白頭翁4784
容積率，是個專業性較強的概念，很多人只知道個大概，箇中詳情得業內人士才拎得清，因為百度百科和搜狗百科裡面的解釋都不是很到位；公式很簡單，等於地上計容建築面積與用地面積之間的比值，注意是“地上計容建築面積”，不是“總建築面積”，也不是“地上建築面積”；總建築面積等於地上建築面積與地下建築面積之和，而地上建築面積等於地上計容建築面積與地上不計容建築面積之和，地下建築面積又分全地下和半地下建築面積；地下建築面積在此就不展開了，只講與容積率有關的地上建築面積，兩個要點，一個是地上，一個是計容，地上大家按常規理解就行（其實裡面也大有文章，在此也不展開，因為牽涉到半地下的概念，說了只會讓人更糊塗）；計容與不計容，很多人估計不是很明白，所謂地上計容面積，即地面計入容積率的建築面積，不是所有地上建築面積都計入容積率的，如架空層面積、保溫面積、配電房開閉所垃圾房面積等，當然像保溫面積和配電房之類的面積得看地方規範，有的地方計容有的地方不計容；所以真正與容積率相關的是地上計容建築面積！
容積率幹嗎用的呢？它是政府控制土地開發強度的重要指標之一，通常與建築密度，建築限高，綠化率，用地性質等配合使用；在一些管控較嚴格的區域，對於容積率通常會設置上下限，上限避免開發商過度開發，影響居住品質和城市形象，下限防止土地開發不充分，造成土地資源的浪費；但開發商一般都會往上限做，除非一些自然環境資源非常好的地段，高定位高溢價產品盤，建別墅，造豪宅，目前，獨棟別墅也已明令禁止了，常見別墅產品為疊加別墅、聯排別墅！
至於說容積率大小，不能一概而，過大過小都不好！
夏日冷霜
總體而言，容積率低比容積率高好。
首先了解容積率是什麼
容積率是指項目總計容建築面積與總建設用地面積的比值。
項目總計容建築面積通常包含地上建築面積（不含臨時建築）以及地下計入容積率的面積（通常為地下商業功用的建築面積）。
容積率的由來
容積率是西方國家（主要是美國）從上世紀初推行城市土地區劃管理制度中所採用的一項重要指標。美、日等國稱作Floor Area Ratio, 縮寫為FAR。
容積率在國內於20世紀80年代後才逐漸流傳使用。
由於它能夠直觀地表述地塊的開發建設強度，在大力推行房地產市場化以及實行城市國有土地租讓制度的前提下，也為了便於和國外的相關行業對接，我國的土地管理、城市規劃、房地產開發等部門和機構都廣泛採用“容積率”這個指標。
容積率多少合適
從理論上講，對同一小區而言，容積率較小，則房價較高；容積率較大，則房價較低。對於一個樓盤的容積率大好還是小好，業界普遍認為，容積率越高的小區，居住舒適度越低，反之，舒適度越高。
通常來講，一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低於30％。不同的房屋類型容積率標準不同。
一般而言,容積率分為以下幾種：獨立別墅為0.2~0.5聯排別墅為0.4~0.76層以下多層住宅為0.8~1.2
11層小高層住宅為1.5~2.0
18層高層住宅為1.8~2.5
19層以上住宅為2.4~4.5
容積率太高的影響
容積率高說明小區的建築面積比較大，這就意味著小區內建的房子比較多，因此，住戶的數量也比較多。小區的人越多，意味著有更多的人去分享小區公共資源。
容積率太低的影響
容積率低，說明在小區面積相同的情況下，建築物的建築面積比較小，實際居住的人口也比較少，這樣的話就有更多的綠地和相對較大的樓間距，從而大大提高居住的舒適度。
道寧致遠
容積率，又俗稱建築面積的密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。
計算公式非常簡單，即：
總建築面積/可建設用地面積。
對開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中的佔比；這關乎小區的建築規劃。
在每次土拍前，這塊地的容積率就已經被規定死了，即使是開發商也沒有能力改變。
不同的建築形態意味著不同的容積率；別墅的容積率造不了高層，同樣，超高層也不能奢求多層的容積率。
下表我們統計了不同物業類型所對應的容積率：
簡言之，容積率越低的是別墅，容積率越高的是筒子樓和安置區。
貳
對於購房者來說，容積率直接影響到居住舒適度。
從容積率一詞的定義來看，確實越小越好。
在同等土地面積下，總建築面積越小，就意味著住房面積越小，住戶越少。車就越少，小區就越安靜，和你分享小區綠化、電梯、公共設施的人就越少。
以容積率只有0.18的獨棟別墅佘山東紫園為例；容積率低，在同等面積的土地上，小區總建築面積也不會很大，建築密度很低。
在443786平的土地上，小區總建築面積才114757方。小區建造了86棟獨棟別墅，每棟別墅的樓棟間距在百米以上，綠化率更高達70%。
除此之外，不到0.2的容積率也意味著同樣的建築面積之下，土地面積比較大。小區別墅總建築面積在400平以上，每棟別墅都配備了大面積花園、私人泳池，做到戶戶臨河，家家有景。
叄
容積率與小區舒適度息息相關，但並非是評判舒適度的唯一指標。低容積率，則代表著寬樓間距、高綠化率。
若僅從容積率來評判小區品質，這並不完全正確；接下來我們就以同位於長寧北新涇的世紀之春花園和淞虹公寓。
淞虹公寓為多層住宅，容積率1.7，建成於1998年；但由於建造年代久遠，小區內部綠化景觀少，且出現了停車難的現象，外立面老舊，戶型設計也不合理。
而世紀之春花園容積率為2.0，建造於2003年。小區內部環境優美，綠植種類繁多，且物業維護得當。
即使淞虹公寓在容積率方面佔了優勢，但其餘各項指標都不如世紀之春花園。
所以，判斷小區是否宜居不能只看容積率，需要綜合考量各項指標，如綠化率、戶型、小區內部配置等。
肆
不是所有的購房者都喜歡住在低密度的別墅裡。
對於喜歡高層的購房者來說，高層住宅視野開闊，別墅又多位於遠郊，出行不便；對於喜歡洋房或別墅社區的人而言，洋房/別墅樓棟間距大，私密性強；高層太壓抑。
我們在選房時，容積率這個詞，我們不但要看，而且要更實際的瞭解，清楚自己想要的是什麼，比如小區更大的綠地，抑或是更容易的通勤。
DT財經曾統計了上海不同區域住宅小區平均容積率的變化。
從圖中，我們可以明顯看到，市中心區域住宅容積率普遍超過2.0，黃浦、虹口、靜安三個區已超過2.5；長寧、普陀、閘北、徐匯及楊浦在2-2.5之間。
而浦東，與繞市一圈的嘉定、寶山等區，住宅容積率則漸漸降低，松江、青浦、崇明等別墅較多的區域容積率最低。
由此可見，低容積率的樓盤多位於郊區，都比較遠，不在主城區，如松江、奉賢、青浦等。
郊區盤不是不能買，一定要注意幾下幾點：
1.一定要親自實地去看，去感覺交通距離和周邊環境；
2.一定要注意工作區域和活動區域，通勤時間不宜過長，不能橫跨整個上海。
上海房產薈1
通俗一點容積率越高，居住密度越大，就是小區相對同等面積的社區，居住的人口數量會多一點，但也不是一定的。
（上海新橋鎮疊加別墅，洋房）
①一般城市建設用地，容積率，中心區域要高於非中心區域
②郊區新城核心區域，商業區的容積率要高於非商業區域
（上海青浦區朱家角古鎮別墅）
容積率越高，整個地塊建築物的面積就會增加，中心區域可能或出現高層或是超高層建築，實際建築面積大，但佔地面積小，反而一些公共綠化，空間佈局大一點。
（上海市佘山腳下精裝別墅）
郊區一般有限高，同樣的建築面積，只能佔有更多的土地，相對應的綠化，社區公園，以及活動空間會相對減少。
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創智資訊史志輝
容積率=總建築面積/項目用地面積
比如說某樓盤佔地60000方，總建面是180000方，那麼該項目的容積率是3.
一般舒適性的，普遍的容積率是2.5左右，低於2.5的多以高低配（中高層，高層，洋房搭配）為主
上了4.0以上的多數是高層為主
低於1.0的以別墅為主。
總建面越大，項目面積固定，容積率越大，
那麼總建面體現在兩個方面，
一是橫向的，就是建築密度大，樓棟多，比如60000方的用地，每棟建面10000方，共18棟，總建面就是180000方;如果只有10棟，總建面就是100000方，容積率只有1.67。但是明顯10棟的建築密度小，舒適性更高;
還有個就是縱向的，如果我只有10棟，但是每棟樓層是18棟的兩倍，這樣10棟的總建面是不是200000萬（一般體現在高層，超高層），那麼現在容積率就是3.33了！
所以不能單單追求容積率的小，同時建築密度的大小也要參考。有的容積率大，但是建築密度小，有的容積率小，建築密度大。所以這兩個指標都小的時候那才是真的舒適性好。
另外的綠化率不能低於35%。
止戰之殤1234
第一問，什麼是容積率？
簡單地說，容積率就是建築面積與土地面積的比率。是項目用地範圍內地上總建築面積（但必須是正負0標高以上的建築面積）與項目總用地面積的比值。就某一個住宅小區來說，就是小區裡邊的所有建築面積與小區所有土地面積的比率。就我們自己來說，就是房產證上的建築面積與土地證上的土地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值，通常以地塊面積為分母，以地塊內地上建築物的總建築面積為分子所計算出的結果。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。
其計算公式是，容積率=建築面積÷土地面積。
第二問，容積率大小是大好還是小好？
容積率，反映土地利用強度。比如在100平方米土地面積上面建房子，每層建築面積50平方米，這時，建一層時容積率就是50/100=0.5。建兩層時，總面積是100平方米，這時容積率=50x2/100=100/100=1.0。建三層時，容積率=50X3/100=150/100=1.5。在建築層數相同的情況下，容積率的大小直接反映居住的環境質量。容積率越小，居住密度就越小，日照、空間利用就相對較好，感覺相對舒服。容積率越大舒服度越小。不同用途(住宅、商業、工業等)容積率指標是不同的。一般情況下， 一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。超過5時，說明土地空間利用緊張，會影響生活舒適度，購買就要注意考慮了。
太陽頌
容積率是什麼？
1；容積率是指總建築面積與建設用地面積之比值，（如:在十萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）。
2:我們在買房的過程中容積率越小舒適性也就越好，通俗點將就是一塊地上，做的房子越多容積率越大，相反房子越少容積率越小！
希望可以幫到你！
青春零落成詩
容積率是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。
容積率直接涉及到居住的舒適度，可以理解為容積率越低，人越不密集
一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。
至於別墅和豪宅，一般是低於1。
除此以外，舒適度還涉及綠化率，一般是高於35%為宜。但相對更嚴謹的是綠地率。
59號樓
容積率是個噱頭，很多人覺得容積率低了好。但是低容積率建立在同一小區同一規劃的基礎上的，有些開發商為了玩文字遊戲都會在高層樓盤裡面建一些別墅區拉低容積率。別墅區容積率可能是零點五，但是高層可能到三，平均一點八，買高層的一天見不到陽光還覺得容積率低。
為啥建別墅，因為別墅均價高啊。比普通高一倍是肯定的
王易順
簡單來說就是一塊土地可以建築多少套房子！
舉例：
土地面積1萬平米。
如果容積率為1，就是1萬X1=1萬平米。你可在這塊1萬平米土地上建1萬平米的住宅。
粗略地按100平米一套換算，就是100套啦。
如果容積率為2，就是1萬X2=2萬平米。你可在這塊1萬平米土地上建2萬平米的住宅。
粗略地按100平米一套換算，就是200套啦。
如果容積率為3，就是1萬X3=3萬平米。你可在這塊1萬平米土地上建3萬平米的住宅。
粗略地按100平米一套換算，就是300套啦。
明白了嗎？
