新冠狀病毒疫情的發生讓所有人措手不及，全國多個行業受到影響，面對這場疫情所帶來的影響，株洲房地產業將如何尋求突破與發展？
株洲在線推出全新系列專訪——【抗疫·思變】，將邀請株洲本地多位行業人士，結合本地市場行情，說一說他們的看法，並給出專業的建議。
房地產從業時間：18年。
擅長工作：房地產項目總體運作，產品定位、整體設計與營銷相結合，滿足項目資金計劃。
從業經歷：房地產公司總經理，集團公司區域副總經理，技術型自由投資人。
一個月以來，從未有人敢想象一個舉國14億人翹首以盼的春節，今年竟會如此“清淡”，稱其為近幾十年來最具地獄模式的春節也不為過。如同憧憬了365天的饕餮大餐，竟以清水白菜裹腹收場。其影響，湧來的僅僅只是疫情這一個鯨濤鼉浪？宏觀經濟預期、進出口貿易、GDP、CPI……一眾宏觀數據不是我等凡夫俗子需要杞人憂天的，但對於株洲等三、四線城市息息相關生活影響及預期如何？
一季度第三產業影響嚴重
微信中，已經有人有意或無意的發出生活壓力的傾訴。此時，實體經濟中株洲門可羅雀的街道，無人會對2、3月收入報以幻想。其預期收入與實際慘淡的落差，更多的是收入數字驟降以外的房貸、車貸、學費等生活壓力下的收縮性消費觀念，這對基層社會情緒及心理信心的影響，尤其深遠。
慘淡恢復的一季度：應該無人樂觀的認為，春暖花開之時，便是經濟復甦之日吧。此等舉國上下前所未有的疫情，交織著經濟增長下行的現狀壓力，恐怕只有2003年SARS可以借鑑。二季度方有所控制的SARS，GDP增幅環比下降整整1.5個百分點，餐飲、旅遊等三產增幅下降6成之多。17年後的今天，我們第三產業比重佔53%較之2003年的39%（參考國家統計局2018年數據），我們恐怕更不能樂觀看待一、二季度的經濟走向，這一點，我們無法諱莫如深，更不能噤若寒蟬。隨著政府新政出臺，疫情逐步趨於穩定，一、二產因其產業特點恢復理應較快，而三產信心恢復將可能橫跨整個2020年度。
積極面對現狀的政府：拋開短期內即積極應對疫情的一線各級政府機構，2月6日株洲市人民政府的十條應對疫情新政，上至金融、財稅，下至用工、復工，社保、減負，應該不亞於冷冬的一股暖流。上下一心，政府導向，老百姓的日子應該會盡快好起來。
剛需與改善型客群比例差別不大
別墅、大平層高端客群影響：考慮到株洲塔尖級客群項目較少，代表性較低，此略。
改善型中產階層：該階層定義看似清晰實則模糊的概念，參照《福布斯》中國中產定義——專業人士和企業家、年入1萬-6萬美元……該寬泛收入指標對應房地產做適當調整，其標準均值修正對應為年入20-40萬元，與之對用的住宅產品約為總價80-150萬元，約佔總量30-40%。
剛需首改基礎客群：對應客群特徵為畢業時間3-6年，雖年入有限，但有家庭支持或公積金支撐購房需求，需求產品總價約45-80萬元，約佔總量50-60%。
剛需與中高端項目營銷節點將拉開
中高端項目恐延續全年的陣痛期：中產客戶短期消費信心難以恢復，應對企業內部調整、恢復生產籌備、用工復工、原材料籌集等一系列問題逐步得以解決。所以3、4月客戶無暇看房，為“療傷期”。個人認為，中高端項目受眾之中產消費因其需求並非必要型，中產客群需求暫緩。並不能因其常規的價格政策，而根本刺激改善型需求，其影響恐至少延續至2020年下半年。
剛需型項目的快速恢復：剛需項目因其定位較低，基層客群較易受價格因素影響，基層客群購房因其為剛需，加之公積金、家庭支援等方面支持，經過3-5個月短期陣痛，其剛需產品市場恢復較快。剛需型項目銷售復甦5、6月前將逐步實現。
2020年土地市場：疫情後的土地市場，普遍常態理解均較為冷淡。但個人認為各大型集團公司基於上半年銷售慘淡的預期，又迫於年報的整體壓力，2季度末各地產投拓總將蠢蠢欲動。按照4-6個月開盤期倒排，5-8月將逐步進入到各地產集團公司“獲地”期。反觀本地中小地產商，反饋應趨於平靜，除已在運作中的項目外，上半年動作較小。但隨著下半年市場價量的上揚，手頭存量銷售較少的中小企業，3、4季度將出手“獲地”。
疫情後住宅產品或迎一次“小升級”
3-6月的黃金三月：是挑戰亦是機會，低谷已然形成，高潮應該不遠矣。如前所述，各地方政府已然推出新政，後續國家扶持和刺激新政極有可能相繼推出，高位入市永遠是最具風險的投資節點，而看準低谷輔以各級政府扶持新政，3-6月無論是作為消費者購房還是開發商拿地，個人認為“伺機出手正當時”！
中、高端項目：依託較強的物業及品牌體系，繼續高舉高打項目形象，如前所述的客群描述，此時一味直接降價並不能根本改觀客群需求暫緩的現狀。可採取渠道“代降”+線上看房+無理由退房等組合拳方式，區別於剛需項目的打法。
剛需項目：剛需的中小型地產項目的自由度更大，可操作的方式也更多，根據各自現金流需求壓力，採取“定製降”“組合渠道”“渠道降”不同的銷售策略。
強化內功修煉：一直以來地產對於營銷戰爭的硝煙從未停止，但更為理性和專業的客戶，加之信息爆炸的互聯網傳播，我們更應該在項目定位、整體規劃、產品細節、成本控制等方面予以重視。
個人基於產品設計及營銷體系，有些許建議>>>
1、通風型核心筒：NCP疫情過後，大家對通風性的重視程度大增。以往較少有地產商將核心筒等公共區域通風性作為其賣點宣傳。2梯4戶甚至4梯8戶以上高層高人口密集設計，其電梯廳及核心筒通風設計和推廣，恐怕會在這特殊時期作為打動部分客群的噱頭，也是近期打算入市項目，在核心筒設計時需要稍許留意的細節。
2、通風型戶型：地產終的常規設計，但此時將是面對客戶時有利的說辭。南北通透戶型的通風性、可開啟窗戶面積的數據統計、可開啟比值等以往不被重視的數據，也許此時是大家關心和容易接受的數據。
3、非接觸型公共區域的智能化設計： 大家對接觸性傳染較為敏感，適時推出非接觸性智能化設計，如：人臉識別+電動感應公共門，既能提高項目檔次感和儀式感，又能達到非接觸性即能進入公共大廳的目。
4、更具人性化和管理化的物業體系：此次疫情，讓更多人適應了被動性安全管理，為物業帶來了些許機遇和新的模式。一是，更多人適應居家網購基本食品及菜品，物業如何更好適應疫情帶來的改變，而適時的結合網購平臺和實體店，切入客戶消費的“最後300米路徑”。二是，傳統的公共區域清掃，加入消毒的環節，豐富其服務體系。
5、 客戶來源方式的迭代：從較早的售樓部坐等——線上客戶爭搶——渠道的刺刀見紅掠奪三個階段轉變。疫情後的冷淡樓市，本土佔有較大客戶基數的株洲在線、新環境、中偉、中游等渠道巨頭恐有“奇貨可居”的可能。
6、 線上訂房、電子選房的重視：君不見全國各級學校教育系統已推出線上課程，各培訓機構已直播上課，全國性大範圍的中小學、高校、培訓機構等網絡授課近乎臨危受命。而地產的微信看房、網上下訂、VR看房、30日電子看房可退等等短期內操作性強的方式，在疫情期間走上主流。該方式適用於具備一定市場口碑及美譽度的集團適用，雖無法做到與常規渠道兩分天下的局面，但一定會成為一個短期內有趣的看房方式。
影響空前、史無前例的疫情即將逐步趨於穩定，無論是恢復還是穩定經濟發展，關鍵在於穩定投資、消費信心。在努力應對新型冠狀病毒的同時，這場疫情註定將是中國乃至世界幾代人的深刻記憶，我們希望能在若干年後，跟下一代回憶時，能自豪的說：當初我們眾志成城，全國一心，留下的只有回憶……
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