2020-01-10 08:00:23 北京房姐

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，您好！如下：1.家庭情况：已婚，社保5年，LP是老师，京户，本地外地无房STSD，卖5线城市房产，凑资金190W，LP工作五道口，我亦庄。2.房屋情况：看中北店嘉园6+7跃层，137.7平米，满五唯一商品房，实际使用大概150，无电梯，钢混，感觉小区环境还可以，480W。3.收入情况：我企业，有波动，大概20左右，LP大概12W。小白又穷，见笑了。4.购房目的：1.刚需2.孩子落户。请问，作为小白刚需，选择这种15年房龄的无电梯较大的是否合适？另外家里在新乡东区高铁2公里内有套商品房，出本后保守100W，是否值得保留增值？如果不保留，平原新区是否可投资？或您有更好标的推荐么？谢

回答：北店嘉园是回迁房，二类经适房社区，无电梯步梯楼为主，斜顶。品质参考天通苑东一区。137平的复试面积太小，楼上楼下都会很憋屈。价格3.5万属于6\\/7的正常折价价格，没有套利空间，同样的标的天通苑的性价比高很多。建议五道口直接公司租房住，7点上班太早了，步行到达是你们开源节流的第一步。新乡高铁的房产建议出售。加上你们的本金，通过合适的操作可以买套700万左右的标的。

提问：美丽的房姐，我老家雄安新区，雄县县城有爸妈90p房产，1、可以抵押吗？大概能抵押多少钱用于购买北京房产？2、我和老公在北京软件园工作，现金首付180w，刚需上车，想年前入手，回龙观、天通苑有哪些小区推荐呢？

回答：可以抵押，如果没有贷款，抵押出70%左右回龙观融泽嘉园，和谐家园，国风美唐可以跑盘看下tty不用考虑，只有大面积才有投资价值

提问：花园路学区一套两居100平，德胜学区一套一居室落户房，两套均有贷款在还，总贷款两成多，五年内有上学需求，怎么优化，能抵押再入tty么？

回答：88年前的房产抵押困难，学区可以沟通，不过总体西城海淀高价学区还是高风险资产，除了具备自用能力，纯粹自用以外，不建议买入或者继续持有。如果能够抵押出来，现金大概率超过300万，买天通苑600+足够了。

提问：房姐你好：北七家未来科学城的未来金茂悦89平投资可以吗？你看好未来的科学城吗？

回答：不看好，围绕北京五环外一圈，你会发现有接近十个各式各样的这种产业新区。一个新的产业区，填50万人可以生存，100万人可以发展，200万人才可以兴旺。但是北京再去哪里引入十个200万人？倒是熊庵有这个能力抽走200万。人口进入停滞周期，北京的力量，不足以支撑十个郊区。从主城区疏散往外的，最多也就300万人，充其量支撑2-3个产业区，短暂的兴奋期后，剩下的大部分，都会陷入长期的平寂。2025年前，在主城区内发掘洼地，才是北京的正确做法。

提问：200万首付是选择:1.酒仙桥:梵谷水郡小2居，电子城，驼房营南里2.望京的望花路东里，西里，南湖中园小2居，南湖东园小2居是优先选择哪个？

回答：优先看价格话说从铁道口到亮马河这一带的驼房营路非常破，电子城2000年的小区，距离两个地铁都比较远，单价相比望京同类老破大表现鸡肋。还不如上东三角洲挨着万红路酒仙桥地铁，周边都是产业园，环境和配套都上了两个档次，更有机会淘笋。

提问：家庭收入：88年夫妻税后现金年收入60W（年度俩人开销20W，当前无重大支出，考虑2年内要孩子）当前自住房产：北京望花路西里18年初买的首套房，楼层3层，房本面积58.9㎡，总价363W，买的85年的“老破小”。首付等花了160多万，贷款200w分期25年，月供1.2W。（感觉买贵了么？）一居改两居了。现在有：40W现金，父母广东兴宁市有一个35W老房打算变卖。诉求：买80到100平米房，1老人住2投资保值，老公预计在东莞樟木头镇贷款购买，在网上网上看了行情，1.5W一平，二手房，我感觉南方太贵了。我想在北京周边买。问：在东莞买房预计花费150w，有投资或保值价值么？

回答：望京还好，长期看不会亏如果东莞有自住需求可以买，东莞投资长期看好，注意不要买远郊ceo盘150在北京周边没有好的选择

提问：房姐您好，娃在海淀清河上学，改善消费型需求，想选择140平米三居房型，现有房票650W。踩看了观澳园，芳清园，美欣家园，强佑四个盘的房，观澳园楼龄新，但感觉挨着林萃有些溢价；美欣户型较好，比较中意。请专家帮我分析点评一下，添麻烦。

回答：这4个楼盘比较，我更推荐美欣。单价低一些，户型还好。楼龄在15年左右时，品质和社区环境会退化的比较快，观澳等的楼龄优势过几年就不明显了。美欣现在均价是观澳的85折，未来无论房价是涨是跌，美欣跟其他小区的价差都会拉进。

提问：房姐，您之前讲的卖房技巧，我翻了好久也没翻到，可否给个链接？

回答：#卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。最后再挂网上。最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：请美丽的房姐点评一下华樾北京这个项目谢谢

回答：华樾北京在善各庄，到望京不远不近由于望京兴起，阿里总部设立在隔壁，给华樾带来了希望，定位对标望京府，价格对标橄榄城，在望京内环也就7.8万的当下，开到单价8万+。割韭菜嫌疑

提问：房姐你好，北京首套，今天还看了青龙湖附近的3个楼盘，总价300以下三居。您觉得这块发展如何，建议购买吗

回答：不建议买青龙湖的位置完全不是大众眼里的丰台，和门头沟的地位差不多。出了上高速方便，爬山方便，其他的都不太方便。价格，收益的确定性，增幅预期不是很好

提问：房姐您好，我是sfsd，目标400w上下老公房，想向您请教一下高家园社区和南十里居社区如何比较？转了一下高家园社区感觉环境各方面没有南十里居更让我满意，想问您有什么高见呢？

回答：高家园社区主要是70-90年代，小区太老，投资来说不合适南十里居主要80到90年代小区，小区内有日坛分校，朝阳重点学校，相比更好点

提问：有首房首贷资格，也可全款再抵押，刚需自住，不考虑学区，首付预算180-200万。人在航天总医院上班，想买单位附近的2-3居，目前看的清和园附近小区，推荐下合适的付款方式及小区。

回答：那边位置有点偏，涨幅空间有限200首付能买总价450左右的标的，目前高性价比集中在东三环和东四环老破小，做为重点淘笋

提问：房姐，坐标北京，丰台区，马家堡附近，星河苑东区2居，国有单位产权房，走拍卖流程全款购买(非法院拍卖)，有哪些注意事项和风险提示，价格低于市场价%多少可考虑投资？

回答：实际上一样，这种很可能是药单，需要提前天调查清楚，参考下面法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。不过，投资就是用风险置换收益，即：高回报=高风险。法拍房的风险主要是押金、房贷、税费、户口和清场这5个问题。 ■ 押金报名参加竞拍交的押金要去到总房款的10-20%，如果拍到手不想要或买不了，押金不能退，所以最重要的是确保自己真的有名额购房，不然拍到了，你又过不了户，那就只有两行泪了。 ■ 房贷竞得房子后，法院通常要求10天内付清余款。那这是不是代表只能一次性付款？NO！“拍卖贷”请了解一下。首先，在交拍卖押金之前，先准备好相关材料，发给银行负责拍卖贷款的部门。银行收到资料后，会根据情况，评估能不能贷，能贷多少，给出判断的结果。记住，购房前6个月不能频繁查询征信，无论是买法拍房还是正规商品房，看房之前，一定先打印征信，确定自己有贷款资格才开始行动。买法拍房时，确定没问题再交押金参与竞拍（但是，在拍卖之前，银行不会和你签订任何合同，只是口头答复可以贷款，因此也有一定风险），成功拍下之后，马上开始走正式贷款流程，万一这家银行不行还来得及换下一家。千万不要以为买法拍房资金压力大，傻傻一次性付款，一般来说，拍卖贷利率基本与同期房贷利率持平，而且放款时间会保证在规定的时限内，直接打到法院账户。 ■ 税费司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。 1套200万左右的住宅，如果是不满2年非唯一，各项税费加起来最高超20万。所以可以事先委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。需要注意的是，如果房子上一手交易还没出证，必须先完成上一手交易流程，再过户。相当于要交两次税（法院拍卖公告里会注明）。另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，也要竞得者自己买单。 ■ 户口如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子，拿到房产证之后，要到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，才能把自己的户口迁入，但如果学位被占用，就真心无解了。所以竞拍之前，要先调查学位是否能够使用。 ■ 清场法拍房成交后，大部分城市的法院不负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，你只能报警。所以必须认准法拍房的类型！最值得考虑的房子是按揭违约，也就是还不起月供了被迫拿出来拍卖那种，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取就能过户。这种产权属于银行的白盘，即买即过户，银行比你还积极，因为银行不要房，只要钱。最麻烦的就是个人债权纠纷，业主被人追债，被迫拍卖的房产，后期如果有其他债主上门讨债，绝对心累。所以通常来说，法院有熟人打听一下最妥当，身世清白的法拍房，不要犹豫，抢！看到这里，大家明白投资法拍房最大的诀窍是什么了吗？是：朝中有人如果没有政法系统的内部朋友帮你探清真实情况，自己又是小白，不建议你买法拍房：这个便宜很难轮到你捡。那么，法拍房流派的便宜谁捡了？事实上大部分优质的白盘，还没公开拍卖，就被内部消化了。具体攻略如下：首先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户的注意事项，以及需要哪些证明材料；然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等，法院一般都会配合你完成，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。 ① 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。（这里我是陪着法官一起去解封，事实证明完全可以不陪同） ② 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。 ③ 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。 ④ 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。

回答：北店嘉园是回迁房，二类经适房社区，无电梯步梯楼为主，斜顶。品质参考天通苑东一区。137平的复试面积太小，楼上楼下都会很憋屈。价格3.5万属于6\\/7的正常折价价格，没有套利空间，同样的标的天通苑的性价比高很多。建议五道口直接公司租房住，7点上班太早了，步行到达是你们开源节流的第一步。新乡高铁的房产建议出售。加上你们的本金，通过合适的操作可以买套700万左右的标的。

提问：房姐好，夫妻目前住在东五环五方桥附近一套175大三居，户型不错但周边配套社区环境不好想置换高品质楼盘，改善自主为坚固保值；目前和父母名下均没有购房名额了只能先用亲戚stsd名额，考虑总价1400，卖一套133平两居天鹅湾，特殊偏好：大户型大面宽，位置三四环左右，品牌楼盘无学区要求，夫妻在朝阳上班；看了一圈房子最后把范围放在南四环新宫泰禾金府大院和中粮天悦壹号。纠结两个点：1.目前的形势卖方换房的手续及额外费用(贷款利息\\/过户\\/装修等等，需要额外付出五六百万)，是否值得置换；2.如果出手泰禾小区密度和园林精致，中粮175户型很赞，楼位置楼层差不多情况下泰禾贵二三十万，怎么选呢？急求指教[抱拳]