遠洋·御山水是遠洋地產在西安繼昆明路的遠洋·落子棲後的第二個盤，項目位於滻灞生態區北辰大道與東風路十字向北200米。
首次價格公示的是其1#、2#、3#、4#共4棟樓，共444套房源，戶型區間為約84-125㎡，精裝房，價格區間在10390-14435元/㎡。
從價格和品牌來看，似乎可選度非常高，但是區位現狀似乎讓很多人猶豫了。
這個盤到底如何？區域發展前景如何？本期看盤將詳細解讀。
▲ 遠洋御山水售樓部實景
我們先來看下首次開盤數據：
遠洋·御山水，戶型面積在84-125㎡，高層均價12051元/㎡，小高層均價13500元/㎡。
首開推售297套房源，意向登記292個，核驗通過165個，不搖號開盤，當天去化257套，去化率為87%。
94折，從首次開盤結果來看，大家的接受度還是比較高的。
當天銷售動態：目前僅剩餘少量107㎡高層，122㎡和125㎡小高層在售。
▲ 遠洋御山水沙盤實景
遠洋御山水項目檔案：
總佔地：約210畝（一期28畝）
樓棟數：一期4棟樓（3棟高層，1棟小高層）
總戶數：一期444戶
容積率：3.22
綠化率：38%
樓棟總高：DK1高層23-30+2F，小高層8+2F
梯戶比：2梯4戶
公攤：高層25%，小高層16%
物業管理：遠洋億家（自持）
交房時間：預計2021年年底
首付仍然是按首套30%、二套40%執行，按揭銀行有中行，建行，交通，招商，郵政，中信。
交通上，區域規劃地鐵14號線、地鐵10號線，距離高鐵站約6公里。（距離比較近的地鐵站是地鐵14號線學府路（建設中）與地鐵10號線未央湖站。）
同時，項目緊臨北辰大道和東風路兩條主幹道。目前項目周邊已開通多條公交線路，有316、317、318、314、滻灞1號線、719、336、523路等在八家十字站下車。
▲ 遠洋御山水項目周邊公交線路
教育方面，項目自帶幼兒園，東側在建的滻灞十小（公辦小學、初中一體，計劃在今年6月份建成）、王家棚小學、長慶未央湖學校、夏家堡小學等已投入使用。
生活配套，社區自帶1.5萬方商業，潤家購物廣場已投入使用，百姓家園蔬菜水果批發市場。
▲ 遠洋御山水社區商業沙盤實拍
▲ 遠洋御山水周邊便民集市
環境方面，項目緊臨未央湖遊樂園、4A級滻灞國際溼地公園，項目距離灞河約800米。
▲ 遠洋御山水項目周邊灞河實景
醫療方面，距離比較近的是港務區的交大一附院國際陸港醫院，還有就是高鐵新城的西安紅會國際醫院、西安國際兒童醫院。
▲ 遠洋御山水項目周邊醫療
就產品來看，遠洋·御山水有5個戶型，戶型面積比較豐富，以三室為主，四室是小高層的戶型，可選擇度比較高。
其中，小戶型居多，推出了159套84-90 ㎡的房源，並且做成了三室兩廳一衛，戶型方正，實現了三面朝南。
在當下100㎡以下戶型匱乏的情況下，尤其是在西安主城區，總價不高，適合人群更廣泛些。
85㎡、90㎡、107㎡分佈在高層上，122㎡和125㎡分佈在小高層上，在梯戶比的設計上，高層是2T5戶，1個單元；小高層是2T2戶，2個單元。
遠洋御山水的戶型在設計上，都沒有設計陽臺，或許這是一種比較時尚的戶型設計吧。
▲ 遠洋御山水戶型
當前買房可聚焦107㎡、122㎡和125㎡這3個戶型。
在裝修房參觀樣板間時，六言建議，不要沉浸在軟裝設計上，多留意那些“非交付標準”標籤，清楚掌握以後交房哪些是有的，哪些沒有。
遠洋御山水在裝修上，燃氣灶、油煙機是老闆、水龍頭是摩恩、馬桶/衛浴五金是TOTO等，基本都是大家裝修通常會採購的中高端品牌，當然，請注意後邊的幾個字“或其他同等品牌”。
室內配有一鍵離家、可視對講、緊急報警器，新風系統、智能入戶門鎖，同時玄關處、浴室、廚房櫃體都是包含在內的。
▲ 遠洋御山水樣板間實景
遠洋御山水位於滻灞北翼板塊，東與奧體板塊隔灞河相望，南與徐家灣綜合改造區（未央“智創新城”）相連，是2019年末的新晉樓市的熱點板塊。
12月底，遠洋·御山水、金科·博翠天宸2盤同時公示取證，相繼開盤推售，並且在開盤當天都有不同幅度的優惠。不僅如此，兩盤都是剛需剛改產品，裝修房，均價在12500元/㎡，2020年這個板塊將是滻灞的熱點置業板塊之一。
▲ 遠洋御山水位置示意圖
在奧體和地鐵14號線的利好輻射之外，該板塊更是“左右逢源”，西有未央湖，北有滻灞國家溼地公園，東有灞河生態帶，同時，還有未央“大學城”、地鐵10號線等題材，所以，在2019年的土拍市場，更是賺足眼球。
除了已經開盤在售的天誠·春暖花開，還有未央·金茂府，以及新摘地的東原地產、龍湖等項目出現，2020年將是區域乃至全市看點。
目前來看，該盤價格是當前市場上的主流價格，切合剛需剛改需求，地鐵10號線也已經開工，同時周邊都是品牌房企項目，片區未來可期。
在選擇時需要注意，所有的戶型都沒有設計陽臺，後期需要自己裝置晾衣設備，樣板間展示是在衛生間，也可以裝在客廳。
目前在售是項目首開的一期房源，後期開發體量比較大，交房後可能會受到後期以及周邊在建工地的影響，整體居住體驗會比較差，但也會受到後期溢價紅利，有利有弊吧。
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