不破不立
產品至上的地產時代要來了
03年SARS之後，因為淘大花園是塔樓，又是疫情的重災區，所以大家明白了板樓通風的好處，板樓和塔樓的價值差異一下被拉大。
直到今天，各地市場上受歡迎的依舊是板樓。
08年汶川大地震之後，成都人開始恐懼高層，作為災區最近的大城市，上千萬人體驗到了可怕的震感，樓層越高越恐怖。
直到今天，在成都樓盤的定價中，樓層越高越便宜。
霍亂時期的愛情讓人刻骨銘心。
疫情之下人們房產觀念的改變，也是摧枯拉朽的氣勢。
而這一次因為疫情，大家不得已在家裡宅了這麼久，可以說是我們和自己的房子相處最久的一段時間了，在各種需求集中爆發的情況下，房子的優缺點被無限放大。
中國人的房產觀也在經歷這樣的考驗之後，終於，被摔得稀碎。
以往我們在挑選心儀的住宅產品時，一定會從樓書上或者中介口中獲取下面這些指標，比如容積率3.0、梯戶比1T2、綠化率35%。
說實話，很多人對這些細微數字並沒有什麼感覺，買房的過程中也只是看個大概，有更好，沒有也無所謂。
但這次疫情，危機侵襲到每一個小區之下，這些數字要命的意義才體現出來。
城市裡的好土地很稀缺，但人們對於地段的需求卻很旺盛，所以開發商恨不得每棟樓都蓋到足到33層。
但這樣的產品也就意味著，小區的容積率會高得可怕。
2003年SARS，香港淘大花園淪為重災區，除了塔樓和衛生條件的原因之外，單位面積中容納了太多的人也是疫情肆虐的主要原因。
淘大花園的容積率達到了10
一般小區的容積率在3~4左右，3以下的項目則以多層為主，建築密度也比較低，當然，價格是成反比的。
綠化率方面，現在大多數的一手房產品都能保證比較好的比例，一般在35%左右。
但大多數二手房產品是遠遠不到這個指標的，整個小區除了樓棟就是道路，一點彈性空間都沒有。
綠化率高不僅僅意味著種的花草樹木更多，更多的室外場地、更多的功能空間、更大的樓間距。
以往我們覺得這些都不重要，但在小區被封鎖的這段時間，小區外部空間夠不夠大、耐不耐逛，成了影響我們心情的一個關鍵因素。
除了容積率和綠化率，梯戶比也是一個很關鍵的因素。
按概率來說，同層的戶數越多，被感染的幾率也就越大，1梯2戶的產品會安全很多。
而且在這種特殊時期下，除了私密性以外，1梯1戶和大平層這類產品所帶來的安全感，真心是其他產品所無法比擬的。
可以預見，在中國人大多不缺房的今天，低品質的需求會被快速蒸發，改善需求會迎來爆發。
總之，2020年的樓市，低密度、高私密性的產品會成為最受歡迎的產品。
除了小區的整體規劃設計，人們對於戶型的認知也將天翻地覆。
戶型是什麼？
這個問題在很多人的認知中，還只停留在三房兩廳兩衛這個階段。
相應的，戶型的下限也變得很低，過往開放商隨便抄過來的一個戶型產品，都會有人買單。
但其實戶型的上限很高很高。
因為戶型是一個人大概率要待一輩子的空間。
戶型是更所有家庭關係的總和。
而疫情的這段時間，恐怕是我們最高頻使用房子這個產品的時間。
從早到晚不出門，左右陪伴的都是家人，彼此之間的關係在備受考驗，對戶型功能空間的需求時刻都在爆發衝突。
比如市面上很流行的兩房和三房產品，比起書房，留一個臥室備用好像是更好的選擇，但這樣的配置基本是很難滿足在家辦公的需求的。
當然我們也可以湊合著在餐廳、客廳，或者乾脆躺在床上辦公，但這樣並不符合工作場景。
說實話，辦公最重要的其實是儀式感，沒有儀式感，在家裡永遠都沒辦法進入工作狀態。
而且工作空間處於靜區，以往不覺得，但當家裡塞滿了人，你會發現小孩和看旁邊看電視劇的人是多麼呱噪。
所以以往覺得沒什麼必要的動靜分區，在這樣的場景下尤其關鍵。
除了書房，廚房一定也是大家這段時間高頻使用的空間。
因為不得不在家做飯，廚房的使用頻率一下子達到巔峰。
這樣一來，不僅中國人的廚房不會消失，以後佔據生活的比重也會越來越大，面積過小，沒有采光和通風的廚房會被嫌棄。
更關鍵的是，在疫情人傳人的影響下，那些配置公共廚房的老破小會完全失去市場。
上海老破小裡的公共廚房
疫情對廚房的另外一個顛覆是——在家做早餐的需求被瞬間放大。
而且現在的早餐講究清淡，沒什麼重油煙，這樣以來，西廚島臺的優勢會被大家所接受。
而且島臺本質上屬於一個半開放的功能空間，家庭成員通過一頓早餐的時間，在這裡完成社交，修復關係。
關於戶型的細節還有很多，以後也許還會再和大家分享，總而言之，關在家裡的這段時間，恐怕會有很多人意識到——
其實自己的房子，是配不上自己的。
人們對新房子的期待，也會受這段時間的影響：動靜分區、餐廚空間、辦公空間，這些能夠理順家庭關係的空間會成為剛需。
說完小區和戶型，最後，一個影響買房決策的觀念也被摔得稀碎。
這兩年，特別是租售同權的相關政策出臺之後，很多人都在歡呼，說自己不用再當房奴了。
但疫情之下，租售同權的泡沫一夜之間就幻滅了。
有房的人被隔離在家，儘管會有這樣那樣的不滿，但最起碼他們有瓦遮頭，但租客就不一樣了。
還有些小區直接把租客趕出大門，外面酒店又都停業，無家可歸，一下子從租客變成流浪者。
無錫、蘇州對外地七省市人員一律勸返，意味著在這兩個城市沒有房產的租戶失去了復工的可能，經濟來源被掐斷，生活恐怕慘不忍睹。
現在，類似的政策在不少地方陸續出臺，我們當然覺得這樣極不合理，但是在城市管理者看來，控制疫情才是頭等大事。
生死存亡的時候，無房階級被犧牲自然是合理的。
而且在這樣的絕境下，自如、蛋殼這些租房機構還在租客們的墳頭上蹦迪。
在無法及時返程且暫時失去收入來源的時候，北京自如的租客被集體漲租；蛋殼面對房東倡議疫情期間為租客免租，但毫不知情的租客每月還在按時繳納房租。
我們看到的是房產市場越來越健康合理，疫情期間的房貸也有途徑去延遲，但租房市場卻開始亂象叢生。
租售同權想把有房、無房者合併成一個群體，但現實，把他們清清楚楚地分回了兩個階級。
也許經過這次之後，在觀望猶豫的，會下決心擁有自己的房子。
寫在最後的話。
一場突如其來的疫情，打亂了所有人的買房計劃。
二手房無法出手、學區房的預算縮減，甚至原本年前看中的項目，在這次疫情之下也變得漏洞百出，不過，這也許是我們重新思考的好時機。
畢竟，過去的房地產行業太快了，每一個關注樓市的人都身心俱疲，在這樣一段被隔離的時間裡，不管願不願意，我們都被按下了暫停鍵。
在家某一個無聊的早晨，你一定曾問過自己一個這樣的問題：到底，什麼是房子？
經過這一次，讓所有人突然領悟過來——成為家，才是房子最大的價值。
房子在被投資者數據化之前，承載著的其實是一家人最日常、最細節的需求。
首先，無論如何一定要有自己的一套房子，也許不用很大，但功能起碼要合理，哪怕是被長時間隔離，也不會待的膩味。
哪怕是面對再大的危機，依然有和家人合理共存的空間，感受到彼此間的溫暖。
而且以往不被我們重視的容積率、綠化率等數字背後，也顯露出各自的意義。
這樣的房產觀正在慢慢形成，陳舊的房產觀一夜之間被摔得稀碎，反過來再倒逼產品的更新。
不破不立，產品至上的地產時代要來了。
閱讀更多 七月丨唯安 的文章
