房貸利率下調5個點,對正在還房貸的你到底有多大影響呢?

不出所料,為了穩住脆弱的經濟,今天,國家正式出手了:


央行公告:1年期LPR為4.05%,下調10個基點,此前為4.15%;5年期以上LPR為4.75%,下調5個基點,此前為4.8%。這是自疫情暴發以來,央行的首次全面降息,也是國家層面的首次救市舉措。


房貸利率下調5個點,對正在還房貸的你到底有多大影響呢?

降息的原理是:LPR降下來了,商業銀行貸款給私人或者企業的利率也會跟著降下來,企業的融資成本也隨之下降,對經濟是利好。同時,你每月的房貸也會相應減少,對樓市也是利好。


房貸利率下調5個點,對正在還房貸的你到底有多大影響呢?

首先:不論存量貸款還是新增貸款,都有望享受降息的利好。


房貸利率下調5個點,對正在還房貸的你到底有多大影響呢?

因為全國利率執行各不一樣,所以按照基準計算,5個點的房貸利率變化簡單的所就是,貸款100萬30年期,月供減少30元左右,大約30年內整體利息少支出10864元。


好,回到正題,既然降息利好樓市,疫情又會倒逼國家降息大放水,是不是意味著疫情之後,樓市要迎來一波集中上漲?


我想未必。

房貸利率下調5個點,對正在還房貸的你到底有多大影響呢?

因為僅靠幾次降息,是很難托起整個樓市的,更何況,降息的目的是為了經濟,不是為了樓市。

把對樓市的期望過於押注在降息上,這是很多人的犯的錯誤。


真正要看的,是通過降息來判斷未來的預期,這次降息後,下一次會不會有更大的力度?或者從官方的措辭中有沒有嗅出刺激樓市的意圖?


很可惜,這次降息並沒有!


房貸利率下調5個點,對正在還房貸的你到底有多大影響呢?

我們先看看這次降息的幅度,1年期下調10個基點,5年期以上下調5個基點,明顯不夠。


要知道,過去5年,央行一共降息7次,平均幅度為19.3個基點,2015年股災那一年,更是一口氣降息5次,每一次都是25個基點。而現在的疫情可比股災要嚴重得多吧,卻才降10個基點。


央行小氣嗎?並不是,其實是有兩大苦衷:


一是考慮到降息會拔高物價水平,去年受豬瘟影響,國內物價就已經是高位運行了,今年疫情這麼一折騰,物價水平還得往上飆,1月居民消費價格指數(CPI)同比上漲5.4%,遠超3%的警戒水平,創下8年來新高。


二是中美博弈

,大幅降息會使人民幣對外貶值,貶值有利於出口,大量廉價的中國商品進入美國,勢必會排擠到美國產品引發美國的不滿,畢竟我們去年12月剛和美國談妥第一階段協議,降息還是得要低調一點。


房貸利率下調5個點,對正在還房貸的你到底有多大影響呢?

另外,如果人民幣持續貶值,還會造成資本外流,很多經濟外向型城市會遭受打擊、比如上海、深圳、蘇州等、這個對中國影響更大。


以上這兩點,至少會持續影響到下半年。也就是說,未來央行降息,還是會束手束腳,原來照正常節奏需要降25個基點,可能會分幾次5-10個基點的擠牙膏式的降。


所以,降息還會有,但別指望接下來一年會有多麼超預期的降息,更別指望通過降息能過刺激樓市上漲。


有人可能會反駁,相比物價和來自美國的壓力,現在就業才是首要解決問題,疫情之下,很多企業都降薪裁員,迫於穩就業的政治任務,央行未來一定會大幅降息,15個基點、20個基點都不是問題,屆時想不讓樓市上漲都難!


的確,現在穩就業最為急迫,但是別忘了,LPR可是分為1年期和5年期的,其中,5年期LPR對房地產影響最大,畢竟房貸都是5年以上。而且這一次,5年期LPR下調幅度遠比1年期要小很多。


對於央行來說,即便迫不得已需要大幅降息,完全可以做到“定向降息”:下調1年期LPR,5年期LPR原封不動。這在央行降息的歷史上可是運用過很多次的。而且,這幾年國家向來討厭“大水漫灌”式的降息,主要的顧慮之一就是房地產,國家會放著房地產不顧搞大放水嗎?顯然不會。


還要提一點的是,“定向降息”還有很多玩法,比如這次受疫情影響最大的是餐飲、旅遊、酒店等行業,央行完全可以向這些行業“定向降息”。再比如類似湖北受疫情影響嚴重的地區,央行也可以“定向降息”這類地區,不一定非要全員式的降息。


甚至也不一定要通過LPR,房貸利率不是等於LPR+銀行加減點嗎?普通的商業銀行就能通過加點的方式加回利率。


總之,在調控房地產方面國家多的是手段。


另外,從官方態度來看,這次降息也沒有透露出主動刺激樓市的意圖。


我們把時間撥回到2月17日,國家統計局公佈了1月份房地產市場運行情況,在解讀1月數據的時候,提到了“房住不炒”:


“各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,全面落實城市主體責任,房地產市場保持總體平穩態勢。”



隨後在17日晚上,針對市場上傳出央行擬調整MPA房地產信貸考核指標的說法,央行給予了闢謠,還再一次的提到了“房住不炒”:



“央行將繼續堅持“房住不炒”的定位,按照因城施策的基本原則,落實房地產長效管理調控機制,統籌做好房地產金融調控,促進房地產市場平穩健康發展。



如果放在平時,上面這些表述無非就是官方例行公事的喊話,但現在是疫情特殊時期,經濟停擺數週,各行各業都渴望政策扶持的時候,偏偏官方還要兩次“警告”房地產,態度已經很明顯了:


因為要穩經濟,不得不降息了,但是又怕降息刺激到樓市,所以我提前放風警告一下,你們房地產的千萬別輕舉妄動…


這打破了很多人藉助疫情大放水刺激樓市上漲的預期。


所以,不管是未來的降息預期,還是官方的態度,都不能支撐今年樓市大幅上漲,但也不要就此認為今年樓市就涼涼了。


總之,結合當下的高通貨膨脹,降息不能太快,要一點一點擠牙膏!哪怕疫情影響如此之大,5年期LPR都不敢大幅度下調,的確擔心對樓市的過渡刺激,產生負面影響。不過,對樓市更大的刺激政策更多會在疫情結束後推出!


但是,官方還是需要樓市要穩,不能大漲也不能大跌,這種“既要,也要”雖然顯得“魚和熊掌不可兼得”,但就和前面提到的“穩就業”一樣,“穩房價”也是一個政治任務,熟悉中國語境的都清楚,上升到政治的事情,一定會舉全國之力去操作。


至於普通人,如果想抄底樓市,快進快出的,我勸你收手吧,今年房價大漲已無可能,況且現在疫情還沒有結束就想著抄底,風險太高。還是那句老掉牙的話:

投資樓市,一定要抱著長期的投資預期,至少5年以上。


此次降息對於存量貸款的利好最為直接。所謂存量貸款,通俗說就是之前簽訂的按揭房貸合同。


早在2019年12月底,央行就發話,2020年3月1日起,所有人的房貸重新定義。昨日,三瘋致電農行按揭部求證,3月起貸款人可與銀行重新簽訂房屋按揭合同,可以選擇浮動利率貸款或固定利率貸款兩種。


如果選擇浮動利率貸款,以一筆2018年的房貸為例,按揭三十年,基準利率4.9%,重籤合同選擇浮動利率的話,則可能按照4.75%的基準利率來執行。100萬貸款利息可省3.27萬。


房貸利率下調5個點,對正在還房貸的你到底有多大影響呢?

房貸利率下調5個點,對正在還房貸的你到底有多大影響呢?

如果你認為未來利率處於下行預期,那麼在重籤房屋按揭合同時,可選擇一年一調整的浮動利率。


最後,對於剛需,疫情之後能下手就下手,畢竟經過疫情的洗禮,房子對剛需的重要性不用我多說,還可以趁著房企打折促銷“收割”一波房企,你說是不是?

房貸利率下調5個點,對正在還房貸的你到底有多大影響呢?

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