越秀區哪怕是單體樓，都顯得很金貴
春節期間探親訪友、逛街看花的同時，也不失為看樓的好時機。新年“鼠”哪個區最紅火？或許中心區的越秀可算一個。
從羊城晚報記者目前掌握的情況來看，2020年越秀區將有六大項目面市，除了一個是在售項目外，其餘五個都是全新樓盤或去年第四季度才亮相的次新盤，呈現難得一見的供應“井噴”局面。
新年開始，這些樓盤陸續開門迎客，有些樓盤全年無休，比如五羊新城的世茂天越，春節期間還為看樓者準備了定製下午茶及新年禮盒。
全市最高
網籤均價約6.6萬元/平方米
越秀區給購房者的感覺或許是“高冷”“傲嬌”，畢竟，該區“老破小”的二手房售價，動輒也要每平方米四五萬元甚至七八萬元。
根據廣州中原研究發展部的統計數據，2019年越秀區一手住宅網籤均價約為6.6萬元/平方米，為全市十一區中最高；哪怕是一直以來被視為“豪宅雲集”的天河區，其2019年網籤均價也僅為5.5萬元/平方米，排名第二，足足比越秀區低了20%。
但如果以此認為越秀區的樓價就是“6萬+”，那就大錯特錯了。從2019年越秀區網籤量較大的樓盤情況來看，如粵海拾桂府的均價達8萬-9萬元/平方米。而在今年的新貨中，叫價“10萬+”的樓盤也有不少，比如世貿天越的望江單位，最高叫價達15萬元/平方米；淘金板塊全新盤淘金半山豪庭，“吹風價”超13萬元/平方米，買家的入市門檻將會進一步提高。
六大項目
新增供應量至少超400套
雖然越秀區的樓價讓不少買家覺得“高高在上”，但需求依然旺盛，限售、限籤一旦放鬆，網籤量馬上明顯增加。廣州中原研究發展部統計顯示，2019年越秀區一手住宅網籤444套、網籤面積達5.29萬平方米，同比分別狂增約1.3倍和1.5倍。其中，作為供應主力的粵海拾桂府佔比近半。
所幸，同比飆高的網籤量也有相對應的新增供應量支持，以致越秀區的庫存量仍能保持基本平衡。陽光家緣數據顯示，截至2020年1月12日，越秀區可售一手住宅面積約4.3萬平方米，若按2019年月均4000平方米的網籤量計算，去化週期約11個月，屬於正常水平。
2020年，越秀區一手住宅市場將會更有看頭。
首先是貨量較大，除了粵海拾桂府繼續推貨外，淘金半山豪庭、實地紫薇公館、粵泰榮廷府三大全新樓盤將會面市，於去年第四季度開盤的準新盤世茂天越和四季奕居也將推出新貨，六大項目預計將為市場提供超400套新貨。
其次是各盤各具特色，都有自己的賣點，競爭將會很激烈。究竟哪個樓盤最能贏得市場還是多盤共贏，或許要看各盤的最終定價了。
愛名校愛東山愛煙火氣？
三大千萬元級新盤大PK
越秀區原東山板塊今年將推售四個新盤，近五年來從沒如此熱鬧過。
四個新盤中，除新河浦板塊的實地紫薇公館還在建外，其餘三個樓盤都已開放樣板房或已推售，距離不算太遠，雖然多為單體樓，但各自都有競爭優勢，且售價或“吹風價”都超過了10萬元/平方米。
這輪爭奪大戰，你最看好哪個樓盤？
淘金半山豪庭位於半山之上，視野不錯，但產品設計有所不足
淘金半山豪庭:
繁華商圈半山新盤 臨地鐵也臨鐵路
●地點：淘金路友誼商店北側
●主力產品：85-192平方米兩房至四房
●吹風價：約13萬元/平方米
●推出時間：已對外開放樣板房，預計二三月份推售
●優勢分析：最大的優勢在於地段，適合喜歡環市東商圈國際化氛圍、有淘金板塊情結的買家。
樓盤位於環市東友誼商店北面300多米處，這一帶生活氛圍濃厚，各種配套可謂“與生俱來”。名校中星小學、黃花崗小學就在不遠處，距離該盤不足百米的“兄弟盤”淘金半山御庭內，還配套有廣州華僑外國語小學淘金校區；友誼商店、沃爾瑪超市等舉步可達。
環市東商圈發展至今40年，是廣州極具歷史氣息的代表性商圈，該商圈內已經多年沒有新盤上市。
樓盤位於半山之上，高層單位景觀開闊，南向單位可望小蠻腰、東西塔等標誌性建築。另外，該盤有80多平方米的兩房單位，入市門檻相對較低。
●劣勢分析：該盤為四梯十一戶設計，其中兩戶是約85平方米的兩房，九戶是92-192平方米的四房。部分戶型的廚房或衛生間設計不太合理、部分戶型的客廳等空間採光略顯不足，且低層北向單位或受緊鄰的鐵路噪音影響。
銷售人員介紹，地塊閒置已有十多年，至今建設推售，土地使用期限也就少了十多年。
世茂天越地段好， 大平層為板式設計
世茂天越：
五羊新城板式大宅，臨地鐵也臨馬路
●地點：五羊新城寺右南三街
●主力產品：130-214平方米四房
●售價：10萬-15萬元/平方米
●推出時間：在售
●優勢分析：地段同樣是其一大優勢。樓盤位於五羊新城東區，東邊緊鄰廣州大道，一路之隔就是珠江新城，距離地鐵5號線五羊邨站、名校東山實驗小學等步行時間只要兩三分鐘，生活配套完善。
自身配套也可以加分。該項目雖然只有兩棟塔樓，不過和老城區眾多單體樓相比，世茂接手後“用盡每一寸空間”，利用架空層及部分大堂空間配置了智能健身房、透明底的泳池、爵士俱樂部、書畫室等，但配套空間稍顯侷促。
產品全為板式南北向設計，兩梯兩戶或三梯兩戶，單位層高達到3.3米，這批多年前設計的產品，至今仍沒有過時。南向單位可望廣州塔、五羊新城和珠江新城景觀，高層單位可望江，但屬於“遠眺”級別；北向單位望城市景觀。雖然項目位於樓宇密集的居住區，但中高樓層以上的單位視野還算開闊。
●劣勢分析：世茂天越是新樓盤名，原為粵泰旗下的嘉盛大廈，於2019年6月被世茂收購。用地信息顯示，該地塊起始年限從2001年起計算，至今已過去了約19年。
四季奕居建築有些像寫字樓，鄰近執信中學水蔭路校區
四季奕居：
水蔭路板式大宅，鄰近名校
●地點：水蔭路70號大院
●主力產品：166-207平方米板式大宅
●售價：約10萬元/平方米
●推出時間：在售，樣板房封閉中
●優勢分析：雖然也是鬧市中的地段，但水蔭路和環市東、五羊新城相比就少了些商業氛圍，相對來說居住氛圍更濃。
周圍是臨街商鋪，較少大型購物商場。樓盤鄰近水蔭路小學，屬於該校2019年的招生地段；一牆之隔是執信中學水蔭路校區（初中部）。樓盤自身配置有2000多平方米的園林，距離東風公園三四百米。
●劣勢分析：板式大宅，但戶型設計並不十分討好，例如屬“火”的廚房位於戶型中央、客廳觀景陽臺被分割等。
樓盤用地從2003年開始計算，至今已過去了約16年。
綜合分析
★外圍配套：教育配套三盤相近，出行方面四季奕居略顯不便。
★物業管理：世茂天越和淘金半山豪庭都有自己多年的物管團隊，較優勝。
★產品設計：世茂天越較優勝，四季奕居次之。
★入市門檻：淘金半山豪庭有兩房單位，總價相對較低；其餘兩盤都為大四房，整體入市門檻較高。
閱讀更多 金羊網 的文章
