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啟東恆大世紀海岸樓盤價值深度剖析，能不能買？

2019-11-24 13:17 | 瀏覽:13次 |

啟東恆大·世紀海岸是由世界500強企業集團恆大集團旗下——恆大旅遊集團目前佈局在華東區域的唯一濱海樂園。中指研究院結合行業發展趨勢，通過對項目所在區域及政策價值、宜居及投資價值、企業品牌影響力等因素綜合分析，項目順應文旅政策、市場發展大勢；迎都市圈重大發展機遇，擁“區位優勢+長三角城市群國家戰略政策”雙重利好，佔據環滬區域獨一無二臨海臨江優勢，宜居宜業宜遊，榮膺“長三角區域文化旅遊典範”殊榮。

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國家政策加持，區域市場快速發展， 項目迎巨大發展空間

在“文化強國”國家戰略的加持下，作為文化重要的傳播媒介，在旅遊業不斷髮展壯大的背景下，文化旅遊政策推動力度逐步加強，“旅遊是載體、文化是靈魂”的定位越加清晰。2018年4月8日，文化和旅遊部正式掛牌，開啟了文化和旅遊融合發展的大幕，文旅產業迎巨大發展空間。

而項目所在長三角區域旅遊市場空間巨大。2018年，長三角區域包括上海、江蘇省、浙江省、安徽省在內的三省一市共接待遊客人數達25.8億人次，實現旅遊總收入3.54萬億元，佔全國比重分別為46.7%、69.0%，佔全球比重約為21.4%、10%，旅遊市場規模大。

圖：長三角區域2018年旅遊總收入及接待遊客次數

資料來源：各城市/省份2018年統計公報

政府積極推動，邁入全域旅遊新階段。在一體化發展格局及旅遊市場快速發展背景下，為進一步深化長三角區域旅遊合作協同，加快旅遊資源統籌和高效利用，上海、浙江、江蘇、安徽三省一市旅遊管理部門於2018年6月共同達成《長三角地區高品質世界著名旅遊目的地戰略合作協議》，進一步深化長三角區域旅遊合作協調機制，通過六個方面20條合作內容聯手打造長三角一體化旅遊市場，構建高品質世界著名旅遊目的地。

在政策及市場利好下，恆大旅遊集團於長三角區域佈局全新文旅鉅作——恆大·世紀海岸，立足生態城市啟東和海洋文化旅遊，匯聚全球知名設計師，打造由深海夢幻、極地世界、熱帶雨林、水上樂園四大遊樂區組成的恆大濱海樂園，發展空間巨大。

雄踞上海之北， 擁“政策+區位”雙重利好

1、地理位置：項目地理位置得天獨厚，與上海隔江相望

項目本身地理位置得天獨厚，位於長江入海口上海市崇明島的北岸，啟東市寅陽鎮寅興墾區外側東南部沿海，與上海隔江相望。距浦東直線距離50公里，距浦東機場直線距離60公里，是上海龐大人口紅利外溢的直接受益者。

項目所在縣級市是啟東市，與上海直接接壤。啟東地處萬里長江入海口北側，三面環水，形似半島，是出江入海的重要門戶，也是江蘇日出最早的地方。啟東市與上海隔江相望，在行政邊界上和上海直接接壤，隨著上海2035規劃的公佈，啟東定位不斷提高，從“北上海”到“上海北”再到上海“北大門”，區位優勢愈加顯著。2018年位列全國百強縣前30位，經濟基礎較好。

2、政策機遇：都市圈迎發展機遇，長三角都市圈上升為國家戰略

中指研究院專題研究報告顯示，城市群政策自2006年首次提出以來，2015年後進入政策密集出臺階段，獲國家戰略支持。2019年2月21日，國家發改委發佈《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，提出到2022年，中國都市圈同城化取得明顯進展，到2035年，現代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。這意味著，中國城鎮化全面進入了“都市圈/城市群時代”。

項目所在長三角區域發展已與粵港澳、京津冀相同，均上升為國家戰略。長三角定位為世界級城市群，是我國經濟最具活力、開放程度最高、創新能力最強、吸納外來人口最多的區域之一，是國內最成熟的城市群之一；地處“一帶一路”與長江經濟帶的重要交匯地帶，GDP與常住人口規模分別佔全國20%和12%，在國家現代化建設大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰略地位，經歷30多年的發展之後，長三角一體化邁向全面深化階段，發展潛力巨大。

圖：長三角一體化下項目區位潛力

資料來源：《長江三角洲城市群發展規劃（2016-2020年）》

3、產業優勢：受益上海產業外溢，高層次人才導入可期

產業方面，伴隨上海部分產業的外溢，滬通產業模式初見端倪，將加速南通產業轉型升級，有利於高層次人才的導入。2018年4月，南通在上海世博中心舉辦“1+4”高質量發展環境說明會，會議數據顯示，滬通合作共建園區等合作平臺從7個增至17個，7個較大規模的滬通合作園區，累計入園的上海億元以上企業77個，總投資291億元。與上海新增產學研合作項目117個，技術交易合同金額超億元。目前，兩地融合互動實現了“34567”，即：南通30%高層次人才、40%創投風投機構從上海引進；南通50%以上企業與上海有合作，60%貨物通過上海口岸，南通70%農副產品供給上海。說明會期間，滬通兩市現場簽約21個產業投資項目和18個科技合作項目，產業投資項目總投資達730億元。

圖：滬通產業合作的“七朵金花”

啟東作為對接上海產業外溢的橋頭堡，受益明顯。為接軌上海，2013年，啟東在園區開發、物流、人才、農產品供銷對接、港口發展等9大領域，形成相應的行動計劃，簡稱“139”工程。2015年，抓住上海城市功能轉型區內企業提檔升級、搬遷改造和產業轉移的機遇，啟東適時啟動對接上海招商大會戰，招引一批“裂變”項目、“升級”項目和產業鏈延伸項目。歷經幾年努力，2017年，啟東全市25%的工業產品配套上海、45%的農產品供應上海、70%的遊客來自上海、80%以上的投資直接或受上海影響進入啟東。伴隨上海外高橋集團（啟東）產業園、江海產業園、上海自貿區啟東產業園、上海自貿區啟東生物科技創新協作園、浦東祝橋啟東產業園等共建園區相繼運作，表明啟東已成為上海傳統產業的轉型升級基地和高新技術企業的擴張基地。

伴隨南通、啟東與上海產業的聯繫日益緊密，上海產業外溢的加速，高層次人才亦將逐步導入，將帶動區域、項目住房市場購房需求和租房需求的大量增加。

4、交通優勢：交通便捷，上海一小時都市經濟圈

與地理位置及產業對接優勢相比，啟東與上海的交通互通發展相對較落後。未來，伴隨著長江經濟帶、長江三角洲區域一體化等國家戰略，江蘇沿海開發戰略等省級戰略的逐步推進，啟東交通迎來重要發展機遇，與上海的交流日益頻繁，接受上海輻射帶動的效應日益凸顯。整體來看，項目未來交通潛力看漲。鐵路方面，除了剛開通的寧啟鐵路二期，洋呂鐵路、北沿江高鐵、江蘇省沿江城市群城際鐵路正在建設或已批覆。

地鐵方面，2018年底發改委批覆的《上海市城市軌道交通第三期建設規劃（2018-2023年）》，地鐵崇明線赫然在列，未來崇明線的開通，將進一步拉近啟東與上海間的時間與空間距離。

圖：啟東未來軌道交通規劃

圖：長三角軌道交通圖

5、資源優勢：環滬城市中唯一江景與海景資源同享城市

與環滬其他城市包括太倉、崑山、嘉善、平湖相比，啟東蘊藏的獨一無二優勢是環滬城市中唯一靠江又靠海的城市，與恆大濱海樂園定位高度契合。

圖：環滬城市區位圖

6、自然環境：自然環境佳，一線海景資源、天然氧吧

項目所在區域空氣質量佳。據江蘇省生態環境廳2019年1月8日發佈的2018年江蘇縣、市空氣質量PM2.5濃度排名情況，啟東與如東並列全省第一位。啟東PM2.5年均濃度為33微克/立方米，空氣質量最好，成為全省最適宜“深呼吸”的好地方。

圖：2018年江蘇省各縣（市、區）PM2.5濃度排名情況

通過對啟東恆大·世紀海岸項目區位價值、政策利好等方面進行分析，論證得出：項目擁“政策+區位”雙重優勢，迎都市圈重大發展機遇，擁長三角一體化國家戰略政策利好，與上海隔江相望，融入上海一小時交通圈內，受益上海產業外溢帶來的高素質人才導入，作為環滬城市中唯一江景與海景資源同享城市，與項目定位高度契合，周邊自然環境佳，發展前景廣闊。

文旅旗艦配套， 宜居、宜業、宜遊

1、恆大旅遊集團華東區域唯一濱海樂園

啟東恆大·世紀海岸項目，是恆大旅遊集團目前佈局在華東的唯一一個濱海樂園。

項目建成後將成為規模超大、種類超多的濱海樂園。項目內部以主城堡為核心，圍繞周邊分佈極地世界區、深海夢幻區、熱帶雨林區、水上樂園區四大主題遊樂區域及童話大街，鉅制高端水上樂園。涵蓋8大類120個水上游樂項目，匯聚大白鯨、企鵝、海豚等多樣海洋生物；室內親子城、人工沙灘、室內超長距離漂流河等多種水上游樂，暢享玩水激情。

2、全系旅居配套，坐享尊貴品質生活

項目自身綜合文旅配套豐富。除濱海樂園配套外，項目亦規劃有國際會展中心、婚禮莊園、歐式城堡酒店、五國風情溫泉小鎮、恆大酒店、十大中心（包括國際會議中心、娛樂中心、樂童王國、商業中心、餐飲中心、健康中心、運動中心等）等豐富業態，打造文旅旗艦配套，全面填補市場空白，帶給業主全新怡居生活體驗。

3、新中式風格園林，契合文旅定位，創造城市精神

在園林打造方面，恆大集團積累了二十餘載園林打造經驗，從現代風情園林到歐式皇家園林，再到新中式風格園林，不斷更新迭代，經驗豐富。近年來，隨著傳統中國文化與現代時尚元素的不斷邂逅與融合，新中式園林進入蓬勃發展期。恆大與時俱進，聘請一流園林大師精心規劃，小心佈局，反覆修改，為業主展現極致品質的大美園林，重拾古典園林精髓、創造城市精神。

啟東恆大·世紀海岸項目整個園林使用新中式園林規劃理念，在沿襲古典中式園林曲徑通幽，詩情畫意的意境之美，同時加入現代化的造林理念及工藝，以山水為骨，植物為肌，亭臺樓閣、廊坊婉轉為陪襯，整個園林達到移步換景，漸入佳境，小中見大的觀賞效果，使居者彷彿置於水墨畫中，享受一份難得的恬淡與優雅。

4、金碧物業，讓業主尊享專業化禮遇

項目由恆大集團旗下金碧物業集團有限公司專屬服務，其擁有國家一級物業管理資質，管理物業類型涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、商業中心、旅遊地產等,以22年運管經驗，紮實的專業素養，始終秉承“誠信、尊重、微笑、滿意”的服務理念，貫徹“急業主所急，想業主所想，全心全意為業主服務”的質量方針，執行“過程與結果雙滿意”的工作宗旨，提供360度24小時全天候管家式服務，讓業主尊享專業化禮遇。

憑藉強大的綜合實力和高品質的物業服務，金碧物業連續多年榮膺“中國物業服務百強企業”和“中國物業服務專業化運營領先品牌企業”，排名均位居行業前列。

5、配套豐富，宜居、宜業、宜遊

教育配套方面，項目自身教育配套充足。“全國教育看江蘇，江蘇教育看啟東”。啟東向來是清華北大的搖籃。恆大文旅集團已為本項目區域規劃建設中學1所、小學1所、幼兒園3所。中學設置48班，小學設置36班，另設有教師公寓。幼兒園每所設置12班。目前恆大蘇國外啟迪國際幼兒園和啟東啟迪外國語學校（小學）已經開學，此外，啟迪外國語學校與啟東中學簽訂了兩所學校在“啟外”聯合創辦初中“諾貝爾班”的協議，並定於2020年春季開始對外招生。

項目自身醫療配套亦較充足。目前項目社區互聯網社區醫院已經正式啟幕，為社區約5000戶常住戶業主提供獨一無二的超級配套和世界頂級的健康管理服務。社區醫院亦在規劃中，將來將與國際醫療機構合作，建立服務於全城的健康醫療體系。

通過對啟東恆大·世紀海岸項目自身產品品質、配套、醫療、教育、商業等配套資源進行分析，論證得出：項目規劃恆大濱海樂園、國際會展中心、婚禮莊園、歐式城堡酒店、五國風情溫泉小鎮、十大中心等豐富業態，打造文旅旗艦配套，新中式風格園林，享金碧物業高端物業服務，教育醫療資源充足；同時結合項目區域交通、產業等配套，是集文化、休閒、娛樂、商業、旅遊、居住於一體的標杆文化旅遊勝地，宜居、宜業、宜遊。

城市群、文旅定位、寬鬆政策等利好加持，投資前景可期

1、城市群發展前景加持，項目未來發展空間大

項目位於長三角城市群覆蓋範圍內，緊臨核心城市上海，伴隨長三角城市群向世界級城市群建設的靠攏，核心城市上海人口、產業、交通的外溢與延伸，項目未來發展空間大。根據《上海市城市總體規劃(2016-2040)》，到2040年，上海的建設用地指標將呈現負增長，上海的整體城建面積將保持在3000平方公里；到2030年，上海的人口將保持在2500萬，表明未來隨著核心城市上海城市空間格局的重構，環滬區域迎利好，而項目所在區域處於承接上海人口、產業等外溢利好的第一圈層，發展空間大。

此外，根據中指研究院對國外城市群進行研究發現，城市群內城市房價一般高於非城市群城市房價，且房價由中心區域向外圍整體呈遞減趨勢，從房產保值情況看，未來發展空間大。

2、文旅定位，恆大華東首個濱海樂園項目，助力項目價值提升

“恆大濱海樂園”的成功落成運營將對項目長期價值有顯著帶動效應。通過對一些國內外典型主題樂園進行分析發現，大型遊樂園對區域人口集聚、配套提升、消費升級等均有助推作用，從而對周邊項目房價實現保值增值起到重大推動作用。

以上海迪士尼為例，自2009年11月項目獲批以來，截至2019年上半年其所在的川沙板塊住宅成交價格漲幅超400%，遠超上海市整體房價上漲速度。

廣州長隆1997年開業，開業當天創下日接待客80000多人，2017年接待遊客量達到3100多萬，旅遊收入約30億。片區房價由2006年約3000元/㎡漲至2019年上半年32559元/㎡，漲幅遠超廣州全市水平。

圖：上海迪士尼周邊房價與上海整體住宅成交價漲幅對比

圖：廣州長隆周邊房價與廣州整體住宅成交價漲幅對比

3、較為寬鬆的市場政策有利於本外地購房者入市

與環滬其他城市相比，目前啟東整體購房政策相對較為寬鬆，只有限售政策，無限購政策，較為寬鬆的市場政策有利於本外地購房者入市，支撐區域房地產發展。

圖：環滬區域主要購房相關政策

通過對啟東恆大·世紀海岸項目城市群發展潛力、典型主題樂園對房產的保值增值、周邊區域房產政策等指標進行分析，論證得出：項目未來投資前景可期。伴隨長三角城市群向世界級城市群建設的靠攏，核心城市上海人口、產業、交通的外溢與延伸，項目未來發展空間大；項目自身文旅定位，恆大華東首個濱海樂園項目，成功落成運營後將對項目長期價值帶動顯著；較為寬鬆的市場政策有利於本外地購房者入市，支撐區域房地產發展。

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