【這是雪貝財經的第139篇原創文章】
中國多數的房企是在2003年“非典”之後才發現機會的，那一年疫情解除後的兩個月，國務院發佈了一份通知，房地產正式被確定為國民經濟的支柱產業。
17年中，這個被有形的手任意鞭策的行業一直都在給不服氣的人講一個道理：殺不死我的只能使我更強。
這不僅僅是體現在其對拉動經濟增長上從來都是可信賴的，且體現在當重大危難發生後，他們也可以有頑強的生命力。
壹
政府已經為遏制新冠病毒的傳播做出了非同尋常的努力，這是一場必須要打贏的硬仗。
對於地產行業同樣如此。擺在眼前的境況是：因為驟降的到訪量，房企線下銷售已基本為零。即使是最樂觀的預計，這樣的境況也會從2月持續到4月，按照往年數據，這三個月的銷售金額占房企全年比重約為20%。
2020年和往年不一樣，按照目前上市公司已發行債務估算，這三個月房企到期須償債的金額全年佔比為 30%，
考慮到債務續期，這段原本為開發商資金壓力相對較小的時期，而如今因為一場疫情，反而可能成為開發商資金壓力最大的時段。實際上，對於所有房企，過去的幾年都是勒緊褲腰帶過日子。
但是，即使在這樣的狀況下，從已公開的企業直接捐款金額計算，若以行業劃分，房地產行業目前拿出的資金最多，從100萬元到到數億元，總額已超過15億元。
在疫情爆發初期，由房企捐出的資金甚至一度超過中央財政劃撥的資金，尤其是對於湖北除武漢以外的區域，在極大的醫護物資需求下，如若沒有及時到賬的資金可供支配，甚至難以保持醫療機構的基本運轉。
許家印掌舵下的恆大在這一次的疫情中目前已經捐出了3億元的真金白銀，是所有房企中捐助金額最多的企業，旗下恆大人壽更是在幾天之內從至少六個省份採購了5000噸蔬菜運往湖北疫區。
貳
在這場疫情中，我們已經看到了企業的力量，他們在協調醫護物資和人力調動上所表現出來的高效和執行力，在應對疫情中所付出的不計成本的責任和擔當。
但是，企業家的使命終究要回到企業本身，企業家最大的擔當是讓企業活下去。在危難面前，需要一種積極向上、成熟鎮定的企業自信心，這是企業能夠從恐慌走向適應，走向再發展最重要的支撐點。
對於購房者，在疫情結束之後，信心的建立會是一個需時更長的過程。所以，在這一次的疫情中，許家印也並不打算“等靠要”，而是更早變革，以期從危難中找到機會。
我們的獲得的信息是，恆大正打算改變傳統營銷，將旗下所有樓盤實現網上銷售，並做出幾項關鍵創新：
1、承諾最低價鎖定期。具體執行是在購房者簽署買賣合同後，可有最長88天的最低價鎖定期，也就是在此期間期間如果所購買的樓盤價格下調，恆大承諾補足差價。
2、延長無理由退房週期。購房者在簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起，至辦理入住手續之前的任何時間，均可享有無理由退房權利。
3、實現全民營銷。對本人購買、推薦他人購買、第三方購買、未成功購買等不同情況，恆大提高重大購房優惠、佣金和獎勵。比如，推薦他人購買的，可獲得“恆房通”1%佣金及10000元獎勵。
“無理由退房”是恆大2015年春天在地產行業中最早推出的大膽政策，在執行的第二年，就實現了不論是流量金額還是權益金額都一舉超過萬科，成為當年中國銷售額最高的房企。在此後的幾年中，這一策略已被數量不少的國內頭部房企跟進。
叄
災變面前，企業和個人一樣能做的只能是學會承受和迎接。
17年前的非典之後，房地產行業獲得了國家層面幾乎全方位的資金及政策支持，宏觀層面那時還有有人口紅利、人口結構、入世紅利以及城鎮化率快速提升、居民槓桿水平較低的大背景。
而這一次疫情之後，這些都不復存在。
但是，誰說沒有機會呢？每一次危難之後，都是系統性改革的開始，而能從改革中獲取紅利的一定是那些抗風險能力強的房企。
大水漫灌依然是幻想，房地產行業資金面的管控只會繼續。我們可以樂觀的是，在短期內會有一輪宏觀流動性邊際寬鬆 。同時，對於所有房企，雖一季度成交壓力陡增，但可以確定的是，購房者的需求只是延後、並非消失。
資金流及資金成本是所有房企在目前週期內的抗風險能力的基礎。區別於其他房企，在近三年恆大對於相當比例的項目執行的一個策略是全款分期，即購房者不通過銀行貸款，而是在購房後以每半年或每季度為週期向恆大支付房款。
這種策略在過去這幾年一定程度削弱了恆大的回款能力，但是在未來一兩年能給恆大帶來規模龐大的現金流。最近，恆大成功發行了一筆60億美金的優先票據，這也為其資金面拓寬了較好的迴旋餘地。
同時，從恆大2019年三季報來看，其手頭有三千億貨值的現房、準現房以支撐銷售回款，同時，即使未來最極端情況下，恆大即便暫緩施工，也有足夠的可售貨源以保障回款。
中國的房地產行業早已不是一條寬闊而平坦的大道，走過疫情災變留下的獨木橋，頭部房企的優勢會被繼續放大。
此後，我們也會發現究竟誰在裸泳。
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