问：十三老师，我太穷了，手里只有30万可以自由动用的闲钱。很想抱大亚湾和深圳的大腿。看了一圈中山、珠海、惠州，被二套高首付拦在了中山和珠海门外。现在只有惠州能选择了，您说我选临深本地小房开的楼盘，还是选华润小径湾呢？哪个投资保险一点。临深的小房开当然外貌和质量一般。华润是很美，但是交通不方便。惆怅。请您指点迷津。谢谢

答：如果月供能力尚可，与其把钱扔在惠州，不如尝试低首付上车一百多万的深圳小户型。

问：请问您对赤湾片区怎么看？近期很多人在某大V的宣传下到赤湾购买山海津，山海韵，山语海。

答：D大是圈内前辈，非营利性目的推荐，值得肯定，而且敢于明盘的投资人，自然要找出一系列的论据来支撑。 三山是会涨的，毕竟楼盘新、价格低，最近成交很活跃，同样也享受前海的利好，是符合“买反差、地段升”的投资逻辑的。 至于会不会有学位暴击，这个谁都说不准，中性看待吧。

问：老师你好，如果地铁学校楼龄等其他因素相当，坂田和大运相比，哪个区域升值潜力更大？

答：好问题，问得好 排除地铁、学校、楼龄这些因素，纯粹两个地段去pk的话，大运显然是优于坂田的。 坂田是深圳第三次城市化扩张的辐射区，同样的地段还有红山、西丽、宝安中心这些5号线沿线，但这些地段很遗憾的是早期地处关外，遗留了很多城中村，历史问题导致不能轻装简行。但大运、凤凰城、坪中就得益于没有太多遗留拆迁问题，得以完整的重新规划，道路、配套等等各方面都会实现更高的完成度和价值。

问：星主求解，河北人，目前北京工作，2个月前入了深户，打算在深圳买个房就安心搬砖，昨天去北三县的大厂看了套房子，首付60万，1.5万一平，月供6000，30年，2年后交房，房子4年后通北京地铁应该会升值。因房子交了定金，现在面临2个选择，1.月供压力小买大厂，但是1-2年没有上车深圳的希望2.年底淘笋首付凑120左右深圳上车，本人名下无房首套，月供预计在1.6-1.8万，现金流因金融工作不稳定，好的时候月10W+,不好的时候也有2w+,纠结怎么选

答：买大厂和买深圳是两种完全不同的投资理念，买大厂为的是暴击，但在持续的高压政策下，等待周期有可能拉长到5-8年。 买深圳则是为家族大额资产的安全着陆，以及确定的收益预期。 我建议大家，首套首贷和大资金留给深圳，多余的不影响生活的闲钱再去搏暴击。

问：老大天福华府有人推荐去看看 请您点评一下，在哪选择付费提问啊

答：提问的时候可以选 天福华府要你自己买得下手才行，我中性看待吧，不算差

问：十三老师好：目前资金有限，北京深圳都有购房资格发展城市还不定，有首套资格但想保留全款买入一居或者两居，两个问题：先买北京还是先买深圳，全款一居还是两居，需求上其实一居就够用，结婚到小孩上学至少也6年时间再卖掉，但一居可能以后不好脱手

问：十三总好。收藏过好多你在星球的问答，客观、理性，还特别有文采。大爱！ 早几年在喜悦里入了一套89的4房，一直在放租，计划持有久一点，至少到14号线、东部过境高速通车。 最近看到和昌的旧改启动了，占地26万平，规划有小学、初中。所以在想：未来喜悦里有可能跟和昌代建的学校同一个学区么？ 目前南联在教育资源上比较欠缺，喜悦里、海航城的学校是龙岗中心小学（宝龙街道，刚升级为九年一贯制），在双龙了，离喜悦里有点远。新干线对应的是南联学校。 和昌代建学校起来后，根据你之前的经验，学区有重新划分的可能么？如能把海航城、喜悦里、新干线这几个盘划分到新的大学区里，近很多，生源也相对纯粹。 盼抽空回复

答：谢谢大伙的夸赞[玫瑰] 学无止境，仍需上下求索。 喜悦里离中心小学是这几个小区里最近的，而且中心小学远没有其他学校饱和，积分86分就可以上学，划出去的概率不大。 不过不用沮丧，半斤和八两差别不大。现在新盘动辄引入一个所谓外地名头的名校，只是开发商用来卖房的幌子，能够沉淀成名校的几率小，到了二手市场，都是一地鸡毛，比如某大观。

问：你好，旭飞花园有投资价值吗，多谢

答：如果是单房，最好是加持学位，尤其是租金盘，否则万年不动。旭飞花园是园岭实验小学，成绩中上，中等标的吧，目前价格最小面积的也要150万了，如果不是囿于预算的话，可以对比下南山带中学学位的，小学基础虽然也很重要，但是父母还可拽手里，到了初中叛逆期，开始不受父母管控，学风显得尤为重要，所以人们往往重视初中甚于小学。

问：十三老师您好，房产问题想您咨询如下： 目前家庭持有深圳两套房产：1. 梅林关星河盛世89平自住，红本在手；2. 大运佳兆业未来城120平，首付三层有贷款，2020年交房。家庭情况是3口之家，小朋友半岁，以后父母会来深圳，家庭年收入实际到手80左右。因为老婆在福田中心区工作，4号线上下班太挤，且小朋友后续考虑小学学位问题，拟计划两套方案如下：1. 将星河盛世置换为星河国际两房，上班近，小区环境好；2. 将星河抵押，全款买入中银花园两房，上班两站地铁，小学学位还可以。不知考虑是否周全，或者有其它可解决方案，还请帮忙解答，谢谢！

答：又是一位超大额付费粉丝，有很强的知识付费意识，赞一个，但是在房产置换和投资方面显然不太在行。 首先，你想换这套房子肯定是自住，因为你们工作在福田中心区，现在住梅林关都嫌远，以后更不可能去住佳兆业未来城。 那么问题来了，娃半岁，父母以来会来深，换个三房是刚需，为嘛看的都是两房? 两房就两房了，还有两个谜之备选，星河国际和中银花园。 这两个盘，一个是午后两三点的太阳，正在走下行抛物线，一个是一般人不敢染指的神盘，更谈不上什么学位还可以，这两个标的选择让我好费解，而且对你来说偏保守。 我们来测算一下，你红本在手的星河盛世市值650万，佳兆业未来城市值600万贷420万，家庭负债率为33%。月供2万6，月入6万7，从负债率和月供能力来看，都有追加的余地。 如果卖掉星河盛世，再买入一套900万左右的物业，负债率提高到44%，月供提高到3万9，都在家庭安全阀值之内。 而900万左右的物业，可选面就大了，三房，品质不错，还能兼顾学位。 房产置换是大事，要做一步到位的选择，而不是瞎折腾。

问：大，看好cq吗

答：不看好，最新热辣数据，重庆链家二手挂盘已经114331套，月增一万套，全国NO.1，堰塞湖已完美形成。 重庆有房者，要么当下就抛，要么做好长期抗战准备。

问：老师请指点。5年为期，看好大运和光明。但这几年龙岗不争气暗跌，光明太争气猛涨。现在纠结于大运的仁恒和颐安，光明的勤诚达和龙光二期。总价500万以内。老师觉得都是好的选择吗？还是差距很大。请指点。

答：这两年光明是有发现新大陆和地王效应，风头轮到它了， 但目前5w+的价格短期也是高位。 龙岗属于大盘股，豪宅线压制、交易不活跃，所以横盘阴跌了三年，但风水是轮流转的。 因此也不用纠结，实实在在去分析每个盘的“土地价值”、“交通价值”、“区域价值”、“学区价值”，是价格已经高于价值，还是目前价格还有上涨潜力，这是一个技术活儿。 说到勤诚达正大城，实地去研究一下，学校是个外来的和尚，地铁也十分遥远，除了当初首付能分期，我看不到值5w的价值。 其他三个盘目前来看价格和价值算是相当的，都不差。

问：您好，请问预算买1500万以内的3房，南山片区是适合入手新楼还是2手房，有好的楼盘推荐吗？谢谢！

答：在南山，1500值得买的三房，有后海的学区房，有深圳湾的凤尾，有半岛的楼盘，还有自贸区内被不少人盯着的两个新盘。 至于适合入新楼还是二手，没有绝对，要看个人需求与偏好，更要看有没有价差倒挂。 在深圳要舍弃新房癌，只看有没有升值潜力和套利空间。 我个人对买新盘是持保守态度的，交房两年多，加上装修入住要三年，大量资金要折算沉没成本的，拿证加三年限售加在一起要六年，相比之下，二手房买到可住可租，三年后即可出手，比新房要灵活很多。 至于荐盘，不在星球答题范围之内，只针对我们的签约代购客户。

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