2020-02-05 22:25:39 佚名

浮雲財經觀

這個問題很有意思，投資的房子，我們從收益和成本兩個層面來分析，看要漲到多少才能不虧吧。投資房子自然是有收益也有成本的，有兩種情況第一是投資5年內是不出租的，第二種情況是這5年內是要出租的。

1、持有5年不出租的情況

1.1、持有收益

在持有5年不出租的情況下，持有期間是收益為零的，沒有任何的現金流入。

1.2、持有成本

持有成本有兩個，第一個是交易成本，因為儘管在賣出的時候可以把交易成本轉嫁給買方，但是你在購入的時候也是買方，所以兩次交易，你總會承擔一次的，交易成本我們大概就按照3%來計算吧，那麼就是：9萬元=300萬*3%；

第二個是資金成本，如果是300萬全款的情況下，那麼資金成本就是機會成本，也就是你用這300萬做銀行理財的收益，按照4.5%的收益率，5年時間，銀行理財可以獲得的收益是：67.5萬=300萬*4.5%*5；那麼再加上交易成本，總成本大概是76.5萬元；

如果300萬的房子是按揭購買的，而首付比例是30%，也就是90萬，房貸是210萬，那麼資金成本是這樣的，90萬的成本按照4.5%的銀行理財的收益率計算，大概是：20.25萬=90萬*4.5%*5；剩餘的210萬的資金成本就是房貸利息，5年期間總共償還的利息是54.5萬。再加上交易成本，總成本大概是83.75萬。

2、持有5年期間出租的情況

2.1、持有的收益

目前一線城市的租金收益率大概是1.5%，二線城市大概是2%-2.5%，300萬的房子基本是介於一線和二線的房子，那麼我們可以取2%的租金收益率。5年的租金收益就是：30萬=300萬*2%*5；

2.2、持有的成本

持有的收益和上文是一樣的，不再進行重複。

在300萬全款的情況下，持有成本是76.5萬；在按揭的情況下，持有成本是83.75萬。

總的成本就是持有成本減去持有的收益，那麼大概是46.5萬-53.75萬；

總結：如果是在5年不出租的情況下，那麼持有期間的淨虧損高達76.5萬-83.75萬，也就是說5年後要漲價這麼多才能保障不虧本，房價漲幅就是：25.5%-27.9%。

如果是在5年出租的情況下，那麼持有期間的淨虧損大概是46.5萬-53.75萬，也就是5年後房價要上漲15.5%-17.9%才能保證不虧本。

從上面的分析我們可以得知，如果房價是穩定的，那麼炒房客投入300萬的房子，每年都會虧損十幾萬，穩地價、穩房價、穩預期，房價穩定了，是對炒房客極大的殺傷力的。

壹號股權

300萬投資一套房子，限售五年後賣出，需要賣到多少價位才能保本。如果是投資房地產的話，應當算一筆賬。首先，300萬購買銀行理財產品年收益可以達到5%左右，按5%計算，5年的收益是75萬元。如果你購房是按揭貸款的話，每年的貸款利息也將近5%，如果你首付60萬，還需要貸款240萬，需要支付貸款利息12萬，再加上各種稅費15萬。如果算上通貨膨脹的話，每年有5%左右的通脹率，再加上15萬，共計是57萬。五年後你需要將房子賣到高於357萬才能保本。

現在的問題是，五年後的房價是漲是跌，五年後房子能否賣出去，按照目前的情況，目前我國的房價是在歷史最高位，這兩年房產稅就要出臺了，炒房時代結束了，再也沒有人會去投資買房了，再也沒有人去炒房了，房子就剩下了住房的功能了，過去房子漲價是人為炒上去的，全民炒房炒地，現在沒有炒房的基礎了，接下來將要面臨的是過去大量的炒房者都需要賣房子，在這樣的情況下，未來幾年房價肯定是下跌的，而且現在已經形成了房價下跌的趨勢了，現在房子已經賣不動了，只有降價才能勉強賣得出房子，你現在300萬買的房子，五年後可能只能賣出200萬了，而且有可能還賣不出去，到時你怎麼辦？

筆者認為，現在不是投資買房的時候，中國投資炒房的時代已經結束了，現在投資炒房只有賠錢。那種還希望通過投資炒房賺錢的人只能是當房地產高位的接盤俠。無論怎麼算賬也擋不住房價下跌損失。

如果您認同我的觀點，請加我的關注並點贊。如果您有投資或融資的難題也歡迎從我的首頁導航條中點擊加入我的“圈子”提出，謝謝您們的支持。

金融學家宏皓教授

300萬投資一套房子，限售五年意思就是五年之後才能賣出，而你的問題就是五年之後要把這套房子賣出多少價位才能保本？這個問題要計算，然後統計才能知道答案。

第一種：假如你是全款購房的

假如300萬元按照銀行的五年期的大額存單利率來計算，300萬存民營銀行的大額存單利率在5%，五年時間總收入為：300萬*5%*5年=75萬元，五年時間300萬存銀行總收益為75萬元。

通過計算可以得出答案，如果你300萬是一次性投資一套房子，五年之後你最起碼要375萬元以上的價格才能保本，而且這375萬元賣房是淨收入，不承擔賣房的所有手續費（契稅、印花稅、維修基金、物業費、過戶費、其他雜費）；假如你還要分擔賣房手續費的話375萬都是虧本的，希望你知曉。

第二種情況：假如你是貸款購房的

根據貸款購房的話，購房款總體分為兩部分，其一就是首付3成，其二就是銀行貸款，而銀行的貸款是需要支付利息的，貸款利率不同最終所支付的利息是不同的。

假如300萬的房子，首付3成的話就是90萬的首付款，需要貸款210萬元，而這210萬元根據不同的貸款利率和還款方式不同就有不同的成本：

（1）計算貸款成本

如果貸款210萬元，貸款週期是30年，還款方式是等額本金，貸款利率是5.88%，在基準利率上浮20%，按照這種貸款利率進行購房。

如上圖，貸款210萬元，按照5.88%的貸款利率貸款30年，採用等額本息的還款方式，每個月還款金額是12429.00元，總還款金額是4474441.63元，總支付貸款利息是2374441.63元，這就是個人貸款情況。

（2）五年之後總還款本金是多少？

假如你按照每月還款金額12429.00元為準，五年時間的也就是也就是還了60期，每一期還款金額12429.00元，60期的總還款金額是：12429.00元*60期=745740元，也就是說你五年時間已經總共還款了745740元。

如上圖這是你提前還款的金額具體數額，假如你五年時間之後一次性還款的還，你在五年時間總共還款金額是745740元，其中還款利息是596961.2元；而在五年時間你真正還款的本金為：745740元-596961.2=148778.8元，這是你五年時間已經還款的本金。

假如你還要提前還款的話，在五年之後你一次性還給銀行從還款本金210萬元，還需要還款本金約為196.08萬元，當然這個本金已經包含了提前還款的違約金12429元，因為提前還款是需要支付一個月的違約金的。

（3）綜合以上數據可以結算五年後一次性還款的成本

假如你想要把這套房子的賣掉，你肯定要計算出你在這五年時間裡面所付出的所有成本，只有把這些所有成本都計算出來，得出總和就是你購買這套房的成本。

首付是：90萬元；

五年月供總金額為：745740元，約為74.58萬元；

五年後一次性還款總額約為：196.08萬元

購房五年時間你總共付出的成本是：90萬元+74.58萬元+196.08萬元=360.66萬元。

這就是你貸款購房，五年時間所付出的購房成本。

綜合以上兩種購房成本進行得出答案

通過以上兩種情況進行分析，300萬元投資一套房子，五年之後需要什麼價位才能保本呢？

（1）假如全款購房五年之後需要375萬元的價格才能保本；

（2）假如貸款購房五年之後需要360.66萬元才能保本；

當然這兩種情況都是屬於淨收入，也就是賣房不承擔稅費，假如要承擔稅費的話5~6萬元之間，也就是在房價之上再度增加5~6萬的稅費，比如契稅，印花稅，過戶費等等費用，這樣才是保本價格。

以上計算數據並非完全正確，僅供大家參考而已。

老金財經

題主問的有些模糊，這300萬到底是全款還是隻是按揭的首付款？我就分全款和按揭兩個分開來算吧：

一、如果300萬全款買房，則你需要承擔的隱性成本為：

1、利息收入：

假設5年大額定存利率為5%，則利息收入為300萬*5%*5=75萬

2、契稅：

契稅根據房屋面積分三個等級，144平以上：3%，144-90平：1.5%，90平以下：1%，我就取中間值1.5%計算，300萬*1.5%=4.5萬

3、印花稅：

印花稅一般是按照房款總價的0.05%計算，即：300萬*0.05%=1500元

4、物業費、維修費等：

這個每個地方的都不一樣，不好計算。

綜上：

總成本為：75萬+4.5萬+0.15萬=79.65萬，即：

79.65/300=27%

也就是說，如果300萬全款買房，五年後，房價要上漲27%才能保本！

二、如果300萬貸款買房，則需要承擔的隱性成本：

1、利息成本：75萬

2、需支付的房貸利息（以等額本息貸款為例）：

首付300萬，即房屋總價為1000萬，貸款700萬，貸款利率按6%計算，貸款20年，則需支付的利息為：503.6萬

3、契稅+印花稅：

1000萬*（3%+0.05%）=30.5萬

總成本為：75萬+503.6萬+30.5萬=609.1萬，即：

609.1/1000=60.9%

也就是說，如果首付300萬貸款買房，則五年後房價要上漲60.9%才能保本！

以上是我的個人觀點，如果算法有誤之處，請在下方留言指正~~

K濤資本

這個需要好好算一算。

如果按照當前得利率5.145%，首付3成，計算。首付需要105萬，貸款195萬，5年還款大概是64萬。

105萬首付+64萬總共支出了，169萬。本金還剩下179萬，於是這個房子的成本就變成了348萬元。

也就是說，五年後，你的房子必須賣348萬元才能保本，否則就會虧錢。

300萬買的房子，五年後還能否漲48萬元，漲幅大概在16%。

以目前，房地產市場的行情來看，如果一直限購限售下去，估計很難漲到16%。

即使漲價16%，你還是虧錢。因為，300萬元按照平均銀行理財4.3%的年利率，這五年利滾利，最後得到的金額是355萬元（300*1.043的5次方=355.17）。

這還不包括購房的契稅、五年來持有房屋的物業費、裝修成本等。

如果你打算房子拿五年就賣掉，大概率是虧錢的。

因此，磐點財經建議，如果房子不是自住，就不要再買了。房地產的黃金時代已經過去，它的漲幅已經追不上理財利率，這種投資是毫無價值的。

磐點財經

現在全款投資房子是送錢血本無虧，貸款負債投資房子等於自殺，500萬投資一套房，5年後一分不值。

一，現在高房價擠出效應，已經讓經濟出現嚴重問題，只從2016房價大漲後，很多做企業實體都說，生意不好做了，陸陸續續不少企業，服務業裁員，減少規模，關門，破產發生。這個問題穩定房價不跌今天越來越嚴重，大家只要看幾個數據就知道了。

①老賴數據，老賴越來越多，現在1000多萬了，這些人都是做生意的生意不好做，債務一大推。

②返鄉潮，這個數據也很大，差不多1-2億依賴製造業的大量返鄉，這個數據還在變大。

③服務業，除了食品以外的其他消費數據，這個數據不增加不說，還在下滑，特別是服務業和實體，大家看一些昔日繁華的街道門店變倉庫了，街邊就藥店，飯店和奶茶店在哪裡聚聚支撐，我認識好幾個開店的2016後慢慢都沒有開店了，有的去賣保險有的回家了。

④結婚率和生育率，2億單身人口，生育逐年下滑。

⑤大學生就業率，大學喜歡造假，畢業時候就業率100%，都是蓋章蓋出來的，2016年後畢業大學生就業率估計不到50%。

二，通貨膨脹救房地產導致經濟更出現大問題，這個我們可以從豬肉漲價裡面看出來，由於豬肉大漲，帶動其他食品大漲，飯店也漲價，飯店都沒有吃了，泡麵消費增加，農貿市場火熱，這是社會倒退提現，這個就可以看出來，要是繼續漲下去。實體，服務業和企業日子會越來越艱難，更多人失業，內需更下滑，更多企業，實體，服務業關門，破產倒閉，更多老賴誕生，降息也沒用，沒有市場貸款來投資血本無虧變老賴，所以不要指望通貨膨脹給解決了，根本行不通。到時候房奴失業了就要斷供了，市場沒有人接盤，泡沫越來越高，那通貨膨脹加快了泡沫破滅。

劉華銀mark

投資房子，總價300萬，鎖定五年後才能出售，房子增長多少才能夠保本，這取決於你的成本，也就是資金成本，假如說，你的這個房子，全款買的300萬，五年後出售，300萬賣出去，從數字上看就已經是保本了，但是，300萬放在銀行，存死期利息，現在應該也有4%左右的收益，每年也有12萬左右的收益，五年60萬的收益，也就是說你未來賣300萬，相當於虧錢，360萬才保本。

因為錢，本身也會產生價值，本身也會給你轉錢。

還有資金成本，假如你投資100萬，按照30%首付按揭，按揭20年，每個月還款12000，每個月還款額當中，70%是利息，還款五年，每年還款14萬，五年是70萬，利息佔到50萬，那你這個房子五年以後出手，至少要賣到，360萬才能保本，因為五年後你的資金成本是170萬，賣360萬，你要還掉銀行180萬的本金，還有自己的120萬本金，還有50萬的利息，還有十萬塊錢，你那100萬產生的利息，你才能夠評本兒。

也就是說，五年後出手，無論如何？你的這個房子都要增長20%平均每年增長5%左右，才能夠做到平本，否則就是虧錢，投資房子，一方面要算它的純成本，資金成本，還要計算本身資金的價值，未來產生的價值，和房子總價值之間的差距，進行一個計算和核算，才能算出一個準確的增長幅度。

樂福居

300萬投資一套房子，之後賣出具體要達到多少價位才能夠保本？具體要看你是全款買房還是貸款買房，兩種不同的購房方式，對應的價位是不一樣的。

我們先來看一下，全款買房要多少價位才能夠保本。

全款買房到底5年之後賣多少價位才能夠保本，得從幾個角度去考慮。

第1個、考慮通貨膨脹因素

過去10年，我國的實際通貨膨脹率大概在6.5%左右，未來隨著經濟放緩，通貨膨脹應該沒有那麼大，但維持在3%左右的水平應該是比較正常的。

按照3%的通貨膨脹率計算，那麼300萬5年之後只相當於現在的257萬左右。未來5年想要保值300萬的購買力，那麼5年之後300萬的投資增值必須達到348萬才可以，也就是說5年之後你房子必須能夠賣出348萬才能夠保本。

第2個、考慮資金潛在的機會成本。

拿300萬去投資房子，那麼你就喪失了其他投資機會，所以在投資過程當中，你必須把這個機會成本計算在內，按照目前理財市場的行情來看，你拿300萬去投資一些項目獲得年化6%以上的收益率應該是不成問題的。因此從機會成本的角度去看，5年之後300萬的房子，必須達到400萬左右才能保本，否則你的投資實際上就是虧損的。

綜合考慮通貨膨脹率以及機會成本之後，我個人認為300萬的房子5年之後至少要達到360萬以上才能夠保本，這意味著5年之內房價的年均漲幅必須達到4%以上。

再看一下貸款買房要多少價位才能夠保本。

貸款買房可以實現槓桿投資，這樣可以擴大資金的能量。如果你以300萬作為首付購買房產，按照三層首付計算，你可以購買1000萬價值的房產，那麼對應的你需要貸款700萬，我們假設這700萬的貸款是按照30年期等額本息還款，年利率5.39%計算。對應的月供是39263.47元，相當於每年的貸款成本是471161.64元，5年總共的成本是235.48萬。

因為每年的月供比較大，所以我們必須把投資的機會成本也計算在內，按照年化收益5%計算，那麼每年471161.64元對應的潛在投資收益如下：

從這個計算結果可以看出，每年471161.64元的月供，5年累計的潛在收益大概是37.78萬。

前面我們也提到了，300萬的資金至少需要獲得60萬左右的收益才能夠保本，所以綜合首付款機會成本以及月供機會成本之後，5年時間首付款加月供總共是535.58萬，把潛在的收益計算在內，這些錢必須達到633.38萬才可以保本。

而貸款5年之後，這套房剩餘的本金是646.27萬，這意味著5年之後這套房必須達到1279.65萬元才可以保本，相當於年均漲幅需要達到5.6％以上。

貸款教授

我來回答一下吧。

既然房子是打算用來賣出的，那就計算一下，這筆資金充分利用後的投資收益率如何吧。

1.300萬五年後值多少錢？

首先計算現在的300萬以後值多少錢，目前來說300萬算是比較高的一筆投資資金了，在銀行做大額存款收益大概在5%左右，但是如果去做一些券商資管集合產品，可能年化收益率可以達到7%左右。接下來呢，就按照每年年化收益7%計算投資收益的話，五年後300萬就會變成300*1.07*1.07*1.07*1.07*1.07=420.7萬元。也就是說，5年後你的房子需要達到420萬左右才算“不虧”。

假設這五年來，你將房子拿出去出租，按照1.5%租售比計算的話，每年租金大概可以回收4.5萬元，5年的話大概回收23萬元，但是租房也會出現房客丟失的真空期，所以假設5年靠租房可以回收20萬的話，那麼也就是

說5年後的房子至少需要400萬，才算“不虧”的投資。

2.五年後房子是漲是跌

<strong>我們知道近幾年“房住不炒”口號，喊得非常響亮，而全國各地配合度也很高，限售、限購、房貸利率上升等手段四面八法襲來，就是為了限制房價過快上漲。

根據58同城和安居客發佈的《2019年三季度樓市總結報告》內容來看，2019年1-8月，全國商品房銷售面積101849萬平方米，同比下降0.6%，住宅銷售面積增加0.6%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業營業用房銷售面積下降13.9%。商品房銷售額95373億元，增長6.7%。住宅銷售額增長9.9%，辦公樓銷售額下降11.7%，商業營業用房銷售額下降12.8%。

總體來看，全國新房銷售面積和銷售金額還是同比增加的，只是增長幅度不大。從長遠的角度來看，一線城市由於人口始終保持淨流入的狀態，就回導致商品房供需不平衡，房價還是會保持一個比較溫和的上漲速度，如果你是在一線城市購房的話，投資回報率會高一點。如果不是一線城市的話，某些發展裡較強勁的二線城市也是可以考慮的，不過如果是一些比較普通的三四線城市，估計投資收益就要大打折扣了。

總的來說，如果選擇的是一線城市或者強二線城市的話，我認為投資收益應該還是不錯的，但是如果選擇三四線城市，可能還不如做理財呢。

覺得我的回答有用的話，請點個贊或轉發吧