2020-01-08 10:00:37 北京房姐

我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：女神好！女兒穗戶在京工作想上車一套電梯小兩居，想請教幾個問題：1.如何查詢購房資格？剛辦暫住證，個稅要求5年還是60個月？2.女兒在望京上班，想在東三環選400萬以下，88年後電梯房自主兼保值。女兒工作忙我去京選房有什麼捷徑選點快些？3.若貸款100萬年限10年，女兒月收入1.6萬，我63歲事業單位（從沒貸款，在粵兩套房產）退休1.6萬元可以擔保或共同還貸嗎？或者其他辦法。盼回覆，謝女神

回答：60個月先在網上熟悉片區和樓盤，過去之前聯繫靠譜的中介集中看房父母可以作為共還人，主要看女兒的流水，一般是不建議父母做為共同還款人的，徵信上會顯示，影響貸票。

提問：房姐，能否幫忙給個建議，北京豐臺區有一套老破舊，想保留將來留給孩子，以孩子名義做首房首貸在五環周邊買個小合院做一家人改善型自住，看了中海望京府、天瑞宸章、亦莊金茂府、海晏春秋等樓盤，價格都在1500~2000之間，哪個樓盤更值得入手，市內的老破舊保留給孩子這個思路，您有什麼好的建議？

回答：區位和區域差異較大不好比較，先階段這幾個樓盤都還可以，可以更具自己的喜好，不會有大的問題孩子的身份首付，需要看他的年齡合院產品屬於養老房產，建議選離孩子近的，以後往返都方便

提問：家庭收入：88年夫妻稅後現金年收入60W（年度倆人開銷20W，當前無重大支出，考慮2年內要孩子）當前自住房產：北京望花路西里18年初買的首套房，樓層3層，房本面積58.9㎡，總價363W，買的85年的“老破小”。首付等花了160多萬，貸款200w分期25年，月供1.2W。（感覺買貴了麼？）一居改兩居了。現在有：40W現金，父母廣東興寧市有一個35W老房打算變賣。訴求：買80到100平米房，1老人住2投資保值，老公預計在東莞樟木頭鎮貸款購買，在網上網上看了行情，1.5W一平，二手房，我感覺南方太貴了。我想在北京周邊買。問：在東莞買房預計花費150w，有投資或保值價值麼？

回答：望京還好，長期看不會虧如果東莞有自住需求可以買，東莞投資長期看好，注意不要買遠郊ceo盤150在北京周邊沒有好的選擇

提問：房姐聽取之前建議，目前主要看十里堡附近房子朝陽家園、城市廣場和海華堂有幾個房子在預算內，想請教這幾個小區之間選擇，有沒有排序？

回答：朝陽嘉園與京棉新城在同一小區，但確是商品房，由兩棟塔樓組成，單獨的物業管理，樓道整潔不少，沒有雜物，小廣告也少很多，大概是由於戶型面積較大且在小區南側，距離朝陽路近有車聲，距6號線略遠，均價不到5萬，以100平左右二居和140平左右三居為主，戶型方正，廚房設計很奇葩，窗子都開在屋內，陽臺都很大，是尋找大面積低單價房源的社區。城市廣場是最早一批外銷公寓接近2000美金一平，港式開發塔樓得房率低小區小，所以一直折價，加上朝陽路這片距離地鐵兩端都有距離，所有略微尷尬，但愛這城和東恆時代的高價佔位，說明區位本身還是撐得起加個，等到物業本身的歧視被清洗乾淨，會有一個價格的補漲反彈。海華堂2008年的小區，小區由兩棟33層高塔組成，3梯10戶，樓體設計東北、西北兩個方向的房屋都有傾斜角度，可能是考慮到大家採光做到雨露均霑，但現在看起來很怪異，整體以緊湊戶型居多，戶型結構中等，很多房屋又斜角，物業管理一般，均價5.88萬元，距十里堡地鐵站不到500米，兩居三居均價差別不大，兩居以單一東、西朝向為主，三居東南、西南朝向，可關注500萬左右90平兩居，130平5.5萬以下單價適合全款再抵押方式購買。這3個盤都還不錯，具體看單個選籌價格區間再來定奪

提問：房姐好，提問。1. 孩子2年級，目前豐臺太平橋區域上學，感覺教育不行，想換區轉學解決學區問題，欲轉海淀，因經濟實力有限，想鎖定軍博片區一居室，請問軍博性價比如何？2. 預算750w，想買兩套一居室。一套父母住，需要距離我近，一套帶孩子住（想軍博購入）。想問父母那套哪裡買性價比高。3. 最近一直在看房，感覺沒有太合心意的房子，想等待，請問是現在就入手，還是等待明年？請房姐指條明路，困擾很久。ps：工作地點在望京南

回答：對學區來說，買小，實現功能性需求即可，控制風險父母向南邊買，豐臺6.5萬以內的都可以看下，草橋片區還有性價比可以重點看下北京交易量最近已經上漲，宜早不宜遲

提問：房姐，瀋陽是不認房不認貸嗎？是不是可以破北京限購？本人北京的，無房無貸。多少可以上車瀋陽？能不能具體推薦幾個片區

回答：瀋陽新盤，對本地人認房，外地人認貸認房瀋陽破限購容易沈北新盤可以關注雨潤，亞泰城。二手沿著沈北地鐵線淘單價8千內的10年內次新盤，學區盤優先，配合淘筍。準備子彈20左右。二手也可以關注奧體，於洪新城，東湖片區

提問：房姐好，座標深圳，總價不超過200萬，深圳金地花園小區可以買嗎？如果可以，頂樓能買嗎？看了一個37平175萬頂樓如果不可以，上下沙還有別的推薦嗎？一方面為了投資，另一方面為了未來拆遷

回答：拆遷是要去賭，不是可靠方案金地花園的樓梯頂樓這個價格不貴現在租金3000左右投資可以看看祥雲天都 7號線沙尾地鐵口附近200以內差不多

提問：你好，房姐！本人疑問去下：1.現金400左右，大連一套100平房產市值約在250左右，出售中。有過貸款記錄，非首套，目前已可得北京房票，自主和投資兼顧，想近期入手一套，選擇總價在600-800間的是否合適？2.有些新盤信息如亦莊首創遠洋天著或未來科技城周邊，有投資價值嗎？3 .如選擇二手，參考區域有推薦奧體、望京、酒仙橋、東壩、雙井，九龍山，四惠，百子灣，勁松，哪個板塊更有長遠發展？4.看上幾個次新，金地名京loft. 76平，700-720；萬科星園，天暢園，國美第一城，天鵝灣loft,東壩的首開常春藤，酒仙橋的麗都壹號，哪個更合適些？謝謝！

回答：總價600-800需要挑區域找性價比盤投資不要碰800左右主看望京、酒仙橋、九龍山、雙井，這幾個都不錯天鵝灣有輕微溢價不過也可入國美第一城整體更穩妥，其他都溢價

提問：SFSD 自住為主，投資為輔，三年內換房升級。自籌100萬-150萬， 100萬不上徵信信用貸，共200萬到250萬首付。明年中旬可回款50萬左右，用於還信用貸。工作地點在四惠，想入東恆時代二期一居 490萬或遠洋天地 CBD總部公寓一居。想聽下建議，感謝

回答：東恆時代房子還行，。主要的缺點是位置好地勢略不好，去四惠要走一段，去六號線十里堡就比較遠。東恆經歷過一波快速拉伸，想投資就需要好好淘一下遠洋天地房子也沒問題，屬於輕微溢價。250萬首付能買到500+的標的，不推薦買一居

提問：您好，近期的感覺我的房產配置收益不高，希望房姐給予指導。名流花園頂層複式的房子151平方米，滿五唯一，價格360萬，值得入手嗎？另有北京西三環邊有一套42平米的商住樓，首付110萬元，貸款還剩77萬元，租金7500元一個月，是否應該出售？北五環外有自住房一套，可賣380萬；賣掉自住房及永清商品房正協商更名轉讓，可得400萬，有信用卡額度40萬，該如何運作取得更大收益？目前購房需要親戚名義購買。

回答：名流花園位置不好，未來漲幅有限商住可以出掉400+首付天通苑大戶型，可以出租或自住看你們的需求在抵押出200左右入東三老公房一套，這樣比較合理

提問：房姐您好，我的情況是首房首貸，可支配現金130～150萬左右，計劃半年後買房，目標300萬左右房子。目前問題是：互聯網公司背景，但新入職公司，收入證明只能開到1萬1每月，而年終獎會以期權的方式發放，也無法提升月均流水。平時會有一定零零散散兼職收入，父母也可以支持一些，還貸不是問題。請問該如何做流水呢？如其他攻略貼所言，請他人轉賬備註諮詢費或者獎金是否可行？精華區關於流水的理念我已經看懂了，具體操作上還要再請教您。感激～