條友說，不能光是煽情，要來點乾貨。
今天就說點關於投資房產的肺腑之言。
說老實話，過去十年投資房產的人，只需要大膽，買哪裡都是賺翻。但是如今的情況下，如果再胡亂買，結果不一定是翻倍，很可能還會成為燙手山藥，扔不掉了。
如今投資房產，沒有深刻的見解和分析，很可能是竹籃打水一場空了。
竹籃打水一場空
為什麼？
因為房子這個熱門話題，充斥在網上的信息太多了，良莠不齊，褒貶不一。如果沒有專業的見解和分析，只能人云亦云。
那麼，應該怎麼分析和考量喃？
首先，你要具備一個基本認知，這個認知包括兩個方面：投資的四個要素和房子漲價的規律
先說投資的四個要素：增值性、保值性、風險性、時效性。
增值性：顧名思義，就是漲價的幅度。
這個要素的精髓就在於，儘量低投入，高回報。
保值性：簡單說就是一定時間內，不存在受外界影響，降價的可能。
風險性：這個就是投資的常識了，有沒有超出自己預期的意外情況。
時效性：投資有風險，但是不同時間段情況不一樣。
投的就是錢
舉個例子，城中心的老房子，從兩萬漲到四萬很難，郊區的新房子從一萬漲到兩萬很容易。反過來一樣，城中心的老房子，從兩萬降到一萬很難，郊區的新房子，從一萬降到五千很容易。
這就是增值性和保值性的不同，接著這個例子說，城中心老房子大漲大跌都比較難，風險性小；郊區的新房子大漲大跌都容易，風險性大。
而我們要做的取捨就是看個人對這筆投資的期望年限，也就是時效性性來判斷。
假如你只是想跑贏通貨膨脹，不想自己本金損失，那麼長期持有城中心的老房子是上選；假如你想在一定時間內，讓自己的本金翻倍甚至更多，那郊區的新房子是首選。
簡單總結，所謂投資，就是根據個人的需求，綜合衡量這四個要素的利益最大化。
再說房子的漲價規律。所謂房子的漲價規律，是拋開大環境的特殊情況，就一般房子的正常增值規律。
正常情況下，從購入房子開始，房子是如下增值的：
1）交房入住：一般都會在原購買價上增幅20%-30%左右
2）三成人員入住：會再增值10%-20%左右
3）入住七八成：房子再次增值30%-50%左右
4）配套完全成熟：增值在正負10%-20%左右
第四點為什麼會有負增幅喃？那是因為配套完全成熟後，會根據居住人員整體素質和房齡老舊以及換手率綜合，可能會出現一定跌幅。
這些數據，我並沒有嚴謹的數據分析，只是根據自己經歷過的數十個不同地段的小區情況，簡單總結的，還是具有參考性的。
上海十年房價趨勢
有了這個認知後，你會有一個清楚的邏輯，那麼咱們再考慮下一個問題，也是大家忽略最多的問題。
房子跌也好，漲也罷，如果不能變現，對於投資而言，一切都是空談！
那容不容易變現，要看什麼？
通俗點來說，答案三個字：接盤俠
名副其實的接盤俠
舉個例子，前年515政策以來，成都樓市基本都是下跌狀態，但是，我留意到了一個特殊情況。
五朵金花的學區房，不僅價格沒下跌，反而有漲幅；不但漲幅有點大，而且經常有市無價！
很奇特吧？
實際上，一點不奇怪，邏輯上就應該這樣。因為潛在的學區房客戶群體一直都那麼大，而學區房名額只有固定那麼多，在這種情況下，大環境都不能影響的。
所以投資房產，還有重要的一點，就是看下房子的接盤俠數量和質量！
一般來說，每個城市的頂級學區房，城市中心公園房，文化名勝旁的房子，都是供不應求，根本不愁出手，短時間容易拋盤的。
學區房啊學區房
那麼接下來的一步，都是圍繞前兩兩個大點來思考和判斷的。
那就是擇城市、定區位、選擇樓盤和戶型
鄧爺爺說過：不管白貓黑貓，能抓老鼠的就是好貓。
中國就是集中力量辦大事，先富帶後富。選擇城市的時候，國家明確提出了中國五大城市群，目前比較炙手可熱的就是成渝經濟圈和長江中下游經濟圈。
具體區位，要看每個經濟圈具體城市和佈局；具體樓盤就要用上述兩個大點去思考；具體戶型主要根據接盤俠的數量和質量來考慮。
會抓老鼠的貓才是好貓
最後說一點，關於新盤的政策和規劃解讀。
新盤本質就是賣前景和規劃，所以說記住一點，沒有見實際的，都可以不怎麼考慮。
不管是這個什麼國內首創也好，那個概念新城也罷；還是什麼首批TOD，亦或是什麼未來的政治商務圈，沒有落地，基本都是虛的。
人人都想幹大事，但不是人人都能幹成、同理，都想開發成好樓盤，得看能不能成才行。更何況，很多都是王婆賣瓜自賣自誇而已。
如果是成都的朋友，就應該曉得，所謂北亂的城北和南富的城南，不就是因為話語人出事造成的嘛。
所以政策這個東西，一般人搞不懂，也有風險性，有一些技巧，但此處說來話長，空了再聊。
記住，買新盤，見實際的！！！
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