樓齡新，但感覺挨著林萃有些溢價；美欣戶型較好，比較中意。請專家幫我分析點評一下，添麻煩。
回答：這4個樓盤比較，我更推薦美欣。單價低一些，戶型還好。樓齡在15年左右時，品質和社區環境會退化的比較快，觀澳等的樓齡優勢過幾年就不明顯了。美欣現在均價是觀澳的85折，未來無論房價是漲是跌，美欣跟其他小區的價差都會拉進。
提問：房姐，您之前講的賣房技巧，我翻了好久也沒翻到，可否給個鏈接？
回答：#賣房實操技巧# 目前的樓市，肯定是低掛，低開高走，千萬不要高開再降價低開的目的是儘量吸引到多的帶看量，帶看量多了，你才能適度漲價，有若干個客戶來談，你才有跳價的底氣高掛，連看的人都沒有，只能自娛自樂至於和中介打交道，姿態禮貌，經常寒暄，發發小紅包，多說你辛苦了。賣房的幾個基本共通原則： 1.掛儘可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機，串串。 最後再掛網上。 最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。 2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。 3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。 根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。 這裡注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。 4.儘量集中一個時間約看，再找朋友託看。看房時候你在，觀察看房人。 5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你託高。
提問：請美麗的房姐點評一下華樾北京這個項目 謝謝
回答：華樾北京在善各莊，到望京不遠不近由於望京興起，阿里總部設立在隔壁，給華樾帶來了希望，定位對標望京府，價格對標橄欖城，在望京內環也就7.8萬的當下，開到單價8萬+。割韭菜嫌疑
提問：房姐你好，北京首套，今天還看了青龍湖附近的3個樓盤，總價300以下三居。您覺得這塊發展如何，建議購買嗎
回答：不建議買青龍湖的位置完全不是大眾眼裡的豐臺，和門頭溝的地位差不多。出了上高速方便，爬山方便，其他的都不太方便。價格，收益的確定性，增幅預期不是很好
提問：房姐您好，我是sfsd，目標400w上下老公房，想向您請教一下高家園社區和南十里居社區如何比較？轉了一下高家園社區感覺環境各方面沒有南十里居更讓我滿意，想問您有什麼高見呢？
回答：高家園社區主要是70-90年代，小區太老，投資來說不合適南十里居主要80到90年代小區，小區內有日壇分校，朝陽重點學校，相比更好點
提問：有首房首貸資格，也可全款再抵押，剛需自住，不考慮學區，首付預算180-200萬。人在航天總醫院上班，想買單位附近的2-3居，目前看的清和園附近小區，推薦下合適的付款方式及小區。
回答：那邊位置有點偏，漲幅空間有限200首付能買總價450左右的標的，目前高性價比集中在東三環和東四環老破小，做為重點淘筍
提問：房姐，座標北京，豐臺區，馬家堡附近，星河苑東區2居，國有單位產權房，走拍賣流程全款購買(非法院拍賣)，有哪些注意事項和風險提示，價格低於市場價%多少可考慮投資？
回答：實際上一樣，這種很可能是藥單，需要提前天調查清楚，參考下面法拍房操作好了是很賺錢的，但是新手不建議碰。 法拍房，是指被法院強制變現的房產。這種房子不是不能買，但建議不要盲目聽信中介的口頭保證，直接按法定程序操作：實地踩盤、繳納押金、參加拍賣，幸運的話，分分鐘比市場價便宜不只50萬。 不過，投資就是用風險置換收益，即：高回報=高風險。法拍房的風險主要是押金、房貸、稅費、戶口和清場這5個問題。 ■ 押金報名參加競拍交的押金要去到總房款的10-20%，如果拍到手不想要或買不了，押金不能退，所以最重要的是確保自己真的有名額購房，不然拍到了，你又過不了戶，那就只有兩行淚了。 ■ 房貸競得房子後，法院通常要求10天內付清餘款。那這是不是代表只能一次性付款？NO！“拍賣貸”請了解一下。 首先，在交拍賣押金之前，先準備好相關材料，發給銀行負責拍賣貸款的部門。 銀行收到資料後，會根據情況，評估能不能貸，能貸多少，給出判斷的結果。 記住，購房前6個月不能頻繁查詢徵信，無論是買法拍房還是正規商品房，看房之前，一定先打印徵信，確定自己有貸款資格才開始行動。 買法拍房時，確定沒問題再交押金參與競拍（但是，在拍賣之前，銀行不會和你簽訂任何合同，只是口頭答覆可以貸款，因此也有一定風險），成功拍下之後，馬上開始走正式貸款流程，萬一這家銀行不行還來得及換下一家。 千萬不要以為買法拍房資金壓力大，傻傻一次性付款，一般來說，拍賣貸利率基本與同期房貸利率持平，而且放款時間會保證在規定的時限內，直接打到法院賬戶。 ■ 稅費司法拍賣中，涉及到買賣雙方的各項稅費，均由競得者支付。 1套200萬左右的住宅，如果是不滿2年非唯一，各項稅費加起來最高超20萬。所以可以事先委託律師或擔保機構進行產權調查，淘寶上有這種服務，費用在幾百塊左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易還沒出證，必須先完成上一手交易流程，再過戶。相當於要交兩次稅（法院拍賣公告裡會註明）。另外，如果房子有拖欠水電費和物管費，也要競得者自己買單。 ■ 戶口如果原業主的戶口掛靠在房產名下，競得法拍房的新業主要把戶口遷入會受到影響。所以在成功拍到房子，拿到房產證之後，要到所在區辦理戶籍業務的公安部門，申請將原業主的戶口“空掛”，才能把自己的戶口遷入，但如果學位被佔用，就真心無解了。所以競拍之前，要先調查學位是否能夠使用。 ■ 清場法拍房成交後，大部分城市的法院不負責清場，也就是說，如果原來住在房子裡的人是“老賴”，不願意搬走，你只能報警。 所以必須認準法拍房的類型！最值得考慮的房子是按揭違約，也就是還不起月供了被迫拿出來拍賣那種，原房產證和土地證在銀行手裡，拿法院成交書後去取就能過戶。這種產權屬於銀行的白盤，即買即過戶，銀行比你還積極，因為銀行不要房，只要錢。 最麻煩的就是個人債權糾紛，業主被人追債，被迫拍賣的房產，後期如果有其他債主上門討債，絕對心累。 所以通常來說，法院有熟人打聽一下最妥當，身世清白的法拍房，不要猶豫，搶！ 看到這裡，大家明白投資法拍房最大的訣竅是什麼了嗎？ 是：朝中有人 如果沒有政法系統的內部朋友幫你探清真實情況，自己又是小白，不建議你買法拍房：這個便宜很難輪到你撿。 那麼，法拍房流派的便宜誰撿了？ 事實上大部分優質的白盤，還沒公開拍賣，就被內部消化了。 具體攻略如下： 首先聯繫房管局，諮詢司法拍賣房產過戶的注意事項，以及需要哪些證明材料；然後聯繫法院（拍賣成功之後淘寶會告訴你聯繫方式），明確告訴法院的人你需要哪些材料，抬頭怎麼寫，要幾份，哪些地方文字必須怎麼填等，法院一般都會配合你完成，然後約定一個時間，跑一趟法院拿材料以及本人簽字確認司法拍賣。 ① 拿到法院材料之後，首先要求法院解封房產。（這裡我是陪著法官一起去解封，事實證明完全可以不陪同） ② 確認解封之後，立刻去房管局解除抵押（如果房子是銀行要求查封，往往房產是抵押在銀行手上），解除抵押之後，房產就徹底清白了（無查封，無抵押）。 ③ 洗白的同時，可以拿著法院的材料，直接要求房管局出具房子是否滿五唯一的相關證明。 ④ 拿到雙方的房產信息之後，加上法院的材料和房產清白證明（房產無查封，無抵押狀態的證明），可以單方面提出過戶申請，申請提出後，需要登報公示若干天。（登報由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登報環節結束之後，房管局會通知你過去交契稅，以及土地所有權變更等手續，辦理完成之後，就是X個工作日後領不動產證。
提問：房姐，您好！如下：1.家庭情況：已婚，社保5年，LP是老師，京戶，本地外地無房STSD，賣5線城市房產，湊資金190W，LP工作五道口，我亦莊。2.房屋情況：看中北店嘉園6+7躍層，137.7平米，滿五唯一商品房，實際使用大概150，無電梯，鋼混，感覺小區環境還可以，480W。3.收入情況：我企業，有波動，大概20左右，LP大概12W。小白又窮，見笑了。4.購房目的：1.剛需2.孩子落戶。請問，作為小白剛需，選擇這種15年房齡的無電梯較大的是否合適？另外家裡在新鄉東區高鐵2公里內有套商品房，出本後保守100W，是否值得保留增值？如果不保留，平原新區是否可投資？或您有更好標的推薦麼？謝
回答：北店嘉園是回遷房，二類經適房社區，無電梯步梯樓為主，斜頂。品質參考天通苑東一區。137平的複試面積太小，樓上樓下都會很憋屈。價格3.5萬屬於6\\/7的正常折價價格，沒有套利空間，同樣的標的天通苑的性價比高很多。建議五道口直接公司租房住，7點上班太早了，步行到達是你們開源節流的第一步。新鄉高鐵的房產建議出售。加上你們的本金，通過合適的操作可以買套700萬左右的標的。
提問：房姐好，夫妻目前住在東五環五方橋附近一套175大三居，戶型不錯但周邊配套社區環境不好想置換高品質樓盤，改善自主為堅固保值；目前和父母名下均沒有購房名額了只能先用親戚stsd名額，考慮總價1400，賣一套133平兩居天鵝灣，特殊偏好：大戶型大面寬，位置三四環左右，品牌樓盤無學區要求，夫妻在朝陽上班；看了一圈房子最後把範圍放在南四環新宮泰禾金府大院和中糧天悅壹號。糾結兩個點：1.目前的形勢賣方換房的手續及額外費用(貸款利息\\/過戶\\/裝修等等，需要額外付出五六百萬)，是否值得置換；2.如果出手泰禾小區密度和園林精緻，中糧175戶型很贊，樓位置樓層差不多情況下泰禾貴二三十萬，怎麼選呢？急求指教[抱拳]
回答：垡頭豆各莊，我能想到的175三居就只有京城雅居。這個小區非常孤立，只有一根輔路下來印象非常深刻，連到未來豆各莊地鐵都相對困難，小區又是大戶型，4.5往上的價格未來出手無論是價格還是流動性都有困難。天鵝灣不賣，可以買；泰禾金府大院，中糧天悅壹號都非常差，再三迴避。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
請大家關注“北京房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答並送贈送價值10000元的內部資料；重要信息只在知識星球發佈。
知識星球已盤點出北京投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。
知識星球內部文章：
《房產稅為什麼會導致房價上漲？》
《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》
《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》
《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》
《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》
《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《因為宏觀調控，所以房價飛漲》
《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》
《99%的新區會失敗 以鬼城收場》
《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》
《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》
《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》
《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》
《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》
《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》
閱讀更多 北京房姐 的文章
