機智的悅姐姐
大家好，我是勇談。“內部房”“特價房”等很多時候都是開發商內部的一些說辭，這樣的房子本身存在著一些問題，比如：已經賣給別人了，給你說是為了讓你接盤等。對於所謂的內部房到底能不能買？參考的標準其實很簡單“什麼時候能簽訂購房合同？”藉此機會簡單談談我的觀察。
朋友的一次購買“內部房”的經歷，這裡需要跟大家分享下
幾年前一位朋友急著購買婚房，在某售樓部經歷了繳納定金，排號後最終沒能選上一套合適的房源，正準備離開的時候置業顧問上場了，說有一套“內部房源”，而且房價要比目前售價一平米便宜1000元，只不過有點麻煩（牽扯到來回走賬的事情）。朋友當時急於購房加上對於置業顧問的信任，就繳納了2萬的定金並雙方確定7天后簽署購房合同併網籤；時間一天天過去，7天推到15天眼看1個月的時間快過去了，簽訂購房合同還沒有準信。我朋友就託人在房管局查了下自己將要購買的“內部房”，原來這套房已經被出售了，相當於置業顧問們在中間做起了“房屋中介”的買賣。這一下我朋友不願意了（因為當時置業顧問承諾的是沒有出售的房屋），後來鬧了一出把定金給退了。那麼我朋友的經歷告訴我們什麼呢？
第一、內部房或者特價房本身肯定是存在某些問題的，就看置業顧問給不給你講。要麼是已經出售在走退房流程，要麼就是之前某位購房者的退款房等。完全的新房肯定是不存在的，作為購房者來說心裡一定要有點數，“佔便宜”的心理有時候真的要不得。畢竟一套房產都是幾十上百萬的資金，對於多數人來說幾乎是全部家當，你是否具備“冒風險”的條件？自己要考慮清楚。
第二、無論是“內部房”“特價房”還是其他，參考的標準只有一個“什麼時候簽訂正式購房合同？”“什麼時候網籤？”。房屋買賣過程中，只有簽訂了正式的購房合同（房管局備案的，全國統一的合同）房屋才算是你的。如果說房屋質量沒有問題，價格且便宜而且能夠簽署正式的購房合同（一式七份的），自然是可以買的。除此之外，但凡需要你等幾個月的就不要買了，購房的風險是隨著你繳納購房款後與日俱增的。
過來人的建議，購房置業是大事不要試圖“貪圖小便宜”
等你下定決心要購房的時候，你最大的心思應該放在“房屋儘快交付到手上”，儘快簽訂購房合同，網籤備案，2-3年後收房入住。這才是最關鍵的事情，而不是還去計較房價一平米少多少錢等。絕大多數的購房維權其實主因都是出在“試圖談便宜上”。幾點觀察：
第一、房屋的價格基本都是透明的，畢竟所有出售的房屋價格都需要在房管部門備案的。除去一些五證不全的樓盤進行違規銷售外，但凡是取得預售證的樓盤進行銷售的房屋價格都已經在房管部門備案過的。簡單來說，開發商一般情況下是不會隨意改變售樓價格的（有5%左右的自由浮動），哪怕是之前一期或者二期的尾盤也是這樣。但凡牽扯到改價格或者需要等的情況，基本都是有貓膩的。
第二、作為購房者參與售樓處的這樣操作，無疑是鼓勵他們進行違規銷售，瓜分你的血汗錢。就像上面講的一樣，所謂內部房無非是因為這樣或那樣的原因沒有賣出去的房屋，如果購房者參與這樣的遊戲就是變相鼓勵他們違規銷售。比如：一期的尾盤加上一定的價格後出售給你，但是實際購房合同和發票上價格要少。中間的錢去哪了？用他們的話說“用來打通中間環節了”，其實就是幾個人合夥分了而已。
綜上，房地產市場已經發展到今天了，明顯的供過於求，未來房價持續穩定甚至走低是必然。這個時候對於購房者來說只需要選擇合適的房屋即可，經常掛在嘴邊的一句話“貪小便宜吃大虧”。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
你好，我是貝殼張大炮，很高興能回答您這個問題。
要想弄清楚您這個問題，首先我們弄明白一個問題。
是什麼原因導致所謂的“內部房源”要多交首付呢？
答案是：“內部房源”在房管局備案價格低於實際成交價格。打個比方，有一套房子開盤時的房管局備案價格為200萬，現在已經開盤半年之久，現在這套房子的市場行情是240萬，而現在要220萬賣給你。由於銀行貸款只能按照房管局備案價給您貸款（不然銀行會認為你是低首付，不會給你額外多貸款的，這類似於高評高貸。 ）比如你是首套房，首付比例20%，那麼你只能貸160萬。你需要準備60萬首付，而不是44萬。
這就是為什麼你要多交首付的原因。
那麼售樓處所說的“內部房源”都是哪些房源呢？
<1>、捂盤惜售房源
開發商往往有時候開盤的時候會預留一部分比較好賣的優質房源，等以後漲價後，慢慢釋放出來，往往打的幌子就是“內部房源”。房地產行情已經上漲，售樓處拿出來這部分房源即使低於市場行情價同樣是賺錢的。而且比開盤時賺的還多，況且都是當初預留下來的優質房源。當然也符合前文提到的備案價低於成交價，自然要你多交首付。
<2>內部員工、關係戶炒房
很多樓盤開盤後，有內部關係的人，提前留一部分好房源，開盤選房，但是不網籤，不交首付，只交定金。等行情上漲了之後，拿出來“高價”賣出。為什麼這個高價要加引號？因為這個高價只是比當初開盤價高，但是是低於市場行情價的，因為這些人也是要急著變現。這個情況顯然也符合備案價低於實際成交價，多交首付也是自然的了。
<3>、清退房
顧名思義，開盤時選房，交了定金，但是由於自己原因辦不下來貸款，沒辦法，只能清退房源。這部分房源同樣是在房管局備案了的，有備案價。但是由於好幾個月沒辦下來貸款，被清退。但是房價肯定是不能按照開盤價來賣，畢竟時間過去很久，是要漲價的。但是開發商又為了儘快清出去這部分房源，房價往往比在售的正常房源低一部分。所以這部分房源也是備案價低於成交價，也是需要你多交首付的，往往開發商會說多交的首付為團購費。
<4>抵賬房
所謂抵賬房，顧名思義，開發商為了抵債，押出去的房子，房子歸債主，但是不網籤、不交定金和首付，不辦貸款。債主大多著急出手變現，但是出手價又高於備案價，因為我們不能忽略這其中的時間成本。所以這一類房源也符合前文所提的備案價低於實際成交價。這一類房子，成交是要走開發商合同，首付和貸款都是直接放到開發商手裡的，所以售樓處說是自己的內部房源也不為過。只不過成交放款後，債主需要再找開發商追債。
那麼這些所謂的“內部房源”到底能不能買呢？
第一、二、三類房源是問題不大，因為不牽扯到債權關係在裡面。所以大家購買時沒有太大問題，合同細節自己弄清楚就行。
在這裡我們重點說一下抵賬房。
在這裡不得不說，買抵賬房存在一部分風險。一是有一部分抵賬房很難辦理登記下來，導致業主無法獲得房子的所有權，也就是房子你只能居住，不能上市交易。二是當開發商沒有按期還款的話，很容易導致銀行將房屋回收，抵押還貸。如果業主 想獲得房屋產權，就意味著自己要替開發商還貸，再來向開發商追償。
購買抵賬房另一部分風險在於，有抵賬房的開發商，往往企業實力有限，樓盤地段、口碑等多少存在著一些問題。相隨著的蝴蝶效應，物業管理水平，資金鍊等等，很容易出現問題，一旦出現問題 ，後期成為爛尾盤不是不可能的。再後期房子延期交房、斷電停水、辦不下來證難以流通變現等等各種問題。所以有想圖便宜買抵賬房的朋友們，一定要慎重考慮一下。
朋友們，你們怎麼看？歡迎留言討論！我是貝殼張大炮，每週更新房產數據和最新房產動態，加關注，給您帶來專業房產解讀。
貝殼張大炮
通常這種房源都是在售樓處售罄後，隔一段時間房價上漲後才會有釋放出來的！這種房源的來源一般為以幾種
第一，開發商給施工方的部分抵賬房，也包括開發商走關係時候贈送出去的房源，這種後期都會被拿出來售賣變現！
第二，部分購買者由於貸款被拒等原因清退出來的房源，還有一些認購後違約不買的房源清退出來的，這都歸屬於清退房源
第三，和開發商有關係或者炒房人員，只交了定金等，一直不辦理網籤，待房價上漲後出手更名賺取差價的
以上房源的都會出現差價
舉個栗子，房源開盤價10000，售罄後一個月，周邊房價漲到12000，100平的房子，現在總價120萬，但是這個樓盤在房管局的備案價格就是10000元，比房的網籤價格為100萬！售樓處會說這個房子要比實際便宜指的是比當下的價格便宜，比如115萬，那麼，就出現了15萬的差價，你貸款購買的話，只能按照網籤100萬進行計算，首付30萬，貸款70萬，加上15萬差價，你需要支付45萬首付！
這就是低價房源高首付的原因
咆哮薇薇
買房子的時候，售樓處的人說有內部房源，價格便宜一些，真真假假得看你怎麼看。
如果是真房源，首付肯定要高一些啊，因為房價很便宜，搞出這房子的人要掙錢的，也就是首付多出來一點好處費給人家。但這筆好處費一般沒有什麼收據和手續，畢竟屬於非正常房源，這種房源的好處是確實便宜點，缺點是有一部分錢誰掙了你都不知道，不會留下痕跡，原則上沒啥風險，但如果有什麼原因你退房了，那部分沒有證據的錢不確定能否拿回來。
如果是假房源，可能是蒙你去看房，然後再想辦法轉化到正常房源，或者讓你交個意向金什麼的，等辦手續，這是為了鎖住客戶，過段時間再找理由說房子沒了，只能選正常房源了。
這種內部特價房真假不一，要有經驗的購房者去甄別，如果性價比確實高很多，可以一試，畢竟大部分購房款還是給開發商的，只有一小部分好處費沒有任何手續，高收益就要高風險。如果差別不大，不好判斷沒經驗，那就踏實貴點買正常房源吧，別偷雞不成蝕把米。
京南房產置業經理
所謂“內部房源”基本上是屬於抵債、轉讓和內部人拿來炒的房源這三類。
可以買，但要把控好交易流程中每個細節
要直接和開發公司簽署正規的商品房買賣合同
這不是二手房買賣，開發商不會承認個人和個人之間簽署的房子買賣協議有效性，而且合同也網備不了。因此交定金或首付時，認購協議、合同的賣方和收款方必須是開發商。
支付差價部分在合同網備後才支付
這類“內部房源”實際購買價高於[商品房買賣合同]裡的價格，差額部分是落入個人口袋，不能作為購房款開發票。因而最好將差價部分的支付時間定在合同網備後，避免最後房源沒成功買成，又找不到收差價的人了，無法追討回這部分款項。但這樣操作，對方也可能會有顧慮，擔心到時合同簽完了收不到差價。可以和對方簽署一份簡單協議，約定房子合同網備成功之日，支付某某某“勞務費”（隨便找一個名目）多少元”。
要預算好短期內要支付的款項
買房子除了首期房款外，還須繳交契稅、維修基金等費用，再增加這部分“差價”，能否應付得了，因為有很多城市規定籤合同後短期內必須交契稅、維修基金，這些費用不是小數目。要根據所在城市的情況作好資金預算。
買這類房子的好處：
１、比正常售價便宜；
２、契稅稍少些。契稅計價基礎是合同價，而差價部分沒在合同裡體現，繳交契稅時省點小錢。
但“差價不在合同裡體現”是一把雙刃劍，如：
１、後續二手轉讓，差價費用是無法作為購入價扣減後再徵稅；
２、如出現延遲交房，這部分差價不能計入賠償金額的計算基數。
此外，這種“內部房源”還有一個缺點就是可選範圍非常小，除了價格優勢，在樓層或朝向等方面可能並不是自已喜歡的。
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房微言
內部房源，
一， 置業顧問員工內購房 清退房源
二， 開發商送給高官 變現的。
三， 溢價，開發商賣房子 需要在房管局備案的，有備案價，不能低於 或者超過這個價，超出不讓賣 不能貸款，一個 從期房賣到現房 最少也得兩年，肯定漲價，但是房管局備案價改不了，就得把超出的部分加到首付裡面，當然這樣依然比現在的市場價要低。
四， 尾盤，賣了一陣子 就剩幾套 十幾套，搞一個團購費 或者 入會費，用這個錢去買優惠，一般都是5萬 8萬 抵十幾個點的優惠。當然 即使你加上這個所謂的團購費依然非常便宜。
只要相中 合適就可以買，因為足夠便宜，不用擔心土地性質 產權 這些問題，只要開發商五證齊全 房子本身是沒有問題的，
i自以為是的假大神
其實這樣的情況，在市場上確實存在，包括現在有很多房源都是這樣，不管房源的來源，這種操作都是與政府的限價政策有關，這種房子只要瞭解清楚其來源，大都是可以購買的。
現在政府要求預售前，對每一套房都進行預售備案，登記備案價格，在實際銷售中，合同價格只能在備案價上下浮動很小的比例，超過了不可以網籤合同過戶，這就是需要提高首付的原因。如果實際成交價超過備案價的範圍，那就必須私下補齊差價才能過戶。
對於這種房源，題主首先要去了解清楚，是什麼原因讓這套房存在這個差價，有很多情況，比如員工內部房，買的早，開發商給內部價給到員工，價格較低。或者直接就是15年左右房價暴漲原因，之前預售的房源一直賣到現在，現在的市場行情跟15年以前的備案價相差就很大了，所以也只能補齊差價，開發商才能過戶。如果是以上原因，而這套房比正常房源又確實有優惠，而題主又有足夠的首付，是可以購買的，不用擔心這種操作有問題。
當然題主還是要了解清楚，如果是一些有法律風險的房源，就還是不要買，不懂行的人容易被套。以上個人觀點，僅供參考！
lucky365
買房子時 ，售樓處的人說有內部房源，價格便宜一些。但是要多交首付。請問這樣的房子怎麼樣？
當然人是猜不透的。按道理來說。他是不會怎麼樣。但是，有的人很黑。會不會在裡邊搞鬼？因為他說，有內部房源。價格更便宜一些。這裡聽起來好像就有一點道理。我個人的看法還是算了。要是套進去的話。雖然說他吃不下去。但是自己不是閒人。又麻煩，今天跑，明天跑。雖然說不管他們怎麼搞，最終還是自己的。但是要付出很多代價。務工生活。就去了很多了，所以我建議。還是另想辦法。只要有錢。哪裡不能買房啊？害人之心不可有。防人之心不可無。有很多很很多人的首付。所以後人跑掉。自己買的房子也跑了，就剩下自己一個人。不知道該找誰要房子。到那時候就完蛋了。所以還沒交首付。就不要去沾惹這座房子。最後不要搞過，沒事找事。就這樣。
我希望明天會更美好的
主要看房子是否五證齊全，如果五證齊全多交首付可以買！
這種形式，其實是開發商在回籠資金，給多交首付的客戶讓一部分利，但前提必須要自己確認該開發商是否五證齊全，最好房子能1年半以內能交工，這樣將一些不避要的風險可以規避一些。
另外，還需要題主要實地考察樓盤周邊商業配套，最好多多諮詢下該開發商以前開發的樓盤質量及口碑如何，也方便題主決策。
總之，房價下行期，開發商屯的一部分房開始慢慢的出售狀態，且可能價格相對有優惠，對於最近兩年購房的人群來說，準備好5成以上的首付，碰到有特價銷售的五證齊全房，可以擇機入場購買！
陽光侃房
我最近買的房子就是你目前說的狀況，當時尾房只有4樓以下，我們一直猶豫，看我們有買房強烈意願，磨了幾天後在我們打算買三樓的情況下告訴我突然有7樓房源，但是必須要首付多交錢才給我們，原因是1.工抵房，有部分錢直接打給員工個人的，2.當時這套有人訂了，很長時間沒有交首付。3.這七樓還比三樓便宜了五萬，4.只給我們一天時間付首付，因為我們首付錢按正常三成是夠的，後來我們馬上臨時借了幾十萬第二天立馬買下來了，等我們買下來後，原來那主又跑來售樓部鬧了。
