孫爽

回答這個問題之前，我們先看一看什麼是宅基地。

農村宅基地是僅限本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用於建造自己居住房屋的農村土地。這種土地有以下三種類型：建了房屋的土地、建過房屋但因某種原因已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。根據《土地管理法》第62條及其他條款規定，不論哪一種類型，宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織。

弄清楚宅基地的性質和特點，我們再回到宅基地能否買賣這個話題上來，既然《土地管理法》明文規定宅基地的所有權屬於農村集體經濟組織，對建過房屋但因某種原因已無上蓋物或不能居住的土地，如該戶無需再建房屋或根據“一戶一宅”原則，另有住宅的，那麼就應該將殘留的磚瓦等處理好後歸還集體經濟組織。對準備建房用的規劃地，如果不想繼續使用了，也應該告之集體經濟組織，集體經濟組織將取消其使用權，另行分配給其他需要建房的農戶。通過以上分析，農村宅基地是不可以買賣的。只有一種情況，就是同一個集體經濟組織成員之間進行房屋買賣的，根據宅基地使用權隨房屋轉移的原則，其所佔宅基地的使用權隨房屋所有權而轉移。需要提醒的是，若將唯一的宅基地使用權隨房屋轉移出賣之後，該戶不可再向集體經濟組織申請宅基地。

只有一種情況，就是同一個集體經濟組織成員之間進行房屋買賣的，根據宅基地使用權隨房屋轉移的原則，其所佔宅基地的使用權隨房屋所有權而轉移。需要提醒的是，若將唯一的宅基地使用權隨房屋轉移出賣之後，該戶不可再向集體經濟組織申請宅基地。

以上是個人觀點，但願對您有一點點幫助。

筆之歌

1.答案是：可以買賣。其實，更準確的說法是有償調劑。買賣能夠成立的前提是：在村集體經濟組織同意的前提下，將宅基地（可以是空地，也可以是建有住房）有償調劑給本村符合宅基地申請條件的村民，可以辦理過戶登記手續。

3.那外村人或者城裡人與村民簽訂的宅基地買賣合同效力如何呢？1999年之前籤的合同，還要具體情況具體分析，可能有效（禁止城裡人到農村買宅基地或者房屋的政策就是那時候出的）。1999年之後籤的合同，基本上無效。

4.合同無效，但是買賣雙方如果沒有人反悔的，那也沒事。買的人照樣可以住下去，不強制要求把房子退回去，也不強制要求賣的人把錢退回去。這在法律上叫做“不告不理”原則。

5.但總的來說，還是買方風險和隱患比較大

6.合同有效，那反悔無效；合同無效，那反悔有效。如果反悔有效的話，怎麼處理？在司法實務中，普遍都是認定，雙方都有過錯。但一般情況下，如果是賣方反悔的話，責任“三七開”，賣方負主要責任，除了相互返回宅基地房屋和錢外，賣方要給予買方相應的補償。

土磚家

作為一名基層三農工作者的“農策分析”，在看到這個問題後，覺得很有必要來解答一下。

對於宅基地，因為村民沒有所有權，只有使用權，所以沒有“買賣”一說，只能說是“使用權轉讓”，使用權轉讓的行為是否合法，不能一概而論，而要分情況對待。

什麼情況下合法有效？

1.受讓人是本村集體成員。也就是說，轉讓人和受讓人雙方的戶籍必須在一個行政村，而且，必須是農業戶口。

2.受讓人沒有宅基地，符合“一戶一宅”的宅基地政策。需要注意的是，這裡的沒有宅基地，既包括在本村沒有宅基地，也包括在其他村沒有宅基地。

3.必須取得村委會的同意。因為村民只享有宅基地的使用權，所有權屬於村集體所有，所以，宅基地使用權轉讓的時候，必須取得村委會的同意，要不然，則屬於非法行為。

4.宅基地不能單獨轉讓，必須是連同地上房屋一併轉讓。此條件是為了限制那些在城裡購置了商品房，因為自己在農村沒有宅基地，符合宅基地申請條件，想著申請宅基地，然後轉讓給他人獲得一定的經濟利益的利己損人不當行為。

哪些情形非法無效？

1.轉讓給城鎮居民、法人或其他組織、本村集體成員以外的人。《憲法》第十條規定“宅基地屬於集體所有”，《土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”。而且宅基地使用權具有人身屬性，也就是說，只有本集體經濟組織的成員才享有使用權，非本集體經濟組織成員是無法取得使用權的，所以，此行為無效。

2.受讓人已有宅基地。不管是在本村還是其他村，只要受讓人名下，或者其戶內成員名下擁有宅基地，就不符合“一戶一宅”的宅基地政策，轉讓行為無效。

3.未取得村委會的同意。因為村委會擁有宅基地的所有權，村民只享有使用權，此情形下轉讓宅基地使用權，就相當於將自己從車輛租賃公司租借的，僅僅享有使用權，而無所有權的車輛賣給其他人，行為當然非法無效。

需要注意的問題

雖然說，相關規定對符合一戶一宅的村民轉讓宅基地使用權沒有明確的限制，但是，《土地管理法》第六十二條規定“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准”,所以，不能貪圖眼前的利益而隨意處置自己的宅基地，因為以後想要再次申請宅基地，是不可能的。

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農策分析

宅基地不能買賣！

還得是區分一下，宅基地和宅子是不一樣的。宅基地是集體的，所有權歸村集體所有，個人只具有使用權，這是法律規定。但宅基地上面的宅子是你個人資產，因為一般是地隨房走，所以我們通常說的宅基地大多指的是宅子。

宅基地倒不是不能流轉，只不過流轉的範圍必須界定為本村戶口。由於歷史遺留原因，即使是村裡的人也有好多人是沒有宅基地的，或者有家庭要分家，村裡又沒地可批，如果剛好有人搬走了想把房子轉手，經過村裡統一，倒是可以辦理過來。但是宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一併轉讓。

而一般的私下交易其實是無效的。有這麼一種現象：有人想買宅基地，兩家就做到一起，籤個合同，再找個證人證明一下完事兒。怎麼說呢，如果換以前，你這樣住如果沒人管的話也就罷了。但是現在不一樣，這種隨意買來的宅子是不能確權的，換句話說，從法律效益上這根本不是你的。

去年，出了政策，宅基地有機會做抵押。但是條件也是比較嚴格，並且目前只是再試點地區實行，什麼時候能擴大到全國範圍還不好說，要看實際效果。

綜上，想去農村的想法是好的，但是一定要謹慎，現在時期比較特殊，更要仔細斟酌，不能白費了錢卻撲了空！

神州土地

農村宅基地買賣合同是否有效？我覺得回答這個問題關鍵在於宅基地是否允許買賣。

在土地確權工作開展以前，老百姓普遍認為宅基地審批了，它就歸自己了，大部分還是不懂所有權和使用權的區別，事實也是這樣的，加上當時的土地政策比較寬鬆，以前買賣宅基地的情景是這樣的，買賣雙方喊上村幹部、找幾個證明人，寫個文書按上紅手印，交易就完成了。我認為，由於特殊時期的歷史原因造成的宅基地買賣合同是有效的，實時證明土地確權也承認此類合同。

隨著土地確權工作進行，老百姓逐漸瞭解宅基地包含所有權和使用權兩方面，自己擁有的只是使用權。現行的土地政策規定，宅基地的所有權歸村集體所有，是不能買賣的；在宅基地基礎上建的房子是私人物品，可以合法買賣的，需要區別開宅基地和房子是不同的兩個概念，此時簽訂的宅基地買賣合同是無效的，法律不會承認，只承認合法合規的房屋買賣合同。

2018年隨著鄉村振興戰略的提出，山東17個縣試點農村宅基地“三權分置”工作，宅基地“三權”包括所有權、資格權和使用權，“三權分置”最明顯的特點就是不動產證書資格權和使用權可以是不同的人，即買賣雙方，這個政策可以充分保障合法買房人的權益，辦理不動產證書。

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謙哥嘮三農

國家實行土地用途管制制度，編制的有土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。其中，建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等。

農村宅基地所使用的土地就是農村建設用地，所有權歸村集體，村集體內部成員享有使用權，可供符合宅基地使用條件的本村村民申請，用來建房，以滿足家庭居住需求。

《農村土地管理法》第二條規定：“任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。”

既然法律規定不得買賣土地，那麼違反法律規定買賣土地就屬於違法，即便籤定了買賣合同，也屬於無效合同。所以，農村宅基地買賣合同無效。

土地不得買賣，但是土地的使用權可以依法轉讓，因此農村宅基地的使用權除了可以申請取得外，還可以通過合法轉讓的方式取得，但是不得以買賣的方式取得。

怎麼合法轉讓農村宅基地？舉例說明，某村有一A農戶，他在村內申請有一處宅基地，但是他不想使用了，剛好同村內有一B農戶，在村內沒有宅基地，也符合宅基地使用條件，那麼A、B農戶就可以協商，將A農戶的宅基地轉讓給B農戶使用。

除了A、B農戶協商一致，簽訂宅基地轉讓合同之外，此宅基地轉讓合同還應交由村集體備案同意，同時A農戶還應將宅基地使用權證過戶至B農戶名下，宅基地轉讓程序辦理完結，這就屬於合法的宅基地使用權轉讓。

如果A、B農戶只是雙方達成了宅基地轉讓，而不經村集體備案同意，也不辦理宅基地使用權過戶手續，就有可能會被認定為宅基地買賣或非法轉讓，容易產生糾紛，導致雙方簽定的合同無效。

同樣的，如果A農戶將自己的宅基地轉讓給其他村集體成員或是城鎮居民，也會導致合同無效，因為不是本村集體成員不得使用農村宅基地，違反法律強制性規定，所以違反法律規定簽定的合同也屬於無效合同。

綜上所述，

農村一山貨

農村宅基地的使用權可以進行轉讓，但需滿足以下四點：

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准;

2、轉讓人與受讓人同為本村村民;

3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;

4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一併轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。 符合以上條件，房屋買賣才能萬無一失。

宅基地申請的條件：

1、因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;

2、外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的;

3、因發生或者防禦自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。

農村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：

1、年齡未滿十八週歲的;

2、原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的;

3、出賣或者出租村內住房的。

三、農村宅基地轉讓易出現的問題

1、買賣合同不規範因糾紛。農村房屋或宅基地的買賣多為口頭協議，未簽訂買賣合同(或者買賣合同不規範)，而農村房屋、宅基地的買賣在法律上也需要買賣合同。如果沒有簽署買賣合同，或者合同有瑕疵，很容易對合同內容出現爭議，造成毀約糾紛;

2、房屋升值，賣方毀約。現在的土地價值與日俱增，很多房屋出賣人看上了房屋的經濟利益，一些已經出賣房屋、宅基地的城鎮居民開始反悔，想方設法地想收回房屋，容易發生糾紛;

3、城鎮居民禁買農村房屋/宅基地，宅基地出賣人更受法律保護。農村宅基地管理中有嚴格規定：“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。”這些禁止購買的政策為出賣人要求確認合同無效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，從而使購買宅基地的人出於劣勢，也助長了出賣人反悔的氣焰。

四、農村房屋買賣合同的法律效力

司法實踐中，對於同一集體經濟組織成員間簽訂的農村房屋買賣合同，各地法院普遍認定合同有效。但對於本集體經濟組織成員與本集體經濟組織之外的單位或個人簽訂的農村房屋買賣合同，各地法院對於合同效力的認定不完全相同。本文將重點關注和介紹北京地區法院的司法裁判尺度。

一般裁判規則

1、最高人民法院

《最高人民法院關於印發的通知》（法辦[2011]442號）第15條明確，在農村集體所有土地上建造房屋並向社會公開銷售，應當依據合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規和國家政策關於宅基地分配、使用條件的規定。

另外，值得關注的是，《全國民事審判工作會議紀要》（2015年4月徵求意見稿）第35條也明確“對於宅基地流轉處於非試點地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。”

2、各地高級人民法院

根據《北京市高級人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》（京高法發[2004]391號）、《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》（2006年9月14日），對於農村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認定無效為原則、以認定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，或者訴訟時買受人已經戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效；對於1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效。除此之外，農村房屋買賣合同原則上應認定無效。

根據《安徽省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導意見》（2012年3月5日）第13、14條之規定，城鎮居民、法人或其他組織購買農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買賣合同應當認定為無效合同；除非買受人在一審法庭辯論終結前取得出賣人所屬的農村集體經濟組織成員資格且符合其他購買條件，非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應當認定為無效合同。

根據《廣東省高級人民法院關於審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用於非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發[2001]42號）第12條之規定，當事人將農村村民住宅建設用地轉讓、出租或以合建形式變相轉讓農村村民住宅建設用地而簽訂的合同，一般應認定無效。

根據《上海市高級人民法院民一庭關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一[2004]4號），對於發生在本鄉（鎮）範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，認定為有效；對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定為有效；對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，合同尚未實際履行或購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理；對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利。

特殊裁判規則

我們將重點關注北京地區法院處理農村房屋買賣合同糾紛的司法實務具體做法，深度研究農村房屋買賣合同糾紛中的重點難點問題。

1、集體經濟組織成員資格的判斷標準

根據北京高院的司法指導意見，買受人是否屬於房屋所在地集體經濟組織成員成為合同效力認定的關鍵。集體經濟組織成員資格的判斷標準是解開上述問題的“鑰匙”。結合北京地區法院近兩年的裁判案例來看，北京地區法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農業戶口為判斷標準，通常會參考房屋所在地村委會對於買受人是否屬於或曾屬於該村集體經濟組織成員方面的意見。具體說來，對於農業戶口的買受人，購房後至一審辯論終結前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會的，則認定其為該村集體經濟組織成員。反之，對於非農業戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會，在該村參加選舉等，也不應認定其為該村集體經濟組織成員。

另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經濟組織成員資格時，北京地區法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經濟組織成員的，農村房屋買賣合同通常會被認定為有效合同。

2、出賣人不再具備集體經濟組織成員資格是否影響合同效力

出賣人主張農村房屋買賣合同無效，是否應當滿足出賣人仍是房屋所在地集體經濟組織成員的條件？換言之，出賣人簽訂合同時為城鎮居民，或起訴前已成為城鎮居民，或起訴前已成為其他集體經濟組織成員的，是否會影響農村房屋買賣合同的效力認定？

從北京地區法院的裁判案例來看，多數法院認為，合同無效為自始無效，出賣人轉為非房屋所在地集體經濟組織成員的事實不能導致農村房屋買賣合同轉變為有效，即使出賣人起訴時已經不是房屋所在地集體經濟組織成員的，其仍然有權起訴主張農村房屋買賣合同無效。若起訴時的房屋買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員，法院則會支持出賣人的訴求，進而裁判認定合同無效。但是，有極少數法院裁判認為，出賣人起訴時不是房屋所在地集體經濟組織成員的，即便買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員的，農村房屋買賣合同為有效合同。

3、連環交易中農村房屋買賣合同效力

出賣人將農村房屋轉讓給第一手買受人，第一手買受人又將房屋轉讓給第二手買受人，甚至接連轉讓給其他買受人，由此發生連環交易，出賣人起訴主張農村房屋買賣合同無效時，如何認定農村房屋買賣合同的效力？

從北京地區法院的裁判案例來看，多數法院認為，若第一手買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員，且起訴時的房屋買受人也不是房屋所在地集體經濟組織成員，因宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯繫，轉讓房屋後導致宅基地使用權的非法流轉，損害了集體經濟組織的權益，農村房屋買賣合同應當認定為無效合同。反之，第一手買受人不是房屋所在地集體經濟組織成員，但起訴時的房屋買受人是房屋所在地集體經濟組織成員，因宅基地使用權並未轉移給集體經濟組織以外的成員，農村房屋買賣合同應當認定為有效合同。換言之，只要最終一手買房人為房屋所在地集體經濟組織成員，那麼前面多手的連環買賣合同均有效，無論其對應的受讓人是否為房屋所在地集體經濟組織成員。

4、主張合同無效是否受訴訟時效期間的限制

北京地區法院認為，合同無效系自始無效，單純的時間經過不能改變無效合同的違法性。當事人主張農村房屋買賣合同無效，不受訴訟時效期間的限制。但合同無效後，當事人主張返還財產、損害賠償的請求，應當適用訴訟時效期間的限制。

農村房屋買賣合同無效的法律後果

根據《合同法》第五十八條，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

《最高人民法院關於印發的通知》（法辦[2011]442號）第15條明確“在確定合同無效後的損失承擔時，應綜合考慮當事人的過錯，避免處理結果導致當事人利益的失衡。”

值得關注的是，《全國民事審判工作會議紀要》（2015年4月徵求意見稿）第35條明確“合同無效後，買受人可以請求返還購房款並支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一併請求賠償翻建或者改建成本。”

具體到農村房屋買賣合同的場合，通常出賣人起訴要求確認農村房屋買賣合同無效，若買受人沒有提出反訴，合同無效情形下，北京地區法院通常會向雙方當事人釋明是否一併處理合同無效的法律後果。

（一）返還財產

通常情況下，農村房屋買賣合同無效後，出賣人取得的房屋價款應當返還給買受人（一般不支持利息損失）。買受人應當將房屋騰空後返還給出賣人，同時返還房屋相關的《集體土地建設用地使用證》、《宅基地使用證》等權利證書。

（二）損害賠償

1、合同無效過錯責任分擔

北京地區法院通常認定，出賣人和買受人對於農村房屋買賣合同無效均有過錯。出賣人在出賣時明知其所出賣的房屋及宅基地屬於我國法律禁止流轉的範圍，且其在出賣房屋後又以違法出賣房屋為由主張合同無效，違反誠實信用原則，應當對合同無效承擔主要責任（一般為70%）。買受人在明知其並非房屋所在地集體經濟組織成員的情況下，仍然購買房屋，應對合同無效承擔次要責任（一般為30%）。

2.損害賠償範圍

《北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》（2006年9月14日）明確規定：“在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成的利益失衡；對買受人已經翻建、擴建房屋的，應對其添附價值進行合理補償；買受人確實無房居住的，應予以妥善安置。”《北京市高級人民法院民一庭關於房山法院請示農村私有房屋買賣合同糾紛案件相關問題的答覆》明確“對買受人因合同無效所致之信賴利益損失，仍應酌情予以賠償，但賠償比例和數額應當考慮房屋所在地周邊交通、商業、環境等方面的發展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量。”

（1）信賴利益損失賠償。合同無效場合的損害賠償責任，性質上屬於締約過失責任，原則上以賠償信賴利益損失為限。北京地區法院一般支持買受人主張的信賴利益損失賠償，並全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產司法鑑定評估報告及現有證據，酌情予以確定。

（2）添附價值損失賠償。買受人對房屋進行了新建、翻建、擴建或者裝飾裝修的，合同無效後，出賣人應對買受人添附價值進行賠償。

農村房屋買賣合同無效，損害賠償具體數額一般確定為房屋、裝修、設備及附屬物重置成新價和宅基地區位補償價的70%。通常情況下，對於訴訟期間已經列入拆遷範圍的涉案房屋，可以對區位補償價一併做出處理；而對於訴訟期間尚未列入拆遷範圍的涉案房屋，區位補償價可暫不予處理，待日後拆遷時，再由當事人另行解決。涉案房屋雖未進入徵用拆遷程序，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業環境、交通環境、文化環境等發生了變化，土地價值、房屋價值明顯提升，且房屋、裝修和附屬設施重置成新價、區位補償價已經有資質的評估機構估價確定的，也有法院支持當事人主張區位補償價。

“有恆產者有恆心”，住房問題是現階段最大的民生問題。在農村房屋買賣合同糾紛中，問題的實質其實是土地問題，如何發揮司法的導向作用值得我們深入思考。

農向標

分兩種情況:

一、村民小組成員之間可以買賣。

在村集體經濟組織同意的前提下，將宅基地（可以是空地，也可以是建有住房）有償調劑給本村符合宅基地申請條件的村民，可以辦理過戶登記手續。

二、與外村人之間

一般情況下，外村人與本村人之間的宅基地買賣無效（除非是經過政府批准或同意的，比如地質災害搬遷戶、下山移民戶、水庫移民戶、舊村改造拆遷戶等）。城裡人到農村買宅基地或者房屋則是國家政策明文禁止的。

三、無效的處理原則

合同無效，但是買賣雙方如果沒有人反悔的，那也沒事。買的人照樣可以住下去，不強制要求把房子退回去，也不強制要求賣的人把錢退回去。這在法律上叫做“不告不理”原則。

但總的來說，還是買方風險和隱患比較大。一是辦不了過戶登記手續，手上拿不到權證；二是隻能以賣方的名義辦理審批手續進行重建，不能以自己的名義重建。其實，買賣雙方一般還是會講誠信的。但是遇到拆遷或繼承等情況就難說了。一是涉及的利益比較大，二是可能出現子女不買賬問題，畢竟產權還沒過戶。

知識產權律師老梁

涉及農村房屋買賣合同的效力問題，按照相關法律、法規的規定，宅基地房屋買賣的雙方應為同一集體經濟組織成員的，且經過宅基地審批手續的，認定合同有效。審批手續為經鄉(鎮)人民政府審核，由縣級人民政府批准。城鎮居民購買集體經濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效。按照合同法的相關規定，合同被確認為無效後，當事人因該合同取得的財產，應當返還給受損失的一方。不能返還或者沒有必要返還的，有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自過錯責任範圍承擔相應的損失賠償責任。損失計算原則上應按照起訴之日宅基地房屋的評估價格折價補償。

閱法網

您好，農村宅基地的使用權可以進行轉讓，但需滿足以下四點：

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批准;

2、轉讓人與受讓人同為本村村民;

3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;

4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一併轉讓。

關鍵字: 房產 \b三農 土地