中房網訊 2月10日，是春節後的首個復工日，也是多地樓盤銷售現場和中介門店閉店近半個月後的“開張日”，但疫情的影響仍在繼續。
由於目前不少小區實行封閉式管理，使得以二手房交易為主的房地產經紀人，無論是交易撮合還是帶看難度都有所擴大。據瞭解，雖然一些門店已經開門營業，但不少外地歸來的經紀人尚未復工，交易達成更是寥寥無幾。
貝殼研究院日前聯合中國房地產經紀同業聯盟問卷調查了近2600名房產經紀行業從業者。調查結果顯示，受到疫情波及，73%的經紀人表示由於無法正常開展帶看、匹配、撮合，擔憂作業難度將增大。由於經紀人普遍為流動人口，67%的經紀人表示回崗難度增大，因此超一半經紀人預期收入將顯著減少。在無交易情形下，約六成經紀人表示無法堅持半年。
另一端，售樓處的境遇也並未好太多。某樓盤經理表示，之前的通知是10日上班，但現在推遲到了17日。目前售樓處只安排了兩個值班的同事。1月至今，樓市數據黯淡。據相關機構數據，2020年1月份監測的20個一二三線代表城市總計成交面積891.6萬平方米，環比下降41.42%，同比下降5.14%。二手房方面，貝殼研究院發佈的數據也顯示，1月貝殼研究院重點監測18城的鏈家二手房成交量較去年12月份環比下降38%，比去年同期下降27.3%。
春節期間的成交量更是慘不忍睹。根據中房研協上週發佈的市場報告顯示，受多個城市統計數缺失，以及春節假期因素和疫情期間多地暫停房屋交易和登記影響，從2020年第4周開始，交易量出現明顯下滑，為113.09萬平方米。第5周僅為7.52萬平方米，環比下跌93.35%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，2020年1月份出現的新型冠狀病毒事件，將顯著影響一季度的房地產市場交易。後續隨著疫苗的研發和疫情的有效控制，預計二季度社會經濟等將逐漸進入平穩狀態，樓市交易會逐漸活躍。
中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華預計，整個上半年樓市都將“回不過神”，但這也分城市級別。整體來看，大城市受影響不大，中小城市受到的影響則比較大。”
返鄉置業“爽約”
2019年，樓市板塊輪動、疊加棚改降速，三四線樓市就已承壓，顯現下行趨勢。如今加上疫情影響，三四線樓市無異於雪上加霜。
在疫情席捲全國之前，58同城、安居客發佈的《2019—2020年返鄉置業調查報告》顯示，2020年春節期間，超過68.6%的受訪者傾向於返鄉置業。
隨著疫情來襲，全國多地暫停開放售樓處，返鄉置業者紛紛“爽約”。
“這是我從業12年來最長的一個假期。”2月10日，在家已待了17天的李成（化名）表示。
李成是廣州某房地產開發公司的區域營銷經理，受疫情影響，從1月下旬開始，全國大部分城市的房地產售樓處、二手中介門店先後陸續暫停營業，李成就職的公司也將復工時間延至2月14日。
銷售停擺，李成對業績目標焦慮。他負責的項目在三四線城市，由於春節是外地務工人員返鄉置業高峰期，他的團隊花了很多精力在春節返鄉營銷活動上。
“全都打水漂了，2月銷售計劃估計都不能如期間完成，之後想要搶收也很困難。”李成說。
但李成並沒停止工作,他每天在家辦公，和團隊開會討論如何搭建線上售樓處以及如何加強線上引流。
“每天早上8點，各項目經理向我彙報大致的工作規劃，晚上9點，大家覆盤一下線上樓盤瀏覽數據和成交數量，回顧和客戶的溝通交流情況。”李成表示。
同李成供職公司一樣，多家房企紛紛開啟線上售樓模式，以緩解線下銷售停擺對企業項目去化節奏帶來的衝擊和影響。
線上銷售平臺的開啟也給地產營銷人帶來更多挑戰。但在李成看來，雖然從目前來看線上銷售帶來的成交量並不理想，但在線營銷就是未來房地產營銷趨勢。
“無理由退房”再出江湖
多年前，“無理由退房”曾是中國恆大（3333.HK）等房企促銷搶收的重要營銷策略之一，隨著樓市轉暖，這一促銷方式逐漸被市場淡忘，平常下定賣樓者想要退房，通常都需要向房企支付不小一筆違約金。而如今，為盡力減少損失，多家房企開始自救，率先推出“無理由退房”政策。
2月10日，融創中國北京區域稱，2月10日至3月31日認購融創北京指定項目，認購之日起享受30天內無理由退房，涵蓋北京、濟南、青島、太原、石家莊等18個城市。至此，融創已有北京、上海、東南三大區域加入“無理由退房”行列，覆蓋範圍包括60個城市。
“目前是區域公司自己在定，集團未有統一動作。”有融創方面人士告訴記者，此舉是為保障疫情時期客戶看房、選房需求，並非融創集團層面長期、常態化的營銷動作。據悉，認購人申請無理由退房需滿足以下條件：認購項目僅限於上述區域指定適用該活動的項目；認購人需在上述活動期間進行認購、並支付房款；無條件退房應在簽署《商品房認購協議》之日起30日內書面提出；認購人必須具備房屋所在地的購房資格。
不僅是融創，花樣年控股日前推出5大措施進行線上推廣，包括30天無理由退房、商辦類項目產品享10%首付、線上認購10000元優惠、全民營銷等。其中無理由退房政策即，2月9日起至3月30日，線上下定房源30天可退可換特權，不收取任何費用。
綠地湖南也於2月4日發文稱，疫期購房無理由退房。活動時間為2月4日至2月15日，期間凡購買綠地湖南在售樓盤的客戶，簽署《認購協議》且繳納定金後即可鎖定房源。此後10個自然日內，客戶可申請無理由退房，無其他任何限制條件。
自疫情爆發以來，全國大部分房企，都關閉項目售樓處，僅通過線上展示項目。有南昌當地中介表示，其所在售樓部仍為關閉狀態，但每天都有一個置業顧問在售樓部值班，進行線上營銷講解。“我們不能親自接觸客戶，怕疫情蔓延。”上述中介稱。
但從購房者實際選擇看，線上營銷的轉化效果難言樂觀。據相關機構調研，疫情發生前，“網上售樓處”檢索量保持較低的水平，線下門店是購房者首選的看房、購房渠道。疫情發生後，有56.93%的受訪民眾表示，不會通過網上售樓處購（看）房。
“制約購房者購房的原因，一是線下售樓處購房安全問題，二是價格問題。在之前‘非典’經驗下，房企受到衝擊越大，後期對價格調整的可能性越大。購房者不著急購房，是擔心若後續價格下調，入手資產將會縮水。”合碩機構首席分析師郭毅告訴記者。
因此，房企推出“無理由退房”，意在對購房者的心理預期形成影響，解決購房者的後顧之憂。
郭毅認為，此舉會有轉化效果，但不會那麼明顯、有效。如今，疫情下的就業、收入前景，才是對購房者影響最大的因素。從微觀層面講，限購限貸等調控均未鬆動，也是制約購房者消費的核心原因。如果上述因素未改變，開發商的種種自救行為，只能產生微小的推動作用。
政策寬鬆預期加強
市場慘淡，也讓業內對2020年樓市政策寬鬆的預期正在加強。
2月7日，武漢市公積金管理中心發佈《關於做好疫情防控期間住房公積金服務保障工作的通知》，對參與武漢市疫情防控的醫護人員、工作人員在一定期限內提供住房公積金使用傾斜政策，將參照武漢市高層次領軍人才的支持政策，提高可貸額度20%，降低繳存時限要求，最高貸款額達84萬元。
此舉本意為體現對防“疫”一線工作人員的政策關愛，但也被視為刺激樓市之舉。但克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉對這一猜想持否定態度。
肖文曉表示，總體來看，由於受疫情影響，再疊加考慮到房地產上下游產業對經濟的重要性，未來房地產行業確實會多一些因城施策的邊際放鬆的政策機會。但無論如何，2月份內不會出臺這樣的政策。因為2月各地的重點仍舊是“抗疫”，這個時候出臺樓市寬鬆政策，第一起不到效果，第二也不合時宜。
對於後續是否會出臺一定程度的寬鬆政策，多位專家表示，寬鬆是可能的，但“房住不炒”、因城施策仍是政策基調，不會改變。
“房地產政策大體上會延續現在的政策，堅持‘房住不炒’、因城施策。整體來看，不會有大幅寬鬆的可能。”鄒琳華強調，分城市級別來看，大城市由於市場特殊性以及調控壓力，預計受此次疫情影響不大，政策寬鬆幾乎不可期。但中小城市由於受到的疫情衝擊更大，可能會繼續在因城施策的基調下對樓市政策進行調整。
肖文曉認為，後續對自住需求的滿足可能是政策寬鬆的一個傾向。
“其實，能實施較為寬鬆政策的很多城市，去年開始已經有所動作了，比如調整甚至取消限價、限售，或者以人才、落戶政策邊際調整限購等。而在傳統‘四限’裡面，限購、限貸目前來看是比較長期性的政策，預計會堅持下去，最多是對限制條件進行微調。”肖文曉表示，“另外，在信貸政策對合理的自住需求給予更多支持這個方面，目前仍有操作空間。”
來源：時代週報、第一財經日報、中新社，中房網綜合整理
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