房貸110萬，利率4.165%，已還兩年，月供五千五，手頭有35萬，要提前還嗎？為什麼？

2020-02-07 04:20:05 佚名

Monica54

房貸110萬，利率4.165%，已還兩年，月供五千五，手頭有35萬，不建議提前還。根據提問大致推算此筆貸款應是按照按照等額本息，年限30年貸出。

從下表可知，30年共計需還款利息828427.12元，目前已還款5500*24=132000元，按照等額本息一般優先還的是利息部分，通過計算得出此時已還利息約9萬元，本金4萬元左右，以上就是對問題的基本解讀。

不提前還的原因有四。

首先，當期利率4.165%比現在的貸款利率低很多，相當於現在貸款利率的7折，以此貸款可以說十分划算了。

其次，35萬做四大銀行的商業存款的5年定期利率為4.2%，都比貸款利率高，更不要說選擇其他投資組合，很多地方性商業銀行提供的穩定回報理財項目年化收益率肯定高於定期存款利率。

再者，目前通貨膨脹的情況下，使用未來的錢即貸款對於消費者來說更為有利，是一種抗通貨膨脹的方式。表面上看要還80萬利息，但是實際上扣除通貨膨脹以後並沒有想象的那麼多，因為貸款利率變動的幅度遠遠小於物價上漲的水平。25年前，每月給你600塊還顯得很多，但是到現在9102年，600塊就顯得很少了。

最後，這35萬沒有提前還款，流動性還是相對大一些，萬一有個應急的時候，按揭貸款的房子無法快速變現，這35萬卻是可以拿出來應急的。

所以綜合以上幾點來看，除非你就一心非要把貸款還了換自己一身輕鬆，否則沒有必要提前還款。

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你合計房貸110萬，利率是4.165%，已經還了2年了，每月月供是5500元，現在手上有35萬元，是否要考慮提前還款，要回答你這個問題，那先來聽聽我的幾個觀點，相信你會明白。

1、4.165%的房貸利率很低

從2019年10月8日開始，我國房貸利率實行LPR政策，調整的房貸利率基本每個月都有會浮動，不同的省份和不同的城市不同的銀行都不統一，有上下波動，對比10月份公佈的各銀行貸款利率，我們可以發現首套房最低也在5.635%，所以你之前4.165%的利率真的非常低，很划算，對比目前提前換有點可惜了。

2、月供5500元是否有壓力

是否需要提前還貸，還有一個考量的因素是月供壓力，如果你平時對於5500元的月供壓力不大，還不影響日常的生活質量，那麼這個房貸也可以不提前還，月供還可以讓自己有一個較好的日常生活資金規劃，不至於大手大腳的亂花錢。

3、不提前還貸，35萬資金是否有安全穩定的投資

這個是非常關鍵的考量點，因為你首先貸款利率較低、第二你月供支出不影響自己的日常生活，那麼你手上的35萬多餘資金如果投資理財，讓錢去工作，是你最應該考慮的。

那麼對於家庭的理財投資，我們首先要考慮的是安全，很多投資看起來貌似收益較高，達到8%，甚至有些高達15%-20%，看起來很完美，實質背後隱藏巨大的風險，爆雷的P2P理財、有些國外的資金盤等，用高額的收益吸引人，最後導致血本無歸，這樣的肯定不行。

那麼相對安全穩定的收益，同時收益率可以高於你房貸4.165%利率的，那麼都是錢在幫你賺錢，一般銀行年化5%以上，一些好的理財8%左右，相信還是不難找到的，那這樣就能跑贏你的房貸，就是在幫你多賺錢。如果是8%的年化收益，對比你4.165%的房貸，35萬每年可以幫你多賺差價13400元左右。

4、是否有創業、投資、置業的想法

如果你在最近剛好有創業的想法，那麼這35萬也是一筆很好的啟動資金，在合適的時候去給自己一個新的發展機會，如果是投資和置業，那麼在於一些三四線城市，也是一項不錯的增加自己管道收入的選擇。

當然在這個過程中，你要很好的評估創業的風險性、投資的安全性，還有置業城市開發商房源等的綜合選擇，只有做好這些系列工作，那麼相對你的投資才會更安全、穩健，讓你收益更多。

綜上所述，你評估下自己的生活需求、和投資需求，然後去規劃自己是提前還房貸！還是拿這筆錢做更好的投資或置業！相信你心裡已經有更好的答案。

“我們有房”，青雲獎作者，您身邊的專業貼心買房投資參謀。

我們有房

有個案例跟題主的情況類似，事實上他也諮詢過關於提前還款的事宜。

案例：

房貸100萬，利率3.95%，已還四年，月供5000元，可用資金50萬進行還款。

分析：

1. 經濟壓力。

如果還了這50萬，是否會感覺經濟上有更大的壓力？

比如目前有沒有教育、養老、醫療上較大開支的需求？

有沒有改善住房等需求？

如果有，不要提前還。分期可以很好地緩解短期內的壓力。

2.投資渠道。

是否有更好的投資渠道？

4%左右的收益率不算高，剛剛好可以跑贏通貨膨脹。一般來說銀行理財等穩健型投資都可以達到。如果能再稍加一些高風險高回報的資產配置，那麼達到4.8%-6%也不是難事。

如果有好的投資渠道，建議不要提前還。

3.房產糾紛及其他用途

如果有房產糾紛，或者遺產、抵押等特殊事項，建議提前還款。

4.銀行政策

每個銀行對提前還款都有不同的要求。

有的銀行只能一次性，或者分兩個還完。有的還要繳納一定的費用。不是你有多少就能還多少的，要根據具體政策。建議先問下貸款行。

總結：

就經濟價值而言，考慮到通貨膨脹、公積金上漲和貸款利息較低的因素，不建議提前還款。

（家族財富密碼：金鐮刀）

家族財富密碼

建議不提前還

房貸是個人唯一一次合法的、大額度的、低息的加槓桿的機會！

這句話多年前聽說，至今深以為然！

1、快速做決策的方法就是做對比，你擔心的是還的利息太多，而且每個月還的現金流支出壓力大，但是你的貸款利息只有4.165%，你的35萬現金哪怕是做銀行理財你也能獲得5%的年化收益，這中間的差距就是你的收益，而且，如果你現在把35萬都還了，你手裡就沒有現金了，萬一碰上什麼急事，你沒有可用資金。

2、所以留著這35萬，做些固定收益的理財（不要做高回報的投資，除非你非常熟悉），一則你有利差收入，二則有現金在手裡，遇事你心裡不慌，個人借錢的成本是非常高的，向個人借，欠的是人情，向機構借錢，利息10%以上是至少的。

3、你這個利息是房貸基準利率打折扣後的，三成首付，總價150萬左右，房貸110萬，貸款期限應該是30年的，這個價格應該是在二線城市，人生後面的時間很長，通貨膨脹長期是必然的，在通貨膨脹的情況下，低息借款，對借款人是有優勢的，因為債務被通貨膨脹稀釋了。

4、總而言之一句話，這種低息貸款，能用的情況下，多用一點，用久一點，有錢不著急提前還，當然，如果你是一個特別謹慎的人，也實在是找不到任何的投資理財渠道，那麼另當別論。因為投資理財對一些人很容易，對有些人就很難，看你是哪種類型了。

5、你如果執意要提前還的話，有兩種方式，第一種提前還部分本金，貸款期限不變，那麼每個月的月供變少；第二種是月還款額不變，貸款期限縮短；你如果是覺得每個月還貸壓力大的話，你應該選擇第一種，這樣你的月還款額會降低三分之一左右，也就是3700元左右。

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我個人是不建議你提前還房貸的。原因主要有以下兩點：

第一、貨幣是具有時間價值。

今天的錢比明天的錢更值錢，只要你有穩定的收入，可以保障還貸，沒有必要把今天的錢著急還出去。

第二、通貨膨脹能衝抵負債。

債務不會隨著通貨膨脹的增加而增加，銀行不會說，貨幣貶值啦，你把貨幣貶值的那一部分損失也補一下，貨幣貶值，但是銀行收的利息並沒有增加，現在110萬30年後就不算什麼了，況且你的收入還在不斷增加。

第三、投資收益率可能超過房貸利率。

把錢留在自己手裡，可以相對容易地投資於高於房貸利率的投資產品。4.165%這麼低的房貸利率，要超越也並不難。但是如果你本身對投資沒有興趣經驗，平時的錢就是放在銀行定期存款，那麼提前還款也可以考慮的。

所以，我的建議是房貸能貸多久就貸多久，能貸多長就貸多長，不建議你提前還款。

如果你還有其它問題，也可以在評論區給我留言。

萬能的老左

真正懂的人都不會建議你提前還款，原因有以下幾點：

一、你要考慮住房按揭貸款的低利率，四點多的低貸款利率你在銀行無論是經營還是消費申請貸款是很難申請下來的。其實住房按揭貸款是國家的政策紅利，請不要看最後的利息，也許你覺得三十年利息都翻倍了，但是你考慮過沒有，假如你拿這些錢去投資買理財，按年化收益率百分之五的話三十年也會翻倍。理財收益都能翻倍，貸款利息就不顯得多了。

二、通貨膨脹。很簡單的例子，十年前假如你覺得每個月還款兩千很吃力，但是現在呢?每個月兩千對現在的你也許感覺和當年還一千的感覺一樣。每年錢幣都在貶值，用老百姓的話叫做錢不值錢了。

三、如果你是等額本息還款更不要提前還款了。你會發現你還了兩年了，每個月五千多，兩年十二萬左右，其實十二萬裡面大約有九萬左右的都是利息，很不合適。

四、如果你有更好的投資收益率大於房貸的話為什麼要還貸款呢?即使現在沒有很好的投資項目，以後誰也不好說，實在不濟的話買個短期理財。手裡有些現金，無論是遇到經濟問題還是生活問題，總是會好些的。假如你還款了，臨時有個好的投資項目或者你急需用錢，你再從銀行貸出來可就不是四點多的利息了，而且額度也不一定能達到你的需求。

總體來說，真的不建議提前還款。

也許_某天

房貸110萬，利率4.165%，已還兩年，月供五千五，手頭有35萬，要提前還嗎？為什麼？

房貸要不要提前還，主要取決於以下兩點：

1. 手頭錢是否有更好的用處。
2. 月供對於生活的影響大小。

其一：

錢是否有更好的用處，這意味著錢在手裡能不能產生更大的收益。有些人比較有經濟頭腦，可以做些生意，買買股票，幸運的話可以產生很高的收益。

但這是隻幸運的，股市裡一茬一茬的韭菜都是那些自以為看懂了股市的散戶，90%以上都被割了，還有一些人投資的血本無歸，

所以，無論做生意還是炒股，都是個技術活，沒那金剛鑽最好不要攬這瓷器活兒。

再剩下的給留我們的理財手段不多了，無非就是銀行存款、銀行理財（低風險型），國債等等，雖然利率不高，但勝在穩定又保本。

其二：

每月固定的月供對生活影響幾何？月供是一筆固定的支出，無論家庭出現任何問題，時間一到，準時划走。如果一旦發生逾期，輕則計入徵信，影響家庭信用記錄，重則房屋收回拍賣，首付都拿不回來。

故，無論如何，千萬不要斷供。

按時還款如此重要，這就要求一定要控制月供在家庭收入中的佔比，儘量減少月供對家庭收入的影響，同時手裡要留存足夠的資金，至少可以支撐還1年以上的月供。

這樣，當家庭出現突發問題時，家庭資產足以保障按期償還月供，避免斷供風險。

現在回到題主的問題，利率4.165%，月供5500元，手頭目前有35萬元可動用資金，是否提前還。

一、從資金收益角度來看：

目前大多數銀行的定期大額存單或理財產品都可以達到利率4%左右，與實際貸款利率4.165%相差無幾，在此方面雙方打成平手。

這就意味著，如果選擇還錢，就可以節省每個月4.165%的利率，但也同時喪失了機會成本。

機會成本：機會成本是指為了得到某種東西而所要放棄另一些東西的最大價值，也可以理解為在面臨多方案擇一決策時，被捨棄的選項中的最高價值者是本次決策的機會成本;

比如：現在有一筆年利率5.0%的投資產品，因為手裡的錢已經還貸款了，目前已經沒錢了，無法購買5%收益的投資產品，這個機會就錯過了。

如果選擇不還，錢還在自己手上，雖然保本的理財只能到4%左右，但實際算下來並不會虧多少，而且最重要的是可以更好的把握住機會成本，當有好的項目時可以及時跟進。

所以，從此方面來看，由於貸款利率相對偏低，還錢並沒有真正的省下多少真金白銀，而錢在手上可能會有更好的機會，此時並沒有必要提前還款。

二、從對生活的影響角度來看

我們一般認為，月供支出佔比家庭收入最好不要超過25%-30%，每月5500元的支出，對於一般的家庭還是有一定的壓力的，現有35萬元的活錢，如果有需要，是可以考慮提前還貸的。

按照上面講的手中至少留存2年的月供來看，共需要留存5500*24=132000元，還剩21.8萬元，這筆錢完全可以選擇提前還款。

當前房貸110萬，月供5500元，已還2年計算得出，目前仍剩餘本金約106萬元，一次性提前還款22萬元（取整）後剩餘本金84萬元

在保持還款年限不變的前提下，月供降至4247元，比之前減少1093元，降低20%，對於普通家庭來講，月供壓力降低，生活安排也會更加靈活。

所以，從此方面來看，提前部分還貸還是十分有必要的，日常固定的月供佔比降低，可以有效的提升家庭的抗風險能力，也可以更好的對生活進行規劃、安排，而且手中留餘了一部分錢，家庭保障更強。

綜上

從上面兩個方面大體上說明了如果想提前還貸需要考慮的問題，一是錢在哪裡會產生更大的價值，二是當前債務對日常生活的影響，因為每個人的家庭情況都是不一樣的，只有充分結合自身情況規劃才是最佳的答案，你要記住，貸款買房的最終目的是讓生活變得更好，在有能力的時候，一定要優先減輕家庭的負擔，切記。

最後一句，我們要成為錢的主人，而不是房的奴隸。

小崔聊房

從我個人角度來給建議的話，我認為沒有必要提前還款，繼續按照正常月供還款比較合適，完全可以把閒錢用來投資賺利息收益，顯然把錢拿去理財更加划算。下面進行逐步分析。

從當前的房貸利率來看，房貸110萬，利率4.165%，貸款30年，月供5500元，現在是享受到這個貸款利率了，你這個貸款利率還是之前在央行的基準利率4.90%的基礎之上進行打8.5折，打折之後的貸款利率是4.165%，相當於現在的貸款利率在5.45%以上的已經優惠非常多了。

從貸款利率角度來分析，2019年10月8日起實行新的貸款利率政策，改變以為央行基準利率為準，變為以LPR利率為基準，首套房不能低於4.85%，二套房貸款利率不能低於5.45%；新的房貸利率政策來看，以後想要再度拿到低貸款利率4.165%的已經成為過去式了，所以應該要珍惜之前的低貸款利率，目前實際貸款利率基本都是在5.4%~6.88%之間，你的貸款利率已經非常划算了，沒有必要提前還款。

不建議提前還款的第二個原因就是可以把這筆錢用來投資賺收益，現在年利率高於4.165%的投資理財產品非常多，下面統計計算比較來分析。

舉例子

假如兩個人手中各有35萬元，其中一個人就是用來放貸，以4.165%的利率放貸出去，放貸時間是30年，而另外一個人的35萬元用來投資理財，請問誰的哪種方式更划算呢？