一、不確定性，將帶來確定性的“新常態”
從2019年開始，房地產行業，無論是開發、運營、銷售，還是長短租、文旅、產業園、共享辦公，都已感受到資金、銷售、客戶不足及政策的壓力。
此次疫情，將存在的難點進一步放大，行業的上中下游企業，雖然遭遇不同的問題，但大家都在思考一些商業的本質問題：
1、如果黑天鵝和灰犀牛（自然、經濟、政策）是常態，那麼行業抗“脆弱性”是什麼？
2、在客戶和市場經歷大打擊背景下，他們的心態和情緒會發生什麼變化？這個變化的敏感性分析對我的產品意味著什麼？
3、不同地區、不同產品的適應性、彈性及風險，需要怎麼調整？為什麼需要建立與客戶風險共擔的機制？
以前整個行業處於快速發展期（供不應求），哪怕碰到非典（天災）、碰到最嚴厲的調控，大家都知道這是暫時的，有“豬堅強”的“挺字經”就夠了。
但此次疫情帶來的思考就絕對不同往常！這是一個行業“深思考”的起點，也是下半場強制轉型的最大“警示”！
二、表面體現在運營、銷售上，實質體現在行業的“體系風險”上
現在，無論是拿地、舊改，還是文旅產業，試問：還有單純的住宅開發嗎？
如果，現在長短租、文旅、寫字樓運營都碰到了最終用戶的違約（不可抗力），那麼接下來，資產的租值必然下跌，租值當然意味著資產價值的下跌。傳導的時間不會很長，那麼金融債劵、抵押貸款呢？
最終用戶的變化決定了運營的現金流。過去，通過住宅銷售保自持物業運營，自持物業抵押來貸款住宅地價的計算方式，需要什麼體系的“頂層設計”才能不導致體系風險的“多米諾骨牌”效應，已是行業必須思考的問題了！
1、有多少服務業企業自置物業用來辦公？
2、租金不是剛性的，但貸款是剛性的，企業的現金流到底如何？
3、個人投資者的計算公式變了嗎？以前算升值的收益，現在流動性不足情況下，怎麼算收益？
三、住宅產品問題
住宅是中國房地產市場最確定的市場，受疫情影響相對小得多，但並非沒有不能改進之處：
1、公共服務、學校和醫療，在此次疫情中暴露了嚴重短缺！未來，這方面“配套”係數權重會大大提升，無論是選地、規劃，還是配套；
2、高層住宅的痛點暴露無遺：電梯、配送、下水、集中空調和通風。什麼是“抗炎小區”？
3、原則上，客戶現金流不能一概而論。但香港經驗告訴我們，在市場不確定情況下，豪宅市場最脆弱，投資型也不好，剛性需求下降最少，那麼什麼是你市場中的“剛性需求”？
我們需要思考：客戶選房因素權重會有哪些變化？
四、關於政策和金融
中國之前的房地產週期，都是政策週期！沒有什麼艱難是政策解決不了的：放水+放鬆！
那麼，可以預見的是馬上就會出現“放水”、“放鬆”，這取決於本次調控政策的責任主體“地方政府”，估計也會比較大尺度地放鬆了。
可以預見：
城市化趨勢不變，那就是大城市化，而不是小城鎮化，因為公共服務根本不支持。
問題在於：
1、放水，原則上的“精準放水”，即支持重大項目、支持企業。那放水的“滲漏效應”什麼時候惠於百姓？
2、重大金融突破在於“REITs”，什麼時候可以大面積推出？
3、房企和所有企業再加槓桿的能力有多大？如果不誕生新的以產品而不是企業為底的金額創新，企業還敢再加槓桿嗎？
4、商辦已積壓，自持已抵押，不大面積放鬆“商改住”，現金流怎麼實現平衡？
5、文旅、產業園，原來只是社會市場中的一個功能環節，現在看來，它們非常脆弱。故在選址、規劃、出讓上，更多思考生活和最低限度如何自平衡？
6、對資產運營企業，如何在避免攤銷裝修的剛性成本的同時，還要支付剛性的人力成本？
五、企業應該做什麼？
市場未來會變化，而且會變得和以前不一樣，這是肯定的！
所謂沒有永遠的企業，只有時代的企業。那麼在這個新時代的起點，企業應該幹什麼呢？
有人說，只需要“線上售樓處”、“遠程看樓”、“線上成交”，這夠嗎？
當消費者權重變化了，產品不改變，只改變售賣形式，能成交嗎？
有人說“挺一下就恢復了”，消費者什麼時候恢復？金融機構會無限讓你放大槓桿嗎？
因此，世聯行認為，為了未來三年的新趨勢，各企業此時必須重新檢測：
1、在手項目的重新盤點，從現金流、產品升級到最終計劃的重新修訂；
2、所有自持、存量、待開發用地的價值重新評估，一直到落地運營的測算和前提條件；
3、如何從計劃開始，設置項目的變化彈性？這可能是未來最重要的機會；
4、服務、服務、服務！怎麼設定服務內容、空間和可實施性？
5、直銷和網上售樓當然重要，關鍵在於內容、產品、金融支持及綜合策劃！
不是每一個冬天都一樣肅殺；
不是每一次春天都一樣溫暖！
未來就從現在開始了！
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