夜丶未明
因為專注，所以專業！大家好，我是瓜牛裝修！歡迎大家跟瓜哥討論和分享裝飾裝修設計、施工等相關問題經驗。
關於收房驗房，以我多年的從業經歷無論是從開發商交付心態還是業主收房心態還是比較深刻的瞭解和有體會的，希望通過本次分享一些驗房過程中主要關注的一些問題，能夠幫助一些即將收房驗房的朋友。
類似於驗房前後物業辦理手續、資料等問題在這裡就不展開討論了，我相信正規一點的房開商這方面的流程首先大多還是沒問題的。這裡主要通過兩方面的討論希望能幫助到你，一方面，討論關於開發商交付在業主過程中的心態和打法，做到知己知彼；另一方面，討論驗房重點關注和檢查部位的質量問題，通過驗房過程發現房子本身存在影響後續裝修和使用功能的質量問題，向開發商物業提出要求及時整改合格後交付業主。
關於開發商在交付業主過程中的心態和打法：
首先做到知己知彼，才能在驗房過程中發現問題時從容面對。畢竟相對於開發商作為小業主來說是相對比較弱勢的，因為可能你和開發商簽訂的售房合同早已規定，只有極少數的房屋嚴重質量問題才構成違約交房條件，除非開發商不在乎自己的品牌包括不惜其他無良手段只做一錘子買賣，否則這種情況比較少。開發商在發出收房通知的時候，在法律上，你就已經確認收房了。交房的小問題並不影響開發商交房，你籤不簽字都不能影響開發商完成交房責任。
但是，但是，隨著現在業主的維權意識越來越強，政府的監管部門的監管力度越來越嚴，在這種大形勢下，房地產開發商只有通過樹立自己的品牌才能更好的發展要生存。因此，很多開發商對交付的項目公司各職能部門都會有考核指標，比如一次性交房成功率達到95%、集中交付戶均問題條數≤ 5條、質量滿意度達到75分以上、維修滿意度達到80分以上、杜絕群訴群體性事件等等指標。通過這些考核指標跟項目公司領導員工的獎罰掛鉤。
因此，即使是作為相對弱勢的業主來說，在驗房過程中發現問題，不用擔心，儘管提出來要求物業跟進工程部進行落實整改，尤其是一些可能會造成後期裝修過程中裝修單位要求增項費用才能處理的質量問題。重點記住：一定把這些問題分項寫到驗房表的問題整改欄裡，要求交房組給出大概完成整改時間。
集中交房期間，開發商一般會組織有引導業主收房小組、快速小組。引導業主收房小組一般由工程部、物業部門、施工單位人員組成，快修小組由施工單位派人組成。交房前開發商一般會對這這些人員進行培訓，培訓內容如：交房過程中對業主的說辭，如何在驗證過程中業主發現提出問題的應對措施，小組人員的分工等等。目的只有一個：那就是提高一次性交房成功率達、業主滿意度，降低集中交付戶均問題數量，避免群訴事件發生從而完成公司的考核。
在開發商眼裡，交付過程中，業主一般被劃分兩類，第一類是好說爽快的業主，另一類是比較苛求難纏的業主。第一類業主驗房過程中一般跟驗房小組上樓看一下，只要沒什麼明顯大的問題，就爽快的在驗房表上簽收了，更有甚者，這一類業主有的物業通知過來收房後連樓都不上去看直接到物業辦公室簽字領鑰匙就走人了，這類業主最受開發商歡迎。而另一類業主恰好相反，帶上齊全驗房設備甚至專業驗房師上樓驗房，哪怕估計在他們自己看來不是問題的問題也在驗房表整改欄上寫滿（其實換個角度其實也可以理解，畢竟花了那麼多錢好不容易買套房），這類業主是讓開發商最頭痛的。
交房過程中，引導業主收房小組驗房過程中一般的套路：儘量帶著業主走馬觀花式看一下房子，儘量避重就輕，說一下好聽的話，看一下一下水錶、電錶確認起始讀數，然後催促業主在驗房表上簽字確認。如果業主發現提出的一些質量問題（重大質量問題除外），收房小組首先會及時項業主解析問題不大很快就能整改好，並通知快修小組人到現場有動作，並口頭承諾儘快整改完，以表重視，安撫並勸業主簽收，同時要求業主不要把整改問題項寫在整改欄裡。那遇到這種情況業主該如何應對呢？小問題可以不在驗房表整改欄裡體現（畢竟大家都不容易），可以對現場問題拍照記錄，然後要求加物業對接人的微信或其他聯繫方式，要求物業跟進落實整改，回覆整改情況照片。因為各部門都有考核，物業也不希望被業主投訴糾纏，就這一點，他們還是會積極催促工程部安排落實整改回復。所有很多時候地產工程部和物業部關係並不是很和諧， 哈哈~~。
驗房重點關注和檢查部位的質量問題：
如果你不是很有經驗也沒有懂這方面的朋友陪同驗房或不找專業驗房師，重點關注檢查入戶門，鋁合金門窗，衛生間沉箱，衛生間、陽臺及廚房排水立管，廚房煙道、門窗洞邊牆面這幾個部位。
1、檢查入戶門安裝是否方正門框門扇縫隙是否平行縫隙及寬度是否一致，開啟關閉是否順暢，門鎖及把手是否正常使用，是否有施工過程中被撞損或明顯刮痕；
2、檢查鋁合金推拉門下滑是否正常使用推拉平順無異響，鋁合金窗外牆收口打膠是否完善不滲漏，平開窗密封膠條是否完整無脫落，推拉窗框是否有排水口，窗扇是否裝正，玻璃門扇窗扇是否明顯刮傷破損；
3、重點檢查陽臺、入戶花園、沉箱底板、地漏周邊、煙道周邊是否有滲漏水跡象；
4、檢查衛生間、陽臺及廚房穿樓板排水立管是否封堵到位，是有存在滲漏現象；
5、廚房煙道是否現在開裂現象以及煙道根部防水處理是否到位；
6、牆面是否存在開裂、空鼓現象（重點關注窗洞、門洞外牆圍護牆面），是否存在露鋼絲網或鋼筋頭未處理，牆面對穿螺栓空洞是否封堵密實；
7、強弱電、入戶給排水是否到位。
以上方法主要以觀察法，準備工具不用多，粉筆和空鼓錘就可以了，再多就個捲尺測量，網上說的準備其他如鏡子、乒乓球等工具小技巧，可以借鑑但個人覺得沒必要，畢竟毛坯驗房。
當然，如果有測量經驗的朋友一起驗房收房那是最好不過的，帶上靠尺、塞尺、儀角尺等儀器設備進一步做以下幾項實測實量：
1、檢查牆面垂直度平整度，垂直度、平整度偏差≤4mm
2、重點檢查牆面地腳線部位平整度，平整度偏差≤4mm
3、重點檢查門洞兩旁的牆面加強平整度、垂直度，偏差≤4mm
4、檢查牆面陰陽角，陰陽角方正度偏差≤4mm
以上幾個驗房意見和方法，重點關注檢查部位的質量問題我認為對於大多數人來說已經夠用了。如果你不放心就花點前找專業驗房師（坦白說，市場上部分驗房師責任心、技能水平實在不敢恭維，找之前建議做個簡單調查找口碑好一點的）幫忙。
以上是驗毛坯房主要注意事項，如果有精裝驗房的朋友也可以另外討論哈。
當然了，從業那麼多年以來，我認為不存在質量問題的房子是不存在的，至少我沒見過。只要不是存在滲漏問題，其他質量問題都好解決，畢竟如果後期裝修完之後才發現存在滲漏，到那時問題就很難扯清楚，維修的代價也很高。
好了，囉嗦了那麼多，希望瓜哥以上建議能幫到有驗房需要的朋友。謝謝！
瓜牛裝修
驗什麼驗，收也得收不收也得收，先簽字再看房
