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提問：房姐，最近看了常營管莊的萬象、柏林愛樂、北京新天地、遠洋一方和東四的後現代城，沿海賽洛城，易購空間和百環家園（經濟適用房），結合自住考慮，sfsd，有以下幾個方案， 請幫忙看下: 1. 新天地，一居，總價373萬，27\\/29層，均價5.6萬，西北向; 2. 後現代城開間，總價320萬，6\\/14層，均價6.93萬，北向； 3. 沿海賽洛城開間，總價295，4\\/14層，均價6.02萬，北向。 或者還是有更好的選擇呢，首付預算110萬，想組合貸，也可以做裝修貸多貸一些把首付做高一些。
回答：幾個都有溢價，不過這個區間上車盤競爭就是很激烈沿海賽洛城在好好淘一淘 信用卡的資源也可以利用起來，提高首付能力擴大選籌範圍
提問：抱歉呀房姐 問題有點多 看到您不推薦限競房，這個主要是因為什麼呢？是因為目前其價格偏高麼？如果周邊二手房價格普遍高於該限競房定價，這類限競房能考慮麼？ 另外，對於經濟適用房，如果戶主已經繳納綜合地價款並轉為商品房，這類房子能考慮麼？
回答：限競房不能光看「限競」二字。 限競的價格是針對開發商的，不是針對購房者的。 對開發商限價，不等於購買者佔便宜。 土地本身就是溢價拍下的，土地市場，二級市場，三級市場的投資邏輯和定價都是不同的，混為一談的話妥妥虧光光。 一百個限競房裡，出現一個價格還不錯的概率大概在1% 經適房買賣後就是商品房，可以考慮
提問：房姐，我現在看了幾個房子想用母親的名字做首房首貸，首付200多萬請幫忙做個篩選，1、愛著成三期，二層，87平，東西向兩居，總價510萬，單價5.86萬，2009年房，滿五唯一；2、京棉新城A1，7層，104平，南北三居，520萬，單價5萬，2012年房，滿五唯一，是二類經濟適用房，稅費20萬；3、甘露園南里，中樓層，110平，南向兩居，總價535 ，單價4.86萬，2001年，滿五唯一；4、白領家園，次頂層，109平，南北通透兩居，總價575，單價5.27萬，要是多貸的話稅費較高大約在35萬，請房姐指教
回答：優先愛這城 愛這城這個盤經歷過2016-2017已經非常貴了，但是你看的這一套還算性價比很高的。 2層要結合實際看房，採光是否遮擋嚴重，若房子沒有硬傷可以入手。
提問：房姐，京戶，首付首貸，200子彈，目標保值增值，想盡量買三居或者方便改成三居的兩居。看中朝陽朝青版塊，踩了一些盤，目前還沒有理順思路，在老公房和次新中猶豫不決。想問 1.次新和老公房兩者抉擇，選哪個？您有什麼建議 2.雅成一里有人不推薦，這個小區差在哪裡？能入嗎？未來好出嗎？ 3.附近我的子彈能夠到的，還有哪些小區推薦？
回答：1.同一片區，單價相同選次新 2.雅城一品外立面顯老，經適房小區居住品質較差，出租居多。 如果不是特別需求或者條件所限，或者出現很好的戶型，雅城一半次選。 能不能入手要看具體要看房源和價格。 3.國美第一城，另一個方向是往南一點的甘露園，朝陽園朝陽無限都市經典興隆家園這幾個
提問：如果買天通苑北區一層加半地一層好還是頂層複式好，頂層2.5.一層2.8萬貴嗎
回答：優先頂復，天通苑有電梯加裝的暴擊，對頂樓升值最名下。 天通苑板塊分析： 天通苑分為西區，北區，本區，中區，東區…很多區，基本都有頂復， 我們的頂復一般指的東一區，東二區，東三區的頂復，當然北區和本區也有一些不錯的頂復，但是量少，性價比略遜於東區。 東區中東一區最老，質量最差，東二區東三區（法式園）略新，地鐵位於東二東三區三點鐘方向的路口，商業位於東三區西側，以及東側北苑東路對面有大棚市場。 東一區有八棟電梯塔樓，遠看巍峨，俗稱八大金剛，電梯頂復快到4萬，不是我們目標。 東區其他基本都是6層樓梯板樓，價格2萬-2.8萬不等，大部分都送露臺，其中東一區送的比較少，而且有八角等異形戶型，按照浪費面積進行折價，單價會略便宜； 東三區相比戶型最為方正，大部分為平頂，贈送露臺最大，當然東二區也有和東三區贈送一樣大的方正戶型，其中比較好的是200平左右的三居或者四居帶大露臺，或者250-290平的五居六居眼鏡房。 整體來看，東一區最便宜，東二區次之，東三區最高。 比較好的位置是東三區南部47號樓附近或者東二區北部18號樓附近。 天通苑的價格陷阱： 天通苑經常可以看見一些單價低於正常情況很多的房源，具體分為幾種情況： 1.面積特大，例如300-400平； 2.原值低＋經適房，總稅費特別高（100+萬）； 3.一樓帶地下，上房本的地下面積單價只能按照4-6折計算，上下100平只相當於150平正價； 4.特殊戶型，斜角，缺贈送。 例： 天通苑本一區一樓半地下360平，單價2.17，換算正常面積單價約2.7萬（360平）。 天通苑東三區斜角複式2.46萬，拆骨法約等於單價3萬。 當前東二三區方正戶型＋贈送露臺頂復約2.5-2.8萬（視贈送，房屋情況，稅費不同）。 西區電梯大平層（滿五唯一）單價約2.6-3萬（視戶型而定）。 天通苑需要實地看房，鍵盤app容易踩坑。
提問：房姐，我們在東城有一套兩居室，想換三居室，孩子22年去學，學區還是剛需。房子賣了減去貸款剩550萬現金，可以考慮換多少的房呢，看你的全款抵押不知道如何操作
回答：買總價多少的房子 具體看你的月供能力，職業多軍傾向貸款貸足 全款抵押：找一家墊資公司，配合全款買入，過戶之後，迅速做抵押。相當於首付3成。
提問：房姐，問題一，我個人名下北京有套房產市值1800左右，準備dyd1000，打算用這筆資金➕自有資金全款買一套標的1200左右的房產，手續齊全後能否繼續抵押再買？問題二，幫忙推薦1200左右的標的，謝謝！
回答：可以的，需要把流水做的充足 通常1000萬左右，比較好的標的主要出現在青年路，大望路，雙井，北工大這幾個地方，類似陽光100，天驕，九龍，珠江，往北的麗水嘉園都可以淘一下
提問：房姐，謝謝之前的回覆，我是出於孩子上學跟自助考慮，您覺得600以為，三居的哪個區域或者具體樓盤周邊幼兒園，小學，初中相對完善。學校口碑相對不錯的。
回答：學區房到底該如何選？考慮自住建議根據你的生活半徑就近選擇，一般來說是先選好學校，再根據對口的小區定向淘筍。總價600萬，如果是100平左右的三居，單價要在6萬左右。海淀因為學區因素整體溢價太多，建議在朝陽二流學校周邊淘筍，例如陳經綸等。
提問：您好，請問座標北京，工作區域後沙峪，首套，有購房資質，資金200w。請問是該買望京04年的80平1居室（450w總價)做投資還是買後沙峪的公園十七區期房呢？
回答：望京均價7萬多，後沙峪5萬。 但是層級差了三級，後沙峪典型的郊區，加上望京外溢能力不強，整個15號線基本都溢價。 區域來說望京更合適
提問：團結湖79年50--60平小套二房子，多少錢價位合理？79年的房子銀行會給貸款嗎？
回答：需要看具體標的才能確定，一般老破小超過6.5就不用看了 79年也可以貸款只是能做的銀行很少，能貸的年限也會少，建議找專業的機構
提問：您好，夫妻非京戶，現住永安南里西北一室一廳，滿五唯一精裝，房本只有老公，餘60萬貸款。8月定了光輝裡一套塔樓三居，簽了六個月週期，但市場低迷，預計短時間賣不出去，只能選擇Lh我獲得買房資格，同時籌那邊首付款。我有貸款記錄，算首套二貸。光輝裡首付需要大約330+，目前可籌205，用親戚抵押經營貸80，老公信用貸25，還有點缺口。現有房產我是次貸款人，只能還清解押，那就要再把永安裡抵押出錢來。 問題一：如何安排資金效益最優？我們沒公司，永安裡抵押信用貸還是經營貸更好？光輝裡全款抵押更合適嗎？如何操作？ 問題二：永安南里現在掛6.9+，預計明年上半年能賣出去嗎？ 問題三：您覺得光輝裡怎麼樣？ 謝謝
回答：全款抵押走經營貸更合適，先找墊款公司過橋 上半年會回暖，問題不大 光輝裡屬於上車盤，戶型都緊湊，得房率高，其中板樓戶型比較方正。價格合適可以書
提問：你好，本人首套，亦莊上班，經開汀堂，禧瑞天著，和悅華錦。從學區，商圈，交通，保值角度哪個性價比較高。
回答：和悅華錦這幾個屬於基本配置，穩妥性強調。 如果在意居住品質，要看你的個人要求。 投資性價比的話，望京次新更有投資價值 建議投住分離
提問：房姐你好，請問美立方一層86平，5.3萬一平，可以入手嗎？美立方，國美第一城，炫特三期請問您更推薦哪個樓盤？謝謝
回答：北苑已經很貴了，北京房價經常忽略地段。 新房癌，品質癌，地板價高。 隨著時間推移，天通苑會和新北苑越來越近。 國美第一城是比較容易出筍的樓盤，最終決定入不入手，還是看價格。
提問：房姐，座標北京，豐臺區，馬家堡附近，星河苑東區2居，國有單位產權房，走拍賣流程全款購買(非法院拍賣)，有哪些注意事項和風險提示，價格低於市場價%多少可考慮投資？
回答：實際上一樣，這種很可能是藥單，需要提前天調查清楚，參考下面 法拍房操作好了是很賺錢的，但是新手不建議碰。 法拍房，是指被法院強制變現的房產。這種房子不是不能買，但建議不要盲目聽信中介的口頭保證，直接按法定程序操作：實地踩盤、繳納押金、參加拍賣，幸運的話，分分鐘比市場價便宜不只50萬。 不過，投資就是用風險置換收益，即：高回報=高風險。法拍房的風險主要是押金、房貸、稅費、戶口和清場這5個問題。 ■ 押金報名參加競拍交的押金要去到總房款的10-20%，如果拍到手不想要或買不了，押金不能退，所以最重要的是確保自己真的有名額購房，不然拍到了，你又過不了戶，那就只有兩行淚了。 ■ 房貸競得房子後，法院通常要求10天內付清餘款。那這是不是代表只能一次性付款？NO！“拍賣貸”請了解一下。 首先，在交拍賣押金之前，先準備好相關材料，發給銀行負責拍賣貸款的部門。 銀行收到資料後，會根據情況，評估能不能貸，能貸多少，給出判斷的結果。 記住，購房前6個月不能頻繁查詢徵信，無論是買法拍房還是正規商品房，看房之前，一定先打印徵信，確定自己有貸款資格才開始行動。 買法拍房時，確定沒問題再交押金參與競拍（但是，在拍賣之前，銀行不會和你簽訂任何合同，只是口頭答覆可以貸款，因此也有一定風險），成功拍下之後，馬上開始走正式貸款流程，萬一這家銀行不行還來得及換下一家。 千萬不要以為買法拍房資金壓力大，傻傻一次性付款，一般來說，拍賣貸利率基本與同期房貸利率持平，而且放款時間會保證在規定的時限內，直接打到法院賬戶。 ■ 稅費司法拍賣中，涉及到買賣雙方的各項稅費，均由競得者支付。 1套200萬左右的住宅，如果是不滿2年非唯一，各項稅費加起來最高超20萬。所以可以事先委託律師或擔保機構進行產權調查，淘寶上有這種服務，費用在幾百塊左右。 需要注意的是，如果房子上一手交易還沒出證，必須先完成上一手交易流程，再過戶。相當於要交兩次稅（法院拍賣公告裡會註明）。另外，如果房子有拖欠水電費和物管費，也要競得者自己買單。 ■ 戶口如果原業主的戶口掛靠在房產名下，競得法拍房的新業主要把戶口遷入會受到影響。所以在成功拍到房子，拿到房產證之後，要到所在區辦理戶籍業務的公安部門，申請將原業主的戶口“空掛”，才能把自己的戶口遷入，但如果學位被佔用，就真心無解了。所以競拍之前，要先調查學位是否能夠使用。 ■ 清場法拍房成交後，大部分城市的法院不負責清場，也就是說，如果原來住在房子裡的人是“老賴”，不願意搬走，你只能報警。 所以必須認準法拍房的類型！最值得考慮的房子是按揭違約，也就是還不起月供了被迫拿出來拍賣那種，原房產證和土地證在銀行手裡，拿法院成交書後去取就能過戶。這種產權屬於銀行的白盤，即買即過戶，銀行比你還積極，因為銀行不要房，只要錢。 最麻煩的就是個人債權糾紛，業主被人追債，被迫拍賣的房產，後期如果有其他債主上門討債，絕對心累。 所以通常來說，法院有熟人打聽一下最妥當，身世清白的法拍房，不要猶豫，搶！ 看到這裡，大家明白投資法拍房最大的訣竅是什麼了嗎？ 是：朝中有人 如果沒有政法系統的內部朋友幫你探清真實情況，自己又是小白，不建議你買法拍房：這個便宜很難輪到你撿。 那麼，法拍房流派的便宜誰撿了？ 事實上大部分優質的白盤，還沒公開拍賣，就被內部消化了。 具體攻略如下： 首先聯繫房管局，諮詢司法拍賣房產過戶的注意事項，以及需要哪些證明材料；然後聯繫法院（拍賣成功之後淘寶會告訴你聯繫方式），明確告訴法院的人你需要哪些材料，抬頭怎麼寫，要幾份，哪些地方文字必須怎麼填等，法院一般都會配合你完成，然後約定一個時間，跑一趟法院拿材料以及本人簽字確認司法拍賣。 ① 拿到法院材料之後，首先要求法院解封房產。（這裡我是陪著法官一起去解封，事實證明完全可以不陪同） ② 確認解封之後，立刻去房管局解除抵押（如果房子是銀行要求查封，往往房產是抵押在銀行手上），解除抵押之後，房產就徹底清白了（無查封，無抵押）。 ③ 洗白的同時，可以拿著法院的材料，直接要求房管局出具房子是否滿五唯一的相關證明。 ④ 拿到雙方的房產信息之後，加上法院的材料和房產清白證明（房產無查封，無抵押狀態的證明），可以單方面提出過戶申請，申請提出後，需要登報公示若干天。（登報由房管局操作，等就可以了） ⑤ 登報環節結束之後，房管局會通知你過去交契稅，以及土地所有權變更等手續，辦理完成之後，就是X個工作日後領不動產證。
提問：房姐你好，我和媳婦都是sfsd，但是我們已經領證了。現在我倆在北京和成都都有購房資格，以後想定居成都。今年想買一套總價400之內的房子，過兩年再買另一套400的房子 問題一：從投資的角度，是先買北京兩年後再買成都還是先買成都兩年後再買北京預期收益更高？假定先買的那套房子持有時間不低於5年 問題二：北京房價基數已經這麼高了，投資增值的空間還大嗎？持有5年漲幅50%的話也不算太高，而且朋友都勸我房子流動性低，萬一有其他更好的投資渠道(比如股市牛市來了這種)，靈活性太差了 問題三：假定今年先買北京的房子，淘到筍房的概率還大嗎？看你的回答是重點關注東三到東四的老公房，有更具體的區域或者小區嗎 多謝
回答：你好，大單優先原則，sfsd一定要用在北京。 建議暫時離婚，把各自的sfsd都用完再領證。 或者婚後買房，只上一個人的徵信，另一人申請放棄份額，保留一張首套房票。 如果你的朋友們，沒有買過6套以上的房子，不懂投資，他們的話都不要信。 北京往年的漲幅規律：漲1年，歇2-3年。每次漲幅40-50%，再回吐10%-20%左右。 如果不是因為2019年的政策壓制，北京漲幅一定是緊跟深圳，帝都根本不缺購買力。 房產一定是玩長線的，持有5年才能穿越一個完整的熊牛週期。 北京淘筍倒計時1個月，趁現在看房200套，除夕之前入手。 一年中的漲幅集中在3-5月，如果北京政策利好加把火，很快就點燃了。 總價400以內關注四惠，甘露園，金臺路，石佛營，十里堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十里河，都是可選的類型。
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