隨著肺炎疫情進入攻堅戰時期，各地相繼採取延遲復工、關閉部分娛樂場所、商場、封鎖小區等措施應對疫情擴張。
由此不得不面對的是，受疫情及上述政策影響，部分企事業單位、個體戶、自然人等簽訂的租賃合同的履行勢必也會受到相應阻礙。為此，南京、蘇州、北京、上海、鹽城等地相繼出臺政策文件，對滿足條件的中小微企業減免疫情期間的部分租金，幫助中小微企業共渡難關。
與此同時，萬達商管、保利商業、美的、紅星美凱龍、卓越、寶龍以及大悅城控股、華潤置地等多家商業地產公司宣佈對旗下商業項目減免租金，和承租主體一起克服疫情影響。筆者結合這一契機，討論受疫情影響的主體能否主張要求減免相應租金這一實際問題，以期能夠對一些企業等承租主體起到些許幫助。
一、疫情期間，承租人主張減免租金的法律依據
（一）不可抗力
根據我國《民法總則》第一百八十條以及《合同法》第一百一十七條的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。同時，根據《合同法》第一百一十七條的規定，不可抗力屬於法定的免責事由，不歸責於當事人，因其造成合同不能履行的，可以變更或者解除合同。因此，不可抗力的法律後果是直接免責，並通過變更或解除合同解決不可抗力帶來的不利影響。
（二）情勢變更根據《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條的規定，情勢變更原則即合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。因此，情勢變更的法律後果是基於公平原則變更或解除合同。
（三）疫情對租賃合同的影響需遵循“一事一議”規則《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（現已失效）中明確指出，由於“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而採取行政措施直接導致合同不能履行，或者由於“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定妥善處理。筆者檢索了2003年非典疫情所引發的租賃合同履行案例，法院主要從個案租賃期限、租賃類型、雙方意思表示等多重因素綜合認定非典疫情對租賃合同履行的影響，從而判定非典疫情是否構成實際阻礙合同履行的不可抗力事件，並審判當事人的合理訴求。本次疫情爆發範圍及嚴重程度已經超過2003年的非典疫情，對租賃合同履行的影響勢必將大於非典疫情。因本次疫情爆發本身難以為當事人合理預見及避免，且經個案判斷當事人雙方因難以克服疫情對租賃合同履行造成障礙時，應當認定構成法律意義上的不可抗力事件。
針對承租人能否主張租金減免，應當在具體個案中分析疫情是否構成不可抗力以及繼續支付租金是否對承租人明顯不公平等多角度綜合判斷。二、不同類型下租賃合同租金減免的實務處理規則
如前所述，為支持中小微企業渡過疫情難關，各地已陸續出臺相應的政策文件減免租金，如南京市2月8日發佈的《南京市人民政府關於促進中小微企業穩定發展的若干措施》規定，對承租國有資產類經營用房的困難中小微企業，免收1個月房租、減半收取2個月房租。對承租其他經營用房的，鼓勵業主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。對在疫情期間為企業減免租金的創業園、科技企業孵化器、創業基地等各類載體，優先予以政策扶持。
對參與疫情房租減免的單位、企業和個人，根據實際收取的房租收入減免相關稅費。此時，符合條件的承租人可以直接適用前述規定主張減免租金。對於不符合條件的承租主體或者當地沒有具體政策規定的承租主體能否主張減免租金，筆者將依據法律規定及法理分析，針對不同類型租賃合同分類討論：
（一）住宅小區，承租人能否主張減免租金？針對此類租賃合同，由於所涉標的額相對較小，實踐中對應租金能否減免主要由承租人和出租人協商解決，司法審判糾紛案件相對甚少。由於承租人支付租金的對價在於享有對租賃房屋的使用權、居住權等權益。受本次疫情影響，部分地方政府採取相應行政措施限制外來人員尤其是湖北籍人員的流動，同時部分住宅小區也自行採取封鎖措施禁止租戶進入，客觀上造成該類租賃合同目的無法實現，如要求承租人繼續支付該時段租金，必將顯失公平，此時承租人可依據公平原則主張減免部分租金。當然，如果當地政府及居住小區並未禁止承租人使用房屋，僅是對其進出進行必要的限制及檢查，並未影響到房屋居住功能的實現，則承租人無權主張減免租金。
（二）企業辦公場所，承租人能否主張減免租金？針對此類租賃合同，承租人有權依據“不可抗力”結合具體情形向出租人主張相應租金的減免。在園區、寫字樓、大廈等場所辦公的企業等承租主體受到本次疫情的影響較大，由於政府先後發佈文件延長春節假期、推遲企業復工時間、推行企業居家辦公等舉措，導致企業等承租主體無法正常組織員工上班，企業經營必然受到很大的影響。以南京地區為例，南京市政府明文要求域內所有企業復工復業時間不得早於2020年2月9日24時，企業安排復工時需要向相應部門申請報備。其中，外來返工人員原則上要在家隔離14日以後方可回到企業復工，因此即使企業復工，但其部分員工卻無法及時復工。同時，園區、寫字樓、大廈等場所管理主體也會出臺相應管理文件落實企業復工條件和時間節點，一般都相對晚於政府規定的最早復工時間。此時，
因受疫情及政府、場所管理主體的限制復工措施的影響，導致企業無法正常復工的，應當認定為不可抗力事件，企業作為承租人有權主張減免相應的租金，但是減免租金的範圍宜以企業實際復工時間為準。如企業未及時復工或者企業員工不能及時返工導致復工延誤，應當以政府規定的復工時間或者園區、寫字樓、大廈等場所管理主體規定的復工時間為準。需要注意的是，對於已經簽訂租賃合同，但仍在裝修過程中尚未投入使用的承租人而言，受疫情影響，辦公場所裝修項目工作客觀上無法按期完成，由於裝修期間一般屬於出租人承諾的免租期間，因此承租人可以依據不可抗力因素主張適當延長裝修期間即免租期間。（三）餐飲娛樂、休閒消費等商業場所，承租人能否主張減免租金？針對此類租賃合同，承租人可依據“不可抗力”結合具體情形向出租人主張停業期間相應租金的減免。此外，法院可根據公平原則作為補充手段根據具體個案合理認定租金減免標準和尺度。肺炎疫情對國內實體經濟的負面影響不言而喻，為避免疫情大範圍蔓延，政府相繼採取關停或限制餐飲、影院、洗浴、酒吧等人員密集場所營業，上述承租主體因無法實際開展經營活動，經營收入基本等同於零，甚至需要承擔原材料、產品採購的成本虧損。由於受到疫情及政府行政措施的限制，對租賃雙方造成一定期間內的履行障礙，承租人基於租賃合同承租並使用商業場所的目的階段性落空，構成不可抗力事件，承租人可主張減免停業期間的相應租金。同時，餐飲娛樂、休閒消費等商業場所的租賃合同不同於其他類型的租賃合同，其更多地受制於消費群體的數量和頻率，由於疫情對商業經營的負面影響不可能突然消除，即使承租人復工後也難以做到正常經營，因此，我們認為，
在認定承租人租金減免訴求時應當綜合考慮疫情對承租人復工後的影響，區別於正常的商業風險，酌情處理復工後的租金減免事項，但應在個案中具體判斷，不宜一概而論地支持或否定。（四）工廠、車間等生產經營場所，承租人能否主張減免租金？針對此類租賃合同，除當事人另有約定外，承租人可依據不可抗力、結合各地區政策文件的安排主張相應租金的減免。在工廠、車間等生產經營場所，承租人與出租人一般簽訂較長期限的租賃合同，雙方彼此建立相對穩定的履約基礎，受政府延長假期、推遲復工時間以及限制人員流動等措施的影響，致使企業未能在生產經營場所實際從事生產、經營活動的，承租人有權依據不可抗力規定或約定主張該段期間的租金減免，或者雙方協商一致通過降低下期租金、適當延長租賃期限等其他方式予以補償。同時，根據《南京市政府辦公廳關於延遲本市企業復工復業時間的通知》（寧政辦發〔2020〕4號）的規定，涉及疫情防控必需的生物醫藥、醫療器械、空氣淨化及衛生防護用品等生產單位，鋼鐵、化工等連續生產企業，以及市民生活必需的供水、供氣、供電、通訊、超市、農貿市場、農副產品供應等企業，在做好疫情防控的前提下正常經營，因此上述企業在疫情期間正常開展經營活動，不在受限制範圍，無論該企業是否實際從事生產經營活動，均不得主張減免租金。
三、不同類型下租賃合同租金減免的實務處理規則
（一）積極協商
在不違反法律、行政法規強制性規定的前提下，租賃合同的履行、變更、終止或解除均應尊重當事人之間的意思自治，因此，
對於承租人而言，受疫情及政府行政措施等的影響導致租賃合同暫時無法履行時，應當積極與出租人協商、溝通，請求減免疫情期間的租金或者以其他方式予以適當補償。對於出租人而言，因疫情因素的客觀存在，如確實影響到承租人的正常居住、辦公、生產經營等活動，除正常的商業風險外，若合同只能體現一方利益，那麼對另一方是不公平的，此時本著公平及誠信原則，出租人也應當主動承擔部分租金減免義務，雙方可以通過簽訂補充協議或備忘錄等形式加以確定。（二）及時通知並取證根據《合同法》第一百一十八條的規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。因此，若承租人主張疫情及政府行為導致租賃合同不能履行構成“不可抗力”，其應已經及時履行了通知及在合理期限內提供證明的義務。雖然本次疫情事件眾所周知，但是各地政府採取的措施並不一致，且不同類型的租賃合同受疫情的影響也各不相同，為此，承租人應當積極履行通知義務，並承擔在疫情期間因疫情及政府採取行政措施而導致合同暫時不能履行的舉證證明責任，據此主張減免責任。如承租人主張繼續履行租賃合同支付疫情期間的全部租金顯失公平，承租方應當對因為受疫情及政府行政措施影響而停業以及停業時間、損失範圍等加以證明。
（三）不得任意解除租賃合同租賃合同系繼續合同，在租賃期限內，承租人持續使用租賃物並給付對應的租金，出租人持續提供租賃物並收取對應租金，因此雙方均應當持續履行合同義務，除另有約定外，任何一方不應任意解除租賃合同。就本次疫情而言，即便承租人有權依據不可抗力規定或公平原則主張減免租金，也並不意味著合同一方有權任意解除租賃合同。我們認為，綜合本次疫情的影響來看，對於雙方租賃合同履行的負面影響應當是暫時性、階段性的，當事人一般可以通過減免租金、延長租期、給予一定優惠政策等措施減少疫情對合同的負面影響，並不必然導致合同目的無法實現。待此次疫情結束或影響合同履行的行政措施解除後，雙方可以繼續履行合同，如一方擅自解除合同，疫情事件不宜認定為其免責事由，應當承擔相應的違約責任。
結語
疫情之下，對於租賃合同出租人、承租人而言，雙方都是受害者，不存在受益的一方。如因疫情及政府行政措施等的影響導致承租人無法進行居住、辦公、生產經營等承租活動時，可以在個案中具體判斷是否構成不可抗力，或根據公平原則，適當減免承租人的租金。 當然，對於租金減免的標準和尺度宜在處理個案中綜合判定，在具體案件中體現合同履行的公平公正。
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