2020-02-20 00:43:19 佚名

靜夜史

個人認為是這樣的。短期的浮動不代表行業的改變。

這次疫情，其實改變的是地產的營銷工作，尤其是恆大近期的營銷組合拳，賺足了眼球。所以大家覺得百業俱廢，唯獨地產興的感覺。

另外，疫情的影響，所表現的就是資金問題。停工、停售、最終都是導致財務成本增加，會引發很多中小房企，降價保命，但是此類企業就算降價都不見得能讓銷售有所起色，表現出來的就是很多中小房企開始更加難以生存，會逐漸的被大公司吞併，賣身可能是最好的選擇了。而大公司應該不會有是問題。本身，這幾年就是大魚吃小魚。這一波疫情，可以是壓垮中小房企的最後一根稻草吧。

sz炒年糕

短期不會出現立竿見影式的影響，但長期的影響是“多米諾骨牌”的倒塌。

是因為房地產行業的週期一般都比較長，受到疫情的影響也不會在疫情爆發之初馬上就能體現出來，而是在疫情過後方方面面的影響。

主要的影響有：

1、房企在建（備建）項目運作。

（1）運作，短期內的影響，包含建築方施工操作人員、銷售方案場人員，房地產企業相關項目工作人員等，工地停工、售樓處閉門謝客、土地競拍等相關工作人員居家辦公，這些都不能對企業帶來實質性的工作效益，在建的項目無法運作；

同時房地產企業“儲貨”也受到一定的影響（即：土地拍賣拿地的意願降低、心中有地，手裡沒錢，疫情週期的不確定性等。）

（2）工期延誤，長期工作統籌的影響，疫情爆發後，無法正常施工，項目的進度被延誤，長期就是多米諾骨牌效應，A-B-C-D-E-F......,一個項目的延誤也是導致一下個項目的延誤，備建項目的運作受阻，這是一個問題“積少成多”的過程，只有在長期的、不斷的積累中才會真正的爆發出來。

2、房企融資與債務償還。

房地產行業注重的是現金流，而當前的房企大多數是揹著債務在運轉，資金鍊斷裂導致的後果不可估量。

（1）融資方面，內地融資受限，海外融資高息，不少房企的資金鍊均靠融資來獲取，無異於“刀口上添血”。

（2）債務償還方面，房企的債務也決定了生存所將要面臨的境況，資金鍊本身就存在風險，資金回籠又被疫情左右，受疫情的影響只會是“雪上加霜”。

3、市場氛圍。

本身當前的房地產市場已經是自政策調控後“冷卻”了的市場，積累購房者有限，再受疫情的影響，購房者的購房意願可能會再次降低，房地產市場中的“市場氛圍”也是決定房企生死存亡的關鍵，若市場氛圍持續低迷，開發商面臨的問題則是房子建好了、誰來買，房子建不下去只有開發商破產、樓盤爛尾。

針對以上可能的影響，部分地區也出臺了相應的“救市”政策：

如：

1、土地市場方面扶植，降低土地出讓保證金，分期、延期繳納等；

2、手續流程方面簡化，在辦理規劃許可證、不動產登記手續等；

3、商品房（銷售）預售方面，預售條件放寬；

4、項目工期方面，延順開發商項目的開工和竣工期限；

5、開發商繳稅延長或減免、貸款和資金支持；

6、房企自救方面，拓展線上售樓，同時行業組織也積極在“呼籲救市”，提議放寬限購、限價，降低按揭首付比例等。

天天房知道

小菜認為，你這個感覺不是很準！目前眾業確實都受到了疫情影響陷入停滯。其中，地產受到的衝擊也不小！從數據看，沒有興，還很衰！醫藥、借貸這些行業才很興，因為大家都需要看病、借錢。但疫情不會從根本上影響房地產發展這個感覺是準的，房地產仍將延續分化趨勢。

第一、疫情影響了多個行業

疫情來了，大家都不敢出門，全國多個行業都受影響，每個人都揪著一顆心！生怕自己被感染，被隔離起來，難受不說，還要打針吃藥！你說鬼不鬼火。

疫情衝擊的行業包括餐飲、旅遊、房地產、影院、機場、酒店、景區等，簡直就是一場空前的行業危機。從這些行業看，衝擊最大的小菜認為是旅遊業，吃喝玩樂都被限制了。

2003年非典時期，據中國飯店業協會數據，國內遊同比下降13%，旅行社營收增速降低28%，星級酒店客戶入住率同比降低4%，普通酒店入住率同比下滑43%。從國內遊和酒店入住情況可以看出，非典疫情嚴重衝擊了旅遊業。

再看今年房地產業，中房協建議地產商在疫情期間關停售樓部，建議中介關門歇業，目前多地都在響應協會號召，房地產業目前在運營的就剩線上渠道啦。

據CRIC數據顯示，全國88個重點城市春節假期，房產交易量環比下滑93%，而一線城市疊加春節假期人口外流二三四線，房產交易量環比下跌99%，完全是斷崖式下跌。

春節假期結束後的首周成交數據，同樣是斷崖式下跌，同比2019年下跌95%，對比2018年的話，也跌了96%，而往年春節收假後的首周交易量，已經明顯在回暖了。

任何事情都有兩面性，“幾家歡喜幾家愁”。疫情期間，醫藥、醫療設備、借貸行業是“吃香的”，因為多數人都需要，這可是上億人的市場。

比如，口罩。以前上街戴個口罩，別人會認為這人“有病”，現在上街不戴口罩，別人都會用異樣的眼光看你，認為你“有病”。

年前小菜因為過敏性鼻炎犯了，買了些口罩擺著，每個0.35元，買了20個。誰知才過了幾天，疫情擴散，口罩漲到3元一個，差不過漲了10倍，關鍵是還要拿身份證去登記才能一人買兩個。

借貸行業也就不說了，火熱！大家都沒上班，收入降低，房貸、車貸、信用卡都要還，錢從哪裡來？有儲蓄的靠儲蓄，沒儲蓄的靠親友，都靠不住的，只有借貸。所以，今年債市也在受益。

第二、疫情對房地產而言只是個意外

2003年，非典疫情週期大概持續了半年，那是我們第一次經歷全國性突發公共衛生事件。

經過10多年發展，不管是醫療技術、設施設備、專家隊伍，還是防控疫情的經驗，我們都有較大的進步。可以預見的是，這次疫情防控週期不會長於03年非典。

基於這個預判，從2019年12月8日武漢首例新冠病毒被確診，目前疫情防控還沒有出現拐點，那樂觀估計就是一季度末，正常估計就是二季度末，悲觀估計就是三季度末。

也就意味著新冠病毒疫情還是短期事件，對房地產長期發展而言就只是一個意外，負面影響肯定有，但不會對房地產分化發展趨勢帶來拐點性影響。

短期內影響房地產業發展的，還是政策和金融，而政策和金融面都顯示，房地產以穩為主。

01、政策

中央層面，“房住不炒”決心沒變，“穩房價、穩地價、穩預期”依然是2020年樓市調控目標，地方城市還是“一城一策”和“因城施策”，保持靈活性和城市發展活力。

最近，在“因城施策”範圍內，有天津、上海、浙江、無錫、南昌、西安等十數個省市不同程度地“鬆綁”了房地產，主要是在疫情持續，房產交易下滑，資金無法回籠的背景下，給予房地產商緩解資金壓力的紓困措施。

在限購、限價和限售方面，有部分城市房協呼籲放開限購，但目前看，只是“打雷”，沒有“下雨”，政策還未轉向。不排除疫情持續，房地產業吃緊，房價下行壓力過大，部分城市在“因城施策”範圍內，靈活“鬆綁”的可能。

從政策層面看，雙向調控，大漲和大跌都受到調控，也就意味著房地產業發展受到管制和保護。

02、金融

金融政策是今年最熱鬧的，尤其是央行，隔十來天就是一個大手筆！我們一起來看下。

1月6日，央行全面降準，釋放資金8000億，充實了商業銀行信貸資金實力，有利於保持寬鬆的信貸政策，傳導LPR下行，降低房貸月供，刺激市場交易。

這是疫情全面擴散之前的正常操作，雖然沒有直接針對房地產，但以往的經驗判斷，房地產也能受益。再結合2019年同期類似操作，引導節後樓市“小陽春”，讓人同樣會聯想到今年央行這波操作也意在於此。

2月3日，央行為維護疫情防控期間銀行體系流動性合理充裕，開展了1.2萬億的逆回購操作，中標利率下調10BP，期限分別為7天和14天。

2月4日，7天期逆回購3800億，14天期逆回購1200億。

2月10日，7天期逆回購7000億，14天期逆回購2000億。

2月11日，7天期逆回購1000億。

2月17日，在14天1萬億逆回購到期日，為對沖逆回購到期等因素帶來的影響，維護銀行體系流動性合理充裕，央行再度開展1年期中期借貸便利（MLF）2000億和7天期逆回購1000億。

選在20日LPR報價前進行MLF和逆回購操作，並“帶頭”下調10BP，有利於傳導LPR下行，進而降低房貸月供，刺激市場交易，緩減交易量下行壓力，幫助開發商回籠資金。

可以預見的是，LPR下行將是大概率事件。

另外，從央行頻繁“大手筆”操作看，今年信貸政策和銀行資金流動性會很充裕，這都有利於在短期內維穩房價。

因此，短期內，在政策和金融雙重利好下，房價維穩樂觀。尤其是經歷去年房價調整後，一二線房價穩中小漲概率很大。而錯失春節“返鄉置業”的三四線城市，雖有政策利好，但缺乏消費群體，三四線房價穩中小跌的概率很大。

第三、房地產將在中長期內保持分化趨勢，房地產大趨勢難以阻擋

疫情結束，房地產會在經歷短暫恢復調整後，進入到正常的發展軌道。

基於國家城市發展規劃、城鎮化道路選擇、人口結構和趨勢三大核心要素，將在中長期內帶動和決定未來房地產發展趨勢。

01、拋開疫情對成交量的衝擊，現在的房地產是什麼趨勢？

年無疑問，2019年的房地產發展，不論是土地市場，還是房價，都呈現分化趨勢，都開始拋棄粗放型發展模式，轉向高質量發展模式。

①土地市場分化

中指院數據顯示，2019年全國300城土地交易明顯分化，一二線供需兩旺，房企重新迴歸佈局，市場信心十足，成交面積同比減少10%，成交金額同比上漲10%；三四線供需兩弱，市場轉冷，資本撤離，市場信心減弱。

②房價趨勢分化

2018年，全國城市，不論一二線，還是三四線，房價都在上漲。

2019年，一二線房價進入調整期，整體微跌；三四線延續上漲趨勢，但漲幅同比明顯收窄。

“春江水暖鴨先知”！

毫無疑問，處在房地產開發一線的房企是最能感知房地產變化趨勢的，對市場的把握也是最準確的。

從2019年房企撤離三四線，重回一二線佈局可以看出，未來房地產發展將延續分化趨勢，將以一二線為核心進行發展。

02、國家的城市發展規劃

根據國務院“十三五”期間確立的新型城鎮化規劃綱要，未來我國城市規劃將集中力量發展城市群、都市圈和灣區，通過城市群、都市群的發展帶動全國城市發展、經濟發展和科技創新。

這些重點發展區域就是“2+17+2”，即2個灣區，17個城市群和2個都市圈。而一二線城市基本都在這些重點發展區域內，並作為裡面的核心城市或副中心，未來前景美好。

03、城鎮化趨勢

2019年，我國城鎮化率已達60.6%，突破60%大關！

按照國際標準，我國已成功實現從鄉村社會向城市社會的轉型，已進入城市社會。結合發達國家的城市發展規律，我國城鎮化已走完快速發展時期，步入高質量發展階段。

目前，發達國家的城鎮化率普遍在75%左右，而經濟發達的G7國家多數都在80%以上，根據未來的城鎮化發展目標，我國將達到75%以上。

按照過去的發展速度（年均增量1.4%），要實現這個發展目標，還需至少10年時間，也就意味著房地產還有較長的發展紅利。

借鑑發達國家城鎮化規律，在高質量發展階段，全國整體城市發展會全面放緩，出現分化，通過城市群和都市圈帶動的話，進度會快很多。

因此，未來城鎮化發展受益的將更多集中在城市群、都市圈和灣區。

04、人口結構與趨勢

據社科院的人口研究數據顯示，2030年，我國大陸總人口將達到峰值14.44億，老齡人口持續增加，在2050年達到峰值。

也就意味著，總人口還有10年增量紅利，人口穩定期還有30年。

05、部分三四線特色城市仍將獲得發展

我國未來的人口趨勢是老齡化，這從社科院的研究數據可以得到預判。

2019年，我國人口突破14億，新增467萬。老齡人口（60週歲以上人口）2.5億，佔比18.1%，同比2018年上升0.2%，而勞動人口9億，佔比64%，同比2018年下滑0.3%。

可見，不管是研究數據，還是統計數據，都顯示我國社會老齡化趨勢在加深。

隨著經濟發展，人們生活水平持續改善，疊加老齡人口不斷增加，未來具備旅居康養條件的三四線城市，將逐步培育出康養產業。而產業依託城市，人跟產業走，那康養城市的人口持續增加就是大概率事件。

康養城市有康養產業支撐，不僅能吸引人流，帶來常住人口，還能增加消費，推動經濟發展，這就是未來康養旅居三四線城市的經濟發展動能，也就是房地產能繼續發展的動能。

06、城市群和都市圈中的三四線衛星城市也將保持發展

受益於城市群、都市圈和灣區發展，群內的三四線衛星城市將會分擔核心城市外溢的人口、產業和部分城市功能，獲得進一步發展就是大概率事件。

07、單體三四線城市大概率會走向衰落

單體三四線城市，缺乏經濟特色，缺乏城市群、都市圈外溢的人口、產業和城市功能，疊加人口外流，走向衰落就是大概率事件。

綜上分析，疫情只是短期事件，左右不了國家城市發展規劃、城鎮化規律、人口結構和趨勢，也無法帶來城市人口增減的明顯變化，也就無法從根本上影響房地產未來發展趨勢！

房壇法菜

新型冠狀病毒感染的肺炎，就像一隻從天而降的“黑天鵝”，打亂了各方面的安排與部署，不僅餐飲、旅遊、零售、影院、交通等行業遭受損失，使得商家的安排都變了樣，遭受損失。2020年春節期間的房地產交易，也被全面鎖住。

雖然說近兩年來房地產市場整體比較低迷，就算去年一度出現了部分城市房價再度上漲現象，但是，並沒有能夠改變房地產市場低迷的現狀。因此，很多人對房地產市場的“春節行情”並不看好。縱然如此，也絕不會出現春節期間開發商集體打烊的現象。至少，在外出人員紛紛回鄉的情況下，還是能夠帶來一些返鄉置業的行情的，會比平時的交易量增加。

現實是，今年的春節，開發商只能在新冠疫情這隻“黑天鵝”的翅膀下，承受著無交易可談的煎熬。因為，本就資金鍊已經很緊，期待著春節期間能夠通過促銷有所緩解，沒想到出現無交易現象，一部分開發企業有可能面臨資金鍊斷裂風險。如果沒有新增資金的支持，難免會出現少部分企業資金鍊斷裂問題。因為，疫情仍會維持一段時間。即便疫情得到有效控制，廣大居民也不會立刻轉向購房，而會待疫情完全過後，風險徹底消除了，才會聚集到售樓處。所以，開發商要想等待售房來回籠資金、緩解資金鍊緊繃矛盾，恐怕等不起、也等不了。

這也意味著，疫情已經對開發企業形成了極大的挑戰，樓市在上半年全面啟動的概率不會太大。疫情會得到全面控制，樓市則需要等待疫情帶來的心理影響逐步消除以後。那麼，能夠給開發商帶來希望的，可能只有兩個方面：一是下半年，一是選擇降價。

下半年樓市會慢慢啟動、慢慢復甦，是肯定的，也是必然的，更是必須的。否則，開發商真的會出現資金鍊斷裂問題。畢竟，幾個月的無交易，或交易寥寥，對主要依賴資金堆積起來的開發商來說，是一件相當不容易的事。不僅開發商，為開發商墊支建造房屋的施工隊，也會因此而受到影響。在這樣的情況下，無論是開發商自身還是管理層，都需要認真思考這個問題，需要想辦法解決。調控並不是將市場調死，而是把房價穩定下來，讓市場能夠更加健康的發展。所以，下半年可能是房地產市場的一個小小的轉折點，也是一個新的利益博弈機會。

那麼，對有的開發商來說，是沒有條件等到下半年售房回籠資金的，可能會通過提前降價來回籠資金。如果降價的幅度較大，預計部分居民會選擇出手。那麼，市場的啟動就會提前。

如此一來，疫情過後的房地產市場，很有可能是一次房價全面下降的過程。

從管理層角度看，也會通過調控政策，適時對市場進行調整，對市場的變化進行管控。基本的思路就是，“房住不炒”的定位不會變，因城施策、分類調控的要求也不會變，落實政府的責任同樣不會變。可能變化的就是不會在房價已經下跌的情況下，繼續收緊調控政策，不會眼睜睜地看著開發商資金鍊斷裂，會對出現風險的開發企業給予少量資金支持。也就是說，上半年可能會對少數開發商補充有限的流動性，以緩解這些企業的資金鍊斷裂風險。前提是，企業必須鉚足了勁，用盡自己的所能之後，且必須加快資金回籠。否則，就算能夠補充一些流動性，也很難維持長久。

我叫大佬王

長期來看，疫情對房地產並無影響，但是短期影響很大，一些沒有實力的開發商可能抗不過短期影響。

本人是在江西的地級城市售樓部做置業顧問，售樓部1月24日（除夕）下午開始放假以來到今天還沒有開放，對於4線城市的地產而言，正月是銷售旺季，有一些優質地段的優質樓盤還會出現搶房現象，這時也是開發商回籠資金的最好時機，由於疫情的原因，開發商的資金得不到回籠，就會出現一些抗風險不強的開發商資金鍊斷裂，但這種狀況不會大面積出現，因為政府也會出臺一些扶持政策（例如:2月3日央行釋放1.2萬億資金），畢竟政府也不願意看到有開發商倒閉。

地產阿標

第一點，“說說眾業皆停，地產獨行興”。受疫情影響，各實體行業受到衝擊，餐飲、旅遊此類受衝擊最大。依靠網絡平臺發展行業並未受到多大影響，像網絡培訓教育之類，較之以前還有火熱趨勢。最近新聞，恆大出了新的銷售模式，也有新的銷售政策。這新聞一出，人們都在討論。但出了政策，不代表“地產獨行興”。地產行業只是在自救。

第二點說說，疫情不會在根本上影響地產業。房地產開發交易是經濟行為。因為有需求，有市場，行業才會存在。就如這次受到衝擊的餐飲業來說，疫情過後，餐飲業就沒了？不太現實吧。

所以說，疫情只是一時，總有會被控制的一條。一時產生的影響，不足以影響大局。

工程人在線

短期有所影響，期接疫情過後後會是小陽春，房地產行業作為我國經濟支柱性產業之一，在經濟社會發展起著十分重要的作用。房地產業會拉動建材，建造設備，機械化及冶金，化工，金融，社會各界人員就業等等的大小細分領域的各行各業。如果地產行業遭遇問題！相關行業也受到不同程度衝一出。不但影響經濟發展，也會造成大量人員失業。造成社會不穩它。所以疫情短期影響是不會改高房地產業的長期發展趨勢的。房地產是通過微調政策，從而經濟平穩運行的。