2月18日,青島市自然資源和規劃局官網出臺了全力應對疫情支持企業發展15條措施。
據CRIC不完全統計,截至2月17日,已有超過20個省市連續出臺涉及房地產或專門針對房地產市場的政策。我市適時出臺應對措施,順應了當前政策環境的趨勢。
新措施,緩解開發商拿地短期資金壓力
15條措施當中,針對疫情期間土地招拍掛的措施主要是第六、第七條。
第六條原文:可分期繳納土地出讓金。疫情防控期間,新出讓的房地產開發用地(包含商服用地和商品住宅用地)原則上可按起始價的50%確定競買保證金,按照成交價的20%繳納定金;其他用地原則上可按起始價的20%確定競買保證金,出讓合同簽訂後一個月內繳納至土地出讓價款的50%,用地單位出具承諾書後,餘款可按合同約定分期繳納,繳款期限最長不超過一年並支付相應利息。本通知發佈前已成交尚未簽訂出讓合同的非房地產開發用地,用地單位出具承諾書,可在簽訂出讓合同時直接約定分期繳納土地出讓價款,一個月內繳納50%,餘款分期繳納,繳款期限最長不超過一年並支付相應利息。
“解讀:主要是疫情期間,新出讓的房地產開發用地可以按50%確定競買保證金。一般來講,青島出讓土地以底價成交,有溢價的土地少,所以按照成交價的20%繳納定金這條影響不大。”
根據克而瑞青島機構的監測顯示,在2019年供應的432宗房地產開發用地當中,有388宗要求的競買保證金接近於起始價的100%,50%以下的只有20宗。
所以,按起始價全額交納保證金在青島是常態。現階段執行50%,可以緩解開發商參與土地拍賣過程中的資金壓力。
不過,對比西安的同類政策,青島的力度要小得多。
西安在2月12日出臺的措施中規定,新出讓土地原則上可按起始價的20%確定競買保證金,出讓合同簽訂後一個月內繳納土地出讓價款的50%,餘款繳款期限最長不超過一年。
而且,西安還規定,已簽訂土地出讓價款分期繳納合同的建設單位,可憑《網上掛牌出讓成交確認書》《國有建設用地使用權出讓合同》等土地權屬證明文件資料,和已繳納不低於50%的土地出讓價款票據,先行辦理《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》。
就是說,目前在西安土地出讓金繳納到50%就可以進行開發,但這方面在青島未做說明。
另外,開發商在獲取產業項目時,會涉及其他用地,土地單價相對低,影響小,在此不贅述。
第七條原文:可延期繳納土地出讓金。對疫情防控期間新出讓的用地、已出讓未簽訂土地出讓合同的用地、已簽訂土地出讓合同尚未繳清土地出讓金的用地,疫情防控期間均可不計入土地出讓金收繳期限。已簽訂土地出讓合同的用地,可依據土地競得人的申請與其簽訂土地出讓合同變更協議。
解讀:同樣也是可以緩解開發商短期的資金壓力。
我們看到從今年2月1日到19日,青島共成交13宗房地產開發用地,競買保證金佔比100%的有9塊,所以目前涉及這條措施的有4宗地,共兩家開發商,後續再有新的土地出讓會多。
同樣如前所述,如果是不繳納齊土地出讓金,不能進行土地開發,則開發商面臨的是一道選擇題。
春節以來,青島土地成交全國一直獨秀
本措施第四條為:“繼續實施經營性用地網上招拍掛出讓。”顯示,第六、七條在疫情期間會促進青島的網上土地招拍掛的正常運行。
現階段,網上土地招拍掛受疫情影響比較少,適時出臺針對性措施,會減少開發商資金壓力、促進投資、增加供應、增加財政收入,是疫情下多贏的局面。
據克而瑞監測,春節後兩週(1月31-2月13日)全國重點城市成交量僅674萬平方米,較春節前兩週(1月10日-1月23日)重點城市成交量下降了76%,即使同比2019年春節後兩週(2月11日-2月24日)重點成交的成交量降幅也超六成,成交下降趨勢明顯。目前明確表態土地出讓延期的城市有26個,暫停的城市有34個。
在全國有土地成交的城市當中,青島的成交體量最大,年後兩週內成交了12宗土地,合計89萬平方米。
今年春節後兩週,青島土地成交建面比2019年有52%的下滑,但2019年本身就是土地成交的“大年“;另相較於2017年同期則多成交43萬方。相比全國眾多城市,青島近期土地市場整體表現更為平穩。
當下措施不應過度解讀
對於當前政策,不應過分解讀。國內出臺的政策主要圍繞地產開發、預售、土地出讓和地產融資多個方面,以短期政策為主。
現階段,全國上下防控疫情仍是主戰場,新冠病毒陰霾遠未散去。進入二季度後,在“房住不炒“的大基調之下,放鬆尺度有多大,還很難料。
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