保時捷男孩兒
哈爾濱房價漲的主要原因，我覺得一還是學區房，第二有一定的投機心裡，三是外來人口，首先哈爾濱人很想讓自己的孩子進重點小學讓後直升重點初中，比如花園小學季紅小學，隨著人口的增加，這些學校也就成了稀缺資源，而進入這些小學的辦法就是學區房，這樣就把學區房的價錢抄高了，周邊也就跟著高，等到學區房的業主孩子升到初中以後就會賣掉學區房，學校的名額就這麼多所以很多家長寧可多花點錢也要搞一套學區房，然後賣房的自然就會比以前高很多，這部分人就會去新區條件比較好的地方再購房，十年以前哈爾濱的房價並沒有這麼高，就是因為這部分人大量湧入，房價開始上漲，讓後還有一部分人買漲不買跌的心裡跟著買進，哈爾濱的新區實際上入住率不是很高，如果你有時間可以晚上去看看燈光就知道了，三是有一些鋼需性購房就是外來的務工的年輕人結婚需要必須購房，這部分人是實實在在的受害者，因為黑龍江省整體經濟不好，其他小城市基本沒什麼就業機會，有能力的去南方了，沒有大能力的人多會選擇像哈爾濱這樣的城市離家不遠，照顧老人相對方便一些，其實哈爾濱的房價有好多泡沫，不止這麼多錢，就是這些人搶，再加上經銷商忽悠的
小白巖松
哈爾濱人眼高手低，大部分年輕人異鄉打工或者創業去了，留下的也是工廠工作，為什麼哈爾濱的房價不降反升，很明顯人口紅利已經是過去事情了，外來人口帶動飯店旅店的生意，我嫂子跟我說過外地人在群力新區買房子的佔百分之七十以上，一五年一套群力的高層也就是一百五六十萬，一七年一年漲了百分之五十。為什麼會這樣很明顯，群力新區的房子很高端大氣上檔次，配套設施很到位，大型商超醫院學校一應俱全，公園哈爾濱最多的地方就是群力新區，哈西的房子也一樣配套設施很到位，剩下的道理，道外，香坊，也跟風一頓猛漲，外來人口帶動了哈爾濱房價不降反升是很明顯的事實。哈爾濱的工資是全國倒數第三四位，消費水平看起北上廣，一個生活在這座城市三十七年的人看見家鄉的鉅變感到高興，不得不提的是事就是老工業基地已是物是人飛了。
冰城爾東
- 這個問題正好去年我問過哈爾濱的開發商，我也很好奇為什麼經濟這麼差的哈爾濱房價會漲到如此地步，他是這麼跟我說的：
- 第一：哈爾濱老城區的人改善住房環境，紛紛搬進新區，哈西、群力的房子被買光，導致房源緊缺，所以價格上漲
- 第二：很多周邊市縣的人來到哈爾濱務工，上學，大部分選擇留下來的人會選擇老城區的房子，當然不是全部都會選擇老城區，條件相對好一些的也都是落戶新區了，但是落戶老城區的人還是佔絕大多數的.
- 第三：哈爾濱的城市化面積並不是很大，中心的區域容納200萬人到300萬人大概，所以房價短暫的漲價是正常現象！
靈魂的打手
第一哈爾濱房價在省會城市中不算高，只是近二年漲的多，一萬到一萬七不等。我家09年63萬買的房子16年只賣了85萬，裝修加還貸款利息賺了六萬，只能算不賠，16年新買的群力的房子也才八千一平。第二哈爾濱買房門檻低，一年社保，公積金首付20%，150萬的房子也才30萬首付，大多數家庭負擔得起。條件好的或者雙方家長共同出資50萬也不算很難。第三哈爾濱教育和醫療資源好，孩子可以從小學上到大學不用搬家，醫大一醫大二也是救命的地方。第四流失的人主要是本地人和高校學生。本地人孩子去外地打拼了但是家長還在，通常是改善性買房，或者孩子將來不在一線城市工作回老家也提前買一套房準備著。還有一部分是外地老年人，孩子在一線城市買不起兩套房又不想父母在農村養老，就在哈爾濱買房。對省內人吸引力主要是，去外省要是省會城市不如哈爾濱離家近房價低，外省小城市資源也不好工資也低。以上是個人觀點。
流線跡線
弱弱的問一句，你坐公交嗎？
坐幾回公交就發現了，其他城市早上大多都是年青人上班，哈爾濱是部分中青年人上班，外環多數老年人逛早市。
老年人人養老已經成為哈爾濱的房產購買力。孩子來哈爾濱，老人就需要來哈爾濱照看三代定居養老，而且主選電梯高層，所以，二環外群力開發區是外縣老人首選。哈爾濱來人退休比年輕人工資高，所以打工養兒養房養車不現實，我身邊好多退休大媽大爺，都在退休打工，就是自助下一代的貸款。
哈爾濱年青一代大多去北上廣，我有部分同學和親戚，都在北京或出國。北京工資是哈爾濱三倍。不趁年青多賺點，給自己貼貼金，歲數大了更不好找工作。所以，有後臺，有資源就去南方定居或者出國。
沒後臺的，就去北上廣闖闖，順便鑲金邊。
這就造成哈爾濱老人居多。一過年，就看市中心，沒有車，沒有幾家開燈，75%空置。剛來哈爾濱的回老家，老哈爾濱人去三亞。
梗直的柳條
我公司是做投資融資的，簡單的說就是給企業機構貸款的，我從另外一個角度回答一下。
房價主要由地價，建築成本，資金成本，利潤等幾個主要部分組成，這裡面地價是最大頭，群力現在地價基本上摺合美平米7500-8500左右，再就是近年來房開企業融資成本逐年上升，別說銀行不給貸款，我們公司就明確規定房開企業原則上不給融資。所以開發商現在想融資是非常困難的，中小開發商融資大概成本不會小於年化15-18個點，這幾點加起來，房價怎麼能下降，大家都是在這裡硬挺著生怕資金鍊斷了，挺不過去運氣不好就破產倒閉，爛尾，運氣好就被大開發商收購樓盤。基本上就是這麼個情況吧。
所以說，房子價格的調整，關鍵還是看政府想不想讓房價下降。拿地的價格，樓板價下降了，企業融資成本下降了，房價自然會鬆動。另外還有一個關鍵就是政府預售的限價，這個也是關鍵。展開了說太敏感，各位自己揣摩吧。只能說這麼多了。
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正版叱吒紅人
那就說明哈爾濱市人口非但沒有外流，反而是在流入人口。本人長春的，來哈爾濱出差幾天，沒覺得人少了，路過中央大街還是挺擠的。
還有一個原因，哈爾濱市目前房價水平省會城市倒數，低於海口蘭州很多，和貴陽差不多。而哈爾濱的實力遠超這幾個城市，因此，無論如何，現在的價位是保不住的，最起碼房價得到南昌 石家莊的水平。只是東三省不太主動炒房，房價增長沒有同步漲，相對滯後一些
大長春崛起
一，省會城市的虹吸效應
首先，對於東北人尤其是黑龍江人，哈爾濱的作為省會城市的吸引力還是非常大的。最主要包括教育資源和醫療資源。
哈爾濱有普通高校51所，成人高校12所，其中211大學4所，分別是哈爾濱工業大學、哈爾濱工程大學、東北農業大學和東北林業大學。哈爾濱工業大學同時還是985高校，除此之外，哈爾濱也是黑龍江省唯一擁有211大學的城市。在教育資源方面，是省內其他城市無法相提並論的。
而在醫療資源方面，哈爾濱更是雄冠全省，不但有全國醫科大學排名前十的哈爾濱醫科大學，還有排名同樣不錯的黑龍江中醫藥大學，三級甲等醫院的數量比黑龍江其他城市的總和加起來還要多上幾倍。而且隨著人口老齡化，人們對對醫療資源的關心程度會越來越高。
二，高鐵進一步促進人口匯聚
在20年前的話，對於黑龍江人來說，去哈爾濱的交通還不是很方便的，勻速緩慢的綠皮車廂是很多長途旅行人們的噩夢，而大部分尚未通火車的邊境城市，交通成本更要成倍增加，這成為扼制人口城市化的重要障礙。
而隨著近十年全國高鐵的迅速建設，齊齊哈爾、佳木斯、牡丹江等城市的高鐵相繼通車，原本需要5~10個小時的交通成本迅速降低為1~2個小時，大大封方便了人們的出行。
雖然修建高鐵的初衷，是為了促進這些城市的發展。但是不得不承認，高鐵進一步促進了人口向哈爾濱的匯聚。很多家庭為了讓子女獲得更好的教育資源，都選擇在哈爾濱購買房子，讓子女在哈爾濱接受教育。
三、離開東北不是所有人都有勇氣
雖然北上廣深對年輕人有著非常大的吸引力，但也並不是所有人都有勇氣去闖蕩。尤其是對於稍微大點，年紀的30歲以上的人。從三四線城市，進入哈爾濱可能是想謀求下一代更好發展的唯一選擇。
這樣既不需要去適應一線城市的快節奏拼實力的生活環境，也可以不離故土，甚至還可以繼承父輩留下的人脈等社會資源，最大程度上減少了個人奮鬥的代價。
哈爾濱的隱憂：
目前來看，哈爾濱雖然在周邊城市人口的湧入下，無論是房價還是經濟，都起到了一定的起促進作用，尤其是靠近優質教育資源的房價，一直居高不下。
但長久來看，中國進入老齡化以後哈爾濱的人口老齡化現象會更為嚴重。因為當初在90年代哈爾濱，尤其是東北和山東，這幾大省份是計劃生育政策執行最為嚴格的幾個省份。
這一現象在近幾年已初見端倪，比如養老金的發放，每年呢，都需要南方等省份去填補空缺。未來隨著年輕人越來越少，老年人越來越多東北的尤其是像哈爾濱這樣的城市，還是存在很大隱患的。
【希望大家多多補充留言，一起討論。】
船伕聊名著
作為一個土生土長的已經外流的哈爾濱人給你解答一下：第一，哈爾濱戶籍人口超千萬，外來務工人員有好幾百萬，所以流失人口占比較小。第二，剛需比較大。哈爾濱老城區房子較小家庭人口眾多，改善性住房成了哈爾濱人的剛需。第三，哈爾濱作為省會城市，隨然現在還不是中心城市。就地理位置輻射面積而言現在已經是周邊地區默認的中心城市，輻射面積包括黑龍江省、吉林省一部分地區、內蒙古東北部地區和俄羅斯遠東地區。
我個人認為下一個中心城市可能是哈爾濱或者長春，不可能是瀋陽。瀋陽離天津比較近。通過國家規劃的十橫十縱的交通運輸網可以看出瀋陽的橫向輻射面積不如哈爾濱和長春。
天品管業1
大家好，我是勇談。對於哈爾濱的房價問題，之前也有過觀察，很多條友都有一個疑惑“哈爾濱人口外流，為何房價還是這麼堅挺？”除去本身哈爾濱是省會城市享有各種資源便利外，也跟東北地區本身地區本身房產投資風有很大關係。藉此機會簡單談談我的觀察。
哈爾濱這樣的省會城市期待房價下跌是不現實的，維持穩定已經算是好的
圖上所示是哈爾濱過去一年的新房均價走勢圖，可以看到過去的一年哈爾濱的房價有漲有跌，整體處於上漲的情況。根據國家統計局公佈的2019年12月份的統計數據來看，哈爾濱新房同比上漲10.1%，二手房同比上漲11.6%。新房和二手房的上漲似乎預示著哈爾濱的房地產走勢不錯。幾點觀察：
第一、哈爾濱（包括東北）地區一直是我國房產投資風比較嚴重的區域。海南的朋友應該很理解這句話的意思，東北朋友去海南買房投資幾乎已經成為一種風景。東北地區的朋友喜歡房產投資已經不是秘密，而且東北地區的房產投資也是我國最先開始的。這點跟東北地區建國後的工業化發展和城鎮化發展比較快有關係，哪怕是如今東北地區的經濟發展遇到困境，底子還是在的（早期城鎮居民手裡還有點閒錢的）。
第二、前兩年的棚改和拆遷安置成為了哈爾濱這樣的城市房價持續上漲的一個動力。從2017年開始哈爾濱這裡拆遷安置風已經開始了，最新的拆遷安置計劃已經到了2020年，拆遷安置和貨幣補償下進一步刺激大家購買房產是必然。只是這樣的手段到底能夠持續多久呢？
哈爾濱人口外流已經是事實，房價持續高速上漲無疑會加快速度
從2019年來看，包括恆大、萬達等企業資本開始重新進入東北地區是一個積極的信號，但是這樣的局面會不會被高房價所抑制？很難說。只是在房價持續不斷上漲的情況下，人口外流速度加快已經是事實。
第一、期待哈爾濱這樣的省會城市房價出現下跌很難，畢竟是省會城市還是資源聚集區域。哈爾濱哪怕是發展再慢，也是黑龍江的省會城市，無論是教育、經濟、政策、交通等資源都是向這裡聚集，畢竟是單核城市。單核城市的房價相對堅挺也是普遍現象，這點大家其實心裡都明白。
第二、哈爾濱雖然從2018年開始進行了房產調控（限購、限售等），這樣的政策其實對於房產投資來說影響不大。就以2018年5月份開始哈爾濱實行的限售政策來說“自商品房網籤合同簽訂之日起滿3年方可上市交易”，這樣的政策其實就是形同虛設，全國多數限售的城市都是“取得房產證（不動產權證）3年以後方可上市交易”。大家需要知道的是期房的交付時間一般都是2-3年，網籤後3年就可以交易其實也就是說“收房就可以交易”。這樣的政策到底對於抑制房產投資風有多少作用？大家心裡自知。
綜上，哈爾濱這樣的城市房價持續超過10%的上漲，除去房產投資風和地方有意為之外，沒有其他的解釋。畢竟在過去的2年，一些沒有房產調控的三線城市（經濟稍好點的）房價也保持了10%以上的上漲，原因其實也是因為房產投資風和地方有意為之。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，歡迎大家積極訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
