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提問：我在山東煙臺下的一個縣級市，現有房產情況:煙臺市區二套，一套2018年商貸購買在芝罘市區105平精裝，一套2014年全款購買在牟平區139平毛坯，這二套都空置，現在縣城有套145平房自住和200平商鋪出租，另外2018年全款購買長沙房一套140平，2019貸款在濟南購房一套110平。請問:1、如何優化我的房產；2、兒子現在英國讀大二學金融，想在上海等大城市工作，房姐有何建議？3、今年想再投資房產，想過上海、杭州、南京等城市，一方面沒有購房資格另一方面感覺價格有點高了，首付和還款壓力較大；主要還是想考慮武漢、濟南、青島、瀋陽（濟南青島有購房資格），房姐如何考慮？並希望給出購房城市的區域。謝謝！
回答：煙臺是一個多中心城市，有點像深圳。
芝罘區是老經濟文化中心，像羅湖；
萊山區現在是市府所在地，海岸線空氣好，很多人定居在此，像福田南；
福山、開發區經濟總量高，外企高新企業扎堆，像政府扶持的南山區。
二手房市場也有區域特點，芝罘區學區房2.5萬已經有大量成交，萊山區改善住宅也有很大市場需求，開發區、高新區市場也在17年中升溫，二手價格半年漲了30%，現在處於下降通道。
煙臺最大問題是主城區人口少，大量人口都在縣市區，且歷史庫存全國排名前三 大概率三年內平穩，投資換其他城市。
建議出手煙臺房產，優先考慮上海，雖然均價高，但也是北上深這幾個大線城市中上車北上廣深破限購都不難，一線城市買完再考慮濟南和瀋陽。
濟南子彈50可上車，瀋陽子彈20可上車。
提問：請問怎麼湊首付款
回答：詳見知識星球內部資料《所有渠道融資成本等級》
提問：房姐你好~我想問下，什麼途徑可以認識到比較靠譜的信貸員，貸款中介。沒有朋友從事這個行業。
回答：沒有銀行內部關係，就從上下游產業開始找，熟人房產中介推薦，擔保公司等。
提問：法拍房在淘寶找司法拍賣找房源嗎？法拍房要注意哪些？
回答：大部分在淘寶上，京東和人民訴訟網上也有。法拍房操作好了是很賺錢的，詳見知識星球內部分享。
提問：請問美麗的房姐，子彈180，已獲得杭州和無錫房票各一張，現在每月房貸1萬，請問這種情況我應該進行怎樣的資產配置最優，兩個城市分別投入多少？（杭州6成無錫3-4成首付）如果買這兩個地方應該選哪個區域哪個樓盤？謝謝房姐
回答：杭州價格已經不低了，投資策略是逢筍入，不少樓盤價格倒掛都在5千以上，搶到可以無腦入。蕭山開元名都周邊、世紀城+餘杭科技城目前看投資期會較長，不確定性大。投資標的需要根據個人情況來區別對待。目前沒有明顯低沽板塊。
除了關注倒掛新盤外，二手推薦餘杭臨平星橋未來科技城、蕭山市北等，配合淘筍。無錫關注惠山、錫東看看，避開太湖蠡湖大熱區域。沿著地鐵淘單價1萬+的低價盤。杭州準備80-100，無錫準備50。剩餘子彈還月供，二手房通過租賃回血。
提問：房姐您好，東西湖佳兆業悅府自住的話怎麼樣？
回答：自住還行，地鐵方便交通方便，東西湖自住其實也可以關注湖景房，環境略好
提問：房姐，寶安的新房，華強城，康達爾山海上城，和南山的二手房，前海金岸。自住投資應該選擇哪個呢？謝謝
回答：華強城位置太偏了。買寶安就買寶安中心的。前海金岸是2008年的小區，配套成熟小區旁邊就是恆大和卓越的舊改項目，已經在拆，未來80萬建面綜合體，對小區增值也有帶動。康達爾的產權只有50年，投資跟自住兼備就很難還是淘二手筍吧。
提問：鄭州和天津如何選，想要自住的那種，有可能落戶
回答：自住我建議天津，還有些高考優勢。
提問：房姐，個人做抵押經營貸的風險點有哪些。家人總是覺得紅本本被銀行收走，很不安。怕被騙，被挪用之類的。
回答：找靠譜中介，避免亂收費，放款安全。
抵押給正規銀行風險很小，並且房本不值錢，可以補辦，現在大多銀行房本也可以拿回來。
提問：現金600左右，想在望京附近買一套3居，目前諮詢可房貸120+加配套貸款100左右，目前看了朝庭公寓的三居還有慧谷金色的房子覺得還好，但慧谷的房子稍微有點超預算，想請教下，這兩個樓盤的三居大概單價多少比較合適，有其他合適的樓盤推薦麼？
回答：1.又是一起中介忽悠案例。說你二套資格只能貸468以下，或者死摳你的工資流水。
2.現金600，可以貸足買到1300萬左右的標的。
3.慧谷金色是這裡面略貴的小區，慧谷陽光等則性價比好一點。
朝庭公寓要看具體房源大部分一般。
4.1300完全可以買到寶星一期四居二期三居，以及望京各大2003前後面積200單價6萬內的花園小區標的。
5.選籌其實是最後一步，首先應該是分析手頭的資源，可以發揮到什麼程度，怎麼發揮出來？
提問：新人首問，美女好。武昌楊園有自住房一套，步行上班。計劃明年去江岸區上小學，糾結去那邊買房還是租房。
有戶口有老公房不需要學位，不需要學區房。但一家人住不下。
家裡人想住舒服一點，有老人一起，兩房起步，孩子大了要三房。租房月租金五千以下都可以接受。
買房計劃150以內全款買在老人名下或我們商貸二套。我們貸的話月還款額希望在一萬左右。
拿不定主意是租還是買。買的話怎麼買划算。因為計劃是小初高都要在那邊渡過的，這一下就是12年，但12年後還是要回武昌住的。再有就是商貸二套話可能之後就攢不下什麼錢了，如果孩子讀書需要，出國啥的就會賣掉。
請幫忙分析一下租和買的利弊，還有如果買的話買什麼樣的，謝謝
回答：這個問題同樣也困擾了星球裡的寶媽寶爸們。投資選擇升值潛力大的，自住選擇自己喜歡的，當學區老破小滿足不了自住需求時，果斷租房住。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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