對話財經

從投資的角度，這兩個品種我偏向股市。投資的目的是為了後面上漲套現，所以買入的品種首先要有上漲的潛力。不是說房價不能漲，只是投資要看政策面，國家主要政策是住房不炒，短期看不會改變。

那麼，房市是不是沒有機會了呢？其實不然，一線二線的可能依然是主要需求城市，其它線的房價可能會逐步掉隊。也就是說，投資房產可能只能盯著一二線城市，雖然價格高，但值這個價。

我們看到房價在2015年之前呈現的是齊漲齊跌，也就是不管什麼線的房價要漲一起漲，要跌一起跌。從2015年之後政策開始出現一城一策，房價就開始出現分化。2017，2018年是一線城市房價下跌，三四線上漲，到了2019年一線房價開始上，三四線開始掉隊。

相比房子，股市的機會應該更大。股市漲跌是有周期的，2015年見頂之後開始了長期的下跌和築底行情，大概5-6年一輪迴，時間上慢慢具備走強概率。還有，從外資的引進也是個信號，這類資金長線為主，有助於指數走出趨勢行情。美國股市的長牛就是在投資者結構淨化之後出現的。

再來看看股市估值，人棄我取，這是20%的逆向思維。當大家都不看好的時候往往存在著機會，是找黃金的時候。估值角度，現在滬深300估值最低，已經跌破了下位數，上漲空間很大，其次是主板。

最後，我再次強調我的觀點，房市投資不是不可以，建議是一二線城市。兩者相比而言，我認為股市更又優勢，不管是時間週期，空間，估值等都具備上漲潛力。

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豬爸爸看股市

過去十年肯定是投資房市的人賺了，投資股市的人基本都虧了，房市和股市選擇哪個向來都是爭論很多，兩派的意見都有充足的理由，筆者先講一個自己的故事，然後再來談談個人的看法：

1、筆者的親身故事——股市佔GDP比重太低，大有前景

10年前的2008年，筆者在學校學習證券看課程的時候，我們小組選擇了一個研究課題，那就是A股的股權分置改革，在做這個課題的時候筆者記得很清晰的一個概念：中國的資產證券化比例太低了，甚至比印度的都低，由此我們當時得出一個結論：未來A股大有可為。中國的經濟快速發展，而當前的股市在市值佔GDP的比重還比較低，和發達國家根本無法相比，和印度相比也是多有不及，所以我們自然認為投資股市是有前景的。

但是結果大家都看到了，我們當前的指數和十年期是一樣的，還處在3000點的水平，後來我們也百思不得其解，按理來說，這種推論是很容易得到結果的，比如當時中國的汽車的人均擁有量很低，所以未來汽車市場是很火爆的，後來的數據也顯示確實如此！比如當時我們中國的保險密度和深度都很低，所以保險是很有前途的，後來的中國平安也驗證了這一點。

當時中國的城鎮化在快速發展，人均居住面積還比較低，所以房地產未來是很有前途的，事實也確實如此，這種例子可以列舉很多很多，中國過去十年消費了大量的商品，從供給不足到供給合理甚至供給過剩，也造就了很多行業的繁榮，但是為什麼到了股市這個領域，這個推論就失敗了？

2、股市能否用市值和GDP的比重低來說明有前景了？

筆者認為並不能，因為，如果願意的話，中國可以讓所有營業收入1億以上的企業在A股上市，哪怕把這個標準提高到10個億也是可以的，這樣可以有大量的供給，但是股市並不會因此而大漲。

新三板其實 就做了一個很好的實驗，新三板其實是最接近註冊制的，只是沒有集合競價交易，而且投資門檻過高，導致喪失了流動性，估值都非常低，企業都不願意去掛牌，因為估值太低啊，大股東自然不願意去了。

從某種意義上來說，中國的股市能否搞得好和中國的經濟發展是否好沒有必然的關係，因為中國的經濟體量足夠大，再怎麼樣，也總是會有優質的企業，所以中國並不缺乏優質的企業，缺乏的是一個能夠優勝劣汰讓優質企業留存在資本市場，讓劣質企業被淘汰的市場，而目前的A股還不能完全做到這一點。

看到科創板的景象，至少目前筆者認為，股市就是未來投資的首選，筆者是很難同意的，爆炒的現象還是很厲害，股市最大的敵人是高估值的機制的維持，只要股市的高估值的機制一直在維持這，股市要好轉還有很長的路要走。

3、股市的好壞和經濟發展好壞有關係嗎？

有關係，也沒有關係，股市是經濟的晴雨表，但是這個天氣預報總是報錯，如果只看股市，估計你都認為我們的經濟是很不好的，但是結果恰恰相反，在主要的經濟體中我們的經濟發展是最好的，增量是最多的，增速是最快的。

未來的十年筆者仍然想象中國經濟會有不俗的表現，但是這個不代表未來10年中國股市會有相應的表現，面對目前已經接近40倍估值的茅臺，如果再上漲20%，估值提高到50倍，你仍然這是一個划算的買賣嗎？

20倍估值的茅臺你敢買入，說明你非常有眼光，40倍、50倍的茅臺你敢加倉，那這個真的是無話可說了了。

壹號股權

任何一個國家，想要拉動經濟，那麼必須從股市或者房產市場下手。也就是說，不是投資股票市場，就是發展房地產市場，兩者擇其一，沒有第三個選擇，也不能同時爆炒。

我們可以看到，印度走了10年金融牛市，房地產處於較溫和的水平；

而美國這10年裡也是如此，因為在2008年次貸危機之前，美國就出現過房地產和金融市場同時火爆的局面，而結果就是帶來了金融風險。

所以，任何一個國家， 要麼房地產走牛，要麼金融市場走牛。

對於中國來說，很明顯的是房地產在過去的20年成為了經濟發展的支柱，我們也靠著房地產的發展，帶動了經濟的起飛。

短短几十年的時間我們走過了其他國家上百年的發展歷程，真的是非常厲害。

不過從現在的情況來看，房地產的市值已經過大，吸附的資金和槓桿太過，再次依賴房地產來作為經濟的帶動和發展，是一個非常不明智的選擇。

更多的是激發風險，刺激出泡沫。

我們可以看到，對於房地產的過渡依賴，已經讓實體經濟，消費經濟，甚至金融市場受到了一定的影響和蕭條。

甚至沒有提速經濟的發展！

那顯然房地產的黃金週期已經結束，未來我們需要學習許多發達國家一樣，靠著金融市場來融資，來刺激消費，來帶動下一個10-20年的經濟增長。

如今，中國的股市已經跌至了又一個歷史底部區域，無論從時間、空間、估值來看都已經出現了明顯的低估，高價值的佈局狀態。

而國家也在這幾年裡大力發展A股，不斷完善交易市場，推出科創板的試點。而且還打開了外資進入的大門，引入了大量的活水。

另一方面，對於房地產來說同時也進行調控，明確了“住房不炒”。不斷地降息引導的是活水流入金融市場，而不是房地產市場。

所以，這一切很明顯告訴我們，未來的10年裡，中國的金融市場將會造富很大一批人。

那麼，對於投資來說，一定要記住幾個建議：

第一就是別在熊市第一波接盤；

第二就是別在牛市第一波出貨；

第三就是別在震盪市追漲殺跌。

第四就是不要買進了經不起時間考驗的劣質資產；

第五就是不要過早賣出了經得起時間考驗的優質資產。

未來的金融市場會逐步從散戶結構體進入機構，外資結構體，炒新炒差將會成為歷史，我們要懂得做投資，做價值，在合適的時機買入好股。否則，你將錯過一波很好的機會和風口哦。

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琅琊榜首張大仙

未來十年，是投資房市，還是投資股市？為何？

我是謙秋說，一位十五年以上投資經歷的價值投資者。這個問題提的非常好，我覺得這也是99%的家庭想問的問題。我本人也希望能是一個肯定的回答。但我只能說一個大概率的事情，供大家自己去思考，畢竟投資是每個人自己的事情，如果自己都不能確信，那行動起來，很可能是拷貝走樣。

未來十年，這個時間跨度，說長不長，說短也不短，畢竟一個人的生命中能有幾個十年。所以要做這個決定，應該也是比較艱難的。那每個人做決策之前，我覺得起碼先會去分析現狀，邏輯推測未來，找大概率的事情去做。也應該是沒有問題的思考方式。

先來說說房市。中國的房地產從2000年企穩以後，慢牛20年，中間也有2008年金融危機對市場的衝擊，外加幾次短期的滯漲，基本上來說，牛市還是波瀾不驚的。那當下，在國家房住不炒的大背景下，地方政府也都在出臺穩房價的政策，外加人口老齡化，新增人口趨向負增長的情況下。我覺得中期，房地產投資變現的難度增大，大幅增值越來越難了，但保值的功能是一定在的。

再說說股市。中國的資本市場經歷30多年的發展，已經走過了國外幾十年的歷程。當下的資本市場越來越像是1990年的美國股市。美國股市從1990年開始到現在的30年間，指數增長了10倍。市值更是增長到GDP的1.4倍左右，成為全球最最重要的資本市場。強大的資本市場必將最終反哺中國的經濟增長。這是我中長期看好中國資本市場的大邏輯。

最後，對於我們普通人來說，投資房市，跟投資股市。我覺得不是二選一的事情。而是一個百分比的問題。家庭的投資裡面，組合更重要，也是更理性一點。房子是基本盤，股市是增量盤，總體來說，是比較不錯的選擇。

文末，我希望投資者多去看看國外發達國家的經濟發展的書籍。也許能從中找出一些規律。就好像給你一臺時光機，也許能對你的投資策略有一些借鑑。書中自有黃金屋，一點都沒錯。

謙秋說

雖然說目前房市泡沫很高，房價基本已經到頂了，股市目前處於低估值狀態，是一個不錯的買入位置，但是未來十年時候，投資房市依然是第一選擇，投資股市是第二選擇，最主要原因是十年時間跨度長，選擇一項來投資肯定是房市，兩項一起投資房市是首要，股市是其次。

房屋是保值品

十年是一個時間較長的跨度，十年前的房價和現在房價是發生翻天覆地的改變，畢竟這十年來每年都有通貨膨脹，雖然說房價當中存在泡沫，金融性質越來越重，但是房價始終會跟隨著物價的上漲而上漲，現在政府一直在打壓房市，不過十年後大多數地區的房價必定會比現在高，畢竟人口會增多，經濟會發展，房價上漲是無可避免的，只是看地區的升跌，大多數地方磚頭依然是保值的。

股市牛短熊長

十年前的股市跟現在的股市對比幾乎沒有變化，達到一個不進則退的狀態，A股市場目前還是不夠完善，長期會處於牛短熊長的狀態，賺錢效應有限，當然不排除未來A股會像美股一樣牛市長達9年之多，不過目前來說房市比股市穩一點。

最後總結

其實無論是投資房市還是投資股市，對於房屋和股票的選擇都是最重要的，選擇對的話無論是房市還是股市都可以有不錯的盈利，選擇錯誤最終都只會虧損，因此在房市時候選擇地區、地段等還有股市之中對股票的基本面都要認為分析和預測，即使市場情況再差，只要選擇對了都可以盈利，選擇比努力更重要。

財經樂少

未來十年，是投資房市，還是投資股市？為何？

十年有點長，十年的時間，變化很大，尤其在目前國際經濟環境發生了很大變化的情況下，更難以對未來的發展趨勢有一個比較準確和穩定的預測。因此，到底是投資樓市還是股市，比較難以判斷。

正常思維下，未來的投資，重點應當在股市。為什麼這麼說呢？一方面，樓市已經真實過了一波持續十多年的上漲，而且可以用快速上漲的概括。房價上漲的幅度，少者四、五倍，多者十幾倍。經過如此速度上漲後的樓市，如果仍有上漲空間，那就真的有點魔法、魔幻了。因為，按照經濟規律，樓市的發展、特別是房價的上漲，必須與經濟的發展和居民的購買力相適應，要能夠不違反經濟發展規律。

很顯然，前十多年房價的上漲，已經明顯違反了經濟規律，嚴重超越了經濟增長和居民購買力提升的水平，已經讓至少8成居民沒有承受能力。在這樣的情況下，如果繼續上漲，就完全是風險積聚的過程。自然，是不希望出現這樣的現象的。那麼，投資樓市，也就可能不大會有回報。至少，不會有大回報。相反，房價下跌的概率則越來越大，投資出現虧損的風險也會越來越大。

另一方面，股市沒有過明顯上漲。自2008年從6124點的高處掉入以後，股市就再也沒有真正甦醒過。就算2015年的暴漲，並一度期待著能夠突破前期最高點，最終，卻以暴跌收盤，引發了一場不小的股災，讓投資者遭受嚴重損失。而自那場暴漲暴跌以後，股市就一直處於低迷狀態。即便外圍股市很好，尤其是美股走出了一波十年牛市行情，A股也是熊關漫道，沒有任何表現和反應。因此，如果經濟能夠步入正常狀態，股市應當有一個穩定上漲的空間和可能。

問題的關鍵在於，A股就像是一隻病貓，一直沒有興奮的時候。未來到底如何走，能夠變成一隻健康的貓，也很難說。因此，投資股市是否有回報，有多大的回報，也比較難以判斷。只是，筆者認為，投資股市可能帶來的回報，應當比樓市大。樓市不虧就是盈，股市則是不盈就是虧。因此，建議投資股市，而不要投資樓市。

譚浩俊

未來十年，房市和股市二選一的話，我認為應該投資股市。

房市在過去呈現了高速的複合增長，但經過30年的成長之後，我認為很難繼續保持這種高增長模式，隨著經濟的發展，未來的房市還會有增長空間，但回報率應該會小於6%。

反觀A股，我國股市經過多年的發展，正在逐漸走向成熟，過去存在的種種不足和問題，比如流動性差、監管不嚴、內幕交易氾濫、對違規行為的懲罰力度太輕等，都在逐步得到解決。

科創板試行註冊制，退市制度的落實，還有昨天公佈的“儘快修訂相關法律規定，大幅提升證券市場違法違規成本”等措施，讓我們看到監管層正在努力打造健康、開放的市場運行機制。

另外，一個國家的經濟要健康發展，離不開一個強大的資本市場的助力；隨著我國的經濟增長，反過來又會推動資本市場的發展。

未來十年，我國很有可能成為世界第一大經濟體，在這個過程中，相信股票市場必定會有長足的發展，未來的十年將會是A股的黃金十年。

波浪理論雜談

對於多數人來說，未來十年，房市和股市都不適合投資。

財智成功認為，未來十年將是房產價值迴歸的十年，房價會迴歸理性，為實體經濟減負，最終房價回到2015年之前，也就是2019年房價差不多腰斬的位置。

各地經濟實力不同，發展潛力不同，人口流入流出的情況不同，因此未來十年房價表現也會大相徑庭。但是不管怎麼說，過剩產能下，加上人口拐點來臨，為了避免系統性金融風險採取的貸款收緊措施，房價這條脫韁的野狗必然回頭。

不要說未來十年了，2017年至2019年買房的這批人出售房產的難度也會相當大，如果不能在2019年房價基礎上下降20%或更多，找到接盤俠也不容易。至於今後十年，會有越來越多的投資者出售房產，棄房斷供的情況也會越來越多，真正的剛需能夠接盤的數量非常有限，房產的投資價值幾乎完全失去。

5%是一個有趣的數字，如果投資連5%的年收益率都達不到，那麼很難說有投資價值。過去投資房產可以動用銀行貸款作為槓桿，在房價快速上漲階段，一年獲得20%的回報並不困難。到了2019年，經濟增速放緩，眾多行業面臨轉型升級，賺錢難度增大，房產投資的風險也在不斷增大。房價停止上漲或出現下跌，動用槓桿不僅得不到較高投資回報，更大概率會被套牢，虧本出售都是奢望。

至於股市，可以說當下股市正處於相對低位。但是對於多數人來說，相對低位並不一定就適合投資。美國股市去散戶化很成功，但是散戶可以通過機構投資股市獲得回報，分享股市發展紅利。規範的市場，嚴格的懲戒措施，加上有業績支撐，這才是股市牛長熊短的根本原因。

轉過來看大A股，財務造假的公司不少，白馬股也會突然爆雷，減持風險隨時存在，牛短熊長格局很難改變，炒股註定多數人會虧損套牢。個人投資者在信息、技術、資金、數據分析等方面與機構完全無法匹敵，更多是被各種垃圾信息左右判斷，成為追漲殺跌給機構接盤的主力。

未來十年，房產是不能再投資了，除非降的太多，又是人口流入型城市，租金回報能達到6%以上。至於股市，則要量力而行，有十年以上炒股經驗，有技術，心態好，資金充足，虧十萬二十萬也不會傷筋動骨的那種，再考慮拿出不超過30%的資金去投資股市吧。

財智成功

未來十年，如果是房產剛需族，果斷購買房產，沒有必要進入股市。如果是投資性房產，而對股市一無所知，果斷這兩個市場都不進入，做些中低風險等級的理財，然後將小比例投資偏價值類的基金即可。如果是一名專業的投資者，果斷選擇股市！

未來十年要說機遇性，股市的機遇要遠大於房市。但，也僅僅對專業的投資者而言，而不是所有的投資者。如果是普通投資者，投資一些偏價值類的基金，要比自己入市投資，合適的多。可能很多讀者不理解，為什麼股市的機遇要遠大於房市，為什麼普通投資者投資基金盈利的概率更高。我們來一一解釋。

1、股市的機遇性遠比投資房市大。

股市雖然是高風險市場，方式近幾十年來也沒有出現過上漲。但現在要論機遇性，股市卻是大於房地產市場的。

我在2015年的時候曾經邀請幾位合夥人、夥伴一起購買房產，然後進入租房市場。其中，重要的原因就是，房產出租對比總房價的回報率高達10%！雖然，那些年房產的銷售並不理想，但租金回報率確實很高，並且也很容易出租。當然，最後因為合夥人、夥伴的意見不統一，也就作罷了。

到了2016年下半年的時候房產開始有起色，2017年的時候房產價格便出現了大幅上漲。當然，隨著價格的上漲，投資機遇性也是隨之不再。現在對比總房價的租金回報率很低，只有2%、3%的水平，並且出租困難度也挺高。

那麼，現在的股市的股市呢？

現在的股市，就好比2015年時的房市，很多優質、低估、高股息率的上市公司現金分紅股息率就能高達5%的水平。如果再加上其業績每年保持雙位數增長，實際潛在盈利性能達到10%的水平！

這樣一對比股市與房市，顯然股市的機遇性要更大。當然，股市的投資需要專業的投資者，如果非專業投資者做做中低風險等級理財以及偏價值類的基金更為合適。

2、普通投資者間接進入股市，要比投資房地產機遇性更大一些。

普通投資者進入股市的劣勢很是明顯，既不會選股，又不會擇股，沒有專業的理論，也沒有豐富的交易經驗，更加沒有專職的投資時間，就連冷靜的情緒都沒有。所以，直接進入股市的投資者更多的則是虧損。

而基金能規避很多問題，由專業的團隊管理，選股、擇股以及執行策略也是專業。當然，選擇也需要選擇偏價值類的基金，而不是投機類的基金。基於股市中部分上市公司較好的分紅以及業績增長性，偏價值類的基金表現要比房地產機遇性大一些。

厚金說

這個問題是從大類資產的配資角度來看。

過去三十年，中國賺錢概率最高，最穩妥的投資，無疑是房地產。尤其是一線城市的房地產。2009年至今，北京的房價上漲了近10倍（非學區房），學區房上漲更為兇猛。

反觀股票，最常被拿出來的是永遠的3000點，2007年6124點，至今還像珠穆朗瑪峰一樣佇立在A股。但是指數和個股表現並不同步。貴州茅臺2007年至今漲了45倍，秒殺所有房地產投資。當然這是特例，類似的案例在股票中挑不出5%的比例。和6124點相比，還有2/3以上的股票跌幅超過60%。

投資最怕的是不確定性。回首過去10年，GDP增速放緩，保8，保7都已經是過去式，現在悲觀點已經逾期2020年進入5時代。未來10年，GDP增速還將進一步下降。

過去30年房地產猛漲，是因為房改，城鎮化，人口處於上升期，還有人的觀念等等因素。而未來10年，人口老齡化越來越嚴重，新生人口數量下降。社會房產的存量已經遠遠超過了總需求。

需求決定價格，這是西方經濟學最基本的原理。從這個角度，未來房地產市場總體不會太好。

而股市，在過去幾十年也存在巨大的供需不平衡，我們A股，用30年時間，走完了美國近300年的股市發展歷程，股票數量已經超過3700只，總市值超過50萬億！這背後是新股超發，上市公司質量普遍不高，由此才凸出了貴州茅臺，萬科，招商銀行，中國平安，格力電器，美的集團等大白馬的投資價值。

所幸，現在房住不炒逐步達成共識，讓房地產更多回歸居住屬性，而淡化投資屬性。另一方面，提升上市公司質量也是近期最熱的話題。3到5年後，A股上市公司質量可能會有改觀。但預計上市總規模可能接近5000家了！

這意味著，過去30年炒股賺不到錢的人，未來能賺到錢的概率依舊很低。但相對於房產，可能還略略強一點點。

結論:投資有風險，入市需謹慎。沒有穩賺不賠的事情，無論房產還是股票，都要三思而後行，多下功夫，多做研究。

關鍵字: 房市 財經 房價