問：終於等到十三房開知識星球，先恭喜下先。純投資關注回報率，現金流相對穩定可以長持。選擇如下： 1.大約280萬大運的中海康城75平三房一衛； 2.大約260萬坪山中心區的金域東郡69平三房一衛； 3.大約400萬太子灣的山海津75平兩房一衛（可適當高評）； 4.尋找羅湖400萬內帶中上學位的15年樓齡內剛雨盤； 5.長沙梅溪湖單價1.2萬的90平三房次新。 請教下十三房對這些選擇有什麼看法和建議，個人偏向於5》1》3》2》4，謝謝。
答：純粹個人看法，沒有對具體房源有過實勘，拋磚引玉了。 一、我對長沙不瞭解，5不便加入排序 二、山海津400w買不到 三、中海康城三房超過280w 四、金域東郡小三房最低報價250w 五、羅湖的範疇太大，未明確，也不便加入排序了 以我瞭解的報價來預估，2＞3＞1
問：光明什麼時候房價破6
答：講真，我一直覺得光明炒作太過，價格虛高。 光明新區就算建成，也不過是個面積有限的新區，當然可以吹一波光明的產業，但產業導入一向是喊聲大落地少，福田和南山寫字樓空置率辣麼高，未來數年還要填滿前海自貿區的寫字樓，還有多少優質的產業和企業留給光明? 且不說光明還有十年的發展長週期，即使建成也無非是紅山上塘的翻版，離市區還那麼遠。 紅山上塘已是眼見為實，離福田一步之遙，房價才七萬多，光明憑什麼六萬?憑夢想嗎? 深圳只是地太少，可講的故事太少，投資預期過剩，光明才被一波又一波吹了上去，去年四萬多的價格還好，五萬多已經有透支，六萬我就要呵呵了。
問：老師，您好。深圳戶口，手上有150萬首付，夫妻都在南山上班，目前住寶安的新安片區，小孩明年上幼兒園，目前老人幫忙照看孩子。看了前海，寶中，我們普通打工族已高攀不起，全靠個人折騰到150萬首付對於我來說已屬不易。想入個400多萬的自住兼顧投資，選個學位中等的，看了寶安福永片區，好像沒什麼盤可選。看了中糧鳳凰裡3房。這個盤值得買嗎？或者有更好的選擇？
答：福永這種前不著村後不著店的蛙跳區域，基礎配套非常弱，迄今一個像樣點的商業都沒有，因此首選大盤，樓盤扎堆能成片的區域，來彌補片區的配套不足，這就是華強城之所以搶手的原因，西部少有的集交通，商業，學校三位一體的大盤。 雖然大盤漲完小盤一樣跟漲，可是中糧鳳凰裡這種孤盤自住是極其不方便的，縱使品質，戶型，容積率都好過於華強城。地鐵太遠，學校太遠，出了小區，全是非洲地帶，居住觀感很差。 您這個預算往桃源居片區看看，地鐵商業後期都有改善空間，這兩年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把這樣一個近郊的成熟片區給遺忘了，還好它兀自花開，價格一直穩中有升。
問：星主，深圳投資一些老破小，等待拆遷可以嗎？即使不拆，一線城市老破小也有流通性。那個板塊適合博拆遷呢？謝謝。
答：深圳不是北上廣，沒有大量土著，來的都是住慣了大房子新房子的“北方人”，老破小無人接盤，並且中心在遷移，人們並不執著於市中心地段，反而不斷往外擴散，去選擇更新的品質更好的房子，深圳的城市擴張還沒有結束，現在不適合買老破小。 另外博拆遷這個思路也是很專業的路線了，深圳自從有房地產以來，真正舊改成功的“住宅小區”還不到10個，博拆遷套牢的概率實在太高。
問：深圳，總價400萬，三房，投資，可否推薦區域或樓盤？ 謝謝您
答：400w買三房，要去沙井、光明、龍崗、坪山淘了
問：你好，我上個月買了華暉瑞喜新房570萬，2020年底交房。現在才看你們這裡高見。不知道我有沒有買錯。投資又自住？
答：坂田南屬於坂田比較宜居的片區，樓盤相對還比較集中，民房比較少，有商圈，有地鐵，學校也在附近，華暉的得房率有點低，100平只能當個89來用，不過現在房價都上去了，二手又有稅費，這個價格不算貴，但也不便宜。
問：老師好，深戶無房，外地一貸還款中。能籌到最低140萬，最多180萬，月流水三萬以上。應該是對應總價270-320的房子吧？正在目前考慮螺嶺或深圳小學的一室一廳學位房，這個選籌怎麼樣？老師有推薦的小區嗎？或者覺得應該考慮往西些？考慮學位房是因為有小孩能用著，如不買，就得考慮私立了吧？其他的好小學可能總價更高些。
答：這個選籌不怎麼樣。 第一，180萬首付五成，月供能力不差，配合適當高評，可以買到350-380萬的房源。 第二，考慮學區房沒問題，但不建議羅湖的學區房，羅湖的學位優勢正隨著片區的沒落而沒落，錢聚人聚，錢散人散，優質資源也是如此。 這個總價，或者直接硬槓熱點片區的學位房，或者乾脆換個思路，看一看福田和東部。
問：十三老師，請問你的投資理論是深圳核心區漲幅佔優，拉大與周邊郊區的差距；還是隨著郊區的配套設施逐漸完善，漲幅更可觀，逐漸拉近與市區的差距？ 有大V認為，總價相等情況下，面積是王道，單價高面積小永遠幹不過單價低面積大的，請問你怎麼看？
答：深圳的投資理論是不分核心區還是郊區，哪裡有熱點哪裡漲。 目前來看西部過熱東部過冷，西部投資氛圍太濃，以後會洗出一部分盲目跟漲的樓盤，東部價格反而沒有泡沫。 另外你說的大V完全不瞭解深圳，在深圳老破大是最差的牌，漲不動還賣不掉。 十三經常收到老破大的業主求救，幫我賣賣這套房吧，對不起，我不想坑下一個接盤客。
問：十三老師，福田赤尾京基御景華城值得投資嗎？400多萬的兩房漲幅能跟上大盤嗎？謝謝！
答：你好，御景華城是福田的上車盤，不愁賣不愁租，但是小戶型過多，放盤量和交易量一樣大，有點類似於布吉的龍珠，龍崗的康城，寶安的桃源居，這些樓盤共性都是交易活躍，流動性好，但從增值角度上看缺乏爆發力，跑平大盤吧。
問：十三老師你好，請問我岳母68歲（貸到80歲）最近剛購房我跟我老婆是擔保人，未來3-5年我跟我老婆如果還要購房（目前沒有名額）到時候有可能會是家庭為單位無房但是有房貸記錄，也有可能是二套購房有貸款未還清、也有可能會還清。給岳母的這個擔保到時候會影響到我們貸款嗎？謝謝。
答：首付成數跟你們個人名下是否有按揭貸款有關，擔保會有一點影響，提前準備好流水，能夠覆蓋負債，按揭一般還是能批。
問：你好，16年購入66方大鵬璞岸，因徵信不好全款再抵押90萬，月供5600，想換龍崗小戶，今年剛入深戶，選哪合適
答：感謝付費提問，不過你沒說你的名額和資金情況... 是另外有房票麼？首貸資格？多少首付？打算買幾房？
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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