流浪帆舟

【靈獸山】觀點：門店大小關係著投入成本以及運營壓力，對實體店的確是十分重要。如何界定脫離不開業態模式、市場容量、消費頻次、可持續以及不確定的物業條件這幾個因素。其中既有門店選址邏輯，也包含了運營能力，更有線上線下流量佔比的影響。總的來說，門店的大小界定要根據自身需求與流量運營。

一、業態模式與服務功能是基礎

業態模式是決定門店面積的基礎，每個業態都有其定位和服務功能。比如音樂培訓學校就會有鋼琴房、薩克斯風教室、還包括單人房和集體教室、當然還有前臺服務等等。洗衣店除了前臺還有洗衣間、晾曬區，甚至還有裁剪處等。其中有些是業態的基本功能，有的可以根據市場有所增刪。

門店運營模式也決定著門店大小，其核心是線上和線下業務的側重點或是佔比，線下體驗為主或許就要考慮面積夠不夠用，流量以線上為主並變現，成本就會更多投入，而線下的投資就會少，因其服務的側重點而減小門店面積。

看本質，不同的業態定位不同，但其模式決定了核心功能，這些功能有的是標配不能取消，但可以調整功能區塊的大小，這是設計問題。有些需要根據市場需求來調整，但總的原則不變。這些對連鎖行業來說是基本成型的模塊，而對單店業態則需要很好的把控。

二、市場需求與復購流量是核心

市場需求容量是門店大小的核心之一，需求容量就是消費群體的數字量化。除了第一條提到的線上線下業務的佔比，線下門店的產品和服務能否滿足消費者的需求決定面積大小。這個點位需要對有需求用戶做具體的測算和預估，包括對周邊人群數量和年齡特性，以及消費能力的論證，從而提出數據作為考量。

流量是本質，也是實體門店的最重要指標，這是選址的核心。不過門店還有一個復購流量的要素，我們可以理解為流量的週轉效率或者消費頻率。這個數據在初期確定門店大小時可能還不夠精準，但還是要考慮。

看本質，市場需求與復購流量是基於選址邏輯的指標，實質是基於流量的轉化率、復購率和裂變級數的測算，同時對周邊人群、流動人群、競爭力的論證。

三、持續運營及盈利能力是推手

運營是所有業務的核心，從互聯網角度看，包括產品運營、用戶運營、活動運營和內容運營等，從線下門店看，還要有具體的流程、標準以及供應鏈和財務等精細化運營。如果運營能力很強，在界定門店面積大小時，可以考慮面積大一點，從而留出業績成長空間，反之就要考慮成本投入，重點是運營能力是可持續的，而不是一次營銷活動或者一次聯盟引流的偶然性。

運營能力也決定著門店的盈利能力，包括現金流和利潤獲取能力。現金流和利潤孰重孰輕都知道，如果現金流較強，門店可以持續獲得流量。如果利潤不錯，門店的大小隻要合理就不會有大問題。

看本質，運營能力其實並不能決定盈利能力，最終還是由現金流和利潤來表現。但運營能力強大，門店會有持續的發展，盈利能力好能賺錢，就考慮怎樣獲得更多的精準用戶。但無論如何，都需要準確有效的調查。

四、選址物業的綜合考慮

無論以上三點如果精準的定位，但在實際實體門店選址中往往並不如意，比如面積太大、複式結構、臨街背街、交通阻斷等等。現在的房屋結構很多相似，也有很多非標品。其實就是不能滿足門店經營需要。

有些業態是沒有問題的，比如便利店或餐飲店，但有些就差一些，尤其對投入成本較大的業態。這就需要對選址的物業和業態模式，做一個平衡。平衡的重點是運營產出和成本投入的財務測算。

財務測算的本質，是對營業收入和費用的規劃，也是對市場成長的預期。無論如何界定門店的大小，最後的測算是必須有的，如果發現盈利能力不足，考慮門店小點或者不運作都是正常，或者可以植入其他的業務板塊都可以研判。

五、結語

門店大小的界定還要考慮未來的業務成長空間，需求和用戶上升都會影響門店大小的界定，但在新零售的趨勢中，或許都不重要了。對實體店來說，最精簡、最高效、坪效的最大化才是唯一原則，而將省下來的錢用於重要板塊，比如渠道和營銷方面應該更加理想。

關鍵字: 運營 實體店 財經