問：坂田佳兆業·上品雅苑能跑贏深圳大勢嗎？
答：感謝付費諮詢，這個要看深實驗的表現。 該名校分校是掛牌而非直營，加上重新劃定了大學區制，直升資格被剝奪，對該小區屬於利空。 深圳名校梯隊已經形成，座次很難撼動，小區本身離地鐵口較遠，周邊配套較差，把賭注都押在學校上，風險還是有點大了，不過保底跟上坂田漲幅還是沒問題的。
問：你好，1.請問大亞灣是否會併入深圳，是否值得入？ 2.我打算賣掉廣州新塘的小三房(200w，賣了後釋放一個家庭貸款名額)加上手上100w，再借貸一點，買入深圳+大亞灣，因為最快明年四五月份才能入深戶，是否等入深戶後先買深圳光明的房，再回頭購入大亞灣，那時大亞灣如果併入深圳，是否錯過了它的爆發期？ 但如果先買大亞灣，又擔心後繼資金不繼影響明年四五月買深圳，明年四五月應該深圳又漲了一波了，借表弟老婆名義買深圳怎麼控風險？
答：大亞灣併入深圳，這是一個偽命題。 深圳缺地不假，但不代表可以吞併鄰近城市的土地，否則豈不天下大亂了。 再深一層分析，首先，惠州不會給，惠州吃定了臨深這個金飯碗，只會蹭不會送。 第二，建議你們看看惠州的衛星地圖，惠州的臨深片區，包括惠陽和大亞灣在內，90%都是山，極少的平地已開發殆盡，到處是房子，剩下不多的土地，大多是早被賣掉暫未開發的。 這樣的惠陽和大亞灣，深圳要來何用?幫它提高房價和重整亂糟糟的規劃? 所以，不要自作聰明提前佈局，踏踏實實盯著深圳，這世界哪有那麼多奇蹟發生?
問：你好老師，我是全日制本科，年齡34歲。但是因為是公務員在體系內工作，可以落戶深圳不。還有一個問題是涉及貸款資格的問題，自己在外地用公積金買過一套房，到沒有商業貸款買過房，如果落戶深圳後買房算首套房麼
答：您好，大家都不用老師，“你好”就好了 可以落戶深圳，不動聲色的就落了，落完只有你知我知派出所知，無需驚動原單位。公積金貸款有些地方上徵信有些地方不上，大概率都是不上的，百度中國人民銀行上可以查詢簡易版的徵信，今天查明天能出結果，如若沒有上徵信就是三成首付的。
問：老師您好，現在看到龍崗六約一個振業城的盤，單價便宜，地鐵物業，周邊商業配套也不錯，外地深戶，想考慮四百萬以內兩房，不知道老師怎麼看，22年通車14號線，雙地鐵到福田
答：400萬的兩房就不要跑山高水長的郊區來買了，如果是遠郊長持派，就要跟著買房四大金剛走，學位，地鐵，次新，三房。 六約這個板塊居住還比較純粹，但是有教育商業短板，樓齡也普遍在10年左右了，南山福田10年內的可能還正值盛年，在這個片區就只能是漸入暮年了。 如果想趕一波14號紅利，不如看看群眾基礎更廣，配套更好，房子更新的石芽嶺(承接大量的布吉改善人群)，或者龍中。
問：老師你好，目前長沙2套房，有一套按揭，想賣掉一套小戶型學區房，只能湊100萬首付，100萬在深圳是否有選擇，或者您有其它建議，謝謝
答：100萬，五成首付，在深圳只能買到200萬的房子，這個價位的房子有，但居住體驗和升值潛力都不會太好。 再看你要置換的房源，公認的窪地長沙，小戶型學區房，這麼優質的標的，你確定要置換一套無品質，無學位的深圳遠郊老破小嗎?
問：十三你好，我發現諾德國際目前80平左右的三房成交單價比48平的一房成交單價便宜7000左右一平，但兩年前三房比一房單價要貴7000一平，現在80平的三房是否會有補漲？個人認為諾德不算頂級學位，而且這幾年學位並未變好，小戶型大多朝月亮灣大道，溢價不應該這麼多。
答：首先，諾德48平是小兩房不是一房。 兩年前80平比48平單價貴不假，可現在情勢已經變了，前海越來越貴，投資客越來越多，48平小兩房因為稀缺和低總價，輕鬆跑贏80平三房。 至於你認為的80平補漲，有點想當然了。 目前48平掛盤價已衝到530，明顯炒作過度已經飄了，加上南山490的豪宅生死線，在我看來，短期內不是80平補漲的問題，而是48平回調的問題。
問：請問如何對比看待龍崗大運片區和寶安西鄉北部片區未來價值，都約五萬多的價格，像頤安都會中央和天福華府的投資對比？
答：歷史數據表示，目前西強東弱的格局是一直存在的常態，西鄉和大運價格也一直相差無幾。 我們把影響房價的幾個因素拆分來看，就知道原因何在： 一、購買力 南山的產業強、購買力強，在近十年是愈發明顯的區域，南山的碼農購買力所及之處，價格自然要高於其他碼農不能通勤的區域，因此購買力方面是西部強於東部 二、土地價值 影響房價的基礎是土地和城市配套的價值，以大運東部中心的量級，地鐵、教育、公園和商業，是不輸於西部大部分區域的，西鄉北部只是咽喉地帶，過境道路橫穿、難以形成集聚性的中心和優越的人居、教育環境，因此大運的土地價值是高於西鄉的 對於未來這兩個地塊的判斷，依舊從這兩個方面來分析，購買力的增長速度，西部依舊強於東部，土地價值的提升，大運依舊強於西鄉。那誰漲得快，誰漲得慢？怎麼預測？就要落到具體樓盤和具體戶型產品了，兩邊更加細分的對比。 從產品品質來說，頤安都會中央和天福華府要好幾個檔次了，將來二手出手，頤安都會中央的位置也好、品質也好，目前在東部來說都是很優秀、少有競品的，但天福華府就難說了。
問：請問房產稅對深圳房價有什麼影響嗎
答：應該思考幾個問題 1、會不會出 2、什麼時候出 3、什麼形式出？ 看似很複雜的問題，可以簡化為:能出政策的是有產還是無產？你選擇和誰站隊？
問：請問寶安新安白金時代這個樓盤怎麼樣？現在入手划算不？
答：我個人非常嫌棄這個樓盤，位置不咋地——旁邊就是立交橋，高速路，老城區；樓盤不咋地——筒子樓，沒有小區；戶型也不咋地——多是壓抑複式；可是一樣漲了，西部太缺上車房了，再看看別的吧。
問：請問！40+，家庭年收入70w+（5年左右會退休，收入40w），現有坂田一套3房紅本市值540W自住（兩人名下），後海一套老破舊兩房滯漲（一人名下）租大於貸市值590w（有貸60W），手上現金90w，目前想再折騰一下，計劃是1.賣兩套換貸500w買福田蓮花大房；2.賣坂田貸500w，買福田小三房；3.離婚再坂田抵押出300w，貸款買個關內小2房（這個能操作？）很喜歡香蜜，貴啊，買不進去！主要是想住關內也想把資產優化一下，並喜歡蓮花和香蜜湖的環境，盼復！
答：坂田那套紅本在手，是可以去名的，不建議全部賣出，一套升值一套自住是標配，至於置換哪一套，我們需要了解您更多的信息，選籌上，宏觀上的板塊+微觀上的樓盤都很重要。
問：你好。我外地戶口，連續社保達標獲得房票一張。但是因為工作原因短期需要離開深圳1-2年，具體回來時間不好定。不想這張房票廢掉，想買個總價400的次新，60平以下，首付5成。如果有學位，可出租能保值增值最好。合正觀瀾，紫園又一城，曼海寧哪個更適合？
答：又一城特別遭人嫌棄，可是學位房的走勢總是突破人們想象力，深中龍初已坐穩龍中第一的位置，至於會不會劃出去，萬科三期迄今沒有半點動靜，二胎高峰期讀初中十年以後，學位不會那麼快飽和，短期還不會被動奶酪。 觀瀾匯是觀瀾標杆盤，品質好，贈送高，地鐵口，自帶商業，後面還有幾期供應，周邊環境會不斷趨好，同一條地鐵上幾個站的距離，除非有不可替代的稀缺屬性，三房好過於兩房。 所以如果一定要選的話，排序應該是又一城優於觀瀾匯好過於曼海寧。
問：老師，請問坂田的房子兼自住投資還可以買嗎?看中地鐵10號線附近的：萬科城，容積率較低只有1，綠化很好 ;還有佳兆業城市廣場，贈送面積很大但容積率很高。
答：坂田我很熟悉，從大方向來說，華為外遷是購買力流失-空，地鐵10號線-坂雪崗大道-舊改-多。 整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，你看到的是靜態的品質，而缺了一點長遠的眼光。坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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發佈於 09:05
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