鄭偉悅
如果在高層三令五申“房住不炒”的背景下依然有人可以通過貸款炒房賺錢，那隻能說明樓市調控政策存在缺陷，至少在所在城市的調控力度是不足的。但不管所在城市是否存在虛情假意應付調控的現象，炒房這種行為與調控的大方向是相背的，即使在有機會鑽空子的城市也已經存在著比以前大得多的風險，除非是有選擇的資產配置式的長遠持有，在有潛力的城市才有機會用時間換取一定的升值空間，但也這個空間的大小也將大概率地受到限制。
一、房價平穩，以快速賺錢為目的的購房行為大概率會變成虧本買賣。
“炒”字，其中重要特徵之一就是持有的時間比較短，這種方式在以往樓市火熱的時期是比較普遍的現象，也是房價飛速上行的重要推手之一。但這一出一入需要有價格差才有意義，如果房價在較長的時間中保持大體的平穩，對於炒房客來說是致命的，即使能夠以平價出售，但這其中的交易成本和資金成本都是不少的支出，如果像以前那些專業炒作的人使用房貸槓桿一次持有10套或幾十套，遇上現在這樣的市場環境，資金實力弱的人很容易就會被拖垮。
那麼貸款買房的成本有多少？假設一套100萬的房產，房貸70萬，三年時間出售，我們以最近幾年的利率環境為條件，設定5.39%的房貸年利率，再以槓桿炒家們普遍使用的30年期限和等額本息這種方式測算三年的成本，看看需要付出多少，這其中包括房貸利息、首付款三年的利息、每月月供累積的潛在收益和購房手續成本四部分。
測算得到三年房貸利息是11萬；30萬首付款原來的既得利息，以大行3.85%的定存收益為例，這部分潛在收益是3.5萬左右。另外每月的月供是3926元，一年4.7萬，三年14萬左右，這些錢的明顯成本已經體現在房貸利息中，但另一方面由於這14萬是自己在這三年中陸續支出的現金，本來是可以為自己帶來收益的，現在也被犧牲了，這部分現金是一個由零到整的過程，不是那麼容易計算，假設出於安全考慮我們把它看作每月定期買入3926元的貨幣基金，三年後的收益以1萬計是比較保守的了。
而交易成本部分，如果是新房，假設面積是100平米則契稅按優惠稅率是100萬*1.5%，就這部分就是1.5萬，如果買的是二手房那要加上中介費就更多了。所以持有的這三年粗略統計成本需要11+3.5+1+1.5萬=17萬，如果三年時間出售時沒有升值，那就虧損17萬。如果要平掉這些成本，這三年房產起碼要升值17%，平均年升值率是5.6%左右。
所以在“房住不炒”的背景下，如果所在地方的樓市在較長的時間內保持相對的平穩，甚至出現小幅增長，也未必可以賺錢，出於快速賺錢的目的而購房行為就可能要失望了。
二、房地產的流動性受限，炒作的後門被關上。
如果放在以前火熱的地產市場中，對比那些動不動短期內就有30%、50%甚至翻倍的升值回報，那每年這些比5%稍多的持有成本就相當微不足道了，但目前的市場環境畢竟已經不同了。現在房地產的流動性受限，炒作的後門在原則上已經被關上。
這裡的流動性一方面指人在不同城市之間自由購房的流動資格受到限制。在目前“穩房價”和“房住不炒”的調控基調下，大部分熱點城市都會實施限購的措施，即限制非本市工作和生活的人在本市的購房資格，也限制在本地工作和生活的人的購房數量。比如要想在南京的主城區購房，需要提供南京連續三年的社保或納稅證明，對有資格購房的人同時審查已有的房產數量和房貸情況，南京本地戶籍限制在2套以內，非南京戶籍只能購房一套，儘量引導向自住的需求，那些一買多套的現象被有效堵住。
這種背景下想在南京買個10套20套炒一下的人就別想了，這些調控政策就已經把炒作的大門關上，隔斷了人員的隨便流入，也隔斷了當地零售端想囤房待價而涸的做法。
而流動性的另一方面是資金的管控。對於供應端，由於房企槓桿高企，為了化解風險限制房企繼續加槓桿，有關部門對違規流入房地產行業的資金進行清理，同時對於企業新進融資也提出了更嚴格的要求，所以房企對銷售端回籠資金的速度依賴也比以前更大，捂盤惜售、哄抬房價等不良現象得到改善，炒客也就失去了重要的助推力量。而且即使對於炒客來說，二套以上的首付成數和利率都大大增加，所以槓桿的作用也大大被削弱，持有成本進一步上行，在這樣的環境中，風險無疑更加大了。
能否寄希望於調控政策短期內退出並出臺刺激措施呢？這種可能比較小，高層已經明確表示樓市調控將會實施長效機制，也不會再進行房地產的短期刺激，所以短期退出的機率是比較小的，那如果這樣的情況持續，炒起來風險就很難控制了。
三、以資產配置為目的，在有潛力的城市有機會以時間換空間。
而在另一方面，由於房地產的長遠走勢離不開經濟、土地和人口的影響，在這幾個因素表現出色的大城市、中心城市， 房價還是會比較容易得到支撐，只是基於上面的分析，即使有上行的基礎，在原則上也會受限於政策的引導，而不會再像以前那樣像脫了韁了野馬一樣任其馳騁，影響行業的健康穩健發展及擴大其對人民消費、生活的影響，比較大的概率會與經濟增長表現出相對協調的步伐。
對於有資產配置需求的人來說，在目前能選擇的投資項目中，安全和容易參與的選擇並不多，以往來說，房產是其中之一。而在目前樓市發展趨勢中，需要對房產所在的城市有更多的關注，以避免長遠發展中由於當地未來產業衰竭和人口流出的影響下出現虧損的結果。即使每年在這些城市中可以小幅上漲5%左右，也大致的可以實現保值的訴求，以作為配置的一個選擇途徑。
四、結語。
綜上所述，在目前“房住不炒”的背景下，房價大幅升值的可能已經減少，即使在相對寬鬆的城市，也難保後續沒有加強相關調控措施的可能，想通過房子快速賺錢所面臨的風險是很大的，同時從調控政策的風向來說，短期退出的概率很小，這種背景下那些以資產配置為目的、想通過長期持有以用時間換升值空間的人，在城市的選擇上選擇那些經濟和人口潛力比較好的城市，對於適應目前這種市場環境是有幫助的。
CA紅葉
目前貸款炒房，尤其是投資非自主的，基本上已經快變成一種虧本的買賣。
不知道你前段時間有沒有看到一個報告，就是說深圳的房價大概漲了5%，在2019年北京的漲了3%，上海的漲了零點一幾。
其實你可以算一下，如果按照這種上漲的利率來算，你如果是貸款買房，那你有沒有在賺錢？
很顯然，一般貸款利率大概都在5%左右，那麼意味著你貸款買房，在深圳是不賺錢的，在上北京是虧2%，在上海是虧4%左右。
最近好像深圳的房價又漲了，但是你有沒有看到現在有個政策，就是不允許二手房漲幅超過5%，那你算一下，如果在二手房漲幅不超過5%的話，意味著它的漲幅跟你的利率其實是相似的，就說你買了房子之後，如果你在一年內交易的話，其實你是不賺錢的，而兩年內在交易，你根本不知道政策到底是什麼。
基於這種情況，你還敢投資貸款買房嗎？
複利軌跡
大家好，我是勇談。投資房產其實從2018年下半年開始我就提醒過大家，要慎入！如今2019年即將過去，隨著不少城市對於房產調控的“變相放鬆”，使得一些朋友感覺房地產似乎要回暖。不過數據顯示了，哪怕地方再怎麼進行微調，只要在“房住不炒”這個背景下，想要依靠房產來謀取暴利已經不可能。藉此機會簡單談談我的觀察。
全國70座大中城市新房同比上漲8%左右，二手房同比4%左右，這就是現狀
根據國家統計局剛發佈的11月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據來看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和1.0%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.9%和3.9%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.0%和4.1%；而且這樣的數據已經持續了至少半年的時間。也就是說對於多數城市來說房產本身房價上漲帶來的收益其實還不如一般的銀行投資理財來得划算，畢竟如今的房產首付動輒幾十萬上百萬，在房租收益無法滿足房貸的背景下，投資房產無疑是一本賠錢買賣。幾點觀察：
第一、從2016年下半年開始提出“房住不炒”後，就意味著房價很難有過去那麼大的波動。看過我文章的朋友應該知道，過去那麼多年我國房價之所以有那麼大的波動其實很大一部分原因就是因為各路資本裹挾的結果，包括上市公司、銀行、民間借貸資金等大舉進入樓市的結果就是房價大漲。而隨著對於融資端的調控開始，包括上市公司、一般性企業、銀行、信託資金等過去房地產企業主要資金來源被嚴格管控的情況下，房企資金鍊緊張的問題會愈發突出。只要融資端的調控不放鬆，相信房價就很難有大的波動，甚至不少房企會採取“降價換量”的方式。
第二、新房價格穩定是大概率，但是二手房市場就未必了，畢竟二手房對於地方財政來說作用沒有那麼大。文章開頭的數據我們可以發現所有城市有一個驚人的相似點“新房上漲幅度要遠遠高於二手房”，為何會如此？除去各種成本因素外，其實只有新房價格上漲地方財政才能維持穩定。可以毫不客氣的講“保住了新房價格，其實就是保住了地方財政”，但是二手房就未必了。作為已經出售的房產，至於後期房價走勢如何，地方不會過多幹預。這也是為何有些城市新房價格上漲，然而二手房價格橫盤或微跌地方不出手，一旦新房價格橫盤或微跌地方就出手干預的原因。這樣的情況下，對於一般的購房投資者來說，未來以二手房身份出售房屋肯定有“接盤俠”的嫌疑。
無需求不購房，投資房產多數情況下是要成為賠本買賣
第一、對於多數城市來說過去那麼多年核心區域的房產基本已經銷售殆盡，房價也已經到了天花板。目前來看哪怕是北上廣深這樣的一線城市未來核心區域的房價也很難有大的起伏，動輒十幾萬、幾十萬一平米的房產基本已經到了頂。而遠城區的房產，理論上來看未來確實有升值空間，但是因為本身優質資源的稀缺性決定了，未來升值空間極其有限。畢竟房價實質上還是各種資源的集中體現，而我國說句實話至今沒有一座城市的優質資源是過剩的，尤其是對於教育、醫療等這些需要時間沉澱的資源。
第二、投資房產者多數都會涉及到用槓桿資金，面對如今的房貸利率壓力，房貸或會成為壓垮投資者的最後一棵稻草。最近經常看到2015年左右利用槓桿資金購房的朋友，在正常還房貸小一年後出現了斷供的情況，而且這樣的事情多發生在東北這些過去幾年炒房投資風比較旺盛的區域。為何會出現這麼多的斷供？其實還是因為當初購房的時候收入證明等資料不真實導致的，自己本身不具備持續穩定的收入，一旦出現收入斷檔就開始斷供，其中不乏當初利用槓桿資金貸款購房的朋友。
綜上，今年的歷次高層會議上都透露出了一點“削弱房地產的金融屬性”，一旦房產的金融屬性被削弱後，也就是說房價很難出現呈現每年10%以上是上漲。換句話說，按照目前的房價上漲水平，僅僅5%左右的年收益率真的不如一些銀行理財來得划算。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
我認為，貸款炒房即2－3年內低買高賣的時代已經過去。但投資，長期持有國家重點城市房產並不是個虧本生意。
為什麼這麼說呢，具體情況我們具體分析:
房產長期看人口，中期看土地，短期金融。全程看政策!2019年12月，中央經濟工作會議為2020年樓市的定調來看
1延續住房不炒。並強調穩!這就意味著，多年前樓市大漲的行情已過去。
2強調因城施策，一城一策。 未來中國的房市會分化。
一線城市，強二線城市，國家重點城市。由於人口大都過了千萬正邁向兩千萬。作為人口淨流入的城市，剛需的支撐，二手市場有人接盤。國家前十名的重點城市發展都還不錯。三四五線十八線城市，由於大量的
人口流出，又沒有好的產業做支撐。未來房價不但會跌，還會有更多的收縮城市，如黑龍江的鶴崗等。3超級城市群的發展。未來一定是超級城市群的格局。京津翼城市群、長三角城市群、長江中下游城市群、珠三角城市群。
綜上所述，由於政策住房不炒，很多城市目前都屬於橫盤期。展望城市未來發展，這些國家前十位的重點城市，重點地段結合數據、地緣、國家政策、社會統攬全局的戰略視角來看，5－10年一定會漲，需要購買後長期持有!
任娟談經濟
我覺得能炒房有三個核心因素：
1、房子是否具有增值空間
目前一線城市已經開始出現明顯的鬆動，二手房價格2018年北京、上海出現下跌，新房今年深圳、上海、北京小幅上漲，廣州出現下跌。二三四線城市商品房下跌的壓力將越來越大。到人口淨流入的城市投資房產，已經成為開發商的共識。人口淨流入取決於國家產業政策、地方戶籍政策等影響，如果一個城市的人口老齡化越來越嚴重，這樣的城市一定要注意規避。炒房找不到接盤的。如果是年前勞動力湧入的城市，至少將來脫手有保障一點。
2、房租是否具有提價空間
雖然炒房客主要是博取低買高賣的價差，以及藉助於槓桿放大價差收益；並不以房租收入作為主要來源，但是炒房總有一個週期，如果能夠產生一些現金流，總聊勝於無吧。房租能否提價，取決於當地的生活水平、教育水平、就業水平。房子所處的區域是否存在短缺，比如CBD周圍的房子，知名大中小學旁邊的房子，需求會旺盛一些，提價空間稍微大一些。
3、買入的價格是否足夠低
現在都說房價拐點已經出現，也許未來5年都無法回本，但這是以當前的平均房價來衡量的。有些開發商拋貨的決心和力度其實是超過市場預期的。這就帶來一個博弈的機會。西安為例，南三環附近的房子，2018年藉著小高層大戶型等高端項目，把短期均價拉高到2萬以上，其中不乏一些2017年初開盤5字頭的樓盤，也跟風炒作到1萬2以上。而2019年12月開盤的，價格普遍是9字頭，給人一種房價暴漲暴跌的錯覺。這個時候，需要失地考察，真存在撿漏的機會。
上面說了這麼多，在大政策勉強，也只能是把握火中取栗的機會。
上層不支持炒房，響應號召，房住不炒才是正道。
丁臻宇
題主問的這個問題，其實很大，回答起來並不是那麼容易。其實可以從以下幾個方面進行考察：
一、城市規劃是否有可擴展性，能否觸及投資房產的所在地
二、投資房產區域的人口流入預估
三、開發商品牌聚集能力
四、項目規模，建設週期
五、投資房價有無上升空間
六、戶型產品、樓層、項目配套完善度
七、未來3-5年購房人群的需求評價
八、期望的收益率
九、投資房產止損點位
十、政策的不可預見性
以這十點作為一個投資要素進行綜合考核，如果所有要素都處於正向發展，那OK，目前炒房應該是一個賺錢的買賣，但是這也不一定，因素變化太快，想做對的選擇不太容易。
關注我，有問必答！
易有銀
至少對於2018年之後的買房者來説，貸款炒房肯定是一個虧本買賣。一方面，因為國內房價連續上漲，房價已遠遠脫離當地居民的收入。而且國內經濟下行壓力大，房價繼續大漲的空間有限。另一方面，中央政府的主基調是“房住不炒”，希望房地產去投機化，逐步迴歸居住屬性。如果還是與這樣的大趨勢所背離，那豈有不虧本的道理？
可能有人會説，即使是最新的70城房價數據來看，也有近一半的城市二手房價是上漲的，你怎麼能説，貸款炒房一定是虧本的買賣呢？對此，我們要從以下幾個方面分析：
首先，現在很多地方房價即使上漲，但房價漲幅也是微漲。就算拿今年有不錯表現的深圳，房價漲幅也只有5%左右。而如果僅是以這樣的漲幅，炒房者是無法贏利的。此外，還有一些城市二手房價是下跌的，從今年情況來看，北京、青島、鄭州的房價都出現了不同程度的下跌。這意味著，2018年至2019年期間貸款炒房的人，基本都處於虧本狀態。
再者，貸款炒房者最喜歡看到房價的大漲，而微漲或者下跌都是一件很痛苦的事情。因為貸款炒房者是有利息成本支出的。現在一般二套房及以上的貸款利率至少要在6%以上。而多數城市房價今年的漲幅都沒有超過5%，還有的城市二手房價是下跌的。從短期來，房價不漲，炒房者還能應付，如果長期房價不漲或下跌，貸款炒房者將承受巨大的壓力。
再次，房價的回報率過低，像上海市中心一套三室一廳的房源，現在一年租金只要10萬元，而房子的價格卻達到了700-800萬，這意味著購房者要70-80年才能收回投資，這麼低的回報率還不如把錢存銀行。所以，即使從投資的角度來看，貸款投資房產也是虧本的買賣。
最後，要看未來房價是否還有上漲空間。現在很多炒房者，都希望地方政府放鬆對房地產調控的管制，比如取消限購、實行人才引進、加快危房改造等來促進房價上漲，但事實上，各地政府主要還是鼓勵剛需購房，並沒有放鬆對炒房需求的調控。再加上國內經濟不景氣、開發商要去商品房庫存，居民房產的空置率又居高不下，所以未來房價已經沒有上漲空間。貸款炒房肯定是虧本的買賣。
如果在前些年，貸款炒房肯定是穩賺不賠的事情。但是，從2018年到現在買房的人，很多是出現較大虧損的。這是因為，目前房價穩定在那邊，未來會呈現穩中有降，逐步迴歸居住屬性的趨勢。而這對於炒房者來説是被套牢了。鑑於未來房價已經沒有多大上漲空間，而出租房產也沒有較好的回報率，要説近兩年炒房的人充當了接盤俠的角色也並不為過。
不執著財經
首先說明，我認為這不見得。
現在的大趨勢是調控，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”，但是炒房跟房產投資是兩回事。
從大趨勢來說，國內房產已經過了最輝煌的瘋漲時期，未來也基本不太可能出現過去那些年瘋漲的態勢，所以如果希望通過房地產獲取超高的回報率，那肯定是不現實的。
但是投資房地產是不是會虧本呢？當然不是。
房地產投資的目的跟投資黃金、股票等是一樣的，都是為了保值增值。就算是國家調控，也無法改變房地產本身的價值屬性。舉個例子，如果整個市場的物價都上漲了10%，國家能夠強制說房產不能漲嗎？顯然不行，這是違背價值規律。所以，國家用的詞語叫“調控”，而不是“打壓”。調控的目的，是為了讓房價的發展回到正常軌道上來。而物價上漲，在現在的經濟體制下，是必然的。
所以，長期來看，房地產的價值變化雖然不會猛漲，但是我認為會略高於物價漲幅，達到保值和輕微增值的作用是沒問題的。
但是貸款投資房地產是不是會虧本呢？我得說任何投資都是有風險的。但是如果投資房地產虧本，是不是貸款可能不是最主要的因素。
長期來看，房子可以出租，租金年回報率大約2%（各個城市有比較大的區別），以後還會有上漲的機會。房子本身的增值正常情況下會略高於物價漲幅，也就是應該會在3%以上。房貸的貸款利率一般不會超過6%，如果是公積金貸款還會更低。所以，按照這樣保守的計算，貸款投資房地產虧損的幾率很低。
但是這裡要強調一下，我說的是投資房地產，不是炒房。區別在哪裡，投資不是短期，而炒房可能在於短期（兩三年甚至更短）炒高房價再轉手套現獲利。所以，我上面說的都是針對中長期的房產價值趨勢，而不是短期的炒房。如果是短期炒房，現階段的風險將大大提高。
老萌有個存錢罐
儒學財經
我的觀點很明確，不一定絕對是虧本買賣，但想象七八年前那樣肆意炒房賺暴利的時代已經明確地結束了。
中央明確地提出了“房住不炒"的要求，希望房價穩定下來，既不是暴漲，也不是暴跌，進一步明確了房產的居住屬性，限制投資性房產，更是通過稅收槓桿、行政手段、市場手段等多種形式，確保房價穩定。
想在一個穩定的市場通過貸款炒作，獲取可觀收益，幾乎是不可能實現。一是與中央房住不炒的要求，不一致;二是貸款的利率應該比銀行的常規貸款利率要高，貸款期限短，炒房成本昂貴;三是房價沒有暴漲的預期，且有的城市房價己開始下行。四是市民買漲不買跌的心理，更是導致觀望心理，影響房價。五是房產稅即將出臺，導致投資房產成本上升。
五大因素擺在這裡，你還是別打貸款炒房賺大錢的主意吧。
