2020-02-11 13:33:54 佚名

大輪明王學無止境

房價漲跌從來就不與建材有關，因此，最近建材大幅上漲，對於高企的房價來說，影響甚微，或者說沒有影響。

影響房價的主要因素是地價，其次是稅費，再有就是地段。

建築材料、工價在房價裡佔比很小。

一線城市10%都不到，二線可以佔到20%上下，三線城鎮能佔30%。十八線地區還是可以佔60%以上，可有誰到鄉下邊遠地區買房呢？

市場基本預期是房價會下跌。

道理不在市場本身，而是政府嚴厲調控，否則只住不炒就落空。

但房價大跌也不可能。

一、二線城市已經沒有太多空地可以砌房子，新房房源緊俏，二手房底價在那裡。

要發展就必須開發，新開發各種設施配套成本加上去，想便宜也難。

保持一段時間平穩不漲，最符合各方利益。

布衣吳新建

說點詳細的吧。以商品房為例，目前大多是毛坯房交房，其成本為:

一、建築成本:

1.直接費:混凝土按目前單價，最多400元/方，每平米消耗指標0.3方左右，摺合120元每平方；鋼筋5000元/噸，每平米70公斤以內，摺合350元每平米；砌體、抹灰、門窗、措施費到交房標準，400元每平米；結構人工費，每平米400元以內。合計1300元以內每平米；

2.管理費及稅金，在25%以內，摺合330元以內每平米。成本不超1700元每平米。

二、建設成本:

1.主要是拿地成本，目前一線城市在700萬每畝以內，摺合佔地面積1.1萬元每平米，目前常規設計，每棟樓佔地面積在1200平米以內。就是說，開發商花1320萬拿地蓋了一棟樓，要分攤在樓房面積上，一般在20000平米以上每棟樓，摺合660元每平米。

2、其他如配套、銷售了等，不再計算，大家可以估算下。

通過以上分析可以看出，一線城市，看得見的直接成本，在3000元每平米以內。可是為什麼能賣6萬均價？主要與拿地成本有關，與沙子、鋼筋關係不大。報道說什麼地王了，均價20000元每平米，房價也不應高達60000元以上吧？所以，開發商、炒房者才會有目前的暴利。沙子由80漲到300，土地由700萬/畝漲到2000萬/畝等等，越漲，開發商和炒房的越高興，為什麼？因為他們找到了房價居高不下的理由。

隨著市場成熟乃至飽和，大家對房子成本都基本透明，所以才會要求房價迴歸合理價位上，這是大勢所趨。開發商、炒房者、已購房者，這三類人最反對房價下跌。但市場不以人的意志為轉移。沒有任何一個商品可以一直暴利、卻還強行要求大家買單的。

不名1文

一個健康正常的市場經濟規律應該是這樣的，價格高低由成本控制，成本越高價格越高，反之則越低，應該是一種正向的關聯作用，而不是相逆的。如果一個市場當中的某一產品出現了類似逆轉的表現，那麼足以說明這個產品鏈是有問題的，這種現象表現的越突出，則越說明問題的嚴重性，說明中間環節肯定是有問題的。

我們舉個簡單的例子，就像以前的某種蔬菜或水果，老百姓的生產端豐產不豐收，菜農果農賣不上價格，但在銷售端卻貴的離譜貴的出奇，這就說明中間的流通環節有了一些違背經濟規律的操作，是有人在破壞和攪亂這個市場。

造房子的成本越來越高，但房價下跌，這說明房價在前期嚴重透支了消費力，這個市場當中存在巨大的泡沫，是一種虛勢的繁榮，需要不斷的擠壓和平衡這種水分。說白了，就是地產行業的利潤太高了，高的已經嚴重脫離了正常的市場行情，成倍速的快速增長，影響了地產市場的健康發展。

現在所謂的房價下跌，原材料上漲，不過是將原本暴利的地產業漸漸拉回正常的經濟秩序上來而已，即便是房價下跌，他們的利潤仍然是可觀的，對於吃慣了大魚大肉的地產商來講，啃點骨頭喝點湯他們都感覺像快活不下去一樣，要哭爹哭孃的賣慘，而實際上呢，和其它行業相比，他們仍然屬於高利潤行業。這種做派，說白了就是慣出來的。

元芳有看法

沙子人工鋼筋水泥上漲就意味著房價會漲嗎？這是什麼邏輯呢！

當你瞭解了房價的構成成本之後，你就不會認為沙子鋼筋水泥等價格的上漲房價就會上漲。

房子的構成成本很多，通常來說包含以下幾大塊。<strong>

1、材料成本。這個成本就是建房子本身所需要的材料，比如鋼筋，水泥，混凝土，沙子，石灰，木板等等，這些材料成本價格一平米大概是在1200塊錢到2000塊錢之間，具體要看不同的城市。

2、人工成本。人工成本是建築的一個重要成本，目前一個建築工人一天的工資都有300~500塊錢之間。

3、土地成本。土地成本是房價成本的一個大頭，目前很多城市的土地成本占房價的比例都在30%以上，甚至個別城市佔比達到50%以上。

4、前期工程費。一個樓盤並不是說拿到土地之後馬上就可以開工，它還需要經過前期的籌建，規劃設計，勘察測繪，三通一平等等。

5、基礎設施費。一個樓盤起來之後你並不是馬上可以用，你還需要相關的生活配套設施，供水，供電，供熱，供氣，道路，排洪，電視，通訊，綠化等等。

6、稅費。這些稅費包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔用稅，土地增值稅營業稅，城市維護建設稅和教育附加稅，企業所得稅，印花稅等等；此外還有徵地管理費，商品交易管理費，城市建設配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等一些行政性的費用，這些費用加起來能夠佔到房子建造成本的10%~15%之間。

7、財務費用。財務費用簡單來說就是開發商為了建造房子所借的錢要支付的利息，現在很多開發商融資比較難，融資成本能夠達到6％~10%之間。

8、管理費用。一個樓盤的建造並不是完全由建築商參與當中，開發商也需要配備相關的人員，這些人員的工資，社保，公積金，差旅費，辦公費，教育費等等都是一筆不小的開支。

9、營銷費。現在房子並不像以前那麼好賣，所以各大開發商建好房子之後需要大量去宣傳，通過平面廣告，電視，網絡等各種渠道全方位的去營銷。

從房子的成本結構我們可以看出，材料成本佔比是非常低的，比如在北上深等城市一平米動不動就五六萬塊錢，但房子的材料成本也只不過是2000塊錢左右每平米，相當於材料成本占房價的比例不足5%。

正因為材料成本佔比比較低，所以即便市場上的鋼筋水泥沙子人工費用上漲，但對房價總體影響是比較小的，即便最近一段時間這些材料成本費用上漲了，而且有些地方漲幅還不小，但並不意味著材料成本上漲房價一定跟著上升。

至於在建築材料成本不斷上升的情況下，還有人說房價會下跌，這裡面主要基於市場需求的判斷。

當前我國樓市已經來到了一個拐點，很多城市的房子空置率都比較高。2017年西南財經大學曾經做過一個市場調研，根據這份市場調研結果顯示，目前中國各大城市的房子總體空置率至少達到20%以上，有部分二三線城市的空置率甚至達到25%以上。

按照國際經驗，中國的城鎮自然空置率率為9.8%算是比較合理的，一線城市的空置率為11.3%，二線城市為9.1%，三線城市8.8％這才算是比較正常，現在很多城市的房子空置率都超過了國際標準。

這意味著目前我國很多城市的樓市已經逐漸飽和，甚至是供過於求，在這種市場供需之下，大家認為房價還有增長的空間嗎？

我們不否認最近幾年很多城市的房價仍然繼續上漲，比如根據國家統計局統計的2019年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，在這70個大中城市當中，9月份房價同比上漲的有69個，同比下降只有一個，有很多城市同比上漲都達到10%以上，個別城市同比上漲甚至超過20%。

從這個數據統計結果來看，目前大部分城市的房價仍然在繼續上漲的，但我認為這種上漲是缺乏根基的，這些城市的房價之所以在繼續上漲，我認為這裡面有很大的一個原因，就是資本的推動。目前仍然有很多資本在樓市裡面倒騰，比如在A股3000多家上市公司當中，就有超過一半的公司持有投資性房產，這些投資性房產市值超過1萬億元，部分上市公司持有的房產價值甚至超過100億。

但是未來隨著市場投入的房子越來越多，當投資獲利的空間慢慢收窄，會有越來越多的資本逃離房地產，到時我相信有很多城市的房價漲幅會慢慢降低，甚至有部分城市會出現下降的可能。

所以從整體來說，建築材料成本的上升短期內對房價有一定的影響，但是這種影響有限，真正決定房價走向的是市場的需求。當市場供過於求的時候房價上漲的底氣在哪裡呢？我相信未來3~5年將是我國樓市一個重要的轉折點，很多城市的房價漲幅將會繼續收窄，甚至停止上漲，部分城市還有可能出現下跌。

貸款教授

房價的組成部分有很多很多。建築材料只是其中的一小部分。北上廣深的建築材料還沒有房價的二十分之一。最值錢的是土地。鄉村建房包工包料包裝修總成本也不會超過二千元。房價降不降看土地。而不是你能看到的建材。

手機用戶5492999511常青樹

我從事建築行業，我來回答這個問題。

首先，得承認，目前沙子、鋼筋混凝土還有人工費等等，確實漲價了，而且漲得非常厲害。拿沙子來說，以前我們這裡一方80塊左右，現在快300了，漲價速度堪比豬肉。難怪有人開玩笑說，家裡有沙場，就像以前的煤老闆一樣，家裡有礦，豪氣得很！

但是，如果以為沙子、鋼筋混凝土、人工等漲價了，房子就也得漲價，不該跌價，那就錯了，想得太簡單了。

為什麼呢？因為建安成本只佔房價成本中很小的比例，甚至無足輕重。

目前多層的建安成本在1200-1500元左右，高層在1500-1800元左右，這個因地域不同，因為各地的材料費、人工費還有機械使用費是不同的。也因建築結構的不同而不同，比如，磚混結構和框剪結構造價是不一樣的。

看到這裡，有人就要質疑了，建安成本才這麼點，為什麼房子動輒賣上萬，甚至幾萬、十幾萬呢？

別急，我們來科普一下。房子的開發成本項目有很多，除了建安成本，還有設計費、監理費、各種規費、稅費、不可預見費，以及開發商的融資成本和利潤等等。當然，佔地最大的是地價，越是大城市，地價佔比越高。有的大城市，地塊拍賣的時候，樓面價都幾萬一平了，你說這一兩千的建安成本和地價一比，是不是小菜一碟。

所以，建材和人工漲價了，並不意味著房價一定要漲，主要因為建安成本在房價構成中佔比太小。要知道，房地產是一個資金高度密集，高週轉性的行業，開發商銷售時候要考慮的因素很多，而且實話說，開發商利潤空間還是很大的，否則沒人願意幹開發商了。運作這麼大的項目，勞心勞力，承受的壓力不是一般人能受得了的。

正因為開發商的利潤空間足夠大，所以，建安成本漲價了，房價不一定要漲，他們首先要考慮的，就是市場。不然你漲價了，別人不漲價，甚至促銷，那麼你的房子銷售情況還會好嗎？上文說了，地產開發是資金高速週轉的行業，開發商首要要務是把房子賣出去，銷售第一！

而且，目前的房地產市場已經趨穩了，還有變冷的跡象。現在房子不好賣，持幣觀望者越來越多了，這個時候，開發商降價，加快回籠資金，“斷臂求生”，也是個很現實的選擇。

綜上，決定開發商銷售策略的，主要是市場。畢竟房子也是一種商品，世界上沒有隻漲不跌的商品，是漲還是跌，得看供求關係。

李中東

在房子的成本中，土地成本往往佔了近七成，接下來稅費又佔了不小的比重，建築材料和人工反而是很小的比例了。

在農村的話，蓋一棟兩層的小樓，加起來有七八個房間，面積超過200平米，也不過30萬元左右。這是把建築材料、人工全部算進去的價格。細算的話，一平米不過1500元。

實際上，全國各地的房子建築成本雖有差別，也不會差的太離譜，即便是一線城市，一平米的建築成本也不會超過2000元。

沙子漲價，人工漲價，鋼筋水泥漲價，可是平均到每一平米上時，價格又能漲出多少？20%也到不了，400元都超不過。

我們需要知道的是，房子不是實心的，樓房多是框架結構，先起柱子，再填充空心磚，每一立方米用的材料是非常有限的。

想想我們也就知道了，自己如果打造一塊厚厚的水泥板，買上幾袋水泥，用上幾根鋼筋，拉一車沙子，耗費一兩天時間，細算的話一平米的成本甚至500元都達不到。房子看起來複雜，其實也就這麼回事。

蓋一棟樓，需要很多設備，需要很多建築工人。一層一層的澆築，隨著高度的增加，建築成本會增加，畢竟水泥需要升降，設備需要安裝。但是不管怎麼講，房子的成本主要在土地上，而不是建築材料和人工上。

房價之所以會跌，是因為已經超出了中低收入人群的承受能力，這是最根本的原因。

以2019年的房價為例，全國各地的中低收入人群多數已經買不起房了。靠小兩口的存款往往不夠首付，掏空雙方父母的存款湊齊首付的話，月收入償還房貸也有極大壓力，月供一般會超過家庭月收入的50%以上。

很重要的一點是，90%以上的人都沒有鐵飯碗，相當比例的人都沒有公積金和社保，生活缺乏足夠保障。隨著房價上漲，結婚率下降，出生率下降，以低價為代表的拼多多興起，已經很能說明問題。

地產大佬們紛紛以行動看空房地產，勝過千言萬語。只有升斗小民還在做著房價永遠上漲，炒房穩賺不賠的美夢，是時候清醒了。

2019年，如果手上有多套房產，及早出售也許是更好的選擇，當然如果降價幅度不夠大恐怕變現也沒那麼容易了。

財智成功

沙子、人工、鋼筋水泥漲價，房價為什麼要跌。

一、水泥、沙子和鋼筋人工等等成本在1000-1500之間，這個是建築行業公開的。你可以去問任何一家建築公司，建築成本會超過2000不。水泥、沙子和鋼筋已經漲到了盡頭了，再漲比大米都貴，我看都不用做農業了，全部去燒水泥、打沙子和練鋼材得了。還有現在沙子進口都比國內買划算，馬來西亞河沙可以瞭解一下。

二、房子過多，房價下跌到建築成本以下都可能。任何產品都要和市場消費能力掛鉤，再高成本，市場沒有消費能力，市場沒有這麼大消費量，你賣給鬼住？你既然覺得鋼筋、水泥、沙子貴了做出來房子虧本，自己不會討價還價？沙子、鋼筋、水泥價格也是受市場需求變化，人為壟斷炒作最後受傷害是他們行業。大炒作後就是大破產，炒作這些簡直是愚蠢。第二次世界大戰和第二次世界大戰就是在產能過剩中形成。那時候歐洲工業發達，大量貸款給工廠，工廠產品根本賣不掉，所以大量工廠倒閉，經濟不行了，就戰爭解決。房地產也這樣，市場消費不起高房價和這麼多房子，還大量造，銀行和投資房產的肯定血本無虧，從事這些相關行業倒閉失業也是必然。不過現在還有側方位供應，宅基地入市和集體土地入市，就地城鎮化，建築行業不至於倒閉。

三、房子價格、面積和市場需求不對口。價格高、面積小是現在商品房共同特點。那些投資面積小，價格高商品房的破產也是必然。因為存在富人看不上，窮人買不起。你那個東西就是沒有市場，現在二胎加上雙方父母、對生活品質追究，誰買你的小房子，你看看發達國家房地產發展就知道，後面只有別墅才有富人要，四室以下商品房價格一定在當地平均工資左右，因為有商品房需求就是打工族就是窮人。