房企由於依靠物業銷售，在商業領域受到的影響相對較小；而以租金收入為主的企業，則受到疫情波及更大，讓利更多。
◎ 作者 / 房玲、易天宇
2020年初一場疫情快速爆發並席捲全國，在對疫情的全面防控下，人們外出減少，以客流量為生命線的商業地產首當其衝受到較大影響。在此背景下，不少商業運營商都公佈了租金減免措施，與合作商戶共同承擔危機。
在這次大規模的租金減免下，哪些企業在商業領域將會受到較大影響？商業地產又將如何更好地面對下次疫情等突發情況？
01 房企收入多元受到疫情衝擊較小
在商業運營企業中，房企如華潤置地、龍湖集團、萬科地產以及中海發展等都公佈了自己的租金減免措施，如華潤置地公佈，減免全國各商業項目所有商戶自1月25日至2月9日時間內（共計16天）的租金，涉及全國約14000個店鋪；而龍湖集團則宣佈，對旗下商場的所有商戶2020年1月25日至2020年3月31日期間，在此67天內，租金費用（含物管費、推廣費）減半。
雖然房企在租金減免方面同樣力度較大，但由於其收入結構主要以物業銷售為主，此外這幾家房企自身財務穩健，故受此次疫情下租金減免措施的影響不及其他以商業運營為主的企業。以華潤、龍湖、萬科、中海為例，2019年上半年四家房企的投資物業營收佔比均不及15%，其中華潤佔比最高達12.42%，而萬科及中海僅為1.50%、2.37%。除此之外，華潤及龍湖的投資物業收入中還包括酒店及長租公寓，而中海的租金收入中寫字樓租金收入又佔了較大比重。故而，在此次主要針對商場及綜合體項目的租金減免措施中，預計實際損失對企業營收相對影響較小。
此外從2019年上半年的財務來看，四家企業的財務表現均十分穩健，淨負債率均在60%以下，且擁有現金充足，融資成本位於行業低位。其中華潤、龍湖的現金短債比更是達到了4.2，而萬科、中海的淨負債均在40%以下，可見春節期間的租金損失對於其財務而言，壓力不大。
02 以商業為主企業受疫情波及較大
相比房企，還有一些企業由於收入來源主要依靠租金，受到的影響也相對較大，如萬達、紅星美凱龍、凱德、恆隆等等。其中萬達於1月28日對外宣佈，1月24日至2月25日期間，旗下全國已開業萬達廣場的商戶租金及物業費實行全免政策，以2019年萬達租金收入384.8億元來預估，一季度預計損失租金約最低35億左右，預計第一季度的運營收入將下滑超30%。此外紅星美凱龍也表示，本次免租將涉及公司2020年營業收入（租金及管理費總金額）約5.3至5.9億元，對2020年歸母淨利潤影響約3.8至4.3億元。
此外即使疫情能在3月或4月完全結束，疫情所造成的恐慌仍將延續一段時間，尤其是武漢等湖北地區，人們外出消費的信心與習慣的回調會有一定滯後，可能會繼續影響該地區的商場運營情況。目前萬達商業、紅星美凱龍以及凱德集團分別於湖北擁有14、13及4家商場，其中武漢更是凱德的五大核心城市群之一，四家商場均位於武漢核心區域；而恆隆地產2020年旗下的武漢恆隆廣場，其商場與辦公樓也原計劃於2020年完成及開業，武漢疫情的延續或會影響該項目的工期，致其開業時間後延。預計在之後的一段時間內，武漢等湖北區域的商場仍將面對客流量不足，商戶運營困難、工期延後等問題，租金收入也將受到一定影響。
此外從商業形式上來看，如萬達廣場多為盒子式項目，在疫情之下相比商業街等通風性較高的廣場而言，受到疫情影響更大；而凱德商業則主要佈局在城市的核心地段，在疫情下競爭優勢無法比擬社區商業，無法滿足人們所求的日常消費或居家消費。
整體來看，房企由於依靠物業銷售，在商業領域受到的影響也相對較小；而萬達、凱德等以租金收入為主的企業，則受到疫情波及更大，讓利更多。當然，無論是房企還是萬達凱德，都規模較大且實力雄厚，完全可以承擔租金減免後所造成的結果，雖然短期內會損失一定租金收入。但長期來看，同時也避免了空置率上升，額外招商等問題。在疫情等特殊情況下，進行社會捐助或租金減免，同時也彰顯了身為大型企業所應肩負的社會責任。
排版 / 李玥瑤
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