問：你好，紅山的中央原著，91年拿的地，房子比較新，143平米雙證，850萬，值得入手嗎？多謝
答：合正中央原著，紅山片區的高品質樓盤，不帶深高學位，成交價在七萬到七萬五之間。 但雙證房是一個神奇的物種，不能簡單把一個購房指標等於100萬來換算，就自認為合算。 這是心理層面的博弈，雙證房過濾掉了大部分接盤客，同時打掉了人們的投資預期，同樣是房子，市場價值卻被大大削減，你可知深圳灣同樣戶型，雙證和單證價差幾百萬還很難賣出。 你看上這套雙證房，單價近六萬，和單證房一萬出頭的價差我認為是不夠的，筍進筍出難賣是它的必然命運。 在我看來，雙證房只適合自住，用兩個指標，合理價差買一個住的舒服，投資客儘量不碰，更不要賭限購會放鬆，等不到的。
問：首房首貸，不想交豪宅稅，是買前海路的中海玫瑰園小兩房，還是買玉湖灣的小兩房
答：能夠玫瑰園何必玉湖灣，今天的錢永遠比明天的錢貴，買我們買得起的最貴的房子。 玉湖灣那種小兩房是花園裡單獨的一棟，原廠房改造的，只能用來上車，真正條件好點的剛需是看不上的，也註定了它的天花板會很低。328新政以後，大大小小的需求全部擠壓在豪宅線以內，什麼歪瓜裂棗的小房子都跟著雞犬升天，可是我們又不只持有這一朝一夕，看長遠些，肯定還是買大房子好。
問：十三房大大，關注十三房有一年了，最近正為房子苦惱，感謝十三房深圳星球。 問題一：我和老公均有過貸款記錄，現我名下有一套2017年入的深圳寶安滿京華雲曉旁的雅樂居42平小兩房。因為明年打算要仔，住起來有點困難，要不要等明年滿二賣掉？ 問題二：賣出去後如何買？加存款也只有120-130萬，方案一：用姐夫的名額，3成首付購房；方案二：自己的名額，加上貸款70-100萬買房，約220萬5成首付買房，兩年後加按出來還貸款，加上公積金房貸極限月供1萬6左右。 問題三，買兩房還是買三房？ 問題有點多，萬般感謝~
答：一、你們賣出的這個房子目前價格也在兩百三十萬左右了吧，滿兩年賣出之後再去換一個同樣總價的，意義不大。而且地鐵12號線三年之後通車，你們錯過這個利好，略可惜了。 二、假設決定了要賣，可以考慮用你們自己的名義全款抵押買總價三百多萬的，兼顧自住，要買三房的話，要去龍崗選擇一個未來地鐵口的花園剛需盤，還是有的選的。在寶安就只能買個大一點的兩房了。
問：目前二個房子:1 幸福海岸，900萬，118平，如圖，戶型不好，朝北，客廳沒有陽臺，採光有問題，對著馬路有噪音。2華暉雲門，800萬，89平，正常三房戶型，有天鐵和馬路噪音。請問，選擇哪一個增值潛力大？
答：幸福海岸，位置和學位更有優勢，這個戶型可以改成一個南北通的戶型出來。很多南北通戶型客廳朝北還是比朝南不通的戶型賣的好。
問：十三老師好！最近在看寶安老城房子，請幫分析下，考慮學位＋潛在空間。 1，寶安弘雅花園 帶建安小學 文匯中學 2，寶安麗景城帶天驕小學和文匯中學 3，寶安桃源居三區 中澳實驗學校小學和中學。 以上3個區位哪個合適些，今年下半年小孩讀小學。
答：這三個選項，劣勢是學位一般，房子偏老，小區周邊環境雜亂，離地鐵口遠。 優勢是在寶安，西部熱點外溢片區，配套成熟。 這三個盤，如果總價接近，我會建議選麗景城。 弘雅花園是89年的老式樓梯房，這類資產已經被主流購房人群拋棄；桃源居的主要問題是社區太大導致拋盤眾多，價格易橫難漲。 綜合來說，麗景城是一個相對均衡的選擇。
問：你好，有過貸款記錄的五成首付名額，一般建議是全款再抵押，還是做按揭？謝謝！
答：根據個人情況而定，首付資金足夠，月供能力偏弱，穩健型選手可選擇付滿五成； 首付偏弱但月供能力強，進攻型選手選擇墊資全款再抵押。 目前深圳的整體預期可以選擇稍微激進一點的打法。
問：老師你好，投資加自住，請問下坪山六和城這個盤怎麼樣？
答：300萬出頭買個戶型、使用率都不錯的次新三房，本身在深圳就無太多選擇。 未來片區有500萬建面舊改，好處是會改變周邊城市界面，但也會導致新房坐莊； 交通和配套:14\\/16外加20萬以上的商業配套 綜上所述，如果需求是真實需求，這個盤問題不大，短期略輸，長期略贏； 如果需求是“真實”需求，可以入手
問：您好，老家十八線小縣城，人口100萬，但由於發展比較好，人氣很足，周邊的縣城也有很多人買房在我們縣城。跟親戚瞭解到，房地產一手二手都比較好賣，請問值得投資一套房子嗎？
答：信息不足以判斷是否值得投資，於我看來，囤磚頭總是好過於存銀行，可租可售手上資金不多買來沒毛病。
問：十三好！過去的2019年對於深圳樓市註定了是不平凡的一年，始料未及的利好紛至沓來，深圳尤其是熱點西部已然成為了全國投資的熱土。深圳成為未來中國第一城的趨勢已露端倪，贊成你所說的不出意外就是將來中國房價最高城市。另一方面房住不炒的調控猶言在耳。個人認為像2015年330這種放鬆限購限貸的機會再也不會出現在深圳了，從這個角度而言，深圳房價在不知天花板在哪裡的情況下，大概覺以後都是邁入慢牛行情，像2019年這種行情都屬於行情大年了。剛需及投資隨時都是右側交易，還是要及早行動。不知你對此觀點是否認同？
答：如果你足夠了解樓市，就會知道從來沒有慢牛行情，只有橫—蓄勢—暴漲—再橫，這種現象要從大眾心理學尋找答案。 而深圳的特點是跌不動和淡季也有局部熱點，所以，深圳買房不能計較一城一池的得失，選好籌碼之後，隨時都是買入時機。
問：老師好，您覺得蛇口東角頭的楓葉望海公館怎麼樣？適合投資嗎？以後的增值空間大嗎？
答：如果楓葉望海公館給半島塞點錢，改名叫半島公館-鉑寓-尚邸balabala的，可能還能賣這個價格，騙騙富二代們，因為只有穿越半島的樓縫才能望到海，最後可能變成忘海。 海景資源是深圳得天獨厚的，尤其是城市中的海景，不過也真的能看到海，半島城邦裡都存在一線海景-窗海景-縫海景-沒海景的鄙視鏈，價格差很大。所以對這種打著海景旗號的，不好好做產品的開發商要好好diss一下，660w的一房一廳、820w的兩房、1000w的北向和複式三房，這個總價實在是太尷尬了。
問：老師好！今年九月份才入的深戶，對於深圳的價值體系不是瞭解，總價500萬左右的預算，長持深圳，想問一下光明和沙井四萬多的盤怎麼樣？潛力和南山，寶中比如何呢？謝謝老師
答：很多人在買深圳之前，都是抱著長持和價值投資的想法，我絕對相信他們的決心，準備以至少十年為週期去等待價值的兌現。 可實際上，人的耐心是有限的，人對未來是不堅定的。 當下堅信的價值投資，一旦遭遇兩到三年的橫盤，房子不好租，租金上不去，月供很吃力，同時看到其他片區在輪番領漲，心情一定是複雜而不爽的，甚至考慮置換。 所以，買光明和沙井，長持一定沒問題，但你要自己先推演一遍這個過程，測試自己的心理承受能力。
問：您好，天福華府這個盤怎麼樣？有89平三房，送面積了，每個房都不小，價格483萬。對面有滿京華雲曉，89兩房，帶裝修475萬，這兩個盤怎麼樣
答：這倆都有點一言難盡，寶安過了小陽春還沒賣完的房子，只能說是市場不認可，很難賣。 難賣的原因也很簡單，鍾屋黃田一線是交通線，腹地小，有廣深公路和京港澳高速兩條大道日夜不停的干擾，再加上兩個盤的品相有點不過關，將來確實難有接盤俠幫你抬價格。 慎入
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