文丨網絡
特殊時期，足不出戶在家學習最安全。今天給大家分享項目成本控制方面的要點，不足之處，歡迎大佬指正。
很多房地產企業開始認識到以往成本控制只注重施工階段和竣工決算階段成本管理的片面性，開始認識到全員全過程管理的科學性。筆者結合工作實踐，參照一般房地產開發流程的五個階段，分別將總結的各階段成本控制要點與房地產相關從業者分享，希望將甲乙雙方從變更爭奪戰和結算拉鋸戰中解放出來。希望相關從業者，能在分享中得到啟發，共同構建和諧的甲乙雙方關係，讓雙方的合作實現共贏。
01
項目決策階段成本控制要點
（一）要建立可行的項目決策制度
為了避免個人決策的片面性，集中整個集體的智慧，必須建立可行的項目決策制度，實現流程標準化，更要讓該參與的人都參與進來。
（二）要重視項目決策前的項目策劃定位
決策前的項目策劃定位是一項專業性很強的工作，既是對《初步可行性研究報告》的修正，也是指導項目實施的綱領性文件。
在項目策劃中，通過地塊研究找到項目最大價值點；通過市場調研驗證或修正最大價值點並確定項目定位；通過設計策劃把規劃設計、戶型設計、風格品質設計、景觀及綠化設計、物業設計與項目定位相結合，突出項目最大價值點，滿足項目客戶群需求；通過成本策劃，找到合理的籌融資渠道，制定工程造價控制策略、財務成本策略、納稅策略等，把企業資源合理分配，降低成本；通過項目招標策劃，選擇最合適的合作方，選擇適合項目的設備，把設計策劃所落到實處；通過施工策劃，合理劃分項目週期和施工段，進一步落實項目實施計劃，完成項目目標分解；通過銷售策劃，把項目最大價值點向客戶群推廣，把企業文化向社會推廣。
隨著社會的發展，房地產行業的分工越來越細。沒有能力自己組織調研做策劃的房地產企業，可以聘請專業的房地產策劃公司做專業的事。
（三）要重視成本估算
房地產項目開發成本具體的劃分，每個企業略有差別。
第一，土地費用是影響項目成本的關鍵費用。土地費用不僅包括土地招拍掛價值，還要考慮土地增值稅、土地使用稅等附加稅費；若毛地出讓，還要考慮項目所在地的動遷徵收補償政策，並與項目開發週期統籌考慮拆遷成本；同時，要重視地上、地下建築物、構築物的價值評估，並預留拆遷專項風險金。
第二，前期費用。主要包括城市基礎設施配套費，政府行政事業性收費、政府性基金，上述費用一般按項目所在地政府文件預估就可以；更要重視的是供熱、消防、人防、供電、供水、排水、燃氣等壟斷性行業的額外配套費用；還要預留竣工驗收期間臨時水電轉正式供水、供電的差額費用，預估額度要結合項目開發週期和行政驗收審批時限適當放寬。
第三，施工準備費用。主要包括設計費、監理費、施工隊伍進場前的場地平整、臨時水、電、通訊、道路、監控、供暖及部分文明施工費用等；設計費和監理費不能省，因為他們是項目品質的重要保障；毛地供應項目要注意拆遷階段的場地交付標高控制，避免產生不必要的場地土方費用；臨時設施和文明施工項目要加強永臨結合設計，減少二次投資費用。
第四，建安成本費用。主要包括紅線以內樓本體建設費用、小區二級網建設費用、物業建設費用、景觀綠化建設費用；個別項目根據所在城市不同，在前期配套費之外，還會發生一級網配套費用。
第五，管理費用。主要包括辦公費用、應酬費用、員工薪酬等，建議組建項目班子時，不要吝嗇專業人員的聘用費用，他們才是項目省錢的關鍵人，還可以利用毛地供應現場的既有房屋設施減少辦公費用支出。
第六，銷售費用。不要侷限於宣傳單、促銷活動、平面及立體廣告投入，微信、QQ通訊等推廣平臺也是新的選擇；最重要的是要懂得廣告不是錢越多越好，關鍵是要找到符合項目所在地市場的推廣途徑。
第七，財務費用及稅金。主要包括各種稅金和融資利息；稅金節省一是要在項目立項前與政府洽談合作建設事宜，減免部分稅費，可以與前期繳費合併辦理，二是精打細算，合法避稅，最好請專業的稅務策劃人員進行稅費策劃；融資利息要在項目前期整體策劃階段，統籌考慮融資渠道，對比分析選擇恰當的融資方案，在實施階段嚴控項目週期，並做好風險預估；還要充分考慮代扣代繳及先交後返費用等資金佔用成本。
第八，不可預見費。一般按前七項成本的2%預估，主要是應對政策調整和突發事件的預備費用。以上是成本估算需要注意的要點，各項目略有不同，需要不斷積累才能提高估算的控制水平。
02
項目設計階段成本控制要點
（一）不要在設計費上省錢
有的開發企業總在設計費上斤斤計較，有時候甚至按照市場價格砍一半，試問，哪個設計單位肯把優秀的設計者安排到你的項目呢？優秀的設計者本身就會非常重視綜合考慮本專業設計方案與其他專業方案的協調，且注重項目設計方案的經濟性。例如：通過精心的結構計算，鋼筋用量會更經濟，混凝土等級也會更加趨於合理，尤其是在地下工程的埋深、層高、管道綜合空間利用上，都會省下很多成本。
（二）重視設計方案比選和優化
要重視設計方案的比選和優化。結構型式影響建築梁、牆、柱及樓板的截面大小，既影響平面佈局又影響內部空間舒適性，適當增加剪力牆不一定就比純框架結構的造價高；實踐證明，建築平面佈局越規整，空間組合越簡潔，造價相對就較低。主材選擇對建築的造價影響也很大，例如：屋架採用鋼筋混凝土結構與鋼結構造價對比要根據跨度和空間需求來確定；窗採用三玻窗還是二玻窗，是白色料的還是彩色料的，是採用塑鋼窗還是鋁塑複合窗，五金用什麼檔次的，都會對窗的造價產生影響。工藝的選擇對造價影響也很大，以鋼筋連接為例，鋼套筒連接和錐螺紋連接肯定要比電渣壓力焊接的成本要高。設備的選擇也很關鍵，以電梯為例，選擇800kg的轎廂還是1000kg的轎廂其井道尺寸是不同的，選擇有機房的電梯還是無機房的電梯其衝頂高度和附屬用房是不一樣的，局部基坑深度也是不同的。有的項目忽視建築場地設計與景觀、綠化工程及物業設計的統籌綜合設計，造成土方工程量大，甚至重複挖填土，有的項目還要買土填方，造成極大的浪費。上述設計方案通過比選和優化，都會節省很多成本。
（三）推行限額設計
推行限額設計的項目很少，究其原因主要是以前市場不夠規範，房市很火，大多數項目都賺錢容易，房地產企業大多追求概念新、品質好而忽視了設計成本管理。限額設計需要以企業逐漸成熟的房地產開發標準化為基礎，例如：裝修風格標準化、主材及設備採購標準化、物業標準化等。真正的限額設計關鍵是要注意相關資料的積累，並需要不間斷的市場信息收集整理，還要有一支過硬的設計和經濟技術控制團隊，也可以聘請專業諮詢公司提出限額設計指標。例如：根據類似資料，提出每平方米鋼筋等主材消耗量控制指標；根據項目地質勘察資料控制地下層數和埋深及基礎型式；提出裝修標準控制指標，以便於控制裝飾材料選擇；控制物業設施數量，合理配置物業資源；控制小區道路寬度，再通過改善交通設計和工藝設計，降低小區道路造價；控制綠化品種、數量，降低綠化成本。隨著歷史資料和經驗的積累，會發現可控的指標越來越多，限額設計的條件才會越來越成熟。
03
項目招投標階段成本控制要點
（一）設備和主要材料招標要在施工圖設計之前完成
設備和主要材料要在施工圖設計之前完成，這樣可以避免設計過程中的很多更改，例如：要先確定電梯品牌、規格，因為每個廠家的電梯井道尺寸是不同的，每秒速度不同其衝頂高度要求也不一樣，底坑深度和承載能力要求也不一樣。現在很多工程施工時，甲方選擇新三級鋼筋，而設計單位很多還在按照二級鋼筋設計。有的地方政府主管部門要求外牆塗料必須是真石漆，而設計若是一般外牆防水塗料就需要變更，對成本的影響很大。所以，要儘量避免先設計再選設備和主材。
（二）招標底價要精打細算並符合市場實際標準
有的房地產開發企業，總是喜歡招標採用清單報價，併為了“節省”前期費而把招標控制價設的很低。然後，再另行簽訂一份定額結算的合同。且不說這樣違法，其實，招投標階段的底價編制是非常重要的。該價格按規範編制，既可以用於招投標控制價，還可以真正作為結算的基礎，不用在竣工結算階段重複投入編制甲方決算，只需要調整很少的工程量變更和現場簽證即可完成決算，一舉兩得。
（三）重視合同的經濟性、合法性和完善性
合同的經濟性是指合同條款中關於合同組件順序、費率標準、調整條件等決算依據要約定清楚，例如：費率標準是取平均值還是上限或下限，簽證是否取費。合同的合法性是指法院或仲裁委員會只認可招投標備案的清單結算合同，私下另行簽訂的合同不受法律保護；合同中的霸王條款是不予認可的。合同的完善性是指結算以外的約定也要清楚，保修期、總承包服務費、總承包單位協調配合的範圍、保管費的收費標準、是否提供甲方和監理單位的辦公房屋設施及設備、爭議解決途徑、違約賠償標準、工期時限、索賠等條款。
04
項目施工階段成本控制要點
（一）重視圖紙會審
圖紙會審是最關鍵的一次施工階段主動控制措施，建設單位要組織設計單位、施工單位、監理單位分別自審和集中會審。重點是設計方案的各專業協調，避免交叉佔位等問題的發生；要注意施工平面圖與規劃批准圖的一致性，各類座標和標高給定是否正確，小區標高與單棟樓標高的協調性，配套工程管線標高和定位是否正確。另外，不要怕麻煩，一次會審不完，就多次，問題早發現，早解決。
（二）重視施工組織設計審核
要重視施工組織設計審核。一是要看施工單位上報的施工組織設計與投標的施工組織設計的差異性，並分析原因，確定其對工程造價的影響。二是要看施工組織設計本身內容中的計劃資源用量是否合理。三是要看提出的措施是否是超常規的做法，非常規做法批准後，造價就要給予調整。四是專項施工組織設計要做方案經濟比選優化，例如：降水方式選擇是否合理，邊坡防護措施是否需要佈置鋼絲網並噴射混凝土。五是方案確定後，批准時要註明哪些需要現場簽證確認，並要在實施過程中監督方案的落實。
（三）注重變更和簽證的經濟性
變更和簽證是房地產項目中不可避免的，只可以通過控制減少，在項目實施過程中發生的變更和簽證要進行經濟核算。第一，要看變更與項目整體定位是否相符，是提升還是降低了品質，有何影響，再決定是否變更。第二，要分清責任，要分清哪些簽證是合理的，剔除不合理的簽證。例如：甲方將外牆保溫材料由苯板變為酚醛板需要簽署變更；甲方要施工單位修一段紅線以外的臨時道路應給予簽證；但施工單位作業現場以內場地的硬化屬於文明施工費範疇，既不是變更也不是簽證。第三，變更不一定就是賠償，也可能是需要扣減工程量或降低價格。
05
竣工驗收和結算階段成本控制要點
（一）分清竣工驗收後甲乙雙方的責任
分清竣工驗收後甲乙雙方的責任，可以避免驗收後的糾紛。驗收前，對工程質量的維修費用由施工單位承擔，竣工驗收後，進入保修期，就要執行合同保修條款，必須先分清責任方，若是工程本身的質量問題，該費用由施工單位承擔，若施工單位不履行合同，可按合同有關條款規定，甲方另行委託維修，費用從保修費用中扣除。若是甲方需要對建築某些方面進行施工圖以外的修改，例如：樓梯間外露管道需要包裝裝飾，就要給予簽證單獨結算。
（二）注重結算資料的收集整理
結算資料的收集整理應該是從招投標文件到最後一份簽證資料隨項目進展及時收集整理。在結算前，要向施工單位發一份通知清單，限定時間進行竣工圖會籤，限定時間核對變更籤證資料，並組織現場核對正確性。例如：竣工圖與變更是否相符，竣工圖與現場實際是否相符。結算前，還要收集整理合同約定的項目所在地結算文件資料。竣工圖、變更、簽證等資料需要開發企業、施工單位、設計單位、監理單位等單位共同會籤，方為有效。
（三）重視項目後評價
項目後評價的重要性等同於項目立項決策。通過對投資決策的分析，可以檢查項目決策分析是否完備、合理，是否存在偏差，找到問題的原因及解決措施；通過對設計的分析，可以檢查項目規劃設計的契合度與應變能力，設計競爭力與價值提升度；通過招投標分析，可以找到標底價格的偏差，檢驗施工合作方的能力和信譽，檢驗設備供應方的質量水準，找到合同的不足等；通過項目施工的進度、質量、安全分析，可以找到影響施工的問題點並分析原因，從而找到解決的途徑；通過對成本管理的分析，可以找到影響成本的問題點並找到解決方法；通過對項目營銷管理的分析，可以考察項目產品策略、價格策略、促銷策略的正確性，並找到偏差和調整的原因；通過對項目產品售後的綜合評價分析，分析業主質量滿意度、小區綜合質量滿意度和住宅單體質量滿意度，並找到原因和改進的方法。項目後評價是以後新項目的基礎，必須積累更多的基礎資料，最好能夠建立企業資源數據庫。
文章來源：網絡。我們對文中觀點保持中立，對所包含內容的準確性、可靠性不提供任何明示或暗示的保證，請僅作參考。轉載文章意在分享好文。我們尊重原創作者的成果，如有侵權，請聯繫我們及時刪除。
閱讀更多 舊改說 的文章
