w蒙山居士
山東.日照
日照是全國四線城市，是一個美麗的海濱之城，轄有2區2縣，常住人口293.03萬。各城區房價有差異，2020年日照房價會怎麼走？先一起來了解日照樓市大體情況：
日照房價走勢
近一年來，日照房價呈震盪上漲走勢。2019年11月，新盤參考價格9530元，較年初價格8863元，上漲7.52%。
二手房價格，近一年來呈穩中上漲走勢，特別是2019年下半年，出現持續上漲。2019年11月參考價格10208元，較年初價格8828元，上漲15.63%。環比上漲0.76%，同比上漲15.44%。
日照地區樓盤參考價格段分佈。新盤均價主要集中在0.8萬~1.2萬居多，超1.2萬以上也有部分，消費者可選價格較多。
日照2018年經濟發展狀況
2018年GDP值2202.17億元，人均7.53萬元，全國水平6.46萬元。
三次產業結構為7.6:48.3:44.1。支柱產業為：鋼鐵、醫藥、環保設備製造、輕工業。傳統工業對經濟貢獻較大，高附加值服務產業相對薄弱。
社會消費品零售總額774.10億元，人均2.64萬元，全國水平1.98萬元。
財政預算收入160億元，稅收收入132.6億元。人均創收0.55萬元，人均創稅0.45萬元。全國人均創收1.31萬元。
金融機構各項存款餘額2530.60億元，金融機構各項貸款餘額2355.72億元，存貸比93%。說明日照地區對實體經濟扶持力度較大。
住戶存款1397.47億元，人均存款4.77萬元，全國水平5.19萬元。
全市居民人均可支配收入25377元，全國水平28228元。
綜合多維數據，日照經濟基本面並不突出，居民生活水平還好，但算不上經濟發達的地區。
和尚認為——日照2020年房價將以穩中波動為主
全國樓市“房住不炒”的定位，以及穩房價、穩地價、穩預期的調控目標沒有改變。在全國高頻調控的節奏下，各城市長效管理機制正適時適度地作用當地樓市穩健發展狀態。據最新統計數據，70城中有50城仍然在上漲，只是漲幅收窄，總體上全國樓市仍在上漲趨勢週期中：
日照經濟基本面一般，經濟體量較小，居民生活水平並不是很高。同時戶籍人口306.65萬，常住人口293.03萬，屬於存量人口流失的地區。經濟基本面對樓市高價格缺乏彈性支撐，缺乏人口增量對樓市去化形成瓶頸。
日照作為一個四線城市，房價高達萬元水平，從房價收入比或租售比來看，都是屬於偏高。日照房價為什麼會破萬元水平？最主要驅動力是——棚改計劃。近幾年日照都有實行棚改，是棚改助推當地房價快速上漲。2016年完善城中村改造政策，拆遷改造村居107個、房屋5萬餘處，整治改造老舊小區113個；2017年拆遷城中村112個，整治老舊小區55個，建設棚改安置房57224套；2018年整治改造老舊小區67個。拆遷改造城中村54個、房屋1.6萬處。開工建設棚改安置房8.6萬套，開工率100%。2019年棚改轉向舊改，隨著棚改貨幣化的退出，日照樓市價格將會受到較大沖擊。
總得來說，面對當前全國樓市降溫，落實好樓市長效管理機制，整體樓市環境處於穩中波動狀態，大漲大跌都不可能發生。日照樓市也會是以“穩”為主，或穩中有落的常態化市場波動。
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野馬和尚
2019年日照樓市一直是日照人民熱議的話題，房價一直在詬病中上漲，日照的房價之高， 在山東省位居前列，GDP 居全省末席，但絲毫未影響日照房價的上漲，購房者熱情不減，近幾個月新盤的銷售依然一幅火熱的場面，即使在省內雙核的青島；濟南量價齊跌時，似乎毫無影響，其獨立的行情，被人稱為“詭異的日照樓市”。
日照的樓市真的如此神奇嗎？
從2016年下半年，日照房價就開始走入上行的快車道，時至今日3年有餘，日照新房價格仍未見下降的趨勢，這種勢態會延續至2020年，這也是大多日照人想知道的問題。
通過以下8種現象，通過這些現象，揭開一層層面紗，讓我們看到一個真實的日照樓市。
01：未交房的期房及剛交房的新房，就已經在二手房市場掛牌出售。
這種現象說明幾種問題：（1）日照炒房的情況嚴重，是一種非正常的市場情況。
（2）購房者資金匱乏，急於賣房套現。
（3）購房消費透支。
真實的日照樓市，8大現象的出現，預示2020年房價下行的趨勢
02：新房一直在漲價，二手房房源掛牌很長時間，數次降價卻不能成交。
其實二手房更能反映樓市的變化，同時這個問題不僅是日照獨有的現象，在全國其它城市也多有發生。而真正值得投資，房價理性上漲的城市，二手房市場的價格也會上漲，同樣熱銷。是一種房價的真實反映，否則說明這個城市房價虛高，供大於求。
而日照目前的情況，就屬於後者，新房房價虛高，由於新房房價的虛高，讓二手房房東在掛牌出售時，報價也是虛高，即使降價，也不被市場接受。
同時也因為現在的購房對象大多是年輕人，更喜歡新型小區的環境和配套。
同時也說明一個實質問題，即使用真金白銀購買的房產，即使表面上增值若干，只有進入到二手房市場出售後，才是收益，否則只是紙上富貴。這幾年房價的上漲，使日照有房的日照市民，各個都是百萬；千萬，如果不落袋為安，誰知道這種紙上富貴，又能維持多久呢？（當然也包括我自己）
真實的日照樓市，8大現象的出現，預示2020年房價下行的趨勢
日照的夜景
03：出租房越來越難租，租金在降低。
（1）拆遷安置回遷，租戶減少。
（2）房價上漲，租金上漲，外來租戶選擇離開。
（3）房源多，投資性住房增多，外來人口不增加，供大於求。
04：辦公室空置現象增多，租金也在降低。
（1）經濟下行，實體經濟和小微企業生存困難。
（2）公司越開越多的同時，長期經營的不多，關門的也多。
僅以水晶城沿街寫字樓為例，由於都是40平米左右一間，租金在12000_15000元每年，由於地理位置優越，很多中小企業的都租住辦公 ，而今年很多空置 ，租戶更換頻率非常快。
05：一直搶手的學區房，也開始滯銷了。
以往新營小學；金海景小學；新營中學；北京路中學，當地也包括天寧小學等的學區房，新項目開盤，千人搶購的現象不在。即使二手房（包括十幾年的老房）也是非常搶手的。
但是現在由於學區房房價太高，門檻日益提高，有能力購買群體減少 。即使購買，也大多屬於置換。
從現在學區房的推盤模式就看出；以往大規模的數棟樓一起推出，改為單棟推出。而學區房周邊的二手房以前一房難求，變為現在大量學區在中介掛牌，隨時購得。
真實的日照樓市，8大現象的出現，預示2020年房價下行的趨勢
日照太陽廣場一角夜景
06：房產在增值，其它消費降低，已交房的新房，裝修在減少。
07：投資性購房現象基本消失，改善性減少，剛需成為主體。
近期根據房管局政務網公佈的數據，10月日照商品房銷售1664套，環比下降12.7%。以往改善性住房主要集中在新市區，10月新市區共成交266套，而開發區和老城區分別是480套和444套。
老城區和開發區是剛需購房者的主要區域，而高新區隨著本地知名品牌安泰和興業的項目開發及外地大房企金科等入駐，成為剛需新的熱點區域及部分改善性選擇的區域。
08：新盤大量推出，庫存增加
每年的日照房展會，雖然象徵意義大於實際意義，在房展會成交量不是主要的。大多開發商都是抱著對項目的展示和公司形象提升去參展的。日照房產會今年已是第23屆，其中有一個現象，只要參展的房企越多，當年的房市越一般，其實道理很簡單，如果房市火爆，房子都大多銷售了，就沒有必要展示了。今年有50多個項目參展，僅新市區初步統計就有12個項目參加。
新市區房價高主要源於學區房及以往新市區新開盤項目有限所制，而現在新房和二手房房源充足，已經供大於求，短期內新市區房價很難再有上漲的動力。
據日照房管局政務網公佈的數據;10月新增住宅1230套，新增面積15.54平米。截止到11月1日前，日照上游未簽約的商品房11113套，未簽約面積138.36萬平米，按照目前日照銷售量需要9個月，這還不包括年前還有新增房源的情況下。
真實的日照樓市，8大現象的出現，預示2020年房價下行的趨勢
日照碼頭一角
小結和2020年日照樓市走勢
通過8種現象，已經可看出，實際上幾年的連續上漲，已經使日照市民的消費透支，而且即使曾經有能力投資房產的市民，現在同樣無力再投資房產，有些人士就連已經購買的住房，都會因各種原因出售套現，日照的房產已從增量時代進入存量時代，也就是通俗的說“日照已經不缺房子了”
而日照的房價，興起於棚改，而最終也會因棚改而回調，這種趨勢已不可逆。
2020年日照樓市下行是必然的，整體樓市橫盤微跌，個別區域會大一些，我認為是新市區。
本來日照的下行趨勢無論是速度和幅度都會很大，但是央行的降息，為經濟發展，為2020年的小康社會的實現，政府希望穩增長，不希望房價大跌，又給全國房市一劑強心針。而對於日照房價還沒真正下降，又逢此利好，下行的速度因此放緩，降價的幅度因此變小，不知是日照人民的幸運和不幸？
真實的日照樓市，8大現象的出現，預示2020年房價下行的趨勢
無意吹捧日照樓市，更無意唱衰日照樓市，只想日照更加繁榮，同時房地產健康發展,日照市民居者有其屋，共同享受海濱小城悠閒自得的生活。
遠離房產崩盤論，也遠離房價一直上漲論，客觀的對待房價的漲跌，才是房產投資應有的態度。
101建築資質
我不看好日照的房價，我認為日照房價在2020年會有所回落。
日照的房價相對比較高， 在山東省位居前列，但GDP 居全省末席，這裡很大的原因是棚改因素。
因棚改釋放的大量購買力帶動了日照房價的快速上漲，也透支了日照房地產市場的潛能。
有一個現象需要特別重視，那就是一直搶手的學區房，也開始滯銷了。
一般而言，在任何城市，學區房都是最搶手，也是最抗跌的。即使二手房（包括十幾年的老房）也是非常搶手的。
但是現在由於日照的學區房房價太高，有能力購買客戶群體在明顯減少 。
即使購買，也大多屬於置換。
有能力購買客戶群體明顯減少，可以從現在學區房的推盤模式就看出；
以往大規模的數棟樓一起推出，改為單棟推出。
以往學區房周邊的二手房絕對一房難求，變為現在大量學區在中介掛牌，隨時購得。
一葉知秋，原來最搶手的學區房都出現頹勢，那麼整個城市的房地產市場的後市也不容樂觀，所以，我判斷2020年日照房地產市場會下行。
一世明哥私家歷史
在房住不炒大的政治背景下，全國的房價都不會有大的變化，不會大漲大跌，不要寄希望於政策
