2019年，租賃行業經歷了洗牌期，在資金運營雙重考驗之下，頭部企業強者恆強，部分中小企業在競爭中被淘汰出局，在擠泡沫的過程中市場逐步向價值迴歸。
“丁祖昱評樓市”年度發佈會上我曾表示：
未來租賃市場空間巨大，一旦聚焦細分市場，會發現租賃市場的天更加藍，市場更大更好做。租賃要尋找新模式，瞭解每塊細分市場的實際需求，需要精細化管理，不斷全面提升。
總體來看，行業開始由粗放式規模化發展階段轉向精細化運營管理階段，更加關注細分市場需求，尋找差異化的企業發展路徑。
租賃市場很大，聚集細分領域
回望過去幾年租賃行業的發展歷程，整個市場乘著政策的暖風，一躍站於風口之上。在發展初期，出現了行業亂象叢生，市場同質化競爭嚴重，資源利用低效，資產估值泡沫化等問題。隨著市場競爭加劇，2019年行業開始趨於理性，向價值迴歸。
未來市場空間還很大，從租賃市場消費主體來看，可聚焦不同的細分領域。
一方面，從個人消費端來看，預計未來大學畢業生和老年群體將成為租房市場新增需求的主力。另一方面，從企業消費端來看，基於為員工提供住宿會帶來企業類租賃需求的增長，包括針對500強企業高管的服務式公寓需求，以及第三產業擴容帶來的藍領公寓需求。
01
一線租金貴3倍，聚焦核心城市
從絕對租金水平來看，不同能級城市間租金呈金字塔分佈，對比全國16個住房租賃試點城市2019年市場的租金分佈，北上深等核心一線城市租金水平最高。城市間最大租金差距達到3-4倍，如北京的租金坪效約為合肥、鄭州的4倍。
城市佈局決定企業成敗。租賃市場規模方面，北上深三城市場規模總計約5000億，佔重點16城規模總量的六成，集中了主要的租賃需求。其中，北京、上海市場規模約為長沙、合肥的20倍。
02
二線租金2000以下佔5成
從消費者的角度來看，各城市租賃市場差異巨大，尤其重點一二線城市當中，差距懸殊。根據統計數據來看，一線城市3500元/月以下租金佔比超40%，而二線城市2000元/月以下租金佔比達到50%，4000元/月以下租金佔比達到80%，三線城市3000元/月以下租金佔比達到90%。
市場數據反應，目前租賃還處於比較初級的階段，市場需求偏中低端。所以，從未來長租公寓的供應角度來看，需要根據有效需求進行相應匹配。
03
租房不願去遠郊，核心區域價值更高
從區域來看，由於城市中心區域的基礎設施完善程度高，交通便利，更能滿足各類租賃需求，多數供應集中於城市中心區域。如上海超6成供應集中在中心區域，南京的供應比例超5成，而無錫的供應比例接近8成。
此外，結合一二三線城市租房人口的通勤時間來看，一線城市單程通勤45分鐘以內佔比約6成，二三線城市單程通勤30分鐘以內佔比分別達到5成和7.7成，各城市人口對長距離通勤的接受度逐步降低。
04
180幅租賃用地無一入市
截至2019年，全國重點城市的租賃用地出讓總計成交180幅，總建築面積超一千萬平方米；但項目開工進度緩慢，近八成尚未開工，其餘開工項目並無一落地入市。房企開發賴以高增長的高週轉模式，並不適用於租賃領域。
自2020年開始，部分租賃用地項目將相繼建成，轉化為新增房源進入市場。未來，在政策催生下誕生的這一塊增量將改變市場格局，促進形成存量盤活與增量開發雙規並行的市場體系。
05
長租公寓估值回到起點
長租公寓的估值變化直接反應了行業洗牌的情況，2019年，公寓估值出現大滑坡，從市場價值來看回到了兩年前的起點。公寓單房高估值的泡沫破裂，從早期的高期待、高估值，到現在的收購價值腰斬。
一方面受融資收緊的影響，另一方面也反應出投資人的態度偏悲觀。企業收購謹慎，行業顯露撿漏心態。但這一現象也反應了行業價值迴歸的過程。未來十年，租賃行業有望發展的更加健康。
06
“一老一少”“一高一低”需注意
由於千禧一代推遲結婚和生育時間，導致購房時間延後，十年間平均購房年齡由26歲上升到29.5歲，年輕人需要花更長時間租房。同時，未來十年，國內大學畢業生量總計將達到約8000萬。隨著年輕人的租房意願和需求大幅提升，需求逐年釋放預計將提升租賃人口占比和規模。
中國已進入老齡化階段，養老需求逐漸增加。截止2018年，中國60歲以上老年人口達2.49億人，佔比17.9%，老年人口基數最大，達到全球第一。由於空巢、失能等帶來照顧及護理需求，專業化養老公寓的需求將隨著老齡化的提升而增加。預計，到2030年養老產業將達22萬億元規模。
與此同時，近年來，隨著中國經濟實力的增強，進入世界500強企業陣容的中國企業數量五年內增長了21.7%，而來自企業端為其管理層提供的高品質租賃需求呈現增長的趨勢。過去，服務式公寓的主要需求客群為外企高管，近年來內資企業的客戶佔比呈現逐年提高的趨勢。
隨著第三產業佔比不斷提升，以勞動密集型為主的新型製造業與生活服務業從業人員即藍領群體規模不斷增長。截至2018年，第三產業人口達到約3.6億人口，以酒店、餐飲、物流、教育等為代表的服務行業，存在大量的員工租賃需求。
並且，TO B端模式以企業客戶付費為主，基於企業的付費能力和持續性較好，這一商業模式的盈利空間更高。
除以上細分租賃市場以外，還存在其他多元化的租賃需求，通常圍繞短、中期特定因素的需求。比如基於學區房方便就讀的租賃，考研及留學培訓，醫院陪護、公司外派、候鳥型、過渡型等各類租賃，這些細分而聚焦的特定需求在未來的市場中也將成為重要的一環。
07
租賃變天，還需尋找新模式
回顧2019年，租賃行業經歷了巨大的變化。
第一，在政策加碼和資本推升之下，市場由過熱狀態到迴歸理性。租賃市場中的參與方開始以理性的態度審視企業發展模式和市場的發展方向。在同質化的紅海競爭中，企業開始根據自身的優勢制定未來的發展策略，尋求差異化路徑，開闢新藍海。
第二，由粗放式規模化發展階段轉向精細化運營管理階段，企業由追求“量”轉向“質”。在市場完成起跑階段後，形成初步的競爭格局，具備品牌和規模優勢的頭部企業，開始著力於提升運營和經營質量。
那麼，下一階段長租公寓企業突圍的路徑必然聚焦細分市場需求，尋找新模式。結合市場需求，從企業基因、資源稟賦及優勢領域出發，未來有望形成多元化的企業發展模式。無論哪一類型的細分市場，服務和管理的精細化，都需要全面提升運營的含金量。
展望前景，租賃行業空間巨大，但尚未到真正收穫的時節。大運營時代，對於每一類參與方，都有發揮的舞臺和機會。尤其，對於房企而言，當租賃已成為多元化佈局的一大主航道，在紅海競爭之外，挖掘細分市場空間，全面提升精細化運營能力，成為下一階段的關鍵點。
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