大年初三，受疫情的影響，全家人決定再看一次釜山行，因為真的是很忐忑不知道這次的疫情會發展成一種什麼態勢；
突然老客戶宇哥，連續發來幾條消息。
宇哥是屬於非常爽快乾脆的那種客戶，打交道三年多，平時沒事不打擾，感興趣新項目就直接出手轉款那種。
第一條消息問：日本的房產能投資不？大阪怎麼樣？
緊接著又問：年租金60萬，整棟樓買下來才540萬，能出手不？
70年代的房子但不是太舊,看著還可以，一整棟大宅，4層16間公寓，加兩個一戶建的商鋪,體量也可以吧？
北面是高樓，南邊是小公園，西邊是寺廟，東邊是矮的一戶建不會遮擋採光，未來做民宿咋樣？
隨後是具體位置、大小房間內的照片，視頻等等；
我知道，以他的性格，是被這11%的租金收益打動了。達到宇哥的級別，他們更看重的其實在於，這究竟是不是好資產，能不能好租好售好融資？能，哪怕千萬也入手，就好比2019年初他一出手拿下了四套黃金海岸的別墅。
說實話，我們米宅暫時沒有日本項目的推薦。
沒有，並不是不推薦，只是投資角度考慮，現階段全球有比這個國家更好的選擇，當然，我們知道日本經歷過90年代的房地產泡沫，所以現在來說，日本房產是很安全的。
我先回復他彆著急，我找日本的專業人士給詳細分析下。
其實我們米宅2016年就開始考察日本了，但是沒有具體到每個街道都有看過，而且由於近半年沒去，所以我還是謹慎一點找到了幾位在當地做地產十餘年的朋友；
因為專業人士都知道，每個市場，可能三個月都會發生很大的變化，就好比2018年國內的大多數城市。
然後，當地朋友結合視頻和位置，給到了以下建議：
1.70年代的房子，不是新耐震基準，無論是自住還是投資對外出租，是有一定安全隱患的，畢竟日本常年地震不斷。後期轉手也是會受影響的。
2.旁邊有寺廟，要看這棟樓能否看到墓地，因為在日本，寺廟裡面基本都是有墓地的。如果能看到，未來轉手也是不利因素之一的。
3.做民宿的話一般都是交通比較便利的會有優勢，但是這個位置走到主幹道需要十幾分鍾，到地鐵站什麼的也不是很方便，，所以民宿不是特別合適。
最最關鍵的是，當地朋友說500萬的預算，他是不會推薦這個年代的建築的，新耐震基準也是很重要的考慮因素。我把房源的信息發給他的時候，540萬打錯成500萬了，居然還不值這個錯誤的價格！！！
而後，我把平時彙總的關於投資日本房產持有和出售的稅費筆記拿了出來，畢竟買入才是開始，持有期間是關鍵。
一、購置日本房屋時候需要繳納的稅費：
1.中介費：交易價格的3%+6萬日元+消費稅
2.登陸稅(國稅)：房產的產權名義變更時所需的稅。其中土地評估價格×1.0％、房產評估價格×0.3％
3.房產取得稅（地方稅）：買房時所發生的稅。（購房後半年左右收取）。其中土地評估價格×1.5％、房產評估價格×3％（評估價格為政府徵稅的指導價，與市場交易價格差距很大，約為房屋總價的50%左右）
4.印花稅（國稅）：貼在房屋購買契約書上的印花稅票。1000萬日幣以上的房產需要支付1萬日幣的印花稅，1000萬以下房產支付5000日幣印花稅。
5.產權轉移登記手續費：代辦以上所有手續的司法書士人工費，5萬-10萬日元不等。
6.5年間地震火災保險 ：每年的價格一般為房屋價格0.5%~1%不等。
即：最終購買房屋時投資者所繳納的各項稅費約為房價的6%-7。
二、房屋持有階段每年需要繳納的費用：
1.固定資產稅：評估價格的1.4%（土地和房產通用）
2.都市企劃稅：評估價格的0.3%（土地和房產通用）
3.物業管理費：無固定，一般為7000/月~16000/月。一戶建不需要繳納
4.修繕基金：無固定，一般為5000/月~15000/月。一戶建不需要繳納
5.房產託管服務費：月租金的5.4
三、房屋出售時產生的費用：
1.中介費：交易價格的3%+6萬日元+消費稅
2.增值稅：居住和非居住需要繳納的增值稅是一樣的，只有持有時間長短之分。簡單來說房屋購買5年後再次進行交易，增值稅低。
增值稅：分為居住用和非居住用兩個類型。計價標準一樣但是成交時候要表明居住還是非居住，因此單獨標註。
居住用持有：①5年內：所得稅30%+居民稅9%②5年以上：所得稅15%+居民稅9%
非居住用持有：①5年內：所得稅30%+居民稅9% ②5年以上：所得稅15%+居民稅9%
然後，宇哥回覆一條消息：幸好認識你，瞭解你們米宅，不然這信息不對稱完全不知道，一衝動就入手了，以後寧可錯過也絕不再盲目出手了。
跟宇哥聊完，《釜山行》也進入了結尾階段，而這幾天國內的疫情也開始有了轉機，多了很多的思考時間；
今天選擇把和宇哥的這次溝通寫下來，是因為回想起來和客戶溝通的這兩年，工作號上五千多的客戶：
時不時都會有買了XXX項目的客戶說看了你們的分析文章我不知道該怎麼辦了？
買了XXXX一號的客戶說想退，有沒有把損失降到最低的辦法？
買了墨爾本CBD公寓的客戶問該交付了，我是不要10%的首付還是買下來再轉手？
買了貸款只能貸50%，尾款比原計劃的有缺口怎麼辦？有能提高貸款比例的辦法嗎？
甚至有客戶首付已經兩年了，工地居然還沒動工！！！
他們的苦惱我懂，原本海外置業想錦上添花結果給自己添了堵，真想出手又怕被信息不對稱化，從而被割了韭菜；
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