我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：房姐好！新人首問！1、南京、武漢哪個城市更有投資價值？具體哪個區？哪個樓盤？子彈200-300 2、武漢百步亭長順園一套房，可不可出手？多少錢出手合適？謝謝
回答：南京樓市一直很強，和武漢不一樣，不是這一波漲起來的，而是慢慢漲上來的，和上海很像。現在，南京被市場教育的跟上海差不多了。但是南京杭州武漢成都無論從什麼維度上，都是同等量級，房價差距長期來看註定磨平。
投資還是看價格，武漢容積率高的房子非常多，但是價格也便宜！南京杭州房子少，但是價格很貴。所以南京現在的人口流入完全比不上武漢。前幾年武漢滿城挖，地鐵，道路，高架橋，隧道，新區氣壯山河。
bbc專門做了個紀錄片採訪武漢市，並表達了對該市債務的擔憂。
然而呢？幾年後的今天，武漢市民獲得了前所未有的基礎設施和商業距離活躍度，武漢地鐵里程越發擴大，一改原來大縣城的落後形象，成為了全國聞名的大城市。一切對前幾年武漢髒亂差，到處工地，司機不文明的指責，在大氣磅礴，綠地606，地鐵上天入地的城市景觀面前，都成了渣渣。
這一切武漢的成就，與其大規模負債拉動地方發展密不可分。沒有資金，你如何建設全國最大的市民中心呢？可是，任何事情，都不可能白拿好處，不肯付出，只想享受的白左病要不得。城市發展這麼好，都是真金白銀堆出來的，稅收還債就不要想了，還是賣地實在點。
所以，讓武漢市民大家一起買房，漲價去庫存，城市好了，房價高了，大家一起發展，其樂融融，多好？！
子彈200以上，買武漢其實有點浪費了，建議優先考慮一線城市，北上廣深是首選。武漢可以作為強二線城市中的最優選。入手2套以上低價潛力盤，漲幅可觀。武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。
百步亭長順園單價1.5左右出手裂變。
提問：座標武漢，我和老公，年收入30個以上！婚後組合貸買一套商品房，現第二套純投資，子彈20，低價潛力盤！求推薦
回答：子彈20買武漢，能夠得上的項目基本都沒有性價比。3個方案：
1.老破大的選籌邏輯，淘核心地段2005-2010年之間的老破大。通過一些發，可以做到0首付或者微首付，再通過分割出租，運作的好基本可以實現租金抵月供。但是老破大有一整套操作手法，持有8-10年，基本放棄流動性。
150以上的老破大在武漢屬於窮人買不起，富人看不上的產品，所以交易量非常小。沒有充分交易的房產通常屬於價格失效的產品，存在非常大的套利空間，屬於底倉充足 現金流充足的職業多軍首選。在一堆垃圾中找出真正有價值的項目，非常考驗你的價值判斷能力。這類房產屬於鬼牌，投資客鍾愛，不是血虧就是血賺。
2.利用你的身份，做幾筆低息貸款，擴充子彈，再全款抵押入手推薦的幾個窪地板塊，具體選籌見知識星球內部分享。
3.老老實實去瀋陽，入手單價8千的潛力盤。
提問：房姐，漢口順馳柏林可以買嗎？有沒有升值空間？
回答：當年很多人被東西湖的環境吸引入手了，結果是東西湖的房價與主城區的差距越來越大。
最近東西湖的土拍火熱，各大開發商手拉手聯合炒作，未來1-2年內東西湖供應量極大，老小區升值潛力越來越弱。如果是純自住，可以考慮，入手價控制在1.1以內。
提問：房姐怎麼看待秦皇島這個城市，和這個城市投資的未來走勢。
回答：秦皇島IP價值高，領導人手一套，但是旅居房產並不是很好的投資標的，沒人接盤。
提問：美麗的房姐你好，替親弟弟家鄉買房諮詢。弟弟在老家棗莊，大概率不會到更大的城市去。目前在薛城有一套房子，現在想把現有房子給父母住，再貸款買一套。之前已經學習到房姐的理論，這種小城市人口外流，房價趨勢是會降的，但看了下2019年棗莊的房價是上漲的，目前均價接近8000，青島都回調了，棗莊還沒有回調。弟弟想明年2021年初買房，這個時間點合適嗎？我有想法和弟弟共同炒房瀋陽的話，要注意哪些？
回答：現在全國房價均價9200，未來幾年破萬 棗莊類四線城市單價近8千不足為奇，貨幣棚改，本質是國開行定向放水給所在城市。近幾年的棚改短暫救活了一批三四線城市，不過也讓更多人被假象搭進去，成為最後的接盤俠。瀋陽首付十幾萬就能買了，合夥買房是高端玩法買，只適合資深多軍入手一線城市大單。先用自己的房票買。
提問：（新人首問）座標濟南，已婚，二孩老大已上學，在郊區唐冶自己名下有120，90兩套房，20+30貸款未清，一直想換四室，年底在附近新盤改善一套精裝房四室144平195w（18年中旬首開賣到260w），新房目前只交了10%，讓三月底交齊首付，6月底交房。把120的掛了一個月賣14k無人問津，賣要降到13k以下，恆大三室戶型客廳朝北戶型丟分，房齡8年，但是距離馬上開工的4號線地鐵口100米。地鐵開工後是不是能漲點？這兩套房都是我自己名和貸，之前打算做JLH，抵押，讓我媳婦6改3。但算下來一年成本接近20w利息，唐冶周邊準新房未來2年大量入市，怕走錯路財富縮水，還請房姐支招。賣房還是抵押賭一把？
回答：你好，唐冶最大利好是地鐵，等地鐵開通了會漲一波，20-21年開通是第一個賣點，23年雪山、工業北、唐冶初具規模發展完善後，是第二個好賣點。如果現金流還能支撐，建議先做抵押。
提問：美麗智慧的房姐，請問3年或5年後，東原啟城的房價是否會和保利新武昌的房價漲到持平，現在還是有3到4千左右的差價。如果一年後賣掉新武昌，資金裂變買兩套東原啟城二手房是否合理，求房姐翻牌
回答：新武昌是白沙洲環線位置最好的盤，地鐵口加上品牌溢價，現在賣1.8不排除有業主控盤，價格虛高。長遠看，地鐵開通之後與其他次新盤直接的差距會縮小。但是不建議裂變2套東原，抵押融資，入手星球內推薦的低價潛力盤。
提問：房姐，請教下，您經常提到的老人票到底應該怎麼用呢？
回答：買入角度談老人票的運用 最近經常有朋友諮詢老人票的用法，簡單粗暴的科普一下 現在越來越多家庭把老人票逐步使用，無他原因，家庭購房資格太稀缺了，現在不盡早用掉，指不定日後更麻煩 從使用順序來看，建議先把自己的主力購房資格用掉，再考慮老人票。
畢竟年輕人，有更好的未來性，可以從銀行借更多的錢 從投資強度來看，老人票比較適合買入家庭資產配置裡頭偏小型中型的物業。簡單來說，家庭資產配置中的重量級房子還是年輕人自己來裝著，小舢板可以讓老人票裝著 從信貸角度來看，現在銀行政策允許的住房貸款的年齡上限，是70歲，如果老人是55歲以下，還可以按揭15年。
按照貸300萬，15年，基準利率上浮10%，月供在1.6萬左右 如果大於55歲，為了更久的貸款年限，可以考慮接力貸產品，但悲催的是當前可以做接力貸產品的銀行並不多，老人家不超過65歲，可以申請子女作為共借人（或擔保人）的接力貸，貸款年限最多不超過30年，貸款利率一般是基準利率上浮20%。老人票最好不建議用全款再抵押的形式買入。
因為買入後，父母的房子，用子女的名義抵押貸款出來，不太好做的，對這種屬於第三方抵押借貸的貸款方式政策始終是不太支持的，做起來往往費用高，貸出成數低
提問：新人:房姐您好！長沙和瀋陽哪裡更值得入？求推薦長沙的盤，單價在多少可入？
回答：瀋陽漲幅更確定，現在二手業主都憋著等瀋陽國家中心城市落地後漲價呢。長沙最近1-2年看不到希望。如果主場在長沙可以淘筍。
長沙東西大旺，重點關注武廣新區（雨花區北部），關注租售比就沿著地鐵線淘二手次新筍。這塊區域的交通更加方便，是原來的市中心五一廣場的自然延伸，與高鐵站機場同方向的武廣新城，有著沒有任何自然阻擋的平坦土地，相比於梅溪湖市府片區，這裡才應該是建倉長沙的首選區域。單價8000左右入手，長沙要做好持久戰準備。
提問：萬能的房姐，宜昌自住買房，新房、二手都可以，主要考慮交通方便，小孩上學（目前小孩一歲），能推薦性價比高的片區和樓盤嗎？工薪階層，拜託了
回答：市區太貴 伍家崗，小溪塔單價7千左右的關注下，新盤溢價太多，重點淘二手。宜昌樓市透支嚴重，最近1-2年都處於下降通道 租房住，子彈都投到武漢是更好的選擇。
提問：請問房姐，如何將佛山千燈湖公寓快速出手，拿證時間只有半年左右，實際還款2年幾個月了。因為買付首付時用了XYK，後面時間沒控制好，出了問題借了網貸，現在越陷越深，資金極度緊張隨時有破產風險。求房姐指導，有什麼快速將寫套萬科27方公寓出手呢
賣房子的時候，哪怕你再著急用錢，不到籤合同的時候，也不能表現出來，更不能將自己真實的情況告訴中介經紀人！因為一般人買賣房產都是一錘子買賣，基本沒有回頭客，你要是告訴中介或者買家真實情況，基本都是趁你病要你命，輕輕鬆鬆讓你少賣三五萬塊錢，車船店腳牙，沒有什麼人情。
如何快速高價賣房是門技術，詳見內部資料《賣房科技樹》。
提問：房姐，你好！問一個不關於房產的問題，今年32歲，待產在家，學歷不高，生完孩子未來的職業規劃，包括人生規劃是什麼？您能給點意見嗎？總覺得還有很多夢想沒有完成，不甘心當一個少婦，未來只能相夫教子，您能說說嗎？
回答：怎樣才算是優質父母？
1，父母做小生意的背景，例如小飯館，小藥房，定製塑鋼門窗，儘可能目光長遠一些，做一個可以傳承的生意。
2，父母都是手藝人的，例如醫生教師律師作家記者工藝美術大師等，儘可能自立門戶，爭取交下去一個完整的事業架構，子女也能參與。
3，父母是大單位的，儘可能要會做人，留點人情，給子女鋪個路。
4，父母是打工的，儘可能學好技術。看看孩子能不能接手？除了大城市的985211，學歷真的不重要，沒人因為你讀過一個山溝溝的二本學院，會對你高看一眼。我認識一個民企的鞋模師傅，年薪三四十萬，老闆看到他都要先發煙，生怕他跑了。子女也做這個。其他人想偷技，門都沒有。
5，父母是純屌絲，那就鍛鍊身體，不要吃喝嫖賭抽，今後婆婆去給兒媳帶娃，公公買菜做飯，讓孩子儘可能有時間逆襲！兒媳婦不要跑了。
6，父母啥也不會，還好吃懶做噶姘頭，那就多喝點，多抽點，多搞點，爭取早點了了算了。
你現在能做的事情，都是你近5-10年經驗累計出來的，如果以前的職業規劃一塌糊塗，建議找一個天花板高的行業，從0開始。
最好去大城市，為了下一代創造一個更高的起點，更好的環境。
提問：房姐好，武漢買二手房有好多中介，這些中介有什麼區別，怎樣選擇？目前知道的就是中介費不一樣
回答：好中介的判斷標準，我說下自己的經驗。
1.溝通起來感覺很舒服，對區域瞭解上基本上沒有盲區，即使是有盲區，也會趕緊問，問完之後告訴你。
2.姿態低，說話很客氣，不該問的不問，如果問了不該問的，很快能圓場。我遇到好多傻中介賣周邊的品質盤，他們的姿態就跟那房子是他家的一樣，一副愛買不買的態度。
3.有車的中介，車上比較乾淨整潔，沒什麼煙味；
4.開車比較穩，沒有路怒症，不闖紅燈，不壓線；
5.客戶在場的時候，不抽菸，如果客戶抽菸他們陪一下，這個另說；
6.每次看完房，主動收鞋套；
7.跟賣家溝通的時候，很積極，該問的都主動問；（有的中介讓他問一些信息，死活問不出來，溝通能力上有問題）
8.不亂髮微信，正常發一下微信這個都能理解；有的中介給你發完二手房之後，又給你發新房，這種我直接就拉黑了
9.中介費該優惠的都去主動申請
10.能很快看懂你的需求然後推薦合適房源，房源篩選上比較用心，不亂帶你看房；至於如何挑中介，我的過往經驗，首先是自己要有篩選能力，如果遇上自己覺得不靠譜的中介，果斷停掉，你將就對方，自己就吃虧了。
二是讓靠譜的熟人幫你推薦，最好是熟人跟那個中介有過成交歷史。
三是從鏈家網站上看評分及成交量綜合還不錯的中介，然後線上聯繫，覺得對方還不錯，再去線下找他們看房。很多人第一次買房，都是隨便找個店面找了箇中介，最後就成交了。大概率上，這是極不靠譜的。
提問：我首套房有房證，做了抵押貸款，現在想出掉賣新房，二套房現在只做了合同備案，沒有收房。賣了首套房，再買房是算首套還是二套，是否可以首付三成。如果算二套購買，賣房的錢不夠付5成，手上有信用卡有20萬，農行信用貸款還有18萬先息後本可以提。怎麼用可以不影響後期房貸。盼回覆謝謝。
回答：算二套，合同備案就可以查到了 再買一套二手房，可以做2改1，二套改首套，首付3成買入。操作流程詳見知識星球內部分享。
不影響後期按揭貸款，需要換核操作，或者高流水可以覆蓋2倍月供。抵押貸、消費貸、裝修貸等等，最終變成了首付或者還按揭的現金流，銀行都是睜一隻眼閉一隻眼的。
提問：請教下，座標深圳，1000萬總價預算，首付3成按揭，純投資。有以下選擇：1.深圳灣太古城62平兩房920萬 2.老前海諾德假期82平3房一衛880萬 3.深高北水榭5-6期89平3房2衛950萬 想聽聽你的建議，謝謝。
回答：都是不錯的選擇，都很推薦。諾德短期漲的算很多的，我把他排第三位。深高北後市依然看好。我優先考慮太古城，主要原因有：
1.深圳灣最低門檻
2.年後或許會補漲
3.地段學位都不差
4.價格不算是高位
提問：房姐，最近看到很多文章都在唱空樓市，說的都有理有據的，請問我們小白要如何判斷這些文章是否正確呢？
回答：怎麼快速判斷一篇文章的對錯？講房產下跌的文章，凡是帶有「泡沫」、「去槓桿」、「下跌週期」、「租售比」這些詞的，可以99%的肯定整篇文章都是胡說八道，就不用浪費時間往下看了。如果要一個個去反駁，我們豈不是累死？我們還怎麼把精力用在賺錢和提高自己的姿勢水平上面？
第一步只用知道：什麼是正確的，就足夠了；那些文章所講的邏輯，和我們正確的邏輯完全牴觸，所以你知道他們是錯的，而不是思考他們這樣說，是不是對的？誰對誰錯，除了講道理，還有現實告訴你結果。
唱空房產的人，發財比例比兢兢業業買房的人低幾個數量級，關鍵是沒有一個唱空的人憑藉做空房地產發財的。失敗死掉了，就是最好的道理——天道。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案。
閱讀更多 房姐購房指南 的文章
