錢緊一年|2020年，中國房地產行業繼續披荊斬棘，新一輪市場化降息週期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業的角度去觀察與思考。
觀點地產網 榮盛發展一直很“低調”。
1996年從河北廊坊出發，一步一步由單一區域走向全國，同時憑藉建築商+開發商的“雙重背景”，榮盛發展適應了“快週轉”開發模式，悄然躋入行業前列。2016年至2018年期間，銷售增長分別為24.58%、32.61%、49.51%，併成功跨入千億。
千億之後，榮盛發展在2019年依舊保持著過往的風格，很少看到公司及管理層在公開場合發聲。
2019年，榮盛發展宣佈全年錄得銷售額為1153.56億元，完成1120億元的目標。這是榮盛發展連續第二年突破千億，但與2018年相比，增速下降到了13.58%。
實際上，榮盛發展在2018年財報中就給未來一年定了一個基調和一個目標：2019年以“穩健發展”為主線，計劃銷售額為1120億元，銷售回款額920億元，新增土儲建面1672.51萬平方米以及新增信貸融資611.43億元。
提前兩年完成千億目標，加之行業大環境面臨增速放緩、融資收緊、調控趨嚴，榮盛發展主動選擇降低對未來的預期，目標銷售額僅比2018年多出一百億左右，銷售回款額、目標融資額、目標新獲土儲面積增幅同樣有所下降。
為了適應變化，榮盛發展2019年銷售、新增土儲、人事變動、各項業務之間，發生了許多細微的改變。
降速與加倉
2017年，房地產行業發展風向開始發生變化，調控力度持續加大，限購、限貸、限售、土拍收緊等相關規定陸續出臺，給房企帶來了不小的壓力；而2018年，調控政策對房地產行業進一步試壓。
在此背景下，榮盛發展於2018年完成了跨越式增長，直接從600億元變成了1000億。同時，2014年至2018年，榮盛發展簽約銷售金額分別為283億元、309億元、512.24億元、679億元、1015.63億元，5年銷售增長超過3.5倍，年複合增長率為34.65%。
2019年，榮盛發展的銷售增速明顯降下來了，全年銷售為1153.56億元，同比增長13.58%。其中，單月增長最高點為6月份的34.95%，最低點為10月份的-8.74%。
從銷售均價、增長情況來看，榮盛發展並沒有像其他房企一樣進行降價跑量。但2018年亦有消息稱，為了提升業績，榮盛發展對員工考核一直有著“硬指標”，即全員營銷和內部消化房源。
雖然沒有對外披露過公司的存量貨值，但從近幾年擴儲速度和路徑來看，立足河北的榮盛發展有著不小的去化壓力。
據榮盛發展2019年中報顯示，目前總土儲面積達到歷史最高點，為4059.77萬平方米。具體來說，新增土儲由2014年的216.89萬平方米猛增至2015年的820.55萬平方米；2017年達到新高點，為1108.82萬平方米。
到了2019年上半年，榮盛發展新增土儲面積為654.2萬平方米。另據觀點地產新媒體不完全統計，2019年下半年，榮盛發展共斥資71.01億元新增162.93萬平方米。
相加起來，2019年全年預計新增土儲面積為817.13萬平方米，不到新增目標的一半，為48.86%，但已超過2018年的760.53萬平方米。
進一步分析發現，隨著土儲面積不斷上升，榮盛發展在河北的業務也隨之擴大。2015年至2018年，河北省土儲面積佔比分別為28.36%、31.48%、33.00%、34.52%。
同時，以2019年榮盛發展新增土儲來看，來自河北省的接近一半，佔總值486.55萬平方米的44.21%，為215.12萬平方米。
對於榮盛發展來說，其擴張有著明確的規劃。
一方面，2019年，限購、限貸等管控措施一直未見有寬鬆的跡象，成交量再刷新歷史新低；另一方面，京津冀一體化進程加快，環京區域價值有望進一步提升，榮盛發展看重的是環京的未來。
此外，為了提高銷售、降低風險，榮盛發展也在其他城市尋找機會，於2018年進一步提出了“兩橫、兩縱、三集群”的土儲戰略，房地產開發業務也由30多個城市增加到50個多城市，項目由190多個增加到260多個。
同時，榮盛發展加快了“週轉”。
2016年至2018年，榮盛發展結算項目面積呈現逐年遞增的趨勢，分別為387.84萬平方米、456.53平方米、595.27萬平方米；2019年中期同比下滑12.86%至200.19萬平方米，但結算收入比去年同期增加38.12億元。
產城與康旅
榮盛發展有一個五年計劃，2016年是其“五五規劃”的第一年。
新的五年計劃中，榮盛發展提到兩個關鍵詞，一是轉型，二是產業新城。而在“四五規劃”中，項目開發建設是最為核心的目標。
翻閱榮盛發展2015年報會發現，這一年開始探索產業新城業務，提出由傳統房地產開發轉型為“大地產、大健康、大金融”以及新型產業全面發展的“3+X”戰略。
彼時，“產業園”營業收入首次出現在榮盛發展年報中，錄得營收1569.1萬元。同時，榮盛發展在康旅業務亦有動作。其中，榮盛發展全資子公司榮盛康旅（黃山）投資有限公司以7500萬元對價出售15%股權予河北中鴻凱盛投資股份有限公司，後者持股股東大部分為榮盛發展的管理層。
2016年提出全面轉型時，榮盛發展在“大地產、大健康”業務的動作已經有一定成效。
產業新城方面，榮盛發展以PPP項目的方式，在環京地區霸州、興隆、宣化等城市獲得4份協議項目，累計平整土地面積593.89萬平方米，營收暴漲近百倍至15.09億元，淨利潤約3.45億元。
康旅業務的觸角延伸得更長，2016年進一步提出“6+N”戰略，除了在河北落地兩個項目外，榮盛發展在四川廣漢、西安臨潼、南京六合等城市均有佈局，甚至在捷克共和國亦有項目落子，以及6.25億元投資美亞航空。
隨後，榮盛發展持續加碼佈局產業新城和康旅業務。2017年至2018年，產業新城分別取得5個、3個，累計平整土地面積716.68萬平方米、802.01萬平方米。期內，康旅業務分別取得22個、12個項目。
進入2019年，榮盛發展在產業新城上共獲得56.12萬平方米的土地面積，總投資規模為27.64億元；康旅方面，在捷克共和國投資1.15億元建設“中醫藥水療康復中心”。
從賬面上看，2017年至2019年中期，榮盛發展在產業新城方面分別實現營收18.68億元、33.39億元、10.69億元。康旅方面，實現簽約分別為47.61億元、50.98億元、9.06億元，實現回款為37.71億元、40.77億元、9.03億元，錄得營收為31.32 億元、36.01億元、7.06億元。
但實際上，榮盛發展這兩項業務盈利模式並不成熟。對此，有接近榮盛發展的人士表示，產業新城複製的是“同城兄弟”華夏幸福的模式，早期通過收購項目進行發展，並沒有形成閉環，依靠產業新城中的住宅業務獲取收入，然後反哺產業板塊。
與此同時，目前入局康養、旅遊業務中的房企少有能賺得盆滿缽滿的，在2019年市場環境遇冷情況下，差距明顯的投入產業比讓它們果斷收窄這兩項業務，而榮盛發展的康旅業務也不例外。
榮盛發展2019年上半年取得的“微薄”收入與投資額相比，差距甚遠；同時，2019年僅簽約了一個項目，另有一個項目終止合作。一進一出，過去一年康旅板塊並沒有新的突破。
市場統計數據顯示，截至2019年第一季度，榮盛發展持有超過30個康旅項目，總投資額超過3000億元。2019年8月，河北保定淶源縣康體運動休閒小鎮項目終止合作。
值得一提的是，2018年至2019年期間，榮盛發展康養板塊的核心團隊成員陸續離開，包括康旅集團總裁陳斌、康旅醫養事業部總經理高峻、文旅事業部總經理周江勇、戰略運營中心韓曉強等。
彼時消息稱，該部分人員辭職與榮盛發展強制跟投康旅項目有著密切聯繫。
融資與解壓
近幾年大手筆的買地與產城、康旅業餘，已將榮盛發展推上了新高點。
2015年開始積極擴儲以來，榮盛發展總負債也隨之飆升，由808.59億元升至2018年1914.02億元，資產負債率也從78.6%升至84.04%。
在2019年行業銀根收緊情況下，榮盛發展依舊保持著積極擴儲的姿態。半年間，再度新增約125億元債務，總負債升至2039.01億元，資產負債率也提高了0.34%，為84.38%。
其中不少地塊，榮盛發展都是高溢價取得的，包括以總價32.1億元競得南京三宗地，溢價均超過或接近40%；此外，以總價8.84億元、溢價68%競得蘇州吳中一宗宅地，以總價9.8億元、溢價47.27%競得合肥肥東一宗宅地。
頻頻拿下高溢價地塊之後，榮盛發展經營活動現金流淨額由2018年的175.12億元變為2019年中期的負57.39，同比下降215.57%，現金流由273.84億元減少到239.18億元。但對比過往幾年財報會發現，對於榮盛發展來說，經營活動現金流淨額為負值是一種常態。
到了2019年第三季度，負債情況出現稍微好轉，新增負債僅7.32億元，資產負債率微降到83.69%，經營活動現金流淨額收縮為負55.43億元，現金流則再次減少到204.52億元。
但這並不足以緩解榮盛發展當下的債務壓力，其對於資金的需求已躍然紙上。
截至2019年第三季度，榮盛發展總負債為2046.33億元，其中流動負債達到歷史高點的1717.46億元，非流動負債為328.87億元。
如何拿到更多的錢來緩解壓力，成為了榮盛發展亟需解決的問題。
可以看到，2019年，榮盛發展發佈的第一個公告就是進行10億元的債權融資計劃。
據觀點地產新媒體瞭解，2019年前6個月，榮盛發展公告涉及發債的有8條，涉資合計為40.21億元和15億美元。但到了下半年，沒有一條公告涉及發債的內容。
根據2019年中報，榮盛發展上半年新增融資額為258.95億元。同時，從下半年的動作來看，榮盛發展或許能完成年初設定的611.43億元目標融資額。
進一步分析近三年融資發現，榮盛發展融資渠道有所收窄，其中銀行貸款和信託融資是最為主要的兩種。除此之外，2017年還有統借統還、ABS、中期票據、PPN等，2018年只有直融、其他兩種方式，而2019年僅有公司債和ABS。
此外，自2015年開始，榮盛發展融資額完成率呈現下滑的趨勢，分別為151.19%、146.93%、109.30%、74.99%。
天平的兩端，放著規模、負債、融資等諸多砝碼，如何做好平衡，還需榮盛發展自己選擇。
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