吳大zui
【說說外國商品房面積計算及產權】
近期，新華社和《人民日報》發文稱，全世界只有中國房子有公攤面積，有的樓盤的公攤面積超過52%，這就意味著實際房價要翻一番。那外國的住房面積是怎麼計算的呢？還有，外國住房的交易、保有都有哪些費用？外國住房是永久產權嗎？
1.何為公攤面積？
商品房銷售面積計算是有統一標準的，裡面有個公攤面積，計算依據是建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行)。
《規則》規定，商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積；套內建築面積=套（單元）內的使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積；公用建築面積包括的就多了，有電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積，還有套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
通俗地理解，住宅小區內的任何建築，包括圍牆，都被納入公攤面積，買房也買了這些公用建築的一部分。
將整棟建築物的公用建築面積除以整棟建築物的各套套內建築面積之和，得到建築的公用建築面積公攤係數。也就是說，套內建築面積=銷售面積÷（1+公攤係數）。如果你買了一套100平方米的房子，公攤係數是24%，那麼，你買的這套房子的套內建築面積是76.92平方米。注意，這還不是使用面積，因為牆體垂直投影面積也包括進去了，牆體越厚剩下的使用面積越小。
中國商品房銷售面積計算及公攤係數就是這麼來的。其實，“公攤面積”用字不準確，應該是“共攤面積”，“公用建築”也應該為“共用建築”。“公用”指靠稅收支持的全民資產；而“共用”才是兩個或兩個以上的人共同享有使用財產。
2.外國以“地毯面積”計算商品房面積
國外說的住房面積，沒有特別說明，都是指使用面積，有的也叫“地毯面積”，就是能鋪地毯的地方，能被居民起居實際排他性使用的面積。
牆體建築不能使用，當然不算面積。電梯井、樓梯間、變電室、設備間、公共門廳和過道等雖然經常使用，但不能排他性使用，當然也不能算面積。
很關鍵的一點必須講明，外國的住房都是裝修好方可出售的，裸房屬於未完成建築，不得出售。外國的裝修相當於我們的精裝修，一般配置有空調、冰箱、暖氣、洗衣機、烘乾機等基本生活電器，還有全套傢俱，也就是我們說的“提包入住”。
在需要採暖的地區，使用面積除了有“地毯面積”要求外，還必須有采暖，也就是說，閣樓、地下室雖然鋪有地板，如果沒有采暖，也不算面積。花園、游泳池，這些都不算住房面積。
新華社和《人民日報》所稱“全世界只有中國房子有公攤面積”，外國商品房面積基本就是按上述方法計算的。
我在馬來西亞工作期間，在吉隆坡Mont Kiara租住的公寓房，房產證上也寫使用面積，儘管電梯前的樓道寬敞得可以開汽車，車庫、游泳池、網球館、健身房免費使用，均不計算進住房面積。
下面，我們以美國一個購房的實際例子，看看實際怎麼計算住房面積，以及住房的交易及保有成本是怎樣。這裡說明一下，美國等很多國家，住房面積單位是平方英尺，以便於中國讀者理解，我把面積單位換算成平方米。
3.美國住房面積計算及交易、住房成本
美國有三種形式的住房：獨立住房，相當於中國的別墅，有前後花園，四周不與任何其他建築相連；連排房，一側或兩側與其他建築相連，有較小面積的獨立花園；單元住房，和中國的樓房一樣，沒有屬於自己的綠地。美國4個房間以上的住房佔住房總數的90%，室內使用面積中間值為177平方米，地產面積中間值為1416平方米。
2009年夏天，一個在美國生活的朋友在明尼蘇達州布萊恩市花28萬美元買了一處獨立住房，有前後花園，兩個車庫。這所房子建於2000年，共三層，2廳、5臥、4衛、2車庫（其中一個是2車位），房屋周圍是綠地，地產面積為2500平方米。房子坐落在一個高爾夫球場內，風景秀麗，環境幽靜，世界頭號高爾夫球手泰格·伍茲也曾來此打球。
這所房子實際上有500多平方米的使用面積，但由於100多平方米的地下室雖然有地板供暖，但沒有裝修，所以不算面積，買的時候只算400平方米。
美國獨立房屋的地下室可不像我們的地下室，暗無天日，他們的地下室其實最多一半在地下，在下面居住、娛樂、健身、開Party都沒問題。朋友花4萬美元對整所房子重新裝修、粉刷，並更換了中央空調。當然，也裝修了地下室。
住了幾年後，朋友全家搬到德克薩斯州的休斯敦去住了，朋友便出售了這所房子，這時地下室就算面積了，因為地下室滿足了面積計算條件，即有地板、有采暖、有精裝修，這時的面積就寫500多平方米了。
房產交易時，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費(200美元左右)、貸款申請費、測量費、過戶登記費、律師費、交易稅、取暖燃油稅、房產稅等費用，所有這些稅費加在一起，是房價的3%～8%。如果自己聘請房地產經紀人購買住房（房地產經紀人通常由賣方聘請），還需支付經紀人一筆費用，這筆費用是房價的5%～7%。
這所房產每年需交納的房地產稅為8000美元，約是購房價的2.86%。房產稅可以半年一交，也可一年一交。賣房者付房產交易日以前的房地產稅，買房者從交易日開始付房地產稅。如果房子是按揭購買，還要對貸款額徵收0.35%的印花稅，另外加0.002%的貸款稅。對按揭購房者來說，房地產稅由銀行代扣。
除了房產稅，還要交垃圾處理費。垃圾處理費按垃圾桶的個數交納，每個垃圾桶每月交10美元。朋友家門口有兩個垃圾桶，一個用於放置普通垃圾，一個用於放置可回收垃圾，每月共交垃圾處理費20美元。
美國保有住房的主要開銷就是房地產稅，稅率是住房價值的1%～3%。房地產稅各地區之間差別很大，即使一個城市的不同街區稅率也不相同，富人區、社區環境好的街區房地產稅稅率就相對高些。可以這樣理解，房價高的地區房產稅稅率也高，因為房子附近的公共投入大，學校、醫院、公園、銀行、公交、體育館、影劇院等應有盡有，給生活和工作帶來很大便利，多交些稅也是應該的。
4.外國住房是永久產權嗎？
最近一些年，國內總有專家、教授和企業高管稱，外國土地私有，買了房子就買了永久產權，包括永久土地產權。這種法理不通、沒任何依據的說法誤導了很多人。下面，我們就看看在外國買一套住房，能獲得永久產權嗎？
如果是獨立住房，也就是我們所說的別墅，那好辦，你可以買塊土地自己蓋，因為那塊土地上只蓋你自己的房子，土地的產權和房子的產權可以統一起來。買的獨立住房也是如此。
城市的樓房就不同了，一棟樓房幾十層高，就下面那點宅基地，怎麼把那點土地分配給幾百戶人家呢？那塊土地上的任何一個人，都無法認定哪一平方米是屬於他的。宅基地無法劃分邊界，不管怎麼分配，都不具備物權所要求的邊界清晰和排他性，也就是說，對樓房居民戶來講，擁有個人的私有土地所有權從法理上講是不可能的。所以，公寓樓的產權僅僅是空間的產權，不包括土地的產權。
馬來西亞法律規定，除了原住居民可以擁有永久產權的土地外，其他用地均沒有永久產權，商業用地的產權分為30年、60年和99年，土地產權到期，土地連同地上物無償歸還州政府。當然，如果土地產權到期後繼續租用土地，也可重新申請，向州政府續交租金。對於單元樓房來說，由於所有樓房業主的土地產權是黏在一起的，無法分割，馬來西亞把這種土地產權叫做“分契式產權”，也就是整座大樓的所有業主共同擁有樓房所佔土地的產權。
美國和英國等一些國家規定，由於樓房的宅基地無法私有，所以，法律允許同一樓的業主如果有超過三分之二的人同意，可以先成立一個公司，大家掏錢，把那棟樓宅基地和院落以及出入道路買下來，這時，土地的所有權就歸公司所有，也就是公司的股東共同所有。如果一棟樓的業主沒有超過三分之二的多數人想購買宅基地，那土地所有權就在開發商手裡，如果是他買來的話；當然，也許是他租來的，這時，土地所有權就在第三方手裡。
美國樓房住戶有多種形式的選擇，還有住房合作社形式的樓房，也就相當於中國的集資建房，大家掏錢買地蓋樓，然後分配，但這時就需要由業主出資聘用專門人員進行物業管理，交納各種稅費，因為土地所有權還是不在私人手裡，仍然需要以單位的名義交納土地稅、房產稅。
5.外國對宅基地所有權問題淡漠
根據筆者在一些國家工作居住時直接瞭解的情況，加之從國外生活的朋友那裡得到的信息，總體而言，外國對宅基地所有權問題很淡漠。
首先，房子是有壽命的，例如，中國民房的設計壽命一般為50-70年，設計壽命到了，房子即使不倒也不能住了，因為那就成了危房。所以，不管宅基地的所有權在誰手裡，自己永遠擁有這所房子是不可能的。
別說居民住房，就是鋼筋混凝土澆築的隧道、橋樑也是有設計壽命的，一般不超過100年。例如，2018年8月14日，意大利A10高速公路連接熱那亞的莫蘭迪高架橋倒塌，導致至少39人死亡。這座橋樑設計壽命是100年，1967年竣工，這座橋樑在壽命的一半即倒塌。歐洲建築界在20世紀中葉對鋼筋水泥有“迷信”情緒，認為這是最堅固的材料，當時很多建築師沒有考慮到水泥和鋼筋會被空氣侵蝕、粉化等因素。
我曾給上文提到的那個美國朋友打電話，問她買的那所房子土地有產權嗎？她疑惑不解，根本就沒在這個問題上費過心思，住了幾年也沒關注過宅基地的所有權。
美國人在一所房子里居住的時間平均為7年，7年搬一次家，就圖房子住得舒服，誰還在意土地的所有權是誰的呢。
也許讀者會說，有了宅基地所有權，就可以作為遺產留給後代呀。美國的聯邦遺產稅實行累進稅率，房子的價值越高，納稅比例越大，目前最高稅率為40%。許多州也對遺產徵稅，聯邦遺產稅加上州遺產稅，最高稅率會超過50%。在美國，繼承房產相當複雜，要填寫的報稅表格就有60頁，據說需要一個月才能填完。所以，美國人也不希望土地價值增加到房子上，不然遺產稅很高，借錢也費勁。在美國，遺產稅不交，房子就要充公。
在美國，有96%的人在一年內就會把繼承的房產賣掉，因為自己有房子住，空著房子還要交房地產稅，不合算。
另外，給空置住房保險保費要比有人住的住房保費高很多，一般要高出50%到60%。有的保險條款規定，如果承保人離開房屋超過30天，而又沒有新房客入住，保險合同自動終止。這是因為，空置住房發生意外損失的概率很大，如水管破裂，由於無人察覺，對房屋的損害會不斷擴大。
如果繼承的是老房子，還要經常維修，不但費錢，還勞神，確實沒必要保有，不如變現實惠，腰包裡有錢，想到哪裡花就到哪裡花。即使那些蓋得很結實的有土地產權的房子，一兩百年後說不準是誰的了，因為美國有這樣的法律，政府可把私有住房認定為古蹟，產權收歸政府。從此，原私有產權者僅有使用權，還要負責維護，任何時候不得改變古蹟財產的面貌。
鐵塔-劉植榮
作為首席樓盤戶型分析師，我認為公攤面積既不合理也不合法。但為什麼國家不取消公攤面積呢？我想有以下幾個原因：
一，積重難返：當下，房產已經成為我們最重要的資產配置跟投資渠道，如果以後的房子取消公攤面積，那麼現在掏盡積蓄買了房產的人怎麼辦？國家補差價還是開發商補差價？抑或是維權、抗議？
二，不同樓盤不同樓棟之間，公攤面積有大有小，如果不將成本算在業主頭上而是由開發商自己承擔，那麼公攤部分的面積肯定就會越做越小，這對於樓盤的居住舒適性肯定是要打折的。
三，目前，中國的房地產總市值已經不知甩開美日韓等國幾條街。即便算上公攤，幾個核心城市的房價也已經位於世界之巔。比如香港全球第一，北京全球第六，上海全球第八，深圳第十，對比老百姓的收入，對比國家的發展水平，這已經是奇蹟。
可取消公攤面積後呢？房產的總價肯定不會變吧?於是單價上漲。香港還是香港，房價仍舊全球第一，接著呢？北京第二，上海第三，深圳第四，甚至全球前五十強我們都能佔到半壁江山，這是不是不符合我們的身份？這是不是不利於我們向世界喊窮，是不是不利於我們堅決遏制房價上漲。
四，既然房產總價不會變，那又何必取消公攤？多事之秋，多一事不如少一事吧。而這些，或許就是不能取消公攤面積的根本原因，國家也有難言之隱啊，
以上分析，小夥伴們覺得如何？歡迎留言探討，更多獨立樓市觀點，請關注首席樓盤戶型分析師。
首席樓盤戶型分析師
為什麼不取消？
首先看一下，公攤面積主要包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等。
第二，公攤面積的由來 。房地產行業剛剛興起時，賣房按整棟賣，總價高不利於銷售，小超人李嘉誠提出公攤面積，把公共建築面積化整為零，分攤到每一套商品房。並被流傳到內地，沿用到今。香港已經在2013年廢除了公攤建築面積，改為用套內建築面積計價，但內地依然盛行。
第三、為什麼不取消？前段時間，新華社等官媒都發聲倡議取消公攤面積，認為公攤面積傷害了購房者利益。在眾多媒體的關注下，2019年2月，住房和城鄉建設部發布了《城鄉給水工程項目規範》等38項意見稿，其中《住宅規範》明確體現出住宅應以套內面積出售，這是首次在官方文件上明確，取消公攤面積已經是大勢所趨，讓我們拭目以待吧。
財富江湖百曉生
這是個沒有意義的問題。1、取消公攤，開發商就把成本堆積在套內面積，消費者還是出一樣多的錢，公攤面積部分卻歸了開發商，花一樣多的錢，卻少了產權是多麼的可笑的一件事。2、物業原來是開發商指定的，業主有權更換，這下好了，開發商也是業主，開發商不同意，業主委員會也成立不了，物業也換不成；3、遇到未來的城市拆遷，開發商也來分羹；4、原來購買房產的業主，公攤部分的房款要不要退，如何退？5、業主都交了住房維修基金，假設電梯、樓梯、公攤部分的房體損壞，開發商說產權歸他，他不出錢修，業主想修也修不成；6、公攤部分的收益，比如廣告，堂而皇之的被開發商拿去了。老實說，房價是焦點，公攤不是問題，越豪華越是有錢人住的容積率低的房子公攤越大，他們都不操心，我們更不操心。
小船78406811
怕真實的房價嚇到人 100平房子1萬每平米 公攤25% 我們覺得 一萬一平 可是沒有公攤那麼就是1.3333萬一平 就拿北京來說 均價6萬左右 如果去掉25%公攤那麼大概接近八萬一平 而香港泡沫排全球第一的房價不過10萬人民幣 這裡需要澄清下 公攤是從香港傳來的但是人家已經不採用了現在的都是實用面積銷售 無論是北京的人均收入還是可支配收入和香港比都是一個檔次的 當然該來的總會來的 不要幻想誰來救市 自己有更好的防禦措施才是危機到來時最好的防禦
MR唐188150910
大家都知道公攤面積的存在在一定程度上增加了購房者的負擔，所以現在大家都想要取消公攤面積，但在中國樓市制度一旦形成那麼就很難改變，所以這就是為什麼公攤面積難以取消的原因。
而且樓市這麼多年裡已經形成了一個有公攤面積的制度了，一旦在短期內廢除公攤面積那麼開發商肯定會把以前平攤到公攤面積裡的房價疊加到房價中，這樣一來大家在買房的時候單位面積的房價就會出現上漲，所以這也是一個暫時不能廢除公攤面積的原因。
當然從長期來看，像公攤面積這種對購房者不合理的東西肯定是要廢除的，但也這也是需要時間才能搞定的。所以購房者還是需要等待，而且目前來看市場上的房價也出現了下跌，所以只要不是著急買房的，等一段時間其實是一個很好的選擇。
樓盤網
公攤面積就是業主對公共面積的分攤部分，所謂公共面積包括了住宅樓中大廳、走廊、電梯等部分。所謂“公攤”，就是這部分公共區域的面積會計入使得購房者購入的“建築面積”裡，使得最終購房者拿到的房內面積遠小於產證面積。
就是典型的所謂買100平拿到70平。在寸土寸金的國內商品房市場，公攤常常被廣大購房者所詬病。
2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。而在其中的一份《住宅項目規範（徵求意見稿）》中，住建部給出了“住宅建築應以套內使用面積進行交易”的建議。
一時間，讓大家誤以為，公攤面積要取消了。實際上，公攤面積可以不給你，但公攤成本還是少不了。如果按套內面積交易，按照市場平均的得房率，全國的房價相當於還要高20%-25%。
當然了，一套300萬的房子還是300萬，只是當你回答你家多少平的時候，答案不得不從100平變成了70平。
有錢渣渣
購房者希望取消公攤面積，這樣的想法在本人看來實屬犯傻，另外關於對取消公攤面積的所有報道，個人認為這是無中生有，糊弄百姓，轉移茅盾，從標題看就是個偽命題!真正茅盾是房產主人的權利被所謂的小區物管侵害!這些小區物管不僅對小區廣大業主構成侵權，同時還有悖憲法精神!小區的管理應該由誰來實施才合法?這才是應討論的話題!值得廣大業主認清的一點，那就是你所購房的小區的所有包括一草一木，公共設施、廣告位停車位收益等你都享有主權，公攤面積多說明小區佔地面積大、公共設施多、你享有的主權和義務自然也多，如果取消公攤面積，你住房面積外的一切面積和設施可能你都得另外定期付費，比如小區大門，得用付費門卡，電梯也是如此，搞不好一草一木你得按月交費用……這樣的房你還會買嗎?
最強蘸醬
取消了"公攤建築面積″這"公攤建築面積建造成本″也攤入了"房屋使用面積內了″！
這樣會造成"購房者實際上是買了公攤建築面積而卻沒有產權的結果出現″！
你出房門即是:"別人的產權連樓梯和前庭，入室前室等"都是你花錢購的卻失去了產權"！廣告費也被別人拿走了！
用戶黃山路老芋頭
公攤面積是分攤的公眾共用面積的簡稱，他與套內修建面積之和構成了一套商品房的建築面積。公攤面積包含電梯井、樓梯間、管道井、配電室、走廊、門廳、垃圾道，為該棟樓效勞的管理用房、公共用房。
公攤面積一直被中國購房者所詬病，但是為什麼一直沒取消呢？俗話說羊毛出在羊身上，要是現在取消了公攤面積，那房價毋庸置疑的會上漲。比如，一套100平方米（建築面積）的房子，套內面積80平方米，價值500萬，顯然每平方米的單價是5萬元。可是取消公攤，直接按照套內面積計算，單價就上升到了6.25萬元。你是否覺得房價瞬間高了很多？一下子就不好了？而且在當前強力調控政策下，取消公攤顯然是不可能的事情。
