經濟學家表示，2020年對美國房地產市場來說將是積極的一年，但不會是輝煌的一年。無論是對租房者還是購房者來說，這都可能是個好消息。
但這個好消息是以一種假設為前提的，那就是假設專家的預測是正確的。
“如果利率上升100個基點，那麼房地產市場就會走低。”房利美(Fannie Mae)的首席經濟學家道格-鄧肯(Doug Duncan)表示。
如果說過去一年時間裡的經歷可以表明任何事情的話，那就是想要預測一年或更長時間以後的房地產市場發展軌跡可能是一件愚蠢的事情。在2018年底，抵押貸款利率剛剛觸及多年以來的最高水平，而在2019年底則突破了5%的門檻。
因此，當時有許多經濟學家都預測2013年的所謂“縮減恐慌”（taper tantrum）將會重演。彼時擔任美聯儲主席的本-伯南克(Ben Bernanke)表示，該行將會減少債券購買量並開始加息，從而推動十年期國債收益率和房貸利率雙雙大漲，房屋銷售量則急劇下降。
例如，房利美和抵押貸款銀行家協會(MBA)在去年這個時候做出預測稱，由於抵押貸款利率上升的緣故，包括銷售量和新屋開工率在內的住房活動在2019年第一季度中將會同比下降，但其後會隨著時間的推移和美國人適應更高的利率而迎來改善。
Edward Jones的投資策略師尼拉-理查德森（Nela Richardson）表示：“房地產者是最樂觀的人，但要買房並在接下來的30年時間裡不斷還貸，需要很樂觀才行。”
理查德森曾是全美房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家，他在接受美國財經媒體MarketWatch採訪時表示：“年初的預測通常是積極和樂觀的，到年底時預測則會有所下降。”
這些預測者只說對了一部分：在2019年上半年中，按最近的歷史標準衡量，抵押貸款利率仍然很高，這確實帶來了住房銷售減速的後果——而且這種減速比專家預測的更加明顯。但是，抵押貸款利率在過去一年中的大部分時間裡則一直都在下降，直到9月份降至接近三年以來的最低水平。
雖然利率下降確實起到了提振房屋銷售的作用，但目前的估測表明，房屋銷售量仍將低於經濟學家2018年的預測。不過，房屋營建活動則有望超過專家的預測。
抵押貸款利率應將繼續低於4%，但別指望會下降太多
絕大多數住房經濟學家都預計，2020年美國的抵押貸款利率將繼續保持在4%以下。
美聯儲已經表示，在可以預見的未來，該行將把基準利率維持不變。儘管美聯儲自全年10月份開始降息以來對美國經濟狀況的看法有所改善，但該行主席傑羅姆-鮑威爾(Jerome Powell)表示，在通脹率持續上升之前，美聯儲不會加息。雖然美聯儲並不直接控制住房貸款利率，但抵押貸款市場傾向於將這家央行的預期舉措計入價格。
房利美的首席經濟學家道格-鄧肯(Doug Duncan)表示，進一步提高利率的可能性不大，因為全球各國央行一直都在降息，而不是加息。“這需要一段時間才能在整個體系中發揮作用。”他說道，並補充稱：“沒有人在談論收緊政策。”
房地產網站Zillow的經濟研究總監斯凱拉-奧爾森(Skylar Olsen)表示，抵押貸款利率持續處於低位對租房者來說是個好消息。如果人們仍舊可以還得起抵押貸款，那麼就會有更多的人有能力買得起房子——這反過來會減少了人們對租住房的競爭。奧爾森在對2020年的前景預測中寫道：“低利率將會鼓勵更多的租房者追求購買住房，進一步推升自2016年以來一直都在上升的整體住房擁有率。”
然而，國際緊張形勢給利率帶來了一些上行風險。如果形勢緩和，那麼市場可能會有所改善。這反過來可能會加劇通脹，並促使美聯儲像2019年早些時候那樣試圖加息。如果發生這種情況，那麼抵押貸款利率可能上升，而這就可能會改變經濟學家的其他預測，這將取決於利率上升的幅度。
營建商將繼續修建新屋
全美住房營建商協會(NAHB)公佈報告稱，住房營建商信心指數已經達到了自1999年以來的最高水平。新屋開工率和營建許可活動在11月份繼續增加，而較低的抵押貸款利率是有利於增加新屋營建的主要因素。
另一個有利因素則是嬰兒潮一代。隨著這一代人的退休，許多人都在尋求搬到房型較小的退休社區，從而促使這個領域中出現更多的新屋營建活動。與此同時，由於許多嬰兒潮一代人會選擇“就地老齡化”，留在原來的房子裡，因此現房庫存中有相當大的一部分仍處於鎖定狀態。
“如果經濟陷入衰退，那麼我認為樓市將可提供緩衝，因為入門級房屋的供應短缺，這表明房屋營建商將可繼續建造新屋。”鄧肯說道。
對於購房者來說，有一個好消息是：房屋營建商開始越來越多地減少修建豪華住宅，轉向修建更多的入門級房產。
“房屋營建商在如何取悅千禧一代以減少痛點方面變得越來越聰明。”市場研究公司CFRA Research的股票研究主管肯-萊昂(Ken Leon)在一份研究報告中寫道。“這個行業正在轉向擁有修建更多入門級住宅。”
待售房屋供應量仍將嚴重偏低
“從歷史上來看，我們需要大約110萬至120萬套新屋才能跟上需求。”房地產網站Realtor的高級經濟學家喬治-拉修（George Ratiu）表示。“但新屋營建量將遠遠低於這個數字。”
研究表明，隨著嬰兒潮一代的去世或在未來幾年時間裡改住小戶型，美國某些地區的住房庫存可能變多，但這並不一定是就業機會所在。事實上，舊金山和西雅圖等城市的許多公司都在保障性住房計劃上投入了大量資源，以幫助員工買得起工作地點附近的住房。
“根據所在地區的不同，人們在家中停留的時間中位數增加了一倍或三倍。”理查德森說道。“人們在家中停留的時間更長，這就導致住房庫存減少。”
房屋銷售活動放緩，房價將會下降
鄧肯認為，較低的住房庫存將令2020年無法成為房地產行業取得突破的一年。“這一年不會成為‘大片’，因為沒有足夠的住房供應。”他說道。
有些經濟學家預測，房屋銷售量和房價都會適度增長，原因是較低的抵押貸款利率將可抵消庫存危機的負面影響。
但Realtor同時預計，儘管買家的需求強勁，但2020年的房屋銷售量實際上將會下降。該網站的經濟學家預計，由於房價增長減速，待售房屋供應量偏低的情況實際上可能還會惡化。隨著許多市場的房價達到新高，房價上漲的速度超過了通脹和工資增長，許多人目前根本就買不起房。因此，一些經濟學家預計，美國部分地區的房價將會持平甚至下降，特別是沿海地區。
拉修表示，反過來，有些人可能會決定暫緩出賣房，寄希望於房價恢復上升勢頭。
不過，在沿海地區以外，一些房地產市場有望在2020年出現更具爆炸性的增長，比如說愛達荷州的博伊西(Boise)和亞利桑那州的圖斯孔(Tuscon)等。
更多房屋將被直接出售給地產公司
近年來，住房行業最重要的趨勢之一是所謂“iBuyer”的興起，這些公司——包括Zillow Offers、RedfinNow、OpenDoor和Offerpad等——利用技術對房屋進行即時報價，然後直接從賣家手中購買，然後再轉手獲利。
這種模式旨在吸引那些想要更加靈活地賣房的屋主。“如果iBuyer提出報價，你接受了，公司就會按照你的時間表買下房子，把它裝修好，然後再賣出去。”NerdWallet的住房專家霍爾登-劉易斯(Holden Lewis)在2020年樓市預測綜述中寫道。“你不需要為了向買家展示房屋而進行打掃，還可以選擇與購買下一套住房相匹配的截止日期。“
但對選擇這條路線的消費者來說，有一個缺點是：賣家很有可能會以低於公開市場價的價格賣房。
然而，據Redfin最近公佈的一份報告顯示，在陽光地帶（Sunbelt）地區的九個市場中，iBuyer購買的房屋在整體房屋銷售量中所佔比例達到了3%或更高。
從全美範圍來看，iBuyer則只佔整體銷售量的零點幾個百分點。這些公司仍在繼續投資自己的項目，比如說Zillow就在最近宣佈，該公司已經擴展到洛杉磯市場。洛杉磯是美國第二大城市，也是iBuyer進軍的第22個市場。
分析師認為，隨著這種趨勢的持續，可能會對依賴多套房源服務收集數據的某些住房指標的質量產生負面影響，因為iBuyer的銷售完全繞過了這些平臺。
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