2020年初，新冠肺炎疫情的突然襲擊打亂了全國房企的業務計劃，銷售、施工等環節幾乎停擺。
週轉速度大幅下降、無法及時去化，對於房企的現金流而言無疑是個嚴峻的挑戰。為了尋求應對流動性壓力的方法，房企們紛紛使出“十八般武藝”，加快融資節奏。
1月境外債發行額刷新紀錄
海外融資渠道仍是房企的不二之選。
2月18日晚間，旭輝控股發佈《附帶特定履約契諾的貸款協議》公告稱，與渣打銀行簽訂一筆2億美元的貸款協議，還款期限僅有6個月（自首次動用款項日期起計），可見房企短期內對於“資金”的渴望程度。
而在此之前，尤其是1月份，包括中梁控股、招商蛇口、佳兆業、禹洲地產等在內的多個房企均先後發行美元債從境外融得資金。
根據穆迪統計數據，27家受評房企今年1月份境外債券發行額高達165億美元，不僅高於2019年58億美元月均水平，也刷新了2019年1月份111億美元的歷史月度紀錄。
隨著融資量暴增，融資成本也跟著上漲。克而瑞數據顯示，2020年1月房企境外債券融資成本達9.2%，同比增長1.19個百分點，環比下降0.68個百分點。相較於去年同期，房企的境外發債成本上升明顯。
匯生國際融資總裁黃立衝認為，不同的發行規模和不同的發行年限會對債券的最終發行利率產生影響。一般來說，債越長利息就越高，反之越低。受疫情影響，目前所有平臺的債和企業的外債均存在很大的不確定性。
具體來看，明發集團、佳源國際、德信中國、中國恆大、花樣年、大發地產、佳兆業等超10家房企的美元債利率均超10%，如明發集團發行2.2億美元於2021年到期的債券按15%計息；海倫堡增發 2.5 億美元債券，增發收益率為12.25%。
值得一提的是，佳源國際最新的增發利率高達15.21%，與前兩次13.75%的增發利率相差了1.46個百分點。而同規模房企中，大發地產、德信中國近期發行的境外債利率分別為12.75%、13%。即便如此，佳源國際也堅持將增發總額定在6000萬美元，接近前兩次的總和。
頭部房企中，中國恆大在1月16日和21日分別宣佈進行四筆美元債融資，籌備發行規模60億美元，利率水平均在11.5%至12%。碧桂園在1月宣佈發行兩筆美元票據，發行金額達85.38億美元，擬用於償還到期或回售公司債券。
穆迪分析師楊昱穎指出，如果3-6個月後銷售仍受疫情影響，流動性疲弱將進一步削弱房企償債能力，而未能在資本市場獲得再融資的房企，抗衝擊能力將大幅下降。
“在集中償債的壓力下，部分激進擴張、負債高企的企業應加強現金流管理，縮減投資開支，加快銷售回款和加大融資力度，否則現金流將面臨失控風險。”一位房地產行業分析師表示。
國內融資迎來窗口期？
值得注意的是，除了海外融資，房企近日還將更多的目光投入到國內融資市場之中。
據上交所披露數據，近兩日，金地集團、碧桂園、龍光控股金額分別為110億元、85.38億元、30億元的公開發行公司債券雙雙獲得上交所受理。同時，富力地產70億元的私募公司債也已更新為“已受理”。
此外，已經被受理的龍湖、融僑小公募債，最新狀態也變更為“已回覆交易所意見”。
業內普遍認為，種種跡象表明，為應對疫情，國內融資渠道近期明顯有所鬆動，預期政府方面將出臺更多積極扶持的政策，融資門檻也有望相應降低，用以舒緩房企一直以來緊繃的神經。
自2019年下半年以來，信貸中流向地產的資金佔比有所下降，其中地產開發貸的降幅尤為明顯，相反流向基建和工業的貸款規模明顯增加。
一位金融機構從業者向《國際金融報》記者指出，目前銀行的關注點主要集中在生產醫藥類、疫苗類以及相關設備的廠商，即聚焦在與疫情相關的行業上。不過，去年以來，針對房地產的整體融資政策是偏緊略有改善，房地產的融資利率有向下空間。
明源地產研究院副院長、存量地產研究專家黃樂日前在接受媒體採訪時亦預測，短中期的融資環境將趨於寬鬆，房企會迎來一輪融資窗口期。但他也指出，房企仍需注意嚴控融資成本，例如不少頭部房企已開始按“不可抗力”條款開啟與金融機構的延期還款洽談等動作，儘量避免債務危機的出現。
事實上，隨著央行在2月初連續投放1.7萬億元流動性，包括房企在內的諸多行業均看到擴“融”的希望。
2月15日，證監會發布文件，將主板（中小板）、創業板非公開發行股票發行對象數量上限由10名和5名，統一調整為35名，支持上市公司引入戰略投資者。
太平洋證券徐超研報分析，雖然文件沒有直接提及房地產，但是我們認為這次不排除有限放開房企定增的可能性，特別是對於部分負債率較高、資金鍊比較緊張的房企，放開定增既可以化解風險，又可以起到降槓桿的作用，但主要掣肘因素在於信號意義過強，不利於預期管理。
不過，亦有一位機構分析師對記者直言：“目前並未得到房企非標融資放鬆的確切消息，這更像是房企及金融機構的一種預期。”
記者 張志峰
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