發現一個很有意思的現象。
這幾年人們吐槽比較多的是，這個地段怎麼會漲成這樣？甚至有位住在中山東路的椒江網友在後臺留言說，江南首府辣麼差的位置，怎麼發展的這麼好！
傳統地緣認知交織在一起，就會產生很喜感的差異化。據一位業內朋友回憶，像歐尚旁邊，早期價格一直上不來。2016年以後突然漲了四五千。一瞭解，很多客戶是來自溫嶺。
這麼一看，突然變得可以理解。早期以地緣客戶為主，對歐尚和界牌有根深蒂固的固有認知，但外圍客戶過來看的是大的區位，評判的是未來潛力，沒有歷史負擔。
地級市中心，不僅屬於椒江，也屬於來自各個方向的購房者。同時也給到城市潛力和能級，更大的想象空間。
從真正的地級市高度看當下的市區發展，需要理清的邏輯還有很多。
01 隨著剩餘空間的飽和，上一個階段，人們還可以在市中心尋找窪地機遇；而這階段，類似機會和紅利已轉移到了外拓的新區，比如一橋北側，章安古城板塊。
從歐尚等早前窪地案例來看，人們有足夠理由對這座城市的跨江發展有更多期待。
看新聞，似乎全臺州都在打造濱江區域。除了椒江的一江兩岸，黃岩的永寧江沿岸，還有臨海的靈江兩岸以及玉環的漩門灣。甚至連路橋，也在推進南官河兩岸的改造。
再往上一能級的城市看，杭州花了十幾年時間，終於從西湖時代走到了錢塘江時代。
杭州已完全進入錢塘江時代，來源杭州日報
有分析認為，對於椒江來說，其實經歷了三個階段，第一階段是濱江宜居屬性和自然資源的稀缺，造就了人居的集聚和城市的繁盛。到了近代，商埠交通形成了又一波濱江發展的勢頭。包括海門（椒江原城市名）開埠後的崛起，也曾得過一個小上海的美譽。
第二個階段是撤地建市，市政府搬到了當下的開發區（現為高新區，下同）。這座城市以白雲山和葭沚山以南為基點，開啟了從0到1的新區建設。當然，這也延緩了濱江板塊的開發速度。
第三個階段是近些年，市政府周邊發展日益飽和，開始呈現出向四周拓展的趨勢，濱江發展再度回到人們的視野。
濱江板塊再度成為焦點
為什麼要用一江兩岸如此規模的戰略規劃來開發濱江板塊？
一位從事規劃類工作的朋友認為，對大部分城市來說，濱江區域的宜居和稀缺屬性畢竟無法忽視，當然，還要再加上城市拓展需要，還有跨江交通技術的日益成熟。
筆者或許還能補充上兩點頂層設計的利好。一江兩岸開發一方面屬於大灣區建設的重要組成，另一方面又是融合椒黃，以及向北跨江融合章安、前所、杜橋、沿江等區域，向東推動老城改造的核心前沿。這既是實現三區兩市大融合的重要佈局，也是城市發展的趨勢邏輯。
從目前的進度來看，葭芷片區成為了一江兩岸先行打造的示範區域，從拆遷安置，到醫院、綜合體、學校、金融大廈等多類型的配套紛紛落地，形成了足夠的集聚效應。
再加上一橋免收費這個重磅利好，一條“市中心核心板塊-一江兩岸葭芷片區-一江兩岸章安古城”跨江中軸線，已相當清晰。
跨江發展成為大勢所趨勢
一江之隔的章安古城板塊則充分考慮了差異化以及特色化定位。
除了規劃中的明清水街、章安主題公園、漢郡遺址公園、海洋科技小鎮、衛溫首航紀念館和影視文化基地等優質配套外，還有更多的利好。
這一思路能最大程度避免板塊間的與南岸之間的同質化，並利用優勢，形成資本以及人流量的吸附效應，進一步加速跨江發展。
自然優勢+歷史積澱，這類資源優勢，對其他板塊而言也是難以複製的。
可以參考許多同類範例。如展現明清時期縣城基本風貌以及晉商文化的平遙古鎮、推崇閒適慢生活的麗江古城、充滿江南水鄉情懷的烏鎮等等。
看起來風格各異，但擁有一個相同點，便是都能挖掘自身優勢元素，並同時擁有一個明確清晰的功能定位。
對章安古城板塊而言，在未來臺州市區大發展的浪潮中，足夠有競爭力，足夠有辨識度，才是最重要的。
有消息說，城投集團（城市建設投資發展集團有限公司）將負責一江兩岸板塊打造，並在明年上半年公佈新的開發計劃；章安古城部分區域的土地徵收已完成（疑似被用於打造文旅項目），並將積極推進濱江核心區塊開發。
網傳文件截圖
2020年，作為十四五規劃的開端，對章安古城這類新城板塊的開發來說，尤其具有較大的利好。
02 城市發展，客群豐富，讓地緣概念遭遇衝擊。類似覺得江南首府偏的網友，註定會越來越少。
而對於大多數人來說，這一變化帶來的直觀影響，便是房價端的上揚，如歐尚板塊這種萬元以下的價值窪地，2015年還能找到幾個，但近兩年在市中心已無處可尋。
這些消失的價值窪地往往具備幾個類似的特徵。首先，早期一般都受到地緣認知限制，一街之隔可能價格差異很大；其次，有可落地的規劃支撐；此外，還要能吸引到一定規模的跨區域購房者。在此基礎上，遇到政策紅利或大行情的助推，價值上揚也就水到渠成。
從逆向思維來看，正是曾經的種種侷限，才帶給這些板塊後續發展的巨大動力以及空間。
章安古城板塊，便很有這方面的潛質。
章安古城效果圖
一方面，隨著一橋二橋收費站拆除，以及一江兩岸促進會落位章安，相關部門展現出來的跨江決心開始逐步改變許多人的區位判斷；另外一方面，購房者人群逐步豐富，熱銷中的中南漫悅灣項目，便迎來了不少椒江老城區、開發區以及杜橋等地的客戶。
當下整個板塊也在不斷完善以及推進相關建設，從古城遺址的開發徵遷，到椒北大道的拓展，再到十四五元年（2020年），城投將對整個規劃進一步細化和優化。
一江兩岸開發促進會實景圖，來源新浪樂居
城市外擴，跨區人群，特色規劃以及預期發展，似乎一個都不少。
更重要的是，當下的章安古城板塊僅有中南漫悅灣一個新盤在售。用此前三期121方戶型的130-140萬總價來比較，放在一橋之隔的一江兩岸葭芷片區，只能買到90方左右的房子，如果放在更靠近中央商務區的位置，該總價也只能在二手市場蒐羅一下50-70平左右的小戶型，價差十分的明顯。
中南·漫悅灣區位圖
這麼一總結可以發現兩個現象：
一個是，前文提到的一路一橋之隔的價差和窪地紅利，已轉移到了外拓的新區；
另一個是，這類窪地的價值空間往往超過相對成熟的區域，就好像剛需產品很多時候漲幅要超過豪宅一樣。
章安古城板塊的價值預期，正好適用於以上兩大觀點。
這也是地緣破局所帶來的價差紅利邏輯。
03 後臺留言中，經常會有這樣的描述，我想在某某板塊買套房，小區最好大一點。
對大盤的喜好，在臺州各縣市區市場特別多見。
二手房市場的價格反饋方面，大盤優勢也相對明顯。一位中介朋友曾回憶說，拋開檔次定位等因素，同一個板塊，大盤和小盤之間的成交價差有時能達到3000-4000元/平。
大體量樓盤的常規優勢往往在於兩方面，第一，更容易產生集聚，吸引更多人群，從而後續衍生出各類配套需求；第二，更容易成為板塊的標誌性建築。
中南·漫悅灣鳥瞰圖
章安古城板塊之上，約30萬方墅境大盤中南·漫悅灣也是屬於這個類型。
三期剛剛入手該項目的一位網友曾說，自己當時考慮的就三大點，一個是板塊潛力，一個是大盤，另外一個就是南向可以看到江，這是當下其他新盤很難享受到的場景。
後者，不僅是對城市稀缺資源的擁有，也是某種身份的存在，同時也更符合人們的生活習慣。
南向瞰江在市場端極其少見。
此外，大盤往往會配置更豐富的資源。比如中南·漫悅便擁有約1.3萬方的集成商業。這個配套除了能保障業主生活的便捷外，還能帶給周邊一個完全不同的消費體驗。
從界面端迭代人們的生活方式，並促進板塊的全面發展。
對當地人而言，或許還能形成標誌性項目所帶來的某種強烈心理暗示。跨江融合，板塊崛起，已經是大勢所趨。
推崇大盤效應、板塊內標誌性項目以及南向瞰江的優質場景，正是對城市稀缺資源的佔有邏輯。
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