2019年4月12日，恆大研究院發佈2019中國城市發展潛力排名報告，報告由任澤平等完成。沒錯，就是那位在恆大拿5000萬年薪的“網紅經濟學家”。本文是該報告的部分內容。
江蘇城市論壇小編注意到，2019中國城市發展潛力排名中，江蘇10座城市上榜，依次為：南京6、蘇州13、無錫21、常州30、南通34、徐州39、鎮江48、揚州52、泰州54、鹽城78。
以下是報告部分內容：
在“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”的經典框架基礎上，我們從“基本面+市場面”兩個層面分27個指標研究2019年中國336個地級行政單位發展潛力（不含三沙），具體以基本面研判城市中長期發展潛力，以市場面輔助擇時。
基本面分析是城市發展潛力研判的核心，關鍵在於研判人口趨勢，邏輯鏈條是：人隨產業走，產業佈局決定於區位。
其一，房地產長期看人口，人口決定需求。人口是一切經濟社會活動的基礎，更是房地產市場發展的根本支撐。由於出生人口大幅下滑，2018年中國人口僅增加530萬，人口總量將在2024-2031年見頂，各地區已逐漸進入人口爭奪的存量博弈時代。人口遷移的根本動力在於實際收入和生活水準差距，一般規律是人隨產業走、人往高處走。
其二，產業決定城市興衰，產業興則城市興，產業聚則人口聚。當前中國經濟從高速增長階段轉向高質量發展階段，從全球價值鏈的中低端向中高端轉型升級，區域產業格局明顯變化。從地區層面看，東部沿海大量製造業受成本上升影響，已經並正向中國內地、東南亞轉移。從城市群角度看，發達城市群內核心城市集聚高端製造和高端服務業、向周邊轉移一般製造業，發育中都市圈城市群製造業繼續向核心城市集聚，城市群外一般城市產業結構多呈現低端製造業化和低端服務業化。
其三，區位決定產業佈局，規模經濟和交通成本決定區位。企業產業佈局以最大化利潤為目標，區位選擇至關重要。但區位因素並非一成不變的，隨著規模經濟和交通成本等因素變化。中國東部沿海地區率先發展的關鍵並非是率先開放的政策，而是沿海的地理位置有利於出口；從全球看，約60%的經濟總量集中在沿海100公里範圍內。高端製造和高端服務業聚集在核心大城市，主要是因為規模經濟帶來的成本下降和效率提高。
2019年中國城市發展潛力排名
榜單概覽：深北上廣居榜首，區域中心城市及長三角珠三角表現突出，東北整體落後
根據GDP、城鎮居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，將全國337個地級及以上單位劃分為一二三四城市，其中三沙市因公開數據缺失較多而不在本文榜單範圍內。一線城市為北上廣深4個，2018年GDP在2萬億元以上；二線城市為除一線城市外的直轄市、多數省會城市、計劃單列市以及GDP大於7000億元且城鎮居民人均可支配收入大於4萬元的少數發達地級市共35個；三線城市為少數弱小省會城市和GDP在2000億元以上的其他地級單位共85個；四線城市為GDP在2000億元以下的其餘地級單位共213個。
2019年深北上廣穩居中長期發展潛力榜單前4名，二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十；東部地區有32座城市進入前50名，東北地區有超八成城市位於200名之後。百強城市以全國13%的土地，集聚50%的人口，創造約73%的GDP，佔全國商品住宅銷量的約62%。深圳佔據城市發展潛力榜首，北京、上海、廣州緊隨其後。二線城市中，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位列前10名；鄭州、長沙、西安、濟南、合肥等省會城市，廈門、青島等計劃單列市，蘇州、東莞、佛山等發達地級市進入前20名。省會城市除呼和浩特、銀川、西寧、拉薩外均排名前50。在前50名城市中，東部地區多達32個，中部、西部、東北地區分別有6、8、4個。除直轄市、省會城市和計劃單列市外，前50名其餘地級市大多分佈在長三角、珠三角地區，其中長三角城市群8個，珠三角城市群4個，海西城市群、山東半島城市群各2個。分地區看，東部、中部、西部地區排在200名之後的城市佔比分別為4.6%、22%、64.1%；東北地區有30座城市位列200名之後，佔本區域地級單位個數的83.3%，發展潛力總體靠後。需注意，各指標經標準化處理後合成的發展潛力指數僅具備序數意義。
人口現狀：人口持續向大城市集聚，中西部核心城市崛起
從區域層面看，當前人口迴流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚並存，京滬津蘇黑吉遼人口增長低迷甚至負增長。改革開放後至2010年左右，人口大規模向出口導向型的沿海發達地區流動。2010年以來，隨著沿海地區產業轉型升級、中西部地區產業承接以及老一代農民工老化，部分人口逐漸迴流中西部，東部人口增速總體減緩，而東北地區人口開始負增長。當前人口迴流明顯的是安徽、四川、廣西、河南、貴州等省，安徽常住人口年均增量從2000-2010年的-33萬回升至2010-2015年的37萬，再增至2015-2018年的60萬，四川從-56萬回升至32萬，再增至46萬。廣東、浙江等省常住人口增長一度受人口迴流而明顯放緩，但2015-2018年人口重新明顯集聚，當前年均增量分別為166、66萬。江蘇則從2000-2010年的54萬降至2010-2015年的22萬，2015-2018年為25萬、無明顯起色，江蘇與廣東的人口集聚差異類似經濟發展差異，2016年開始兩地經濟總量逐漸拉大。
從分線城市看，人口持續向一二線大城市流入，三線城市全域流入流出基本平衡，四線城市持續流出。1982-2017年，一線、二線城市人口年均增速均顯著高於全國平均水平，且一線城市增速更高，表明人口長期淨流入、且向一線城市集聚更多。其中，1991-2000年、2001-2010年、2011-2017年，一線城市人口年均增速分別為3.9%、3.4%、1.5%，二線城市分別為1.9%、1.8%、1%，表明2011年以來一二線城市人口流入放緩但仍保持集聚，放緩的原因包括京滬控人、人口老化農民工迴流等。上述三個時期，三四線合計人口年均增速分別為0.63%、0.29%、0.44%，而全國人口平均增速為1.04%、0.57%、0.52%，表明2011年以來人口雖有迴流但仍在持續淨流出。其中，2001-2010年、2011-2017年三線城市人口年均增速分別為0.50%、0.44%，基本持平於全國0.57%、0.52%的人口增速；四線城市人口年均增速均為0.14%、0.38%，明顯低於全國平均水平。
從重點城市看，深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長，西安、成都、長沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長明顯放緩。過去二十年，城市的人口集聚格局發生深刻變化。除京滬從2013年開始主動控人外，其他城市近期多在“搶人”、但成效各異。2000-2010年，常住人口年均增量最大的前五個城市為上海、北京、蘇州、深圳、天津，分別年均增加66、61、37、34、31萬。2010-2015年，常住人口年均增量最大的前五個城市為天津、北京、上海、深圳、鄭州，分別年均增加50、42、22、20、18萬。2015-2018年，常住人口年均增量最大的前五個城市為深圳、廣州、杭州、長沙、西安，分別年均增加55、47、26、24、23萬；成都、鄭州、重慶（主城）常住人口年均增加也超過15萬，而傳統的人口集聚大市北京、上海、天津、蘇州、無錫年均增加不足5萬，北京2017-2018年持續兩年負增長、天津2017年一度負增長。
從戶籍情況看，主要大城市外來人口眾多、人口本地化空間很大，隨著戶籍制度改革深化推進有望釋放部分住房需求。中央要求，除北京、上海少數超大城市外，其他城市均需放開放寬落戶限制。當前常住人口與戶籍人口之差大於500萬人的有上海、北京、深圳、東莞、廣州、天津6座城市，在200-500萬人的有蘇州、佛山、武漢、揚州、鄭州、寧波6座城市，在100-200萬人的有15座城市，50-100萬人的有18座城市。上述35城或為直轄市、省會城市、計劃單列市，或為長三角、珠三角、海峽西岸地區發達城市。近年在戶籍制度改革和“搶人大戰”的背景下，部分大城市戶籍人口增長迅猛。2018年西安、成都、武漢、廣州戶籍人口分別較上年增加86.6、40.8、30.1、29.8萬人，主要以戶籍遷入的機械增長為主。
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