舍予2020

個人認為十分不妥，要知道目前投資買房是相當不明智的。

要知道從2017年高層就明確提出"房主不炒“的大政方針，在這個方針政策的指導之下，近今年我們可以明確的感受到房價開始滯漲，相比2017年的高位，目前各大城市的房價都或多或少出現了小幅的回調，同時首付按揭的比例也明顯提升，按揭貸款利率在4.9%的基準利率基礎上進行了大幅的上調，很多城市的按揭貸款利率已經接近6%，而房子的出租回報率相對於總價來說普遍不會超過3%。因此在房價沒有像過去那樣上漲明確的情況下，在不考慮機會成本的情況下，投資房子每年都在以3%左右的速度虧損。

如果再考慮買房資金的機會成本，就按照目前商業銀行5年期大額存單5%左右的年化收益率，目前花重金投資房子的話，每年的虧損率將在8%左右，因此投資買房有多麼的愚蠢，自己好好掂量一下。

而且根本不要妄想房價在接下來有反彈的跡象，要知道進入2019年之後，房地產的調控沒有絲毫放鬆，而且高層還直言不再將房地產作為拉動經濟增長的重要引擎，徹底宣告了房子過去不斷瘋漲的黃金時代已經一去不復返了。

至於250萬應該如何去進行理財，侯哥建議如下:

首先，應該給自己配置一份重大疾病險以及意外傷亡險。

對於一線城市的中產階級來說，這是非常有必要的，咋一看會覺得250萬非常多，但是這個資金依舊抵不過一場重病的消耗，因此花費部分資金配置重大疾病險以及意外傷亡險，來保障自己的餘生是非常值得的一筆投資。

其次，拿出100萬左右購買一些小型商業銀行的長期的大額存單。

幾乎可以鎖定6%左右的年化收益率，一年差不多就有6萬左右的利息收入，每個月差不多有5000元，差不多可以維持在上海的基本生活開支。而且要知道大額存單兼具收益性和流動性優勢，綜合性價比相當高，而且有銀行做背書，安全性也非常高。

最後，再拿出100萬左右配置股票型基金或者指數型基金。

要知道目前a股市場經歷了4年多的熊市週期調整，估值已經明顯偏低，從北上資金的不斷抄底，以及各大指數紛紛願意把a股納入其指數體系就可以看出a股的投資價值在不斷凸顯。

而且國家放開QFII和RQFII投資a股的限制，從中長期解決了a股增量資金的問題，再加上房主不炒的大背景下，部分資金也會流入低估值的股市市場，隨著股市增量資金的不斷湧入，股市最終也會水漲船高。

因此目前階段逐步開始配置股票型基金或者指數型基金是明智的，甚至穩健點，可以以每月固定金額定投的方式來參與指數基金。

侯哥財經

現在在上海買房作為投資，還是否具有保值增值的能力，值得探討。從以下幾個方面來考慮：

1. 210萬在哪裡買房

投資的地段，直接決定了房產的未來價值和走向。畢竟，過去曾經能跑贏通脹的，不是房產，而必須是核定地區的核心房產。

210萬，全款買，比如閔行偏郊區的地方可以買到40平（這種房型不一定有），青浦大概可以買50平，當然，如果再去遠一點，那就奉賢、金山，這倒是可以買大點。

如果貸點款，按照70%首付來算，那麼可以在郊區買到稍微大一點的房子，大概50幾平。市中心比如靜安寺、徐匯就不要考慮了，一個很小房間都買不到。即使是在長寧稍微偏一點的地方，大概可以買到40幾平的一室吧。

2. 投資價值計算

既然是投資，那多數是用來出租的。市中心的房價是10萬一平，但也寸土寸金，不愁租。可是以目前的經濟實力，大概可以選擇的地段是比較近郊的房型。

在選擇全款的情況下，需要買到郊區，每月租金2000多元，收益率是很低的。

在有貸款的情況下，假設買到了長寧的45平房子，那麼每月租金大概5000多元，按照最低的貸款利率計算，可以覆蓋掉貸款，還有幾百塊或者1千塊的盈餘。

按照20年的投資期限，假設銀行的理財利率為4%，郊區房產的租金為2500/月，市區房產的租金扣除房貸後剩餘1000/月。按照6%的年利率折現，得到以下現值。

在此計算中，投資理財的現值最高。但因為存在著諸多假設，如果未來市區房產還能持續升值的話，那麼或許現值會超過投資理財。因此，還有賴於對房價的預判。

3. 其他需要考慮的因素

就目前的趨勢看，市區的房子10年內是不愁出租的。但因為有90萬的貸款，也要承擔相應的風險。要根據家庭的實際情況，來預估把家庭的槓桿提高到多少合適。要結合家庭的年齡結構、未來的收入和支出狀況、抗風險能力等，來分析是否需要負債進行這項投資。比如，家裡孩子已經成年，年輕人都工作穩定，收入高與家裡小孩很小，老人都已年老，醫療保險教育等開支很大，所作出的決策就可能完全不同。

總之，投資都有風險，是否要投資，要進行綜合的評估。並且，還要充分考慮未來的不確定因素。

以上是財會小童觀點，歡迎評論補充。

財會小童

你這種想法我覺得不可取，應該要根據實際情況來考慮！你的擔憂就是怕你250萬放銀行資產縮水，辦法就是準備再上海用210萬買房，其餘40萬存銀行，為什麼我覺得你做法行不通呢？下面說說我見解。

國內通脹率走勢圖
如下圖，這事國內CPI走勢圖，CPI是最能反映通貨膨脹率的指數之一，按照CPI漲幅來看，平均每年的CPI漲幅為3%左右。
但實際通貨膨脹率
並非只是3%左右，根據過去10年貨幣貶值率來推算，最起碼已經達到了6%左右，意思就是100元一年就貶值6元左右。所以真正想要走過通貨膨脹率，避免貨幣貶值，年收益率要高達6%以上才能實現保值與增值。

根據央行的基準存款利率，活期利率是0.35%最低的，而定期存款利率最低是1.10%，最高是三年期的2.75%。如果按照這個銀行活期存款和定期存款利率的話把錢存銀行完全走不過通貨膨脹，確實是越存越窮的狀態。
但銀行為了吸引更多存款，各大銀行大量推出大額存單，民營銀行推出智能存款。但是根據國內各大銀行的大額存單利率來看能達到5%的算高的，智能存款更加低只有4%或者4.5%。反正銀行的存款利率最高不超6%，所以這250萬怎麼存都是走不過通貨膨脹了。

210萬在上海能買什麼樣的房子

上海市是國內經濟發達城市，真正的一線城市，一線城市的房價肯定是很高的，而且市高的嚇人，讓很多忍在上海買房想都不敢想。
這是當前2019年上海房價，均價在50923元，按照均價來計算210萬真不知道在上海買到什麼樣的房子。就是小三房按均價也要450多元，顯然你210萬還差遠了。上海房子動不動幾百萬，千萬一套.所以你210萬最多買一個單間就差不多，也就是20~30個平方的房子，夠一個人記住而已。

210萬在上海買房就能走贏通貨膨脹嗎？

上面也分析過，根據過去十幾年國內實際通貨膨脹率已經超過了6%。再有就是你花210萬在上海只能買垃圾房，想要好房子顯然完全不夠錢。既然買不到好房子，又怎麼來升值呢？又怎麼走贏通貨膨脹呢？這些問題是值得深思的。

又有多少人的收入走贏通貨膨脹呢？

真正隨著國家經濟高速發展，人民幣貶值速度非常快！所以在當前社會來講，自己的資產怎麼能走贏通脹的沒有多少人，100個人只有1個人走贏.還有99個是隨著資產縮水，生活壓力越來越大。

所以真正想要把資產實現保值與增值，只能學會投資，而且投資收益率在6%以上的人。或者投資實業，高回報的實業投資的人，這些人的資產才可能走贏通貨膨脹，才能讓資產保值與增值。

綜合以上得出結論

你把錢存銀行只是小幅縮水，但你把210萬到上海買房，也許會縮水更加快，應該房價太高了，不排除房價會降價。因為你這筆錢在上海買不到好房子，升值空間完全抑制，所以你的方法不可取。

如果你真正想要把這筆250萬資產，防止資產縮水的話只能投資高回報的，年收益率在6%以上的。而你把錢存銀行或者買房已經實現不了保值與增值，也許未來10萬投資炒股能讓資產增值。

老金財經

我們很多人的焦慮是多餘的。實際上跑贏通脹的在100個人裡面不會有10個。這是一個天然的道理。要不沒人好好幹活了。把錢放在房地產市場裡，這是近來所有財富增值的夢想最為集中的表現。而實際上真正的經濟學結果總是一個市場上90%以上的人不賺錢或者虧錢，只有小部分能賺錢。用買套房子那麼簡單的方法就能分得一杯羹幾乎是不可能的。現在是全世界放水，近十年來，歐盟放了50%的水，日本放了100%的水，美元放水也接近100%。大家比誰更能放水。所以我們看到房子越來越有數字了。而真正從這個放水中拿走錢的，是那些10年前買下房子，並在現在套現的人。在今天想著重複別人10年前的故事，恐怕會吃虧。因為放水放了十年，依舊來危機了，接下去就未必會再放水了。而那些十年前套現的人手裡拿著的是錢，現在追進去的人手裡拿著的是房子。錢的數字已經確定，而房子的值錢程度會不斷的改變。想著它變大是通脹，要是通縮了呢。所以現在追進去的人不過是在為那些十年前買房套現的人付款罷了。

在上海買一個210萬的房子，不是破舊老小區，就是遙遠的郊區。現在都值不了錢的房子，縮水到來的時候會更麻煩。這就是為什麼每次遇到些什麼事情的時候，窮的更苦。而實際上人們一直擔心的放水，m2從10年前的40萬億，增加到現在的167萬億，增加了4倍多。那又怎麼樣呢？你和你周圍的人，他的錢又多了一倍以上嗎？沒有。錢放水，他沒有放到你口袋裡，也沒有放到別人的口袋裡。它只不過以債務的形式留在了其他地方。而我們每個人為了200萬塊錢，還不得苦逼的做10年，不吃不喝還不一定搞得到。

一個東京豪華公寓325萬人民幣到手價。

大舟財經觀

我沒辦法知道現在上海的租金比例是什麼情況，以上海現在的房價，按照平均5萬元一個平米去計算，你這250萬最多隻能買50平米的面積，現在幾乎一線城市的房價都處於停滯的狀態，如果房間還能繼續上漲的話，你用這250萬投資房產是可行的，可是現在對房地產的調控措施非常強硬，房價上漲的概率非常低，你這個時候買進去投資房子，實際上是加大了你的資金成本，因為不漲的情況下，僅僅依靠租金是沒有性價比的。

50平米的房子在上海能不能租到每年5萬元，如果真是這個金額的話，相當於250萬年化收益率只有2%，這個比銀行的利息稍微高那麼一點，遠不及大額存款利息，現在銀行的大額存單的利率年化差不多有4%，這250萬全部參與成大額存單的話，相當於每年的收益是10萬元，這個收益也是不錯的。

題目中提到的想在當地買210萬的房子，我估計這種房子的地理位置已經非常不好了，與核心地段的保值功能是沒法相提並論的，更不要說房價上漲了，你現在選擇投資房子未必能勝於理財，畢竟時過境遷了，市場的大氛圍已經不支持房產了，所以一定要審時度勢，在充分考慮到增值功能的前提下謹慎投資。

春意萌生

根據題主描述的情況來看，210萬的房子是為了保值投資用的。

我們先用數據來分析買房的收益是多少。

中國房價行情網站公佈的上海房子均價為5.3萬元，同比去年上漲2.14%。210萬買的是42平房子，租售比為1:684，也就是說月租金為3070元左右。

上海與其他城市不同，超一線城市的身份吸引著大量的人口，但是國家也在做著房住不炒的控房價政策。綜合來分析，我們不對房價做過度臆測，房價和租售比還以同樣的速度維持著。在上海買房子的收益為2.14%+3070*12/2100000=3.89%。

這筆錢如果放在銀行收益是多少呢？

大額存單（20萬起），三年期最高為4.2625%；國債三年期利率為4.0%，五年期最高為4.27%；銀行理財pr2級（本金損失概率極小）收益在4.5%左右。很明顯以上存款產品的收益都要高於房產收益。

如果題主是因為擔心放在銀行縮水，才選擇購買房產，至少在過去的一年裡，投資房產的表現並沒有優於銀行理財產品的表現。

錢縮水與否指的是貨幣購買力，貨幣購買力的重要指標就是CPI（消費物價指數），2018年CPI比上年上漲了2.1%，而無論是買房還是辦理銀行存款，收益都在4%左右，高於CPI的漲幅。這說明兩種投資方式都可以跑贏CPI上漲速度。

總結：

從目前的情況來看，題主對於貨幣縮水的擔心是多餘的。買房和存銀行都能讓自己的錢不縮水。相比之下，放在銀行，有更強的流動性，更值得選擇。

銀行研究僧

上海人有250萬，放在銀行怕縮水，準備去投資房產或存銀如何？

我的建議兩者皆可。250萬光存銀行肯定抵不上物價上漲的速度，建議你去銀行購買理財產品或者是大額存款。理財產品去正規銀行購買，現在幾乎所有銀行都有賣的。建議去上海農商銀行，南京銀行，浦東發展銀行，光大銀行，工商銀行等。建行，上海銀行等銀行利率相對較低。你250萬不等著用建議買1年期左右的，買短期不合算，因銀行理財產品購買後通常要好幾天才結息，你無形中不是又虧了嗎？銀行都是很壞的，儘想榨我們的錢，你買長期的，銀行佔用的天數相對就少了。另外介紹一家理財公司叫：”中民愛投”，他們的產品年化利率通常在6%以上。

如果想買房產投資，建議你在臨港新城那裡買，因那裡屬於浦東新區的版塊，房價在15000元左右，臨港新城剛剛啟動開發，那裡的房價以後應該在25000元左右，是不錯的投資選擇。

老馬頭上海

你好，題主的目的是為了保值投資而購買房產。從方向上來說，是可行的。

因為從其他投資渠道來說，比如買股票做價值投資，可能被套。銀行保底理財年化收益率太低。做股權投資，資金體量太小，還可能顆粒無收。林林總總，凡是有收益的，總是伴隨著風險。房產，也有下跌的風險 沒有穩賺不陪的買賣。

但是從多方面分析，投資房產還是切實可行而風險幾乎是可以用租金規避的。先談談房產的所在地選擇。一線城市有著經濟發動機的天然優勢，隨著市場經濟的不斷深化，對周邊年輕人的虹吸效應會強者恆強。可以看看周邊的先發國家，東京都市圈，首爾都市圈能佔到所在國GDP的近半。人才濟濟，川流不息才是城市房產興旺的源動力。

樓主是本地人，這應該是第二套房。以全款估算，200多萬一套的房子，新樓盤只能在南匯 松江新城，羅店 鶴沙航城這些地方60-70平小戶型。這些房子有個共性，離市區太偏，離繁華太遠。題主有房子了，必然要租售，可惜這裡都太偏，租金相對市區非常便宜。投200萬每月收2千不到的租金，算算租售比，索然無味了吧。並且因為偏遠，如果沒有開發資金的導入，偏遠一直會偏遠。別考慮等將來會好，上海遠郊沒開發的地方多呢，不是市區寸土寸金。將來套現掛牌，我估計你可能都會頭疼。我建議40萬的備用金不要留存這麼多，230-240萬 進市區，到中環周邊，二套首付70% 可以買套50平左右的小戶型了。挑一個地段好的 地鐵附近的。租金完全可以覆蓋剩餘貸款。今天網上掛出租，今天電話就被打到爆。完全的賣方市場。將來，想掛牌，也完全掌握主動權。房屋投資，我認為:寧做鳳尾，不做雞頭你覺得呢

至於房價大幅下跌，從宏觀來說，要跌也從四五線城市開始跌，上海要跌，也從偏遠地段開始跌。等到繁華地段也跌的稀里嘩啦了，您反而可以放心，發動機都跌了，共和國的基石都動搖了，投資什麼行業才能避險呢，覆巢之下豈有完卵。深度捆綁的利益都被砸的樹倒猢猻散了 國家經濟深度洗牌，這不是一個人，一夥人，一小撮利益集團可以改變趨勢的。不如，賭國運，和上海一起成長

開心小魚

在北京、上海買房，買房成本有幾何？

（1）資金佔用成本。

如果我們有錢放銀行可能怕縮水，但是210萬這樣的大額存款在銀行或者理財產品每年也能得到5%~6%的收益率。如果是信託或私募理財，收益率甚至可以直逼10%。

如果我們申請住房貸款的話，上海的房貸基本上在5.4~5.8%之間。

總體來看，買房的資金佔用成本至少在6%上下。

（2）買房的交易成本。

我們每一套房可不是自動就進入我們名下的，必須要進行房產登記交易。一般來說需要繳納的各種稅費是：契稅1%~3%，印花稅，維修基金，權屬登記費，交易手續費，物業管理費等等。

如果按揭，還要發生以下費用： 1、評估費，0.2%~0.5%；2、保險費； 3、公證費 ；4、抵押登記費等等。

（3）買房的折舊成本。

過去幾十年，由於房價上漲，很多人關關注收益了，沒有考慮到這個問題。

實際上我們住房的產權只有70年，商業房屋甚至只有40年，公寓50年。如果我們考慮到各種裝修維護成本，折舊率在2%~3%也是很正常的。

收益率。

我們買了房，房子能給我們帶來的收益率一個月多少呢？如果房子是期房，短期內都不會帶來任何收益。如果房子是現房，只能用來出租。目前北京、上海的租金回報率只有1%到1.5%左右。

利潤有多少？

總體來看，買房成本是每年8%~9%，但每年帶來的收益率只有1%~1.5%。除非房價每年上漲7%以上，才能夠收益達到平衡。可是，北京上海這三年來的房價漲了這麼多嗎？

尤其是北上廣深等一線城市，堅決落實“房住不炒”政策，不把房地產作為短期刺激經濟發展政策，這些城市的房價已經是橫盤很久了。

由於住房成本的原因，房價不漲即是虧損。所以，這些年在北上廣深還是謹慎買房的好。

暖心人社

人們都在感嘆，現在的男孩子，找女朋友難，找個女孩，走進婚姻殿堂更難，都說上海的男孩子，自己及家裡各方面條件，相對來說比較好，可是我看到知道的，二十五，六歲結婚的，幾乎沒有，能夠28之前結婚的，在上海根本都不算遲，可是反而是外地的男孩子，二十五，六歲，幾乎都結婚了，有的甚至更早結婚，連小孩都有了，在結婚這方面，我發覺，上海的男孩子，比外地的男孩子，並不佔有什麼優勢，外地男孩結婚生孩子更輕鬆。

關鍵字: 房產 買套 財經