這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

關注“武漢房姐”微信公號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球

提問：房姐你好，最近一直都在看房。我工作地點在武漢天地，所以一直在看漢口主城區的樓盤，子彈50，想買個90到100平的。之前參加了美好名流匯和百步亭和諧裡的搖號，美好名流匯搖到了33號，百步亭和諧裡是倒數幾個，因為我不太喜歡美好名流匯的戶型，所以當時放棄了，而百步亭和諧裡也沒選到合適的樓層。現在感覺後湖這邊的樓盤越來越少了，想趕在年前上車，所以又去看了花樣年花好園，帶裝修2萬左右。現在人有點著急，怕等到明年房價又會漲，有點後悔放棄了美好名流匯的機會，想聽聽房姐有何建議呢？還有我是自主加投資的角度買房，那花樣年的房子可以上車嗎？

回答：談一談限價 某種程度上，限價對市場秩序造成了很大的破壞。

資本是逐利的，人性是貪婪的，武漢近幾年上演了多少場搶房大戲？

買到這些樓盤的，真正用來住的，有多少？

剛需搶不到，茶水滿天飛，好房從來都是關係戶專享。

身邊的投資客動輒三個號，四個號，絕大多數的限價房，都被這些人買走了，多人搶房反過來又給市場添增了熱度，讓擁有從眾心理的普通購房者更加按捺不住。

而很多剛需，因為等待這些限價房，失去了很多買房時機！

到頭來，還是少數人的遊戲！

所以不建議大家一直守著幾個網紅盤，趁著年底多淘淘筍才是正經事。

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提問：房姐，武漢本地人，在深圳工作，子彈100，以後大概率會回武漢，現在到底是湊一湊在深圳上車，還是會武漢買個好點的大房子呢？

回答：準備好迎接下一輪的財富分配了嗎？

昨天，在幫朋友談一套香蜜湖的房子，要價4000萬，一手業主2004年375萬買入。 這個賣家是香港人，2007年以500萬人民幣二手買入，平時並不怎麼在深圳生活。

我忽然想到，在深圳這樣的城市，為什麼每個人都需要買套房？

為什麼一個不怎麼在深圳生活的人，在深圳賺走3500萬？

因為她享受到了這座奇蹟城市的發展紅利，而普通人參與城市發展紅利的唯一方式只有買房！

年收入再高，如果不加以房產投資的理財方式為羽翼，在房本位的財富分配模式面前，是大概率會一敗塗地的。

外來深圳的投資客傻嗎？根本不傻，他們只不過是在蓄勢待發，準備參與下一輪的財富分配 不買房，再好的城市，再好的工作，再舒服的生活模式，你都是過客！

提問：房姐，請問瀋陽地鐵沿線二手房，少於多少錢一平算筍盤呀？

回答：在拆骨法中我們講到：房子不是一件商品，而是無數件商品的集合。無數種價格因素中，有客觀無法改變的，也有主觀可以改變的，或者因為操作方式而改變的。這些可以在主觀上改變的因素，就存在一定的操作空間，通過合理的一些技巧來進行操作，買家可以獲得一些額外的優勢。

比如：賣家100全款，你變成100按揭；賣家週期2個月，你談成6個月；房子稅費10萬，你談成和上家結婚過戶。背後所引申的，是另一個原理：價格不是一維的。

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提問：燕郊的房子還值得投資嗎？現在回落到一萬八了！首爾甜城

回答：燕郊並非投資優選 如果在北京工作，有自住需求可以考慮入手燕郊 燕郊作為北京的衛星城、大型外來人口聚居區域，區位還算不錯，長線看是有價值的。單價1.5左右才考慮，現在還沒有到入場時機。

提問：什麼叫抹房查？

回答：抹除房查記錄，操作詳見知識星球內部分享。

提問：智慧與美貌並重的姐 新人首問 二孩媽媽 子彈50 想用老公公積金SFSD 老破小學區房 和搶新房猶豫 老大現在幼兒園小班 家裡有套還建房在江漢人家 武昌一套等待拆遷房自住 均沒有學區 不知該如何規劃 盼房姐解惑

回答：你好，關於現在是否需要買學區房，分情況，以下人群分類對號入座：

第一類人，傾盡自己所有資產，只能買一個學區老破小。這種情況如果買學區房，我自己覺得有點壓力過大，還不如買一個學區稍微差點的，房子的居住品質好一些的房子。

孩子教育固然重要，但是這也要分情況，先解決自己的居住需求，然後再去提升孩子的教育品質，同時，資產的保值能力還要更好一些。不然，如果真的學區房遇到大利空，房價跌了，與此同時，其它地方的房子漲價了，這個代價還是挺大的。

第二類人，單純為了投資而買學區房。這種就更不建議了。武漢可選擇範圍很大，為什麼非要買一個明顯處於高位，而且有明顯利空趨勢的房產呢，與趨勢做對抗，有點划不來。

第三類人，有自住房，想買一個學區老破小，單純為了孩子上學用。這一類人就比較適合買學區房，經濟基礎足夠，即使是學區房有了利空，對自己的影響也不會太大。

第四類人，想要一步到位，買一個大一點的學區房，比如80多平米500多萬，既滿足自住需求，又滿足孩子的上學需求。這一類情況也不太建議，面積稍大的房產，由於總價越來越高，所以未來的流動性越來越差，但居住品質實際上並沒有改善多少。不瞞大家說，現在武漢老破大的流動性越來越差了，未來肯定還會更差。所以大家如果準備好了要買學區房的話，買一個小房子就足夠了，居住的問題，可以用租房來解決。

第五類人，還沒有孩子或者還沒有結婚。這些人考慮學區房有點太早了，現在學區的政策變動風險這麼大，建議等到孩子兩三歲的時候再去考慮。很多人孩子都已經三四歲了，確實到了該考慮到底要不要買學區房的時候，這些人就沒有時間去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根據自己的需求，該買的就買。

你們屬於第五類，孩子還太小，不建議這麼早考慮學區。好好利用你們的sfsd優勢，搶網紅限價新盤。還建房可以等待下一波漲幅來了之後出手裂變，孩子4-5歲入手學區。老破小學區需要注意下房齡，武漢超過25年的房子基本無法做按揭，流動性和漲幅都很差。所以建議等入學之前買房齡20年以內的房子。

提問：房姐老師您好，我總喜歡問一些與房價無關的話。我一個朋友，他以前是幹技術的，雖然讀了跟多人文社科類的書，但社會經驗並不豐富。現在空降到一家工廠去當廠長，人生地不熟，業務也不太懂，工商稅務各方面也沒打過交到。想請教您，他該如何打開局面？如何把工作做出成績？像這樣的空降領導要注意什麼才能團結本地幹部而不至於出現被人排擠的情況？

回答：和團隊一起喝頓酒，推心置腹溝通。

再和團隊每一位成員單獨喝一頓酒，操作同上。

當然，所有費用都是你買單的。

之後也是經常單獨溝通。

提問：貴陽貴安新區房子未來潛力如何？6000多一平，高鐵站地鐵站附近？會不會成為鬼城？

回答：沒有投資價值 貴陽唯一有點投資價值的只有觀山湖和小河了 長遠看貴陽不如瀋陽長沙，人口太少。 更不可能追上成都重慶。

提問：房姐 請問一下，一直不建議買門面房是什麼原因？

回答：門面房是商業流量入口，真正好的鋪面都被各大地產商自持，規模化經營。買鋪面是業餘對抗boss級專業對手。且鋪面流量，這兩年被電商 外賣平臺 社群經濟分流太多，未來市政規劃、新商業項目也會嚴重影響預期收益。

提問：房姐，在國家定調房子是用來住的不是炒的背景下，投資房產還有很大的利潤空間嗎，另外應該用家庭資產的多少比例來投資房產呢，是否應該分散投資

回答：風險和利益是共同存在的，就像賭博，我看你玩，沒有風險的，賭博，押大賺大，壓小賺小，做生意就是賭博，有可能賠完本錢，有人說現在房住不炒大環境下，買房就是賭博，盲目買入買錯是在賭博，但即使在如此嚴厲的高壓政策下，武漢也在慢慢放開限價，10月之前比較現在部分樓盤有10%左右的漲幅，不買也是賭博，等待的過程可能已經錯過。

我覺得會漲，但是如果萬一今年不漲呢？你現在就不買了？也就是說，你完全不想承擔資金成本，想你一買進就漲。那如果之後買入了，遇到每一次樓市週期，面臨平盤或回調，是不是在那之前都要把房子賣了，持幣等待大漲前夜？買房堅決不做主動擇時，被動定投才是王道。現在成交量其實已經不小，市場熱度已經蠻好，筍盤被市場迅速消化的情況下，值得引起重視，不可掉以輕心。

在我看來，現在已經過了暴漲的時期，未來幾年將會平穩上漲，我預測未來五年的平均漲幅在15%左右，也就是五年翻倍的信心還是有的。但是它什麼時候漲、什麼時候停，誰能夠精準預測呢。即使再回到2016年初的絕望谷底，你又會建倉嗎？既然橫盤2年了，那麼機會（賠率）越來越大。

正確的做法是逐漸加大買入比例，橫盤時間越長，越值得多買。下跌無可能，上漲無限制的top10城市，可以放心大膽的買。我們要做的，是儘早建倉，定期定投，千萬不要再錯過下一輪漲幅。

提問：房姐，賣房需要注意什麼？

回答：賣房子的時候，哪怕你再著急用錢，不到籤合同的時候，也不能表現出來，更不能將自己真實的情況告訴中介經紀人！因為一般人買賣房產都是一錘子買賣，基本沒有回頭客，你要是告訴中介或者買家真實情況，基本都是趁你病要你命，輕輕鬆鬆讓你少賣三五萬塊錢，車船店腳牙，沒有什麼人情。

如何快速高價賣房是門技術，詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》。

提問：房姐好！請問別墅、洋房等改善性住房會否成為下一波風口？武漢別墅投資前景如何？

回答：豪宅，市區獨棟別墅，洋房的市場，並不取決於租售比，人均收入。取決於消費的起人群，鉅富群體，這些產品完全可以和普通住宅割裂成兩個市場。這類小眾市場邊際效應巨大， 稍微增加的需求，可以把價格拉起很多。

武漢別墅，常見於兩種情況：

1.整個小區的價格都保持在一個高位；

2.一個小區內部可以有30%的差價，部分可能因為戶型結構等差異有100%的差價。買別墅，首先絕大部分別墅都不適合投資，本身是一個以消費為主的小眾市場。別墅本身的流動性，金融屬性也差，如果不是有高淨值的底倉打底，很難扛過風險。

而目前絕大部分的別墅，熱門的別墅市場，又位於郊區，進一步放大了泡沫和接盤的風險。少量有投資價值的別墅，本身混雜在這樣一個迷惑性很強的市場裡，需要有專業眼光和熟練的市場經驗來辨別，這一點和新手又是對立的存在。

別墅產品，對於有投資期待的新手相當於一種災難，想要性價比高的別墅，類似於在五星酒店裡找人均100的自助餐。

提問：你好房姐現在什麼生意都不太好做，加盟個貝殼的德祐有機會嗎 三人合夥共攤開支，起步每人投資四萬，其後月開支每人七千左右，按道理平均每月出一單二手和新房就可以，能吃苦堅持累計客戶的話應該還可以吧。別的生意投資都好大，風險也大。希望萬能的房姐給下建議。

回答：人生不是圓，向哪個方向出發都能走到成功的邊界。人生是橢圓，選擇半徑最短的方向出發，更容易成功。快遞、外賣、中介，從來只聽說中介小哥逆襲買房買車。

為什麼？因為做事的量級不同，談500萬生意的和5塊錢盒飯生意的，必然量級大的容易成功，成功半徑長短不同。除了方向，做事的成功率，也就是靠譜程度很重要。盡力提升做事成功率的同時，一定要讓合作伙伴瞭解你的能力界限，讓別人降低判斷成本。除了方向、靠譜，還有速度，一是你做事效率，二是複製能力，能把從自己做變成打造分公司團隊各地複製的能力。

提問：回遷房便宜，對比周邊品質樓盤，幾折入手算筍？

回答：品質樓盤也分三六九等，比一線品牌開發商二手次新，回遷房大部分打6-7折，看城市，看片區，看戶型 ，看面積，等等因素。無法一概而論，豪宅片區的回遷房，有些只有豪宅的3折。

提問：智慧的房姐，你好！請問下首付不夠怎麼湊首付？老公是做道路工程的，現在每月基本工資有15000只能夠每月的基本開銷。他們這行房姐應該知道工程款不好收，聽說重慶的房價會大漲，我怕等錢收回來時房價又漲了。我們是農村戶口，是首套房！耐心等待房姐的指點！

回答：重慶其實可以淘筍盤，配合gpgd做0首付，甚至負首付。通過合理的運作，可以做到0月供。之前經歷過幾套，詳見知識星球內部分享《0首付+0月供操作技巧》。

提問：房姐，你好！在網上看二手房，一般要向中介瞭解哪些信息，然後在去實地看房

回答：價格，樓層，裝修，戶型，配套，學區，交通，升值潛力，最新成交價...

很多人急衝衝的買房，或者被房產公司的銷售話術所引導，很快下決定，這極有可能買到性價比差的房子。三年前買的房賺了約7成出手，朋友買的，還現在還虧著，賣不出去，這就是用不用心的差異。大部份購買客，看房不超過五套就買了，結果只能呵呵呵了。買房是大事，一定要認真看盤，總結思考，才能買到心儀的房子。首先買房要看盤，你看個幾十個小區，上百套房子以後，你對房子的認知會快速的上升。你馬上就能成為專家。所以一定要花精力、花時間去認真看盤、分析、總結。

提問：房姐好！房姐說：我們的通脹速度，是12%-14%左右，低於這個數值的資金，都是倒貼錢。是不是買房的總成本低於這個比率是可以投資的？

回答：之所以會發生通貨膨脹，本質就是由於社會總需求大於總供給。但如果僅有一種商品的價格上升，這不是通貨膨脹。只有大多數商品的價格和勞務的價格持續上升才是通貨膨脹。

這是經濟學裡最重要的學問—供求關係。

所以說貨幣超發的本質，事實上，就是社會的總需求大於總供給導致的。並且，在中國這種特色經濟模式下，還將各種變相的愈加，這也正是中國經濟的發展與政治先決的必然化。

房價如果一定要找到非常保險的大漲的確定性，你可以等到認房認貸放開，這個估計要到2021年。

但到那個時候，應該買不到折扣筍盤。

2019年2020年不會有大漲，但部分熱點地區，會有5-10%的小漲。

再加上找筍盤，兩年的收益率大概在15%左右，算不上很高，但好在絕對規模夠大，而且可以加槓桿。看你怎麼考慮。通貨膨脹只能導致房價按照m2的增幅的漲幅，折算下來每年8%左右，而且是累計多年以後一次性脈衝上漲。

提問：房姐好！請問淘房子，房源信息APP目前我用的綠中介，還有其它靠譜的APP推薦嗎？或者您一般關注哪些APP？能否推薦幾個呢？

回答：安居客，房天下，我愛我家，58…大部分信息都是中介釣魚的。房地產是一件非常本地化的事，你只有實地去看了才知道這房子樓下是不是大排檔，有沒有營業到凌晨；才知道地鐵直線距離200米，步行為什麼要10多分鐘；才知道為什麼明明是8樓，採光還是有問題。 房產類app極大的提高了我們信息獲取的能力，特別是鏈家這樣房源較為真實的平臺。但買房是大事，和房子打交道最忌諱的就是雲操作。

提問：房姐，請問一下，找親戚代持不限購區域新房，外地戶口，首貸資格和二貸資格分別給多少代持費用比較合適？以100萬房子為例

回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。費用一般利潤10%左右，我一般直接3-5萬分期付。

詳見知識星球內部資料《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》

提問：有人說大面積的房子不是用來買賣的，這句話您認同嗎？那是用來幹嘛呢？難道就是反覆截斷抵押？

回答：大房子不買賣，評估價很難做上去，截斷再抵押越往後越困難，信貸核心的資質很難支撐再抵押。尤其大部分二三四線城市，投資不買十年以上房齡普通大面積，漲幅速度顯著偏低，藥單或者超級筍除外。

第一、二三四線城市中心變遷速度快，城市豪宅供應量大；

第二、本地富人不買大面積二手房，大多新房癌。

樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。

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