問：十三老師，我太窮了，手裡只有30萬可以自由動用的閒錢。很想抱大亞灣和深圳的大腿。看了一圈中山、珠海、惠州，被二套高首付攔在了中山和珠海門外。現在只有惠州能選擇了，您說我選臨深本地小房開的樓盤，還是選華潤小徑灣呢？哪個投資保險一點。臨深的小房開當然外貌和質量一般。華潤是很美，但是交通不方便。惆悵。請您指點迷津。謝謝

答：如果月供能力尚可，與其把錢扔在惠州，不如嘗試低首付上車一百多萬的深圳小戶型。

問：請問您對赤灣片區怎麼看？近期很多人在某大V的宣傳下到赤灣購買山海津，山海韻，山語海。

答：D大是圈內前輩，非營利性目的推薦，值得肯定，而且敢於明盤的投資人，自然要找出一系列的論據來支撐。 三山是會漲的，畢竟樓盤新、價格低，最近成交很活躍，同樣也享受前海的利好，是符合“買反差、地段升”的投資邏輯的。 至於會不會有學位暴擊，這個誰都說不準，中性看待吧。

問：老師你好，如果地鐵學校樓齡等其他因素相當，坂田和大運相比，哪個區域升值潛力更大？

答：好問題，問得好 排除地鐵、學校、樓齡這些因素，純粹兩個地段去pk的話，大運顯然是優於坂田的。 坂田是深圳第三次城市化擴張的輻射區，同樣的地段還有紅山、西麗、寶安中心這些5號線沿線，但這些地段很遺憾的是早期地處關外，遺留了很多城中村，歷史問題導致不能輕裝簡行。但大運、鳳凰城、坪中就得益於沒有太多遺留拆遷問題，得以完整的重新規劃，道路、配套等等各方面都會實現更高的完成度和價值。

問：星主求解，河北人，目前北京工作，2個月前入了深戶，打算在深圳買個房就安心搬磚，昨天去北三縣的大廠看了套房子，首付60萬，1.5萬一平，月供6000，30年，2年後交房，房子4年後通北京地鐵應該會升值。因房子交了定金，現在面臨2個選擇，1.月供壓力小買大廠，但是1-2年沒有上車深圳的希望2.年底淘筍首付湊120左右深圳上車，本人名下無房首套，月供預計在1.6-1.8萬，現金流因金融工作不穩定，好的時候月10W+,不好的時候也有2w+,糾結怎麼選

答：買大廠和買深圳是兩種完全不同的投資理念，買大廠為的是暴擊，但在持續的高壓政策下，等待週期有可能拉長到5-8年。 買深圳則是為家族大額資產的安全著陸，以及確定的收益預期。 我建議大家，首套首貸和大資金留給深圳，多餘的不影響生活的閒錢再去搏暴擊。

問：老大天福華府有人推薦去看看 請您點評一下，在哪選擇付費提問啊

答：提問的時候可以選 天福華府要你自己買得下手才行，我中性看待吧，不算差

問：十三老師好：目前資金有限，北京深圳都有購房資格發展城市還不定，有首套資格但想保留全款買入一居或者兩居，兩個問題：先買北京還是先買深圳，全款一居還是兩居，需求上其實一居就夠用，結婚到小孩上學至少也6年時間再賣掉，但一居可能以後不好脫手

問：十三總好。收藏過好多你在星球的問答，客觀、理性，還特別有文采。大愛！ 早幾年在喜悅裡入了一套89的4房，一直在放租，計劃持有久一點，至少到14號線、東部過境高速通車。 最近看到和昌的舊改啟動了，佔地26萬平，規劃有小學、初中。所以在想：未來喜悅裡有可能跟和昌代建的學校同一個學區麼？ 目前南聯在教育資源上比較欠缺，喜悅裡、海航城的學校是龍崗中心小學（寶龍街道，剛升級為九年一貫制），在雙龍了，離喜悅裡有點遠。新幹線對應的是南聯學校。 和昌代建學校起來後，根據你之前的經驗，學區有重新劃分的可能麼？如能把海航城、喜悅裡、新幹線這幾個盤劃分到新的大學區裡，近很多，生源也相對純粹。 盼抽空回覆

答：謝謝大夥的誇讚[玫瑰] 學無止境，仍需上下求索。 喜悅裡離中心小學是這幾個小區裡最近的，而且中心小學遠沒有其他學校飽和，積分86分就可以上學，劃出去的概率不大。 不過不用沮喪，半斤和八兩差別不大。現在新盤動輒引入一個所謂外地名頭的名校，只是開發商用來賣房的幌子，能夠沉澱成名校的幾率小，到了二手市場，都是一地雞毛，比如某大觀。

問：你好，旭飛花園有投資價值嗎，多謝

答：如果是單房，最好是加持學位，尤其是租金盤，否則萬年不動。旭飛花園是園嶺實驗小學，成績中上，中等標的吧，目前價格最小面積的也要150萬了，如果不是囿於預算的話，可以對比下南山帶中學學位的，小學基礎雖然也很重要，但是父母還可拽手裡，到了初中叛逆期，開始不受父母管控，學風顯得尤為重要，所以人們往往重視初中甚於小學。

問：十三老師您好，房產問題想您諮詢如下： 目前家庭持有深圳兩套房產：1. 梅林關星河盛世89平自住，紅本在手；2. 大運佳兆業未來城120平，首付三層有貸款，2020年交房。家庭情況是3口之家，小朋友半歲，以後父母會來深圳，家庭年收入實際到手80左右。因為老婆在福田中心區工作，4號線上下班太擠，且小朋友後續考慮小學學位問題，擬計劃兩套方案如下：1. 將星河盛世置換為星河國際兩房，上班近，小區環境好；2. 將星河抵押，全款買入中銀花園兩房，上班兩站地鐵，小學學位還可以。不知考慮是否周全，或者有其它可解決方案，還請幫忙解答，謝謝！

答：又是一位超大額付費粉絲，有很強的知識付費意識，贊一個，但是在房產置換和投資方面顯然不太在行。 首先，你想換這套房子肯定是自住，因為你們工作在福田中心區，現在住梅林關都嫌遠，以後更不可能去住佳兆業未來城。 那麼問題來了，娃半歲，父母以來會來深，換個三房是剛需，為嘛看的都是兩房? 兩房就兩房了，還有兩個謎之備選，星河國際和中銀花園。 這兩個盤，一個是午後兩三點的太陽，正在走下行拋物線，一個是一般人不敢染指的神盤，更談不上什麼學位還可以，這兩個標的選擇讓我好費解，而且對你來說偏保守。 我們來測算一下，你紅本在手的星河盛世市值650萬，佳兆業未來城市值600萬貸420萬，家庭負債率為33%。月供2萬6，月入6萬7，從負債率和月供能力來看，都有追加的餘地。 如果賣掉星河盛世，再買入一套900萬左右的物業，負債率提高到44%，月供提高到3萬9，都在家庭安全閥值之內。 而900萬左右的物業，可選面就大了，三房，品質不錯，還能兼顧學位。 房產置換是大事，要做一步到位的選擇，而不是瞎折騰。

問：大，看好cq嗎

答：不看好，最新熱辣數據，重慶鏈家二手掛盤已經114331套，月增一萬套，全國NO.1，堰塞湖已完美形成。 重慶有房者，要麼當下就拋，要麼做好長期抗戰準備。

問：老師請指點。5年為期，看好大運和光明。但這幾年龍崗不爭氣暗跌，光明太爭氣猛漲。現在糾結於大運的仁恆和頤安，光明的勤誠達和龍光二期。總價500萬以內。老師覺得都是好的選擇嗎？還是差距很大。請指點。

答：這兩年光明是有發現新大陸和地王效應，風頭輪到它了， 但目前5w+的價格短期也是高位。 龍崗屬於大盤股，豪宅線壓制、交易不活躍，所以橫盤陰跌了三年，但風水是輪流轉的。 因此也不用糾結，實實在在去分析每個盤的“土地價值”、“交通價值”、“區域價值”、“學區價值”，是價格已經高於價值，還是目前價格還有上漲潛力，這是一個技術活兒。 說到勤誠達正大城，實地去研究一下，學校是個外來的和尚，地鐵也十分遙遠，除了當初首付能分期，我看不到值5w的價值。 其他三個盤目前來看價格和價值算是相當的，都不差。

問：您好，請問預算買1500萬以內的3房，南山片區是適合入手新樓還是2手房，有好的樓盤推薦嗎？謝謝！

答：在南山，1500值得買的三房，有後海的學區房，有深圳灣的鳳尾，有半島的樓盤，還有自貿區內被不少人盯著的兩個新盤。 至於適合入新樓還是二手，沒有絕對，要看個人需求與偏好，更要看有沒有價差倒掛。 在深圳要捨棄新房癌，只看有沒有升值潛力和套利空間。 我個人對買新盤是持保守態度的，交房兩年多，加上裝修入住要三年，大量資金要折算沉沒成本的，拿證加三年限售加在一起要六年，相比之下，二手房買到可住可租，三年後即可出手，比新房要靈活很多。 至於薦盤，不在星球答題範圍之內，只針對我們的簽約代購客戶。

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